Να αγοράσω ή να νοικιάσω; Δύσκολη απάντηση ειδικά στην σημερινή δύσκολη εποχή όπου όλα είναι ρευστά και κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει τι ξημερώνει την επόμενη μέρα. Παρόλα αυτά οι οικονομολόγοι χρησιμοποιούν ένα σχετικά απλό τρόπο για να αξιολογήσουν το τι συμφέρει καλύτερα την συγκεκριμένη στιγμή και κυρίως για να εκτιμήσουν αν μία αγορά είναι υπερτιμημένη σε σχέση με τις τιμές των ενοικίων που προσφέρονται. Πρόκειται για tην σχέση το κόσοτς ναγοράς προς το ετήσιο κόστος του ενοικίου. Τι κάνουν λοιπόν:

α. Συγκεντρώνουν στοιχεία για το κόστος αγοράς και συγκεκριμένα:

-το κόστος του τιμήματος -συμπεριλαμβάνονται τα έξοδα.

-το φόρο μεταβίβασης

-την ετήσια φορολογική επιβάρυνση που προκύπτει από την ιδιοκτησία

-τις τυχόν φορολογικές απαλλαγές (αφαιρούνται από το κόστος)

β. Συγκεντρώνουν στοιχεία για το συνολικό κόστος της ενοικίασης που περιλαμβάνει συνήθως μόνο το ενοίκιο και το εκφράζουν σε ετήσια βάση.

Για παράδειγμα σε μία περιοχή λοιπόν τα δεδομένα είναι :

Η δαπάνη αγοράς: 100.000 ευρώ

Η δαπάνη ενοικίασης : 900,00 ευρώ /μήνα

Ο λόγος της Τιμής προς ενοικίαση είναι : 100.000 ευρώ ÷ ($ 900 x 12) = 9.26

Προκειμένου να αξιολογηθεί το αποτέλεσμα ισχύουν οι εξής κλίμακες:

Τιμή προς ενοικίαση

1 - 15 Πολύ καλύτερα η αγορά από ενοικίαση ακινήτου

16 - 20 Συνήθως καλύτερα να νοικιάσετε από ό, τι αγοράσετε ένα ακίνητο

21 + Πολύ καλύτερα να νοικιάσετε από ό, τι  να  αγοράσετε ένα ακίνητο

Οι διεθνείς επενδυτές επιστρέφουν δυναμικά –μετά τη κρίση- στη παγκόσμια αγορά των τουριστικών εγκαταστάσεων, σύμφωνα με αμερικανική έρευναμ και αυτή τη φορά η αγορά ανοίγει και για μικρομεσαίους επενδυτές. Μέχρι το τέλος του έτους, ο τζίρος από την αγορά ξενοδοχείων αναμένεται να φτάσει τα 19δις. δολλάρια, άνοδος 85% σε σχέση με το 2009.

Ο τουριστικός κλάδος γενικότερα βρίσκεται σε ανάπτυξη το τελευταίο χρόνο. Παραδοσιακά, το οικογενειακό εισόδημα και η απασχόληση επηρεάζουν άμεσα το τουρισμό. Καθώς η παγκόσμια οικονομία βελτιώνεται η τουριστική βιομηχανία αναπτύσσεται. Έτσι, μία επένδυση σε ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις τη δεδομένη χρονική στιγμή πρέπει να θεωρηθεί ως σχετικά ορθή καθώς οι οικονομίες –και κυρίως εκείνες της Ασίας- ανακάμπτουν.

Ένας επίδοξος επενδυτής της συγκεκριμένης αγοράς θα πρέπει να γνωρίζει ότι μπορεί να αγοράσει μέρος ενός ξενοδοχείου ή ακόμα και μεμονωμένα δωμάτια. Υπάρχουν εταιρείες που η μόνη τους εργασία είναι η διαχείριση ξενοδοχείων ενώ η ιδιοκτησία των δωματίων μπορεί να ανήκει σε μεγάλο αριθμό ατόμων. Οι επενδυτές εμπιστεύονται τη διαχείριση σε επαγγελματίες την ίδια στιγμή που παίρνουν τα κέρδη από τα δωμάτια.

Ένας υποψήφιος επενδυτής θα πρέπει να γνωρίζει το μυστικό του συγκεκριμένου κλάδου: τη τοποθεσία. Ανέκαθεν ξενοδοχεία κοντά στη θάλασσα ή σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς ήταν τα ασφαλέστερα μέρη προς επένδυση.

Ωστόσο, δε πρέπει κάνεις να ξεχνάει ότι η τουριστική βιομηχανία είναι ένας σχετικά ασταθής κλάδος και ότι ένα επιτυχημένο ξενοδοχείο είναι εκείνο που εξασφαλίζει πελάτες κατά τη διάρκεια όλου του χρόνου.

Φυσικά, μόνο και μόνο επειδή τα σπίτια οι τιμές μειώθηκαν δεν σημαίνει ότι δεν μπορεί να υπάρχει περαιτέρω πτώση .Παρόλα αυτά οι προσεκτικοί αγοραστές μπορούν να βρουν ευκαιρίες σχεδόν σε κάθε αγορά, λένε οι ειδικοί. Πως όμως να μπορούμε να ξεχωρίσουμε τις περιοχές που έχουν λιγότερες προοπτικές σχέση με κάποιες άλλες.

Υπάρχουν κάποιοι δείκτες κλειδιά που βοηθούν σε μία ασφαλή πρόβλεψη. Πρόκειται για το επίπεδο του εισοδήματος, τον ρυθμό της ανεργίας , τον ρυθμό της μεταβολής των τιμών, το ύψος του αδιάθετου αποθέματος και την χρονική διάρκεια απορρόφησης ενός σπιτιού.

Από την άλλη πλευρά από την ανάλυση της πορείας των τιμών και της προσφορά προκύπτει ότι οι ευκαιρίες βρίσκονται κυρίως σε περιοχές που μέχρι πριν από λίγα χρόνια ήταν στο περιθώριο της αγοράς αλλά και σε κάποιες άλλες που επηρεάστηκαν από τα ολυμπιακά έργα. Δεν βρίσκεται κρυμμένος σε κάποιο σύγχρονο κτίσμα αλλά θα πρέπει να τον αναζητήσετε σε οικοδομές μεγάλης ηλικίας.

Συγκεκριμένα από τα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη των τιμών και της ζήτησης για την αγορά κατοικίας στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής του χρόνου προκύπτουν σαφείς ενδείξεις για αλλαγή του αγοραστικούς προτύπου. Συγκεκριμένα οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων:

-Έχουν αναγάγει την τιμή ως το σημαντικότερο κριτήριο για την αγορά που θα κάνουν.

-Όταν έχουν να επιλέξουν μεταξύ ενός καινούργιου ή ενός μεταχειρισμένου σπιτιού στην ίδια περιοχή θα επιλέξουν το μεταχειρισμένο με την προϋπόθεση ότι η διαφορά της τιμής είναι ελκυστική.

-Προτιμούν να αγοράσουν ένα σπίτι μικρότερο καλύτερης κατασκευής παρά ένα μεγαλύτερο σπίτι πρόχειρης κατασκευής.

-Προσελκύονται με τις ευέλικτες προσφορές .

-Προτιμούν τις γειτονιές του κέντρου ενώ έχουν περιοριστεί οι απώλειες σε δυτική και ανατολική Αττική.

Να πουλήσω τώρα ή να περιμένω; Πρόκειται για ένα ερώτημα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα . Οι απάντηση δεν είναι ούτε εύκολη ούτε απλή αφού προϋποθέτει μαντικές ικανότητες. Παρόλα αυτά, προσπαθήσαμε με συγκεντρώσουμε όλες τις ερωτήσεις που θα βοηθήσουν να δώσετε την δική σας απάντηση.

Ερώτηση 1η : Αν αποσύρω το ακίνητο μου σήμερα από την αγορά και το επαναφέρω μετά από έξι μήνες τι κινδύνους αναλαμβάνω;

Απάντηση : Με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς δεν προβλέπεται αύξηση της ζήτησης για το επόμενο εξάμηνο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η εξάμηνη αναβολή είναι πολύ δύσκολο να βελτιώσει τους όρους διαπραγμάτευσης από την πλευρά του πωλητή. Το πιο πιθανό είναι ότι το επίπεδο των τιμών θα έχει υποχωρήσει και άλλο, γεγονός που μεταφράζεται σε μικρότερο τίμημα. Με απλά λόγια η αγορά κατοικίας στο επόμενο εξάμηνο πολύ δύσκολα θα βελτιωθεί ενώ αντίθετα οι πιθανότητες μίας περαιτέρω επιδείνωσης είναι αυξημένες.

Ερώτηση 2η : Σε περίπτωση περαιτέρω πτώσης πόσο καιρός θα απαιτηθεί για να φτάσουν οι τιμές στα επίπεδα του 2007;

Απάντηση : Κανείς δεν μπορεί να πει με σιγουριά. Αυτό εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, π.χ. από την περιοχή. Σε άλλες περιοχές η ανάκαμψη θα είναι ταχύτερη και σε άλλες πιο αργή. Επίσης , συναρτάται και από θεμελιώδη δεδομένα της αγοράς όπως για παράδειγμα από τη ζήτηση για κύρια κατοικία. Με τα σημερινά δεδομένα που το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κινείται στα επίπεδα του 80% δεν θα πρέπει να αναμένονται μεταβολές με ρυθμούς της δεκαετίας του ΄80 όταν οι τιμές υπερδιπλασιάστηκαν σε διάστημα δύο ετών. Επίσης ένας σημαντικός παράγων είναι και το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών αφού το υψηλό απόθεμα αποτρέπει τις έντονες ανοδικές τάσεις των τιμών.

Ερώτηση 3η : Αν το σπίτι έχει αγοραστεί πριν το 2000 μήπως συμφέρει η άμεση πώλησή του σε περίπτωση που τα χρήματα αυτά χρησιμοποιηθούν για την αγορά άλλου ακινήτου;

Απάντηση : Αν το σπίτι έχει αγοραστεί για παράδειγμα το 1998 , αυτό σημαίνει ότι ακόμα και στα σημερινά επίπεδα τιμών ο ιδιοκτήτης έχει αποκομίσει ένα σημαντικό κέρδος αφού στη διάρκεια της δωδεκαετίας οι μεταβολές των τιμών ήταν υψηλότερες από τον πληθωρισμό. Με τα χρήματα από το τίμημα ο αγοραστής μπορεί να διαπραγματευτεί καλύτερους όρους. Από την άλλη πλευρά αν περιμένετε να πέσει και άλλο η αγορά τότε κινδυνεύετε, αφού για να αγοράσετε θα πρέπει προηγουμένως να πουλήσετε.

Ερώτηση 4η : Πόσο πιθανά είναι αυτά που ακούγονται για πτώση των τιμών πάνω από 30% το επόμενο δωδεκάμηνο;

Απάντηση : Για τις καινούργιες κατοικίες που δεν έχουν κατοικηθεί ποτέ η προοπτική αυτή είναι μάλλον αδύναμη και θα αφορά μεμονωμένες περιπτώσεις. Για τα παλαιά, κανείς δεν μπορεί να μιλήσει με σιγουριά αφού η εξέλιξη των τιμών συνδέεται με πολλούς παράγοντες όπως για παράδειγμα τα κοινωνικά χαρακτηριστικά μίας περιοχής, την κατάσταση του αποθέματος των κατοικιών αλλά και την κατάσταση του ακινήτου. Σίγουρα δεν θα κάνουν ουρές οι υποψήφιοι αγοραστές αλλά -εκτός από ειδικές περιπτώσεις- είναι μάλλον απίθανο να χαθεί το 1/3 της τιμής.

Ερώτηση 5η : Θα επηρεάσει το επίπεδο των τιμών η αύξηση της φορολογίας;

Απάντηση : Σίγουρα ναι , αλλά αυτό δεν είναι αρκετό για να διαμορφώσει ένα κλίμα μαζικών πωλήσεων.