Η αγορά κατοικίας αρχίζει να εμφανίζει χαρακτηριστικά υψηλότερης πραγματικής απόδοσης της επένδυσης σε κατοικίες. Αν αυτή η τάση ενισχυθεί περαιτέρω μπορεί τελικά να συμβάλλει σε προσέλκυση επενδυτών στον κλάδο, όταν βέβαια σημειωθεί κάποια εμφανής βελτίωση της εμπιστοσύνης των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων για τις οικονομικές εξελίξεις στη χώρα. Συγκεκριμένα τους τελευταίους μήνες,, έχει σημειωθεί μείωση του λόγου του δείκτη τιμών των διαμερισμάτων προς τον δείκτη ενοικίων σε 84,0% στο 3ο 3μηνο’10, έναντι 85,6% και 88,0% στο 2ο και 1ο 3μηνο’10 αντίστοιχα, παρά την επιβράδυνση της αύξησης των τιμών των ενοικίων (12μηνος ρυθμός, 3ο 3μηνο’10: +2,2%, 9μηνο’10: +3,5%, έναντι +2,6% στο 3ο 3μηνο.’09 και +3,7% στο 9μηνο’09 .

Η εξέλιξη αυτή οφείλεται στο γεγονός ότι ενώ οι τιμές πώλησης των κατοικιών μειώνονται οι τιμές των ενοικίων καταγράφουν αύξηση. Σημειώνεται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) παρουσίασαν πτώση κατά -4,3% σε ετήσια βάση στο 3ο 3μηνο΄10, έναντι της μεγαλύτερης πτώσης τους κατά -5,1% στο 3ο 3μηνο΄09 και της αύξησής τους κατά +1,6% στο 3ο 3μηνο΄08. Παράλληλα, στο 9μηνο΄10 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά -3,6% σε ετήσια βάση, έναντι ίσης μείωσης στο 9μηνο.΄09 και αύξησής τους κατά +5,2% στο 9μηνο΄08. Σημειώνεται ότι στη Θεσσαλονίκη η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων ανήλθε στο -9,7% σε ετήσια βάση στο 3ο 3μηνο.’10, έναντι της πτώσης τους κατά -3,1% σε ετήσια βάση στην Αθήνα.

Τα στοιχεία για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας είναι εντυπωσιακά. Η κατακόρυφη πτώση που καταγράφεται ουσιαστικά επιβεβαιώνει το μύθο της «καρδάρας με το γάλα» αφού από την περίοδο της υπεραισιοδοξίας φαίνεται ότι μπαίνουμε σε μία φάση σκεπτικισμού και αναμονής. Η αγορά έχει πλέον να αντιμετωπίσει ορατούς εχθρούς και συγκεκριμένα την υπερφορολόγηση, την υπερπροσφορά και –το κυριότερο- την αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Οι «αντίπαλοι» αυτοί υποχρεώνουν όλους όσους ασχολούνται με την αγορά ακινήτων όχι μόνο να είναι προσεκτικοί στις επιλογές αλλά κυρίως –και αυτό συμβαίνει για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά ακινήτων- να γίνουν επιλεκτικοί ώστε να αποφύγουν τη χασούρα. Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας για την εξέλιξη των τιμών ήδη τα πρώτα «σημάδια» της νέας κατάστασης των πραγμάτων καταγράφονται στην αγορά. Ήδη στη διάρκεια της τελευταίας διετίας σε πολλές περιοχές της Αττικής καταγράφηκε υποχώρηση των τιμών κατοικίας που έφτασε μέχρι και 15% ενώ οι τιμές των γραφείων το ίδιο διάστημα υποχώρησαν 35% περίπου στις λεγόμενες «προνομιούχες» περιοχές.

Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η αγορά ακινήτων από εδώ και πέρα θα προσφέρει κέρδη μόνο σε εκείνους που γνωρίζουν να διαχειρίζονται τη κρίση Ποιοι όμως είναι εκείνοι που μπορούν να διαχειρίζονται τη κρίση;

Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό είναι η ύπαρξη ρευστότητας ή η δυνατότητα άντλησης ρευστότητας από το τραπεζικό σύστημα. Η εκμετάλλευση της ρευστότητας είναι το στοιχείο εκείνο που παρέχει τη δυνατότητα εκμετάλλευσης των ευκαιριών που παρουσιάζονται.

Το δεύτερο στοιχείο είναι η πληροφόρηση και η αξιολόγηση της. Δηλαδή όση ρευστότητα και αν διαθέτεις αν δεν γνωρίζεις τα τεκταινόμενα στην αγορά δεν μπορείς να τα εκμεταλλευτείς. Και όταν κάποιος αναφέρεται σε πληροφόρηση αυτή αφορά το σύνολο της οικονομικής δραστηριότητας και όχι αποκλειστικά την αγορά ακινήτων. Μόνο τυχαίο δεν είναι το γεγονός ότι στη διάρκεια των τελευταίων ετών ένα μεγάλο ποσοστό των επιχειρήσεων έκανε σημαντικές τοποθετήσεις σε ακίνητα.

Ο συνδυασμός οικονομικής ρευστότητας, γνώσης και αξιολόγησης είναι ο πιο ασφαλής «δρόμος» στη προσπάθεια να μεγιστοποίηση κάθε επενδυτής –ανεξαρτήτως μεγέθους- τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται . Υπάρχει όμως και η άλλη όψη του «νομίσματος». Πρόκειται για τις περιπτώσεις εκείνες που πλήττονται από τη κρίση. Το «μυστικό» είναι απλό και συνοψίζεται σε μία φράση «αγόραζε χρόνο». Με απλά λόγια κάθε μέρα που περνά δίνει μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα για να βρεθεί το «αντίδοτο» είτε αυτό λέγεται αναχρηματοδότηση είτε αυτό λέγεται αναδιάταξη περιουσιακών στοιχείων . Αυτή τη στρατηγική ακολούθησε άλλωστε και ο Τραμπ και κατάφερε πριν λίγα χρόνια όχι μόνο να αντιμετωπίσει τη φουρτούνα αλλά να βγει από αυτή «χάνοντας» μόνο μερικές θέσεις στη κατάταξη της λίστας με τους πλουσιότερους ανθρώπους του πλανήτη . Στη πρώτη δεκάδα μάλιστα της λίστας είναι ένας γκουρού διαχειριστής .Ο Μπάφετ. Με λίγα λόγια οι δύο αυτοί δεν αντιπροσωπεύουν τίποτε άλλο παρά τις δύο όψεις του ίδιου νομίσματος.

Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να φαίνεται αρκετά δυσοίωνη: Οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να υποχωρούν ενώ τα στεγαστικά δάνεια που βρίσκονται στο «κόκκινο» αυξάνονται. Παρόλα αυτά υπάρχουν τέσσερεις λόγοι που καθιστούν την αγορά ελκυστική.

Πολλοί δεν πιστεύουν στην επένδυση σε σπίτια.

Τα σπίτια, για πολλούς , είναι η πιο μισητή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Αυτό συμβαίνει όταν μια σκάσει η φούσκα. Οι άνθρωποι αποφεύγουν να σκέπτονται την αξία του σπιτιού τους. Οι πωλητές παραπονιόνται γιατί δεν βρίσκουν αγοραστές στις τιμές που θέλουν να πουλήσουν. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλώς ότι πολλοί θέλουν να «τραβηχτούν» έξω από την αγορά πουλώντας σε μία χαμηλότερη τιμή. Αυτό , από μόνο του δημιουργεί ευκαιρίες στην αγορά.

Η αξία του χρήματος

Ένας αμερικάνος διαχειριστής hedge-fund , το περασμένο φθινόπωρο, είπε σε μια ομιλία του: «Αν δεν είστε κάτοχος ενός σπιτιού αγοράσετε ένα Εάν έχετε ένα σπίτι, να αγοράσετε ένα άλλο, και αν έχετε στην κατοχή σας δύο σπίτια αγοράσει ένα τρίτο και δανείζουν τους συγγενείς σας, τα χρήματα να αγοράσουν ένα σπίτι.. " Γιατί; Διότι πιστεύει ότι τα επιτόκια είναι εξαιρετικά χαμηλά..

Το Real estate είναι καλή άμυνα κατά τη διάρκεια του πληθωρισμού.

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι μετά την ύφεση θα έλθει ο πληθωρισμός. Αυτό σημαίνει άνοδος των τιμών των ακινήτων. Φυσικά το ερώτημα πότε θα τελειώσει η ύφεση και τι θα μεσολαβήσει μέχρι τότε; Σωστά, αλλά το ακίνητο είναι μία μακροπρόθεσμη επένδυση που για να αποδώσει αξίζει κανείς να περιμένει. estate, έχει περισσότερο νόημα.

Η ζήτηση μπορεί να επιστρέψει.

Το βασικό αξίωμα σε κάθε οικονομία είναι ότι τίποτε δεν γίνεται ΜΗΔΕΝ. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά ότι η ζήτηση θα επιστρέψει. Κάποιοι κάνουν λόγο για το 2012 κάποιοι άλλοι την τοποθετούν αργότερα. Πάντως , η κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας περιορίζει την προσφορά νέων κατοικιών και αυτό καθιστά ευκολότερη την διαδικασία του αδιάθετου αποθέματος. Όποιοι μπορούν να περιμένουν θα αμειφθούν…

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η επένδυση στην αγορά ακινήτων έχει το χαρακτήρα του τυχαίου αφού είναι πολύ δύσκολο να καταγραφούν και –κυρίως- να αναλυθούν οι συνθήκες της προσφοράς και της ζήτησης που ισχύουν στην αγορά. Αν και η διαπίστωση αυτή δεν απέχει και πολύ από την πραγματικότητα εντούτοις εμπεριέχει και πολλά στοιχεία υπερβολής. Και αυτό γιατί η σημερινή αγορά ακινήτων προσφέρει πολύ περισσότερα εργαλεία που επιτρέπουν στον υποψήφιο αγοραστή-επενδυτή να περιορίσει το ποσοστό κινδύνου της επένδυσης του. Με άλλα λόγια πριν αποφασίσει την αγορά ή τη πώληση θα πρέπει να κάνει 10 απλές «κινήσεις» ώστε να έχει την καλύτερη δυνατή εικόνα της αγοράς.

1η κίνηση. Ο έλεγχος της ζήτησης είναι το κλειδί της επιτυχίας. Για να διαπιστώσετε αν η ζήτηση για μία συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων είναι ισχυρή δεν φτάνουν μόνο τα στατιστικά στοιχεία τα οποία είναι περιορισμένα. Ο αριθμός των δημοσιευμένων αγγελιών σε συνδυασμό με μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να οδηγήσει σε ασφαλή συμπεράσματα. Ένα πολύ συνηθισμένο τρυκ είναι ο έλεγχος των καινούργιων πολυκατοικιών (1-3 μηνών) για να διαπιστωθεί πόσα διαμερίσματα κατοικούνται.

2η κίνηση . Ο χρόνος διάθεσης –πώλησης ενός ακινήτου. Η πληροφορία αυτή είναι σημαντική τόσο για να διαπιστωθεί η δυναμική της ζήτησης όσο και ο χρόνος ρευστοποίησης της επένδυσης. Σε όλες τις περιοχές οι πωλητές αναρτούν πωλητήρια και ενοικιαστήρια. Ο περιοδικός έλεγχος προσφέρει ενδείξεις για τον απαιτούμενο χρόνο διάθεσης του ακινήτου.

3η κίνηση . Η ποιοτική σύνθεση της ζήτησης. Η παράμετρος αυτή διερευνάται με βάση τόσο τα χαρακτηριστικά των προς διάθεση ακινήτων –μεσαίου ή μεγάλου εμβαδού- όσο και με την κοινωνική και οικονομική κατάσταση των κατοίκων της περιοχής. Προκειμένου να συλλέξετε τα στοιχεία αυτά η επιτόπια έρευνα είναι η ασφαλέστερη μέθοδος.

4η κίνηση. Η μεταβολή του επιπέδου τιμών σε μία περίοδο τριών ετών είναι σαφής ένδειξη για τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Η συγκέντρωση των πληροφοριών αυτών μπορεί να γίνει είτε με επιτόπια έρευνα είτε με την επεξεργασία αγγελιών που αφορούν ομοειδή ακίνητα π.χ. κατοικία, στη ίδια περιοχή με αντίστοιχα στοιχεία εμβαδού.

5η κίνηση. Η εξέλιξη της προσφοράς. Η αύξηση του αριθμού των νεόκτιστων οικοδομών είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την δυναμική της προσφοράς ακινήτων.

6η κίνηση. Η εμπορική δραστηριότητα της περιοχής. Η δραστηριοποίηση στη περιοχή μεγάλων εμπορικών αλυσίδων είναι η πιο σαφής ένδειξη για την δυναμική της περιοχής και τις προοπτικές της όχι μόνο για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα αλλά και για την αγορά κατοικίας.

7η κίνηση . Τα χαρακτηριστικά των κατασκευαστών που δραστηριοποιούνται στην συγκεκριμένη αγορά. Όσο και αν φαίνεται οξύμωρο η «ταυτότητα» του κατασκευαστή είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την «χαρακτήρα» της αγοράς αφού οι κατασκευαστικές εταιρίες έχουν εξειδίκευση στις …περιοχές.

8η κίνηση. Η δραστηριοποίηση τραπεζών στη συγκεκριμένη περιοχή. Οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι η πλέον ασφαλής ένδειξη για τη ζήτηση και την σύνθεση της. Μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να σας παράσχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.

9η κίνηση. Οι προοπτικές της περιοχής. Δηλαδή έργα υποδομών π.χ. δρόμοι , συγκοινωνίες κ.α.

10η κίνηση. Υπομονή….