Το φορολογικό καθεστώς που ισχύει στην Ελλάδα εμποδίζει την επανάκαμψη κεφαλαίων στην αγορά αστικών επαγγελματικών και εμπορικών ακινήτων. Οπως αναφέρει η μελέτη ένας ιδιοκτήτης ακινήτων καθώς και ένας δυνητικός επενδυτής θα πρέπει να εκτιμήσει:

1)Τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) η επιβάρυνση του οποίου σύμφωνα με μελέτη της εταιρείας κυμαίνεται από 0,3% έως 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με πολύ υψηλότερη επιβάρυνση στα εντός σχεδίου ακίνητα σε σχέση με τα εκτός σχεδίου οικόπεδα και αγροτεμάχια.

2)Τον φόρο μισθωμάτων η κλίμακα του οποίου διευρύνθηκε και ανέρχεται στο 10% για ενοίκια έως 10000 ευρώ και στο 33% για το υπερβάλλον ποσό.Εαν συνεκτιμήσουμε ότι η μέση ετήσια απόδοση των ακινήτων εισοδήματος κυμαίνεται από 2,8% έως 3,8% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου τότε ο μέσος φόρος επι των ετήσιων μισθωμάτων ισοδυναμεί με το 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

3)Τον φόρο υπεραξίας ακινήτων ο οποίος προσδιορίζεται στο 15% επι της διαφοράς της τιμής κτήσης με την τελική τιμή πώλησης του ακινήτου.

4)Τον ΤΑΠ που είναι φόρος κατοχής και αποδίδεται μέσω της ΔΕΗ

Το φορολογικό αυτό πλαίσιο, δεν μπορεί να χαρακτηρισθεί ευνοικό για την επανάκαμψη κεφαλαίων στην αγορά αστικών επαγγελματικών και εμπορικών ακινήτων.

Στον «αέρα» αναμένεται να βγει το αργότερο τον Απρίλιο του 2014 ο νέος διαγωνισμός για την κατασκευή εμπορευματικού κέντρου πολυχώρου στον σταθμό του ΟΣΕ στον Πειραιά. Η εταιρεία πρόκειται να προχωρήσει στην επαναπροκήρυξη του διαγωνισμού, καθώς ήδη υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον τόσο από εγχώριους όσο και από διεθνείς επενδυτές. Ο προϋπολογισμός του εμπορικού κέντρου έκτασης 37.000 τετραγωνικών μέτρων αναμένεται να έχει προϋπολογισμό περίπου 50 - 60 εκατ. ευρώ και θα κατασκευαστεί πιθανότατα με σύμβαση παραχώρησης. Σύμφωνα με τον πρόεδρο της εταιρείας που διαχειρίζεται την ακίνητη περιουσία του ΟΣΕ εξετάζεται το ενδεχόμενο να συσταθεί μία εταιρεία στην οποία θα συμμετέχει τόσο η ΓΑΙΑΟΣΕ όσο και ο ανάδοχος, με ποσοστό συμμετοχής που θα προκύψει μετά από σχετική συμφωνία των δύο πλευρών. Στα σχέδια της ΓΑΙΑΟΣΕ είναι η άμεση κατασκευή του έργου καθώς όπως είπε ο κ. Σχίζας μετά την προκήρυξη θα δοθεί ένα διάστημα περίπου δύο μηνών για την κατάθεση των τεχνικών και οικονομικών προσφορών, οι οποίες θα αξιολογηθούν και αμέσως θα γίνει η ανάθεση. Στόχος είναι μέσα στο 2014 να έχουν ξεκινήσει οι εργασίες. Το νέο κέντρο θα δημιουργηθεί σε οικόπεδο 15 στρεμμάτων, στο σημείο όπου βρίσκεται ο τερματικός σιδηροδρομικός σταθμός του Πειραιά. Ο ανάδοχος αναμένεται να αναλάβει και τη διαχείριση του έργου για διάστημα 30 ετών με δυνατότητα ανανέωσης. Το κέντρο θα εκτείνεται σε τέσσερις ή πέντε ορόφους πάνω από την αποβάθρα και θα φιλοξενεί καταστήματα, εστιατόρια, αναψυκτήρια, συνεδριακούς χώρους, χώρους στάθμευσης, κ.λπ. Το έργο είχε προκηρυχθεί για πρώτη φορά το 2009, ωστόσο δεν ολοκληρώθηκε ποτέ. Σημειώνεται ότι ο Σιδηροδρομικός Σταθμός Πειραιώς διοικητικά ανήκει στον Δήμο Πειραιώς. Το ακίνητο, που βρίσκεται σε προνομιακή τοποθεσία, γειτνιάζει με τον Λιμένα Πειραιώς (μεσολαβεί μεταξύ τους η Ακτή Καλλιμασιώτη) και με τον τερματικό σταθμό Πειραιώς του ΗΣΑΠ (μεσολαβεί μεταξύ τους η οδός Κόνωνος). Οι υπόλοιπες δύο πλευρές του ακινήτου που ορίζουν το οικοδομικό του τετράγωνο (99/Τ.25), συνορεύουν με τις οδούς Αγίου Διονυσίου και Φωκίωνος. Το συνολικό εμβαδόν του ακινήτου του ΣΣ Πειραιά ανέρχεται σε 13.491 τ.μ.

Το ΤΑΙΠΕΔ ετοιμάζεται τον επόμενο μήνα να διαθέσει έντεκα ακίνητα αξίας περίπου 18 εκατ. ευρώ, που βρίσκονται στην Ελλάδα και σε άλλες χώρες της Ευρώπης. Πρόκειται για ακίνητα που περιλαμβάνουν κτίρια ή και οικοπεδικές εκτάσεις. Εξ αυτών τέσσερα ακίνητα βρίσκονται στο εξωτερικό και επτά σε διάφορες πόλεις της Ελλάδας. Από τις νέες πωλήσεις ακινήτων, το ΤΑΙΠΕΔ έχει θέσει ως ελάχιστη τιμή πώλησης για όλα τα ακίνητα περίπου τα 18 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, από τη εμπειρία που έχει αποκομίσει μέχρι σήμερα το Ταμείο, οι τελικές τιμές πώλησης των ακινήτων θα κυμανθούν περίπου στις ελάχιστες τιμές πώλησης. Επιπλέον, έχει γίνει συνείδηση στο ΤΑΙΠΕΔ ότι τέτοιου είδους πωλήσεις δεν μπορούν να ικανοποιήσουν την «ακόρεστη πείνα» της τρόικας για έσοδα, η οποία πλέον πιέζει για τιτλοποιήσεις εσόδων από ακίνητα ή/και μετοχοποιήσεις εταιρειών διαχείρισης ακινήτων. Προς αυτήν τη κατεύθυνση εργάζεται πλέον το ΤΑΙΠΕΔ, το οποίο εκτιμάται ότι μέσα στους επόμενους μήνες θα παρουσιάσει ένα συγκεριμένο σχέδιο αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου.

H αμερικανική Cushman & Wakefield, ένας από τους μεγαλύτερους οίκους real estate διεθνώς, αναμένεται να αναλάβει τη διαχείριση της Εταιρείας Αξιοποίησης Εκκλησιαστικής Ακίνητης Περιουσίας Α.Ε. (ΕΑΕΑΠ). Η Cushman & Wakefield, που ιδρύθηκε το 1917 και μέχρι πρότινος ανήκε στο Rockefeller Group, συναντήθηκε αυτή την εβδομάδα με τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου της εταιρείας, στην οποία μετέχουν με 50% η Ιερά Αρχιεπισκοπή Αθηνών και με 50% το ελληνικό Δημόσιο, και ξεκινάει το έργο της άμεσα. Η επιλογή της Cushman & Wakefield έγινε τόσο λόγω του εκτοπίσματος το οποίο έχει στη διεθνή αγορά ακινήτων όσο και λόγω της εθελοντικής της, pro bono, προσφοράς στη διαδικασία συγκρότησης και λειτουργίας της ΕΑΕΑΠ. Για τον σκοπό αυτό επισκέφθηκε την Αθήνα τις προηγούμενες ημέρες ο πρόεδρος της μονάδας Global Brokerage, της Cushman & Wakefield, Bruse E. Mosler, με το επιτελείο της μονάδας που αναλαμβάνει αυτά τα project. Κομβικό ρόλο στο όλο εγχείρημα θα έχει ο εκτελεστικός αντιπρόεδρος του αμερικανικού οίκου, που ειδικεύεται στην επενδυτική τραπεζική, Μichael Rotchford, ο οποίος θα είναι ο άνθρωπος του ομίλου που θα επιφορτισθεί με το έργο της ΕΑΕΑΠ. Οπως αποκάλυψε  ο κ. Mosler, η Cushman & Wakefield αντιμετωπίζει την πρωτοβουλία της Αρχιεπισκοπής Αθηνών ως μια μοναδική ευκαιρία για να προσφέρει, στο πλαίσιο και ανάλογων κοινωφελών πρωτοβουλιών που έχει αναλάβει μέχρι σήμερα.

Η pro bono συμμετοχή της Cushman & Wakefield θα ολοκληρωθεί μετά τον σχεδιασμό και την εφαρμογή του μοντέλου και της διαδικασίας που θα προτείνει να υιοθετηθεί και να ακολουθείται εφ’ εξής για όλα τα ακίνητα της Αρχιεπισκοπής. Το πρώτο, και πιλοτικό, project με το οποίο θα ασχοληθεί η Cushman για την ΕΑΕΑΠ είναι η έκταση των 83 στρεμμάτων στη Βουλιαγμένη, που εφάπτεται του ξενοδοχειακού συγκροτήματος του Αστέρα, για την οποία έχει ήδη εκδηλωθεί αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, σύμφωνα με κύκλους της Εκκλησίας. Ο κ. Mosler εκτιμά ότι συνολικά το εγχείρημα θα συγκεντρώσει την προσοχή σημαντικών κεφαλαίων και υπογραμμίζει τη μοναδικότητα της ελληνικής γης και της απήχησης που έχει ως προορισμός παγκοσμίως. Η Cushman & Wakefield θεωρείται κολοσσός στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων. Λειτουργεί 250 γραφεία σε 60 χώρες, ενώ απασχολεί 16.000 εργαζομένους. Στην Αθήνα αντιπροσωπεύεται για τις εμπορικές της –εκτός Εκκλησίας– δραστηριότητες από την Proprius, που είναι μέλος του δικτύου συνεργατών της και έχει αναλάβει ρόλο συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ στην αξιοποίηση του Ελληνικού. Το Rockefeller Group ήλεγχε την Cushman & Wakefield έως το 2007, οπότε και πούλησε τη συμμετοχή του (69%) στο σχήμα της Exor S.p.A., που αποτελεί το επενδυτικό όχημα της 250μελούς οικογενείας Agnelli.

Η ανάληψη του έργου του συμβούλου στην ΕΑΕΑΠ εκτιμάται ότι προσδίδει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στο όλο εγχείρημα, καθώς μπορεί να αντλήσει όχι μόνον από την εμπειρία και την τεχνογνωσία του διεθνούς οίκου, αλλά και την προσοχή από το εκτενές δίκτυο πελατών και επενδυτών με το οποίο συνεργάζεται. Είναι χαρακτηριστικό ότι μία από τις κοινοπραξίες που έχει συστήσει η θυγατρική της Cushman & Wakefield Investors είναι με τη Scottish Widows Investment Partnership, η οποία με τη σειρά της διαχειρίζεται κεφάλαια της τάξης των 177 δισ. ευρώ. Η ΕΑΕΑΠ διαχειρίζεται ακίνητα της Αρχιεπισκοπής Αθηνών, τα οποία εισφέρονται από την Εκκλησία προς εκμετάλλευση, με το μοντέλο της μακροχρόνιας μίσθωσης. Δεν θα πωληθούν δηλαδή τα ακίνητα, όπως ξεκαθαρίζει το διοικητικό της συμβούλιο. Η εταιρεία έχει ήδη συσταθεί με τον νόμο 4182 που ψηφίστηκε τον περασμένο Σεπτέμβριο και τα μέλη του διοικητικού της συμβουλίου είναι, από την πλευρά της Εκκλησίας, ο Μιχαήλ Καρλούτσος, υιός του εξ Αμερικής Αιδεσιμώτατου Πρωτοπρεσβυτέρου του Οικουμενικού Θρόνου, Αλέξανδρου Καρλούτσου, ο οποίος είναι το δεξί χέρι του Αρχιεπισκόπου Αμερικής και στενός συνεργάτης του Οικουμενικού Πατριάρχη, ο πολιτικός μηχανικός Πέτρος Σουρέτης, διευθύνων σύμβουλος της «Intracom Κατασκευές» και ο πρόεδρος του Invest in Greece, Αρις Συγγρός. Την πλευρά του Δημοσίου εκπροσωπούν οι κ. Νασόπουλος και Παναγιωτίδης.

ΠΗΓΗ: Καθημερινή