Τα επιτόκια έχουν μπεί πλέον στη ζωή μας. Εχετε σκεφτεί όμως πως επηρεάζουν την αγορά των στεγαστικών δανείων και πως αυτή με την σειρά της διαμορφώνει το ύψος της δαπάνης για την αγορά ενός σπιτιού; Ας πάμε λοιπόν τα πράγματα από την αρχή. Θεωρητικά λοιπόν, οι τράπεζες ανταγωνίζονται μεταξύ τους με βάση –κυρίως- τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων (σ.σ. σήμερα δεν ανταγωνίζονται γιατί έχουν ανατήσει στο ταμείο την ταμπέλα ΚΛΕΙΣΤΟ). Το realestatenews.gr κατέγραψε παρακάτω τις βασικές κατηγορίες των δανείων:

Πρώτη: Σταθερό επιτόκιο.

Σε αυτά τα δάνεια, το επιτόκιο παραμένει σταθερό. Ωστόσο, στο εξωτερικό θεωρούν ότι ένα , 30ετές δάνειο παραμένει σταθερό για περίπου επτά χρόνια. Αυτό συμβαίνει επειδή οι ιδιοκτήτες σπιτιού συχνά να μετακινούνται ή αναχρηματοδοτούν το δάνειο. Πως καθορίζονται μακροπρόθεσμα τα επιτόκια; Οι τράπεζες χρησιμοποιούν ως βάση τα ομόλογα των κεντρικών τραπεζών. Για παράδειγμα στις ΗΠΑ χρησιμοποιούν τα 10ετή ομόλογα του αμερικάνικου δημοσίου. Αυτό σημαίνει ότι το επιτόκιο ενός πχ 30τούς δανείου με σταθερό επιτόκιο θα πρέπει να κινηθεί προς τα επάνω ή προς τα κάτω με σχέση με την απόδοση του 10ετούς ομολόγου των. Επομένως το κλειδί για την εξέλιξη των επιτοκίων είναι οι αποδόσεις , που αυτές συναρτώνται με τις προσδοκίες. Για παράδειγμα αν υπάρχουν προσδοκίες για άνοδο του πληθωρισμού αυξάνονται οι αποδόσεις και αυτές με την σειρά τους οδηγούν σε αύξηση των επιτοκίων.

Δεύτερη: Κυμαινόμενο επιτοκίο

Το επιτόκιο σε αυτή την κατηγορία του δανείου θα μπορούσε να αλλάξει κάθε μήνα, κάθε έξι μήνες ή ετησίως, ανάλογα με τους όρους της σύμβασης . Το επιτόκιο αποτελείται από ένα βασικό επιτόκιο- δείκτη συν ένα περιθώριο .. Η τιμή του δείκτη είναι μεταβλητή, ενώ το περιθώριο είναι-συνήθως- σταθερό για όλη τη διάρκεια της υποθήκης. Για παράδειγμα, εάν η τρέχουσα τιμή του δείκτη είναι 6,83% και το περιθώριο είναι 3%, τότε το επιτόκιο είναι :9,83%. Εάν ο δείκτης πέσει στο 6,1%, το επιτόκιο θα είναι 9,1%. Τι μπορεί να είναι αυτός ο δείκτης; Το πιο συνηθισμένο είναι το επιτόκιο της διατραπεζικής ή της ΕΚΤ.

Πρόβλεψη

Αν προσπαθείτε να πρόβλεψετε τη μεταβολών των επιτοκίων τότε θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε την καμπύλης αποδόσεων .Για παράδειγμα η καμπύλη αποδόσεων στην αγορά των ΗΠΑ αντιπροσωπεύει τις αποδόσεις σε ομόλογα του αμερικανικού Δημοσίου με διάρκεια από τρεις μήνες έως 30 χρόνια. Όταν το σχήμα της καμπύλης είναι επίπεδο ή προς τα κάτω, αυτό σημαίνει ότι η αγορά αναμένει ότι η Federal Reserve θα διατηρήσει τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια σταθερά ή θα τα μειώσει . Όταν το σχήμα της καμπύλης έχει ανοδική κλίση, τότε η αγορά αναμένει ότι η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ θα αυξήσει τα επιτόκια. Κατ’ αναλογία μπορεί να χρησιμοποιηθεί η καμπύλη αποδόσεων της ΕΚΤ.

Συμβουλές

Η κατανόηση του τι επηρεάζει τις τρέχουσες και μελλοντικές τάσεις των επιτοκίων μπορεί να σας βοηθήσει να πάρετε σωστές αποφάσεις. Διαβάστε αυτές τις συμβουλές που μπορεί να σας φανούν χρήσιμες:

1. Μην πιστεύετε όλα όσα ακούτε στην τηλεόραση.

2. Αν έχετε δάνειο σταθερό για μία περίοδο, να μην προβείτε στην αναχρηματοδότηση πριν από την λήξη της περιόδου αν δεν έχετε σαφή εικόνα για τις τάσεις της αγοράς.

3. Για τα κυμαινόμενου επιτοκίου στεγαστικά δάνεια, Μην αγνοείτε το περιθώριο διότι σε πολλές περιπτώσεις, μπορεί να είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης με το δανειστή.

4. Κατανοήστε τους μηχανισμούς των επιτοκίων, ώστε να είστε σε θέση να κάνετε μια λογική πρόβλεψη των μελλοντικών τάσεων .

5. Πάντα να δίνετε χρόνο στον εαυτό σας.

6. Να θυμάστε ότι οποιαδήποτε πρόβλεψη για τα μελλοντική επιτόκια, περιλαμβανομένης και εκείνης των τεχνοκρατών που χρησιμοποιούν το σχήμα της καμπύλης αποδόσεων, συχνά είναι λάθος, αλλά δίνει μια ιδέα

«Βούλιαξαν» οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους, όπως προκύπτει από τον δείκτη Knight Frank Global House Price Index, τον οποίο καταρτίζει ο ομώνυμος βρετανικός πολυεθνικός οίκος real estate, που δραστηριοποιείται σε 47 χώρες διεθνώς. Στην Ελλάδα και στις κατοικίες η μείωση των τιμών το δεύτερο τρίμηνο του 2012 και σε δωδεκάμηνο χρονικό ορίζοντα είναι της τάξης του 10,3%. Παράλληλα, σε εξάμηνη βάση (από το τέταρτο τρίμηνο του 2011 έως και το δεύτερο του 2012) οι τιμές παρουσίασαν συρρίκνωση 5,6%, ενώ σε επίπεδο τριμήνου (πρώτο και δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους) η μείωση είναι της τάξης του 2,8%. Έτσι η χώρα μας κατατάσσεται στην 52η θέση μεταξύ των 54 κρατών που απαρτίζουν τον δείκτη Knight Frank Global House Price Index, στην κορυφή του οποίου βρίσκεται η Βραζιλία με ετήσια διεύρυνση τιμών κατά 18,4%.

Η Ελλάδα συγκρινόμενη με τα υπόλοιπα κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ενωσης βρίσκεται μεταξύ των «πρωταθλητών» των πτωτικών τάσεων στις τιμές των κατοικιών το τελευταίο δωδεκάμηνο. Έτσι μόνο η Ιρλανδία και η Ουγγαρία εμφανίζουν μεγαλύτερα ποσοστά υποχώρησης, που για την πρώτη φθάνουν το 14,4% και για τη δεύτερη το 11,2%. Αντιστοιχίες με τη χώρα μας παρουσιάζουν η Ισπανία και η Πορτογαλία με αξιοσημείωτα ποσοστά συρρίκνωσης των τιμών τους το τελευταίο δωδεκάμηνο, ενώ σε κάθε περίπτωση η Ελλάδα, παρόλο που βρίσκεται σε χειρότερη οικονομική κατάσταση από την Ιρλανδία, εν τούτοις οι τιμές των κατοικιών της, αν και αξιοσημείωτα μειωμένες, δεν μπορούν να χαρακτηριστούν καταβαραθρωμένες. Στη Γηραιά Ήπειρο μεγάλη καθίζηση γνωρίζουν οι τιμές των κατοικιών στη Δανία, στην Ολλανδία, στην Κύπρο και στη Σλοβενία, ενώ διεθνώς η μείωση είναι σημαντική και στην περιοχή της Κίνας. Για τις υπόλοιπες χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης, η Γερμανία κινείται αυξητικά στο δωδεκάμηνο με 6,7%, η Αυστρία με 11%, η Ρωσία με 9,9%, η Γαλλία με 2,1% και το Βέλγιο με 2,8% κ.ά. Άξια μνείας η γειτονική Τουρκία, η οποία σε ετήσια βάση καταγράφει αύξηση των τιμών στις κατοικίες κατά 10,5%