Δύσκολο θα είναι και το 2011 για την αγορά ακινήτων καθώς η συρρίκνωση της οικονομίας και του εισοδήματος σε συνδυασμό με την ανεργία και την πιστωτική ασφυξία αποτελούν ένα εκρηκτικό κοκτεηλ για την ελληνική αγορά ακινήτων. To realestatenews.gr ολοκλήρωσε έρευνα για τις προσδοκίες που επικρατούν στους επαγγελματίες της αγοράς σχετικά με την πορεία της αγοράς την επόμενη χρονιά τα σημαντικότερα ευρήματα της οποίας είναι: -Οι τιμές δεν φαίνεται ότι θα υποχωρήσουν σημαντικά στην διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου.

-Το κόστος χρήματος δηλαδή τα επιτόκια δανεισμού είναι σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και πολύ δύσκολα θα βρεθούν τόσο χαμηλά. Οι εκτιμήσεις μάλιστα εμφανίζουν την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αποφασισμένη να διατηρήσει τα επιτόκια της στα σημερινά επίπεδα μέχρι το τέλος του α΄ εξαμήνου 2010.

-Η αγορά α΄ κατοικίας δεν φαίνεται να επηρεάζεται από την απαλλαγή για την πρώτη κατοικία και αυτό λόγω της αύξησης της ανεργίας , της συρρίκνωσης του εισοδήματος και της συρρίκνωσης των στεγαστικών δανείων.

-Η προσφορά θα εκτιναχθεί σε επίπεδα ρεκορ αφού στο ήδη υψηλό αδιάθετο απόθεμα νέων ακινήτων θα προστεθεί και ένα αυξημένος αριθμός υφιστάμενων κατοικιών που θα προσφερθεί προς πώληση είτε λόγ ω υποβάθμισης αγορών είτε οικονομικών προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες τους.

-Η αγορά γραφείων πολύ δύσκολα θα σημειώσει ανάκαμψη καθώς η περαιτέρω συρρίκνωση του ΑΕΠ και το κλείσιμο επιχειρήσεων καθιστά ιδιαίτερα δύσκολη την αύξηση της ζήτησης και επομένως των ενοικίων. Πρέπει να σημιωθεί ότι για πρώτη φορά την τελευταία δεκαετία το ισοζύγιο των επιχειρήσεων που ξεκίνησαν την δραστηριότητα και εκείνων που την διέκοψαν είναι αρνητικό.

-Στην αγορά κατατημάτων φαίνεται ότι ακόμα μεγαλύτερο ποσοστό της ζήτησης να κατευθύνεται στα εμπορικά κέντρα τα οποία έως το τέλος του α΄εξαμήνου υα έχουν φτάσει στην περιοχή της Αττικής τα έξη. Το πιο πιθανό σενάριο είναι σταθερότητα στις αγορές δρόμων υψηλής εμπορικότητας και πτώση της ζήτησησ σε περιφερειακούς δρόμους και εμπορικά σημεία.

Το σίγουρο είναι ότι σήμερα -αλλά και την χρονιά που έρχεται, ακόμα και τα πιο προνομιούχα ακίνητα πολύ δύσκολα πιάνουν τις τιμές που ίσχυαν πριν 18 μήνες και αυτό γιατί εκτός από την υψηλή προσφορά οι πωλητές έχουν να αντιμετωπίσουν και τα προβλήματα ρευστότητας που χαρακτηρίζουν ολόκληρη την ελληνική οικονομία. Πάντως αν είναι απόφαση η πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου τότε ο κανόνας «όσο το δυνατόν συντομότερα» βρίσκει την καλύτερη εφαρμογή του.

Υπάρχει αντίδοτο στη κρίση; Ναι , αν τα ακίνητα έχουν «ταυτότητα» υποστηρίζουν αναλυτές της αγοράς ακινήτων οι αναλύουν την πορεία των τιμών σε επιμέρους τομείς και περιοχές της αγοράς ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία πρόσφατης έρευνας που αφορά στην εξέλιξη των τιμών στην αγορά κατοικίας προκύπτει ότι ακόμα και σε περίοδο κρίσης υπήρχαν περιοχές στις οποίες καταγράφηκε ακόμα και μικρή άνοδος των τιμών. Η «ταυτότητα» μίας περιοχής είναι σε άμεση συνάρτηση με:

-την πορεία της προσφοράς. Όσο μικρότερη είναι η προσφορά νέων κατοικιών τόσο περιορίζονται οι πιθανότητες για ραγδαία υποχώρηση των τιμών. Σε αυτό οφείλεται και το γεγονός ότι στα πολύ ακριβά σημεία της Αττικής οι τιμές παραμένουν αμετακίνητες.

-στην κοινωνική και την πολιτιστική ταυτότητα της η οποία επηρεάζει και τη ροή της ζήτησης. Για παράδειγμα αγορές όπως του Κεραμικού, των Εξαρχείων αλλά και του Θησείου έχουν υποστεί λιγότερο έντονα τις συνέπειες της κρίσης σε σύγκριση με άλλες περιοχές οι οποίες δεν έχουν ξεκάθαρη εικόνα για την σύνθεση της ζήτησης.

-το δίκτυο συγκοινωνιών και κυρίως με την εγγύτητα του σημείου με μέσα μεταφοράς που προσφέρουν σύνδεση με τα περισσότερα σημεία του αστικού ιστού και με τα σημεία που βρίσκονται οι τόποι εργασίας.

«Σε όλες τις περιοχές που συγκέντρωναν τα χαρακτηριστικά αυτά το επίπεδο των τιμών στη διάρκεια του α΄εξαμήνου στη χειρότερη περίπτωση δεν κατέγραψαν απώλειες ενώ σε κάποιες περιπτώσεις υπήρχαν και κέρδη που έφταναν μέχρι και 5%.», τόνιζε χαρακτηριστικά μεσίτης ο οποίος επικεντρώνει την δραστηριότητα του στην αγορά πολυτελών κατοικιών στο ευρύτερο κέντρο της πρωτεύουσας και συμπλήρωνε: «ακόμα και σε αγορές που δεν παρουσιάζουν κάποιο ιδιαίτερο γνώρισμα επιμέρους σημεία τους τα οποία χαρακτηρίζονται για παράδειγμα από το φυσικό περιβάλλον (πάρκα, πλατείες κ.α) εξασφαλίζουν υψηλή ζήτηση και συγκριτικά υψηλότερες τιμές. Έχει παρατηρηθεί ακόμα ότι η αρχιτεκτονική υπογραφή σε ένα κτίριο είναι παράγων που επηρεάζει τόσο την ζήτηση όσο και τις τιμές. »

Ανάλογη είναι η εικόνα και στην αγορά των άλλων μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας καθώς οι επιμέρους αγορές που είτε απευθύνονται σε ένα συγκεκριμένο κοινό είτε έχουν κάποια μοναδικά χαρακτηριστικά έχουν σταθερά υψηλή ζήτηση και προσφέρουν υπεραξίες και ανταγωνιστικές αποδόσεις.

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα του 2011 θα είναι μία δύσκολη υπόθεση. Με την οικονομία να βυθίζεται και το μέλλον να είναι ρευστό, μία έξυπνη ιδέα θα ήταν η αγορά κατοικίας στο εξωτερικό είτε ως επένδυση είτε ως δεύτερη κατοικία. Ειδικότερα, εάν καταφέρετε να εντοπίσετε μία φθηνή και ανερχόμενη αγορά.

Φυσικά, όταν μιλάμε για αγορά κατοικίας στο εξωτερικό προκύπτουν διάφορα προβλήματα, όπως για παράδειγμα το πρόβλημα απόστασης. Επίσης, χρειάζεται γνώση της αγοράς, κάποιον δικηγόρο εξοικειωμένο με τους νόμους της χώρας και διασυνδέσεις για να εκμεταλλευθείτε την επένδυση σας στο μέλλον όταν (και αν) σκοπεύετε να πουλήσετε.

Το πρώτο και βασικότερο βήμα, είναι να έρθετε σε επικοινωνία με κάποιο μεσιτικό γραφείο της χώρας που σας ενδιαφέρει. Θα σας βοηθήσουν να κάνετε τις πρώτες κινήσεις και να συντονίσετε τις έρευνες σας.

Εάν πρόκειται για επένδυση τότε εκτός του νομικού συμβούλου θα πρέπει να απευθυνθείτε σε κάποιον ειδικό της αγοράς ακινήτων για να σας κατατοπίσει με τα της αγοράς και να σας βοηθήσει να σχηματίσετε άποψη για το μέλλον. Στη συνέχεια, από τη στιγμή που θα έχετε σιγουρευτεί για μία συγκεκριμένη κατοικία/διαμέρισμα, αυτό που πρέπει να κάνετε είναι μία γενική επιθεώρηση της κατοικίας για να σιγουρευτείτε ότι δεν υπάρχουν προβλήματα που πιθανώς να αγνοούσατε.

Γενικώς, η βασική συμβουλή για αγορά κατοικίας στο εξωτερικό είναι να προχωρήσετε τις έρευνες σας σε μία χώρα ή περιοχή με την οποία είστε εξοικειωμένοι. Τα Βαλκάνια, η Τουρκία αλλά και η Μέση Ανατολή είναι ιδανική επιλογή για τους έλληνες επενδυτές. Ειδικά η δεύτερη έχει εκπληκτικές αναπτυξιακές προοπτικές στο χώρο της αγοράς ακινήτων.

Να θυμάστε πάντα, όμως, ότι η αγορά κατοικίας σε ξένη χώρα κρύβει ρίσκα ενώ θα πρέπει να κάνετε μεγάλες επενδύσεις σε χρόνο και χρήμα.

Για πολλούς το 2010 ήταν το έτος της απογοήτευσης. Ήδη ποι δημοσκοπήσεις καταγράφουν την απογοήτευσή για την οικονομία, τα δημοσιονομικά ελλείμματα, και την προοπτική της ανάκμψης. Το ερώτημα που ανακύπτει είναι ακόμα και αυτοί που έχουν ρευστότητα που μπορούν να επενδύσουν τα χρήματα τους; Το σίγουρο είναι ότι και η χρονιά που έρχεται θα είναι εξίσουν δύσκολη-ίσως και δυσκολότερη-απο αυτή που φέυγει. Και αυτό δεν ισχύει μόνο για την Ελλάδα αλλά και για τις περισσότερες οικονομίες του δυτικού κόσμου στις οποίες οι προοπτικές ανάκαμψης είναι θολές.

Στα πλαίσια αυτά κινήσεις περιορισμένου ρίσκου όπως για παράδειγμα η αγορά ακινήτων είναι μία επιλογή που φυσικά δεν εξασφαλίζει βραχυπρόθεσμο κέρδος αλλά σίγουρα αποτελεί ασφαλές καταφύγιο. Αν εξακολουθήσει να επικρατεί η σημερινή αβεβαιότητα ο χρυσός μάλλον δεν θα χάσει την λάμψη του και την επόμενη χρονιά αλλά είναι εξαιρετικά αμφίβολο για το κατα πόσο θα προσφέρει κέρδη ανάλογα με εκείνα του 2010. Το σίγουρο είναι ότι η συγκεκριμένη επένδυση θα πρέπει να αντιμετωπιστεί με ιδιαίτερο προβληματισμό αφού ήδη οι τιμές έχουν βρεθεί σε επίπεδα ρεκορ και το ζητούμενο είναι αν κάποιος επενδυτής μπεί σήμερα στην αγορά μπορεί να προσδοκά υπεραξίες.

Ένα σημαντικό θέμα είναι η πορεία των επιτοκίων. Οι κεντρικές τράπεζες των ΗΠΑ και της ΕΕ έχουν κρατήσει σταθερά τα επιτόκια τους για περίπου δύο χρόνια και αυτό έειδικά στις ΗΠΑ έχει προκαλέσει ενστάσεις για το αν έχει θετικά αποτελέσματα στην διαδικασία ανάκαμψης. Στα πλαίσια αυτά δεν θα πρέπει να αποκλειστεί αύξησή τους απο το β΄εξάμηνο του χρόνου όταν δηλαδή θα υπάρχουν σαφέστερες ενδείξεις για την πορεία των ανεπτυγμένων οικονομιών.

Στην αγορά ακινήτων δεν προβλέπονται σημαντικές διαφοροποιήσεις σε σχέση με το ισχύον σκηνικό. Είναι πολύ πιθανό να υπάρξει μία οριακή επιτάχυνση των απωλειών στο γενικό επίπεδο των τιμών απόρροια της αύξησης της προσφορά που συνδέεται με την πιστωτική στενότητα και την επιδείνωση της ύφεσης. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι αγορές θα γίνουν σε χαμηλότερα επ[ίπεδα τιμών αλλά είναι εξαιρετικά αμφίβολο αν το κόστος του χρήματος για την χρηματοδότηση της στεγαστικής αγοράς θα παραμείνει στα σημερινά ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Απο την άλλη πλευρά δεν προβλέπεται επιτάχυνση των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων απο τις τράπεζες δηλαδή ο ρυθμός της πιστωτικής επέκτασης θα είναι αρνητικός. Τι σημαίνουν όλα αυτά; Πολύ απλά ότι όλες οι κινήσεις θα πρέπει να γίνουν με γνώμονα την ασφάλεια και όχι το βραχυπρόθεσμο κέρδος.