Δύσκολο θα είναι και το 2011 για την αγορά ακινήτων καθώς η συρρίκνωση της οικονομίας και του εισοδήματος σε συνδυασμό με την ανεργία και την πιστωτική ασφυξία αποτελούν ένα εκρηκτικό κοκτεηλ για την ελληνική αγορά ακινήτων. To realestatenews.gr ολοκλήρωσε έρευνα για τις προσδοκίες που επικρατούν στους επαγγελματίες της αγοράς σχετικά με την πορεία της αγοράς την επόμενη χρονιά τα σημαντικότερα ευρήματα της οποίας είναι: -Οι τιμές δεν φαίνεται ότι θα υποχωρήσουν σημαντικά στην διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου.

-Το κόστος χρήματος δηλαδή τα επιτόκια δανεισμού είναι σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και πολύ δύσκολα θα βρεθούν τόσο χαμηλά. Οι εκτιμήσεις μάλιστα εμφανίζουν την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αποφασισμένη να διατηρήσει τα επιτόκια της στα σημερινά επίπεδα μέχρι το τέλος του α΄ εξαμήνου 2010.

-Η αγορά α΄ κατοικίας δεν φαίνεται να επηρεάζεται από την απαλλαγή για την πρώτη κατοικία και αυτό λόγω της αύξησης της ανεργίας , της συρρίκνωσης του εισοδήματος και της συρρίκνωσης των στεγαστικών δανείων.

-Η προσφορά θα εκτιναχθεί σε επίπεδα ρεκορ αφού στο ήδη υψηλό αδιάθετο απόθεμα νέων ακινήτων θα προστεθεί και ένα αυξημένος αριθμός υφιστάμενων κατοικιών που θα προσφερθεί προς πώληση είτε λόγ ω υποβάθμισης αγορών είτε οικονομικών προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες τους.

-Η αγορά γραφείων πολύ δύσκολα θα σημειώσει ανάκαμψη καθώς η περαιτέρω συρρίκνωση του ΑΕΠ και το κλείσιμο επιχειρήσεων καθιστά ιδιαίτερα δύσκολη την αύξηση της ζήτησης και επομένως των ενοικίων. Πρέπει να σημιωθεί ότι για πρώτη φορά την τελευταία δεκαετία το ισοζύγιο των επιχειρήσεων που ξεκίνησαν την δραστηριότητα και εκείνων που την διέκοψαν είναι αρνητικό.

-Στην αγορά κατατημάτων φαίνεται ότι ακόμα μεγαλύτερο ποσοστό της ζήτησης να κατευθύνεται στα εμπορικά κέντρα τα οποία έως το τέλος του α΄εξαμήνου υα έχουν φτάσει στην περιοχή της Αττικής τα έξη. Το πιο πιθανό σενάριο είναι σταθερότητα στις αγορές δρόμων υψηλής εμπορικότητας και πτώση της ζήτησησ σε περιφερειακούς δρόμους και εμπορικά σημεία.

Το σίγουρο είναι ότι σήμερα -αλλά και την χρονιά που έρχεται, ακόμα και τα πιο προνομιούχα ακίνητα πολύ δύσκολα πιάνουν τις τιμές που ίσχυαν πριν 18 μήνες και αυτό γιατί εκτός από την υψηλή προσφορά οι πωλητές έχουν να αντιμετωπίσουν και τα προβλήματα ρευστότητας που χαρακτηρίζουν ολόκληρη την ελληνική οικονομία. Πάντως αν είναι απόφαση η πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου τότε ο κανόνας «όσο το δυνατόν συντομότερα» βρίσκει την καλύτερη εφαρμογή του.

Αν μπορούσε να γίνει μία δημοσκόπηση για το ποια είναι η εθνική οικονομική εμμονή οι περισσότεροι έλληνες θα ομονοούσαν στο ότι η χώρα μας «μπορεί να γίνει το αραξοβόλι των μεσηλίκων ευρωπαίων». Από τα μέσα της δεκαετίας του ’80 δημοσιεύματα της εποχής παρουσίαζαν τα τουριστικά θέρετρα της χώρας έτοιμα να υποδεχθούν τους δυτικοευρωπαίους που θα ήθελαν να «ξεχειμωνιάσουν». Στη εικοσαετία που πέρασε η αγορά εξοχικής κατοικίας μεγεθύνθηκε αλλά το ποσοστό των ξένων αγοραστών συρρικνώθηκε με αποτέλεσμα σήμερα οι αλλοδαποί να αντιπροσωπεύουν ένα ποσοστό χαμηλότερο από το 10% του συνολικού τζίρου στις καλές μέρες και σήμερα είναι σημαντικά μικρότερο αφού πολλοί απο αυτούς που ήλθαν φεύγουν.

Στη εικοσαετία όμως αυτή οι συνεταίροι μας οι Ισπανοί, κατάφεραν να κάνουν την εμμονή πράξη και να δημιουργήσουν μία βιομηχανία-πρότυπο εξοχικής κατοικίας με τζίρο εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ. Κοντολογίς «έκτισαν» τις υποδομές, τα εμπορικά δίκτυα καθώς και τους μηχανισμούς προβολής ώστε να διοχετεύσουν τη πραμάτεια τους στις αγορές της βόρειας και κεντρικής Ευρώπης. Οι δημογραφικές ανακατατάξεις που καταγράφονται σε πολλά παραθεριστικά θέρετρα είναι ο αδιάψευστος μάρτυρας της επιτυχίας που είχε η συντονισμένη δράση του δημόσιου με το ιδιωτικό τομέα της οικονομίας. Όμως και αυτή την πάτησαν . ΄

Έκτισαν περισσότερα σπίτια από ότι μπορούσε να απορροφήσει η αγορά ενώ ταυτόχρονα ασελγώντας στο περιβάλλον έκτισαν συγκροτήματα τα οποία δεν διέφεραν και πολύ από τις γειτονιές που κατοικούν στις χώρες τους οι υποψήφιοι πελάτες τους. Τώρα λοιπόν , θα μπορούσε να πει κάποιος είναι η μοναδική ευκαιρία η εμμονή να «μεταμορφωθεί» σε πραγματικότητα. Όμως , όπως είχε πει πριν από λίγα χρόνια ο Σόρος , όταν ανακοινώθηκε και επίσημα, ότι εγκαταλείπει την προοπτική επενδύσεων στην ελληνική αγορά τα «παθήματα» δεν μας έχουν γίνει «μαθήματα». Οι επενδύσεις σε υποδομές είναι ελάχιστες . Οι υπηρεσίες υγείας σε πολλές περιοχές που φιλοδοξούν να γίνουν ο «οίκος ευγηρίας» της Ευρώπης είναι ανύπαρκτες. Το 50% των τουριστικών περιοχών έχουν προβληματική πρόσβαση στα σημεία όπου βρίσκονται τα αεροδρόμια αλλά και οι μεγάλες νοσηλευτικές μονάδες π.χ. οι Δυτικές Κυκλάδες και τα μικρά του νησιωτικού συγκροτήματος των Δωδεκανήσων. Παράλληλα και το προϊόν «ελληνική εξοχική κατοικία» όχι μόνο είναι άγνωστο στην ευρωπαϊκή αγορά αλλά από την άλλη πλευρά προσφέρεται σε μη ανταγωνιστική τιμή με αποτέλεσμα να περιορίζεται ακόμα περισσότερο ο περιορισμένος κύκλος των ενδιαφερομένων. Τι σημαίνουν όλα αυτά; Είναι απλό με τα σημερινά δεδομένα η μεγέθυνση της αγοράς εξοχικής κατοικίας και η επέκταση της στο εξωτερικό είναι δύσκολη και επομένως οι προσδοκίες θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα συγκρατημένες αν δεν προηγηθούν όλες εκείνες οι κινήσεις που θα εξασφαλίζουν τις υπηρεσίες εκείνες που θα μπορούσαν να προσελκύσουν υποψήφιους αγοραστές.

Μέχρι να πραγματοποιηθούν οι απαραίτητες επενδύσεις και οι εμπορικές υποδομές όλο το παιγνίδι της αγοράς θα κινείται στους «παραδοσιακούς» παραθεριστικούς προορισμούς οι οποίοι θα παρέχουν υπηρεσίες αλλά ανταγωνιστικό προϊόν. Φυσικά αυτό δεν σημαίνει ότι η υπόλοιπη Ελλάδα διαγράφεται από τον χάρτη. Σίγουρα όχι . Στις περιοχές όμως αυτές οι προοπτικές ανάπτυξης της εξοχικής κατοικίας σε βιομηχανικά πρότυπα θα είναι περιορισμένες.

Μία επένδυση μαμουθ στο χωρο της εξοχικής κατοικίας οδεύει προς ...ακύρωση. Πρόκειται για την επένδυση της Mionoan Group για την οποία η οριστική απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας,προβλέπει την ακύρωση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης του 2007, με την οποία είχε εγκριθεί η παραθεριστική επένδυση στο κάβο Σίδερο σε έκταση 26.000 στρεμμάτων που παραχώρησε η Μονή Τοπλού…. Για την απόφαση αυτή εξέφρασαν την ικανοποίηση τους ν 19 περιβαλλοντικές οργανώσεις της Κρήτης Όπως τονίζεται σε σχετική ανακοίνωση: "Το σχέδιο που απορρίφθηκε ήταν μια επένδυση κτηματαγοράς δεύτερης κατοικίας ασυνήθιστα μεγάλων διαστάσεων που αφορά σε 7000 κλίνες, σε έκταση 26.000 στρεμμάτων της Μονής Τοπλού, που μεταβιβάστηκε παράτυπα στο ίδρυμα Παναγία Ακρωτηριανή για να παραχωρηθεί για 80 χρόνια, στην εγγλέζικη εταιρεία Λόγιαλ λίμιτιντ Γουώρντ (Loyalward Ltd) που σήμερα επονομάζεται Minoan Group) .Το σχέδιο, που είχε την υποστήριξη όλων των κυβερνήσεων, στην πραγματικότητα είναι ένα σκάνδαλο από νομικής, οικονομικής, αναπτυξιακής και περιβαλλοντικής άποψης, τονίζεται στην ανακοίνωση.Οι περιβαλλοντικές οργανώσεις σημειώνουν ακόμα, ως επείγουσα την διοργάνωση Συνεδρίου που έχουν αναγγείλει τα τοπικά Επιμελητήρια για το μέλλον της ευρύτερης περιοχής. Ο κάβος Σίδερο, όπως και οι άλλες αναγνωρισμένες περιοχές στο νησί μας, είναι ανάγκη να προστατευτούν από κάθε επιβουλή με τη δημιουργία Φορέων Διαχείρισης και την εκπόνηση των Σχεδίων προστασίας και ήπιας διαχείρισης προς όφελος της τοπικής κοινωνίας".

Πριν 30 χρόνια το όνειρο του μέσου έλληνα ήταν να αποκτήσει ένα σπίτι για να κατοικεί και μερικά ακόμα ακίνητα (κατοικίες , μικρά καταστήματα ή και μαγαζιά) για να εισπράττει νοίκια για τα γηρατειά ή για να εξασφαλίσει τα παιδιά του. Στην αντίληψη αυτή βασίσθηκε σε σημαντικό βαθμό όχι μόνο η μεγέθυνση της αγοράς ακινήτων αλλά και ο πρωτοφανής για τα ελληνικά δεδομένα αριθμός των μικροϊδιοκτητών. Αν σε όλα αυτά προστεθεί και ο θεσμός της αντιπαροχής τότε σχηματίζεται μία πλήρης εικόνα για το ελληνικό μοντέλο της αγοράς ακινήτων. Εξίσου αποκαλυπτικό ήταν επίσης το γεγονός ότι σχεδόν το 95% των αγορών γίνονταν με αυτοχρηματοδότηση. Οι αλλαγές που έχουν επέλθει την τελευταία δεκαετία τείνουν να ανατρέψουν ολοκληρωτικά το μοντέλο αυτό της ανάπτυξης της αγοράς αφού , σύμφωνα με στοιχεία πρόσφατης μελέτης ήδη η ελληνική αγορά βρίσκεται σε διαδικασία εξαφάνισης του…μικροεπενδυτή. Από τα στοιχεία προκύπτει ότι στην ελληνική αγορά καταγράφονται οι εξής αλλαγές:

-Η χρηματοδότηση των αγορών γίνεται σε σημαντικό βαθμό με τραπεζική χρηματοδότηση , αφού το μοντέλο της αυτοχρηματοδότησης έχει περιορισθεί.

-Η αγορά γραφείων από μικρούς επενδυτές έχει σχεδόν μηδενισθεί. Το νέο μοντέλο ανάπτυξης των γραφειακών χώρων έχει διαφοροποιηθεί. Συγκεκριμένα , η κατασκευή γραφειακών χώρων τουλάχιστον στα μεγάλα αστικά κέντρα είναι υπόθεση λιγοστών εταιριών ενώ η ζήτηση εντοπίζεται σε χώρους υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών που βρίσκονται σε επιλεγμένες αγορές. Σύμφωνα με τις απόψεις , αναλυτών της αγοράς , η ζήτηση για τους παλιούς γραφειακούς χώρους που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης φθίνει με έντονους ρυθμούς ενώ η ισορροπία που έχει επιτευχθεί βασίζεται κυρίως σε παλιές μισθώσεις.

-Οι εμπορικές πιάτσες περιορίζονται σε δρόμους υψηλής προβολής στους οποίους δεν έχουν πρόσβαση τα μικρά πορτοφόλια. Ανάλογα συμπτώματα –προσαρμοσμένα στις τοπικές ανάγκες- καταγράφονται και στις συνοικιακές αγορές στις οποίες η ζήτηση για μικρούς εμπορικούς δρόμους τείνει να εκλείψει.

-Οι αποδόσεις των επενδύσεων σε κατοικία έχει περιορισθεί πλέον σε επίπεδα χαμηλότερα από τα αντίστοιχα των προθεσμιακών καταθέσεων . Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την υψηλή φορολογική επιβάρυνση περιορίζει σημαντικά το αριθμό εκείνων που επενδύουν τις αποταμιεύσεις τους σε κατοικίες . Σημειώνεται ότι η απόδοση μίας επένδυσης σε κατοικία κινείται στα επίπεδα του 3%(ακαθάριστη) ενώ από την συγκεκριμένη επένδυση έχουν απαλειφθεί οι κατοικίες μεγάλου εμβαδού στις οποίες οι αποδόσεις κινούνται σε επίπεδα χαμηλότερα του 2% (ακαθάριστες).

Στην πραγματικότητα , σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών, στα επόμενα χρόνια οι μικροί αποταμιευτές θα πάψουν να αγοράζουν ακίνητα με στόχο την επένδυση και οι τοποθετήσεις τους θα γίνονται με γνώμονα την κάλυψη των αναγκών για κύρια και εξοχική κατοικία είτε των ιδίων είτε μελών του στενού οικογενειακού περιβάλλοντος τους. Οι ίδιες πηγές υποστηρίζουν μάλιστα , ότι η επιλογή αυτή θα οδηγήσει σε αύξηση της προσφοράς κατοικιών μεγάλης «ηλικίας» που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης ενώ ταυτόχρονα θα γίνουν προσπάθειες αναβάθμισης κτιρίων κατοικιών.