Σήμερα, βρισκόμαστε σε ένα οικονομικό τέλμα με πολλούς επενδυτές να αναζητούν ευκαιρίες . Είναι-και για ποιους – καλή επένδυση η αγορά ακινήτων; Σκεφτείτε ότι πριν από 10 χρόνια, ο δείκτης S & P 500 κυμαίνονται περίπου στις 1.400 μονάδες και αρκετά χαμηλότερα .  Δεν έχει μείωθεί μόνο ο S & P αλλά και Dow έχει απώλειες. Ο κίνδυνος των μετοχών θα σκεφτείτε και θα έχετε δίκιο.

Υπάρχει όμως κίνδυνος στις κατοικίες; Επειδή η υποχώρηση των τιμών στην Ελλάδα είναι πρωτόγνωρο φαινόμενο ας εξετάσουμε παράλληλα και την αγορά των ΗΠΑ οπου η αγορά κατοικίας είναι πιο ευαίσθητη στις αλλαγές του οικονομικού περιβάλλοντος.

Η μέση τιμή κατοικιών στις ΗΠΑ στις αρχές της χιλιετίας ήταν περίπου $ 160.000. Σήμερα, το ίδιο σπίτι θα πωλήθει για περίπου $ 200.000. Η αξία για το μέσο σπίτι αυξήθηκε κατά 40.000 δολάρια, ή 25% κατά τη διάρκεια της δεκαετίας. Δηλαδή έχουμε μία μέση ετήσια απόδοση περί το 2,5%. Στην Ελλάδα η αύξηση των τιμών στην διάρκεια της δεκαετίας ήταν λίγο περισσότερο από 50% δηλαδή η μέση ετήσια απόδοση κυμάνθηκε στο 5% .

Καλή απόδοση ; Θα ήταν αν είχαμε υπολογίσει τον πληθωρισμό και το κόστος κτήσης και διατήρησης. Στις ΗΠΑ το ποσοστό του πληθωρισμού, είναι μεγαλύτερο από 2,2% ενώ το μέσο ετήσιο κόστος είναι 5% έως 6% .Στην Ελλάδα έχουμε υψηλότερο πληθωρισμό ενώ το κόστος (έξοδα και φόροι) κινείται οριακά σε χαμηλότερα επίπεδα. Συμπέρασμα; Οι αποδόσεις είναι αρνητικές.

Σύμφωνοι, όλοι πρέπει να έχουν μια στέγη πάνω από το κεφάλι μας και αυτό είναι που καθιστά την ακίνητη περιουσία μία καλή επένδυση. Για το λόγο αυτό αντι να μετράμε καθημερινά το πόσο ανέβηκαν ή έπεσαν οι τιμές ίσως είναι καλύτερο να αντιμετωπίσουμε την ακίνητη περιουσία ως «κομμάτι» της ζωής μας.. Ένα σπίτι μπορεί να είναι η μεγαλύτερη επένδυσή σας - αλλά δεν μπορεί να είναι καλύτερη επένδυση σας. Για το λόγο αυτό το χαρτοφυλάκιο και θα πρέπει να περιλαμβάνει ένα υγιές μείγμα από μετοχές, ομόλογα και ακίνητα .

Πώς μπορεί να ξέρουν οι αγοραστές ότι μία στιγμή είναι κατάλληλη για αγορά; Ας απαριθμήσουμε τα σημάδια :

1ον : Τα επιτόκια: Σήμερα βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και είναι πολύ δύσκολο σε ένα χρόνο από σήμερα να βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο. Το πιθανότερο είναι ότι οι τράπεζες είτε θα προχωρήσουν σε αύξηση των βασικών τους επιτοκίων είτε θα αυξήσουν τα περιθώρια των δανείων. Γιατί έχουν σημασία τα επιτόκια; Πολύ απλά μία αύξηση του επιτοκίου «απορροφά» τις περισσότερες περιπτώσεις την μείωση της τιμής. Υπολογίστε το κόστος που θα έχει μία αύξηση του επιτοκίου κατά 0,5 ποσοστιαία μονάδα σε ένα 30ετές δάνειο και συγκρίνετε με το όφελος από μία πτώση της τιμής κατά 10%.

2ον : Οι τιμές των κατοικιών. Το επίπεδο των τιμών έχει υποχωρήσει αρκετά στην διάρκεια της τελευταίας διετίας. Πόσο θα διαρκέσει η πτώση; Τουλάχιστον ένα χρόνο λένε οι ειδικοί οι οποίοι υποστηρίζουν ότι σήμερα το επίπεδο των τιμών είναι περί το 55% υψηλότερο σε σύγκριση με τις αρχές τις δεκαετίας (ονομαστικές αξίες). Το ερώτημα είναι φυσικά όχι μόνο αν θα πέσουν αλλά πόσο θα πέσουν. Εκεί οι απόψεις διϊστανται . Άλλοι οικονομολόγοι μιλούν για απώλειες άνω του 15% και άλλοι κάνουν λόγο για πτώση 5-8% κατά μέσο όρο.

3ον :Οι πωλήσεις. Από την πορεία των πωλήσεων εξαρτάται και η διαπραγματευτική θέση του αγοραστή. Όταν οι πωλήσεις καταγράφουν αύξηση ή είναι στάσιμες τότε το «πάνω χέρι» έχει ο πωλητής . Όταν όμως οι πωλήσεις πέφτουν τα περιθώρια πίεσης από την πλευρά του αγοραστή αυξάνονται. Σήμερα το επιπεδο των πωλήσεων νέων κατοικιών βρίσκονται στο χαμηλότερο επίπεδο στην εικοσαετία . Εν ολίγοις, οι πωλητές είναι πρόθυμοι να διαπραγματευτούν την τιμή και τους όρους. Τι σημαίνουν όλα αυτά ; Πολύ απλά οι αγοραστές έχουν το «πανω χέρι» μετά από 15 χρόνια «απομόνωσης».

Αλλά ένα είναι σίγουρο: η αγορά δεν μένει ποτέ στάσιμη και όλα μπορεί να αλλάξουν…

Η αγορά κατοικίας αρχίζει να εμφανίζει χαρακτηριστικά υψηλότερης απόδοσης και, ενδεχομένως, μπορεί να οδηγήσει σε προσέλκυση επενδυτών εάν συνδυαστεί με βελτίωση της εμπιστοσύνης των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων για τις οικονομικές εξελίξεις στη χώρα. Σύγκεκριμένα η μείωση του λόγου του δείκτη τιμών των διαμερισμάτων προς τον δείκτη ενοικίων σε 84,0% το 3ο 3μηνο’10, έναντι 85,6% και 88,0% το 2ο και 1ο 3μηνο’10 αντίστοιχα αποτελεί σημάδι για την βελτίωση των ακαθάριστων αποδόσεων οι οποίες όμως εξακολουθούν να είναι ιδιαίτερα χαμηλές σε σύγκριση με τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες.

Σύμφωνα με οικονομικούς αναλυτές η εξέλιξη αυτή οφείλεται στο γεγονός ότι οι τιμές των ενοικίων κινούνται ανοδικά –παρα την επιβράδυνση της αύξησης - (12μηνος ρυθμός, 3ο 3μηνο’10: 2,2%, 9μηνο’10: 3,5%, έναντι 2,6% στο 3ο 3μηνο.’09 και 3,7% στο 9μηνο’09),ενώ οι τιμές κατοικιών υποχωρούν . Υπενθυμίζεται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) σημείωσαν πτώση κατά -4,3% σε ετήσια βάση στο 3ο 3μηνο΄10, έναντι μείωσης κατά -5,1% στο 3ο 3μηνο΄09 και αύξησης κατά +1,6% στο 3ο 3μηνο΄08. Παράλληλα, στο 9μηνο΄10 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά -3,6% σε ετήσια βάση, έναντι ίσης μείωσης στο 9μηνο.΄09 και αύξησης κατά +5,2% στο 9μηνο΄08. Σημειώνεται ότι στην Θεσσαλονίκη η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων ανήλθε στο -9,7% σε ετήσια βάση στο 3ο 3μηνο.’10, έναντι της πτώσης τους κατά - 3,1% σε ετήσια βάση στην Αθήνα.

Μικρότερη, στο - 2,7% σε ετήσια βάση ήταν η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων που αναφέρονται σε δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες και διαμερίσματα.

Οι Ευρωπαίοι επενδυτές που αγόρασαν φέτος αμερικανικές μετοχές τη στιγμή που το ευρώ εξασθενούσε, πήραν τις καλύτερες αποδόσεις μιας δεκαετίας, όπως επισημαίνεται σε άρθρο του πρακτορείου Bloomberg. Τα κέρδη όσων επένδυσαν στον αμερικανικό δείκτη Standard & Poor’s και τα μετέτρεψαν σε ευρώ έφτασαν φέτος το 23%. Πρόκειται για τα υψηλότερα κέρδη από το 1999, χρονιά εισαγωγής του ευρώ στις νομισματικές αγορές. Ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για τους Αμερικανούς επενδυτές έφτασε στο 13%, σύμφωνα με έρευνα του Bloomberg. Οι επενδύσεις του δείκτη Nikkei 225 Stock Average στο Τόκιο έφεραν ενίσχυση 20% για τους Ευρωπαίους σε σχέση με 2,5% απώλειες σε γεν. Το οικονομικό αδιέξοδο της Ελλάδας και της Ιρλανδίας οδήγησαν το ευρώ σε πτώση 8,4% το 2010, αυξάνοντας τα κέρδη όσων μετέτρεψαν τις επενδύσεις τους από δολάρια σε ευρώ. Οι επενδυτές εκτός των ΗΠΑ αγόρασαν αμερικανικές μετοχές με ετήσιο ρυθμό 146 δισ. δολαρίων στο γ’ τρίμηνο. Φέτος αναμένεται να καταγραφεί η μεγαλύτερη ετήσια άνοδος από το 2007. Οι ευρωπαίοι επένδυσαν 18,3 δισ. δολάρια στην αμερικανική αγορά το Σεπτέμβριο, το περισσότερο από το Μάιο του 2007. Ενώ ο δείκτης Euro Stoxx 50 κατέγραψε φέτος πτώση 3,5%, οι Ευρωπαίοι επένδυσαν σε ποσοστό 29% σε 62 χώρες εκτός ευρωζώνης. Η πτώση του ευρώ έναντι του δολαρίου φέτος είναι η μεγαλύτερη από το 2005, παρόλο που το αμερικανικό έλλειμμα κατέγραψε ρεκόρ το Φεβρουάριο και η ανεργία έφτασε στο υψηλό επτά μηνών του 9,8% το Νοέμβριο.