Εντυπωσιακή είναι η εικόνα που παρουσιάζεται για την Κωνσταντινούπολη, η οποία, εξαιτίας και της οικονομικής ανάπτυξης της Τουρκίας, καταλαμβάνει την πρώτη θέση στις επιλογές των ειδικών της αγοράς. Οι 600 επαγγελματίες του real estate δίνουν την πρώτη θέση στην τουρκική μεγαλούπολη με βαθμό 3,83 για τις υπάρχουσες επενδύσεις, 3,82 για νέες επενδύσεις και 4,03 για ανάπτυξη ακινήτων. Είναι γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια στην Κωνσταντινούπολη επικρατεί οικοδομικός οργασμός με τεράστια κτίρια γραφείων, εμπορικές αναπτύξεις, οικιστικά συγκροτήματα κ.λπ. Ωστόσο, δε λείπουν και οι πεσιμιστές που φοβούνται ότι η τουρκική οικονομία, και το real estate φυσικά, είναι φούσκα που σύντομα θα σκάσει.

Στη δεύτερη θέση της λίστας με τις περισσότερες προοπτικές για επενδύσεις το 2012 βρίσκεται το Μόναχο και ακολουθούν η Βαρσοβία, το Βερολίνο, η Στοκχόλμη. Την πρώτη δεκάδα κλείνουν το Παρίσι, το Αμβούργο, η Ζυρίχη, η Μόσχα, που ανεβαίνει συνεχώς, και το Λονδίνο που έχει πέσει πολλές θέσεις σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Για τη ρωσική πρωτεύουσα τονίζεται ότι το 82% των ερωτηθέντων βλέπουν ότι φέτος θα πέσουν περισσότερα κεφάλαια στην αγορά. Το γεγονός ότι 3 γερμανικές πόλεις βρίσκονται στη δεκάδα δείχνει την ανάπτυξη της Γερμανίας που προσελκύει όλο και περισσότερους επενδυτές. Στο... κόκκινο βρίσκονται εκτός από την Αθήνα και το Δουβλίνο, επίσης η Λισαβόνα, η Βουδαπέστη, η Βαρκελώνη και η Ρώμη. Αισιοδοξία μόνο για τον τουριστικό κλάδο και συγκεκριμένα για τα ξενοδοχεία και τη δεύτερη κατοικία.

Από τις απαντήσεις των ειδικών εξάγεται το συμπέρασμα ότι είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί στις συστάσεις που κάνουν για επενδύσεις. Κι αυτό γιατί βλέπουν πόσο ρευστή είναι η κατάσταση της ευρωπαϊκής οικονομίας, ενώ ακόμη και για την Κωνσταντινούπολη, η πρώτη θέση δίνεται συμβολικά. Οι επενδυτές βρίσκονται σε στάση αναμονής περιμένοντας τις εξελίξεις σχετικά με την πανευρωπϊκή κρίση χρέους και με το αν υπάρχει πρόσφορο έδαφος για επενδυτικές κινήσεις. Ειδικά για το Λονδίνο, που έπεσε από τη δεύτερη θέση το 2011 στη δέκατη θέση φέτος, τονίζεται ότι οι απαντήσεις των επαγγελματικών αντικατοπτρίζουν τις απόψεις ότι η πόλη ήταν υπερτιμημένη. «Αν και το Λονδίνο είναι το ασφαλέστερο καταφύγιο για επενδύσεις, εντούτοις οι επενδυτές τραβούν τα λεφτά τους εξαιτίας της αβεβαιότητας», τονίζεται.

Το Μνημόνιο ΙΙ αλλάζει όλη την αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, τα εξοντωτικά μέτρα που προβλέπονται για φόρους και εισοδήματα θα έχουν καταλυτικές επιπτώσεις στην δομή της αγοράς κατοικίας καθώς σηματοδοτούν:

-στροφή της ζήτηση για μικρότερα σπίτια

-αναθέρμανση του ενδιαφέροντος τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση σπιτιών που βρίσκονται σε περιοχές που μέχρι και πριν 3 χρόνια χαρακτηρίζονταν ως υποβαθμισμένες.

-επιστροφή της ζήτησης σε οικοδομές μεγάλης ηλικίας.

-ανάκαμψη της ζήτησης για κατοικία στο κέντρο και στις κεντρικές συνοικίες των μεγάλων πόλεων της χώρας.

Όπως επισήμαιναν οικονομικοί αναλυτές, οι αλλαγές αυτές , αποσκοπούν στην μείωση τόσο του φορολογικού κόστους όσο και των δαπανών στέγασης. Έτσι την επόμενη τριετία, προβλέπεται ότι θα σημειωθεί αύξηση της ζήτησης για κατοικίες που βρίσκονται σε κεντρικές συνοικίες των μεγάλων αστικών κέντρων και περαιτέρω συρρίκνωση της ζήτησης για κατοικίες που βρίσκονται στο περιφερειακό ιστό της Αθήνας , της Θεσσαλονίκης αλλά και των άλλων μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας. Η αγορά κατοικίας προβλέπουν οι αναλυτές ότι , θα κινηθεί σε τρείς άξονες:

Πρώτο: το κόστος κατοχής που συνδέεται κυρίως με το φορολογικό κόστος. Σε αντίθεση με τα σπίτια που βρίσκονται στα προάστια , στο κέντρο της πρωτεύουσας υπάρχει ένα μεγάλο απόθεμα κατοικιών με μέση ηλικία άνω των 20 ετών. Με την επιβολή συντελεστών απομείωσης λόγω παλαιότητας τα ακίνητα αυτά έχουν πολύ μικρότερο κόστος κατοχής.

Δεύτερον : Οι περισσότερες νέες κατασκευές που βρίσκονται στα προάστια των μεγάλων αστικών κέντρων έχουν οικοδομηθεί με βάση τα δεδομένα που ίσχυαν στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας. Αυτό σημαίνει μεγαλύτερα σπίτια που έχουν μεγαλύτερο κόστος κατοχής και χρήσης. Η δομή της προσφοράς σίγουρα είναι αποτρεπτικός παράγοντας για εκείνους που θέλουν λόγω εισοδηματικής συρρίκνωσης να περιορίσουν τις δαπάνες στέγασης.

Τρίτον : Εκτός από το κόστος που σηματοδοτεί είτε η αγορά είτε η ενοικίαση ενός σπιτιού υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν το ύψος των στεγαστικών δαπανών. Για παράδειγμα το κόστος μετακίνησης δεν μπορεί να αγνοηθεί καθώς καύσιμα και παρκινγκ είναι δαπάνες που μπορεί να ανατρέψουν τον οικογενειακό προϋπολογισμό.

Στα πλαίσια αυτά, η ζήτηση θα στραφεί είτε σε περιοχές με ανεπτυγμένες υποδομές στην συγκοινωνία είτε σε εκείνες που έχουν πρόσβαση τόσο στους χώρους εργασίας όσο και σε εμπορικές και εκπαιδευτικές υποδομές. Όπως επισημαίνουν οικονομικοί παρατηρητές, η αγορά στέγασης θα κινηθεί στα επόμενα χρόνια με γνώμονα την συρρίκνωση του κόστους. Αντίθετα , η αναβάθμιση των στεγαστικών συνθηκών που καθόριζε τις δύο προηγούμενες δεκαετίες , στην ζήτηση για την αγορά κατοικία θα αρχίσει σιγά-σιγά να υποβαθμίζεται στην λίστα των προτεραιοτήτων τόσο των υποψήφιων αγοραστών όσο και ενοικιαστών. Οι αλλαγές , στην δομή της αγοράς κατοικίας εκτιμάται ότι θα είναι ένα σημαντικός παράγων για την δημιουργία υπεραξιών, αποδόσεων και ταμειακών ροών.

Ανύπαρκτη είναι για τους ξένους επενδυτές η Ελλάδα ως προορισμός για να επενδύσουν εκατομμύρια ευρώ σε έργα real estate. Η νέα έρευνα της PriceWaterHouseCoopers και του Urban Land Institute με τίτλο «Emerging Trends in Real Estate? Europe», δηλαδή, οι τάσεις για την αγορά ακινήτων στην Ευρώπη το 2012, είναι κόλαφος για τη χώρα μας. Οι ξένοι έχουν βγάλει την Ελλάδα από το χάρτη των επενδύσεων καθώς την κατατάσσουν πλέον στην 27η θέση σε σύνολο 27 χωρών. «Η Αθήνα είναι μάλλον καλύτερα να αποφεύγεται». Ετσι ξεκινά η έρευνα που διενεργήθηκε στην Ευρώπη από την PWC και το ULI για τις προοπτικές που έχουν οι χώρες να προσελκύσουν επενδύσεις στο real estate και να υλοποιηθούν μεγάλα έργα ανάπτυξης. Περισσότερα από 600 άτομα, σύμβουλοι ακινήτων, τραπεζίτες, στελέχη εταιρειών ακινήτων, κατασκευαστές, εμπειρογνώμονες, επενδυτές, μεσίτες συμμετείχαν στην έρευνα και ερωτήθηκαν για το πώς βλέπουν τις ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων και τι βαθμό βάζουν σ' αυτές για το 2012. Στην ψηφοφορία των ειδικών της αγορά real estate, η Αθήνα παίρνει το χαρακτηρισμό «poor», δηλαδή, φτωχή και σε μια κλίμακα από 1 έως 5 βαθμολογείται: Με 1,52 για τις υπάρχουσες επενδύσεις, με 1,87 για τις νέες επενδύσεις και με 1,47 για τις αναπτύξεις ακινήτων. Η διαφορά με τη... δεύτερη από το τέλος, το Δουβλίνο είναι μεγάλη καθώς η πρωτεύουσα της Ιρλανδίας παίρνει βαθμούς 2,26, 2,53 και 1,90 αντίστοιχα.

Στο.... κόκκινο βρίσκονται εκτός από την Αθήνα και το Δουβλίνο, επίσης η Λισαβόνα, η Βουδαπέστη, η Βαρκελώνη και η Ρώμη. Είναι εμφανές ότι οι πόλεις των χωρών που πλήττονται περισσότερο από την οικονομική κρίση, να χαρακτηρίζονται από τους επενδυτές ως κακές για επενδύσεις στα ακίνητα το 2012. Οπως αναφέρει η ανάλυση «η κατάσταση της ελληνικής οικονομίας είναι ζοφερή, το εμπόριο ουσιαστικά έχει σταματήσει και οι επενδυτές βλέπουν ότι η αγορά δε θα είναι προσβάσιμη το 2012».

Σε 6.450 ανέρχονται οι υπεράκτιες εταιρείες (offshore) που κατέχουν ακίνητα στην Ελλάδα, σύμφωνα με στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (ΓΓΠΣ). Όπως προκύπτει από έγγραφο του αναπληρωτή υπουργού Οικονομικών το οποίο διαβιβάστηκε στη Βουλή, από τις 6.450 υπεράκτιες εταιρείες ιδιοκτησίας ακινήτου, οι 3.650 είναι ενεργές. Σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία το 2010 υποβλήθηκαν 3.681 δηλώσεις Ειδικού Φόρου Ακινήτων με βεβαίωση φόρου 6.336.968 ευρώ, ενώ όπως αναφέρεται για το 2011 δεν υπάρχουν ακόμη στοιχεία δεδομένου ότι δεν έχει λήξει η προθεσμία υποβολής των δηλώσεων αυτών. Το έγγραφο του αναπληρωτή υπουργού Οικονομικών διαβιβάστηκε στη Βουλή προς απάντηση ερώτησης του βουλευτή του ΠΑΣΟΚ Βασίλη Κεγκέρογλου, σχετικά με τον εντοπισμό των ιδιοκτητών υπεράκτιων εταιρειών. Ο βουλευτής έχει επισημάνει ότι μέσω των offshore, οι πραγματικοί ιδιοκτήτες ακινήτων αποφεύγουν μια σειρά από φόρους.