Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Κατηφορα χωρίς stop

Οι πτωτικές τάσεις στις τιµές των κατοικιών είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τα επόµενα τρίµηνα, αλλά µε σχετικά πιο συγκρατηµένους ρυθµούς, καθώς οι υψηλοί ρυθµοί µείωσης των τιµών που είχαν καταγραφεί το 2012 και το 2013 αµβλύνονται συνεχώς σε όλα τα επόµενα τρίµηνα, αναφέρει η Εκθεση Νομισματικής Πολιτικής της Τράπεζας της Ελλάδος η οποία δόθηκε σήμερα στη δημοσιότητα. ‘Όπως επισημαίνεται, η ανάκαµψη της αγοράς κατοικιών αναµένεται µε σχετική καθυστέρηση, καθώς εξαρτάται κυρίως από την ενίσχυση του διαθέσιµου εισοδήµατος των νοικοκυριών, την αύξηση της απασχόλησης και τη βελτίωση των συνθηκών χρηµατοδότησης από το τραπεζικό σύστηµα. Στην ίδια έκθεση σημειώνεται πως στην αγορά των κατοικιών, η µείωση των τιµών συνεχίστηκε µε µικρότερη ένταση το 2014 και το α’ τρίµηνο του 2015. Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύµατα, εκτιµάται ότι οι τιµές των διαµερισµάτων (σε ονοµαστικούς όρους) το α’ τρίµηνο του 2015 ήταν κατά µέσο όρο µειωµένες κατά 3,9% σε σύγκριση µε το αντίστοιχο τρίµηνο του 2014. Για το σύνολο του 2014, οι τιµές των διαµερισµάτων µειώθηκαν µε µέσο ετήσιο ρυθµό 7,5%, έναντι µείωσης κατά 10,9% το 2013. Σωρευτικά, οι τιµές των διαµερισµάτων µειώθηκαν κατά 38,0% από το 2008 (µέσο επίπεδο) έως το α’ τρίµηνο του 2015, µε βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα, ενώ ακόµη µεγαλύτερη µείωση δείχνουν τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα κτηµατοµεσιτικά γραφεία. Η υποχώρηση των τιµών ήταν εντονότερη στα δύο µεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -40,4% και Θεσσαλονίκη: -42,2%) έναντι των άλλων µεγάλων πόλεων (-36,0%) και των λοιπών περιοχών (-33,4%), καθώς και για τα µεγαλύτερου εµβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας. Η στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς παλαιότερα ακίνητα, µικρότερου εµβαδού και χαµηλότερης αξίας µεσαίου κόστους περιοχές, που καταγράφεται από την αρχή της τρέχουσας κρίσης, συνεχίστηκε και το 2014. Τα αποτελέσµατα της τριµηνιαίας έρευνας κτηµατοµεσιτικών γραφείων και συµβούλων ακίνητης περιουσίας που διεξάγει η Τράπεζα της Ελλάδος δείχνουν ότι το 2014 µόλις το 23% των συναλλαγών κατά µέσο όρο πραγµατοποιήθηκε µε τη συµµετοχή τραπεζικού δανεισµού, ενώ το µέσο ποσοστό δανειοδότησης ανήλθε σε περίπου 38% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου.

Μέτρα για τα μειωμένα ενοίκια

Εναλλακτικές λύσεις για την επόμενη ημέρα της εκπνοής της υποχρεωτικής μείωσης ενοικίων κατά 40% σε εστίαση, τουρισμό, αθλητισμό, πολιτισμό, και μεταφορές αναζητεί το οικονομικό επιτελείο. Ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας καλεί ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να βρουν λύση ώστε τα ενοίκια να προσαρμοστούν στις νέες συνθήκες. Ένα από τα σενάρια που εξετάζει το ΥΠΟΙΚ είναι η κάλυψη μέρους της απώλειας που θα έχουν όσοι ιδιοκτήτες προχωρήσουν σε οικειοθελή μείωση του ενοικίου. Εξετάζεται επίσης η παράταση του ισχύοντος καθεστώτος με επέκταση και στο λιανεμπόριο. Οι αποφάσεις θα ληφθούν τις επόμενες ημέρες. Σε κάθε περίπτωση η σκέψη είναι να καλυφθεί κατά πρώτο λόγο η επαγγελματική στέγη. Οι υποχρεωτικές μειώσεις ενοικίων για τις κατοικίες έχουν καταργηθεί από τις 30 Ιουνίου. Σημειώνεται ότι οι ιδιοκτήτες που έχουν υπαχθεί στο υφιστάμενο καθεστώς βρίσκονται ακόμη σε αναμονή για να δουν με ποιο τρόπο θα συμψηφιστούν οι απώλειες τους.

Αναπλάσεις στην καρδιά της Αθήνας

Το «πράσινο φως» για τη διαμόρφωση του επί 14ετίας (από το έτος της ανακάλυψής του) αναξιοποίητου χώρου του Λυκείου του Αριστοτέλη, στην καρδιά της Αθήνας, έδωσε το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο, ψηφίζοντας νεότερη σχετική μελέτη -η τελευταία ήταν του 2008- ήπιων επεμβάσεων και μικρότερου κόστους. Σύμφωνα με τη μελέτη, σε περίπου έναν χρόνο το Λύκειο του Αριστοτέλη αναμένεται να μεταμορφωθεί σε αρχαιολογικό χώρο και πνεύμονα πρασίνου, ο οποίος θα είναι ενοποιημένος με τον διπλανό περιβάλλοντα χώρο του Βυζαντινού και Χριστιανικού Μουσείου (συνολικής έκτασης 40 στρεμμάτων). Ειδικότερα, προβλέπεται η μετατόπιση της υφιστάμενης εισόδου από την οδό Ρηγίλης στην οδό Βασιλίσσης Όλγας, δεδομένου ότι η υπάρχουσα είσοδος γειτνιάζει με την πλάτη του κτηρίου της Λέσχης Αξιωματικών και απέχει από το κέντρο του αρχαιολογικού χώρου, όπου βρίσκεται η παλαίστρα του Λυκείου. Στις προτάσεις, που ομόφωνα ψηφίστηκαν από τα μέλη του Κεντρικού Αρχαιολογικού Συμβουλίου προβλέπονται επίσης:

* Η προσθήκη κτηρίου (περίπου 50 τ.μ.) για την εξυπηρέτηση των επισκεπτών (WC, φυλάκιο και μικρό αίθριο ανάπαυσης και πληροφόρησης).

* Η σύνδεση του χώρου με το ανατολικό τμήμα του αύλειου χώρου του Βυζαντινού και Χριστιανικού Μουσείου, μέσω χωμάτινου διαδρόμου, ο οποίος θα είναι προσβάσιμος και σε άτομα με ειδικές ανάγκες.

* Η κατασκευή πύλης, που θα χωρίζει τον αύλειο χώρο του Βυζαντινού Μουσείου από εκείνον της παλαίστρας.

* Η πρόσβαση των επισκεπτών στο κτήριο της παλαίστρας, μέσω δύο διαδρομών (ράμπες) κατά μήκος της βόρειας και νότιας πτέρυγας των αρχαιολογικών καταλοίπων.

* Ο περιορισμός της πρόσβασης στον χώρο των καταλοίπων με περισχοίνιση.

Επιπλέον, προβλέπονται ήπιες παρεμβάσεις, στις οποίες περιλαμβάνονται καθαρισμοί, συμπληρώσεις και ανακτίσεις τοίχων, αρμολόγηση και εργασίες προστασίας από τους ατμοσφαιρικούς ρυπαντές. Θα κατασκευαστούν, επίσης, χαμηλά στέγαστρα με μεταλλικό σκελετό και γυάλινη στέγαση για τη δεξαμενή και σύστημα αποστράγγισης ομβρίων υδάτων. Θα διαμορφωθούν τα πρανή περιμετρικά της παλαίστρας, προκειμένου να προβάλλεται το περίγραμμα του κτηρίου και να επιτρέπεται η «ανάγνωσή» του από τους περαστικούς της οδού Ρηγίλλης. Θα επιστρωθούν οι χώροι της παλαίστρας με χώμα διαφορετικών αποχρώσεων, ανάλογα με τη χρήση του καθενός και θα φυτευθούν δένδρα και θάμνοι κατά μήκος της νότιας πλευράς του κτηρίου της Λέσχης των Αξιωματικών, κατά μήκος της βόρειας πλευράς του γειτνιάζοντος Ωδείου και επιλεκτικά σε σημεία του αρχαιολογικού χώρου, προκειμένου ο χώρος να δίνει στους επισκέπτες την αίσθηση του φυσικού τοπίου της αρχαιότητας, που συνέβαλλε στην εκπαιδευτική διαδικασία του Λυκείου. Τέλος, θα τοποθετηθούν πινακίδες πληροφόρησης, πάγκων και διακριτικού φωτισμού. Το συγκεκριμένο οικόπεδο είχε παραχωρηθεί από το ελληνικό Δημόσιο στο Ίδρυμα Βασίλη και Ελίζας Γουλανδρή, προκειμένου να ανεγερθεί Μουσείο Σύγχρονης Τέχνης. Πραγματοποιήθηκε εκτεταμένη ανασκαφική έρευνα, που ξεκίνησε στις 9 Μαϊου του΄96 και διακόπηκε στις 6 Δεκεμβρίου του ίδιου χρόνου, προκειμένου να τεθεί στο ΚΑΣ το θέμα της ανακάλυψης σημαντικών αρχαίων. Στο νότιο μισό τμήμα του οικοπέδου είχαν αποκαλυφθεί τα θεμέλια μεγάλου κτηρίου, του οποίου εντοπίστηκαν οι τρεις πλευρές (βόρεια, ανατολική και δυτική). Η πλευρά του νότου συνεχιζόταν και έξω από τα όρια του οικοπέδου, προς το Ωδείο Αθηνών και κοντά στην παλαιά κοίτη του Ιλισού. Το αρχαίο κτήριο είχε υποστεί ιδιαίτερη καταστροφή, η οποία, όπως διαπιστώθηκε, οφειλόταν κυρίως στις εγκαταστάσεις στρατοπέδου, που καταλάμβανε ολόκληρο τον χώρο του οικοπέδου από το 19ο αι. έως τον 20ο και ειδικότερα ως τις αρχές της δεκαετίας του ΄60. Το 1966, μετά την απομάκρυνση του στρατοπέδου και την κατεδάφιση των εγκαταστάσεών του, ο χώρος επιχωματώθηκε με μεγάλη ποσότητα φυτικών χωμάτων και δενδροφυτεύτηκε στα πλαίσια του προγράμματος για την προβολή και ανάδειξη του κτηρίου της Δουκίσσης Πλακεντίας, δηλαδή του Βυζαντινού Μουσείου. Παρά την κατάσταση στην οποία βρέθηκε το βόρειο μισό τμήμα του κτηρίου, κατέστη δυνατό να αποκατασταθεί η κάτοψή του. Πρόκειται για ένα κτήριο που έως σήμερα έχει αποκαλυφθεί σε μήκος 50μ. και πλάτος 48μ., δηλαδή καλύπτει έκταση περίπου 2,5 στρεμμάτων. Οι τοίχοι του, που είναι κατασκευασμένοι με ποικίλο υλικό, βρέθηκαν σε βάθος περίπου 3μ. από την οδό Ρηγίλλης, ενώ το μεγαλύτερο βάθος έδρασης διαπιστώθηκε στα νότια και ήταν περίπου 5,80μ. Οι περισσότεροι τοίχοι εδράζονται στην επιφάνεια του φυσικού σχιστόλιθου και ακολουθούν την επικληνή πορεία του. Από τις γραπτές πηγές γίνεται σαφές ότι το Λύκειο κάλυπτε ιδιαίτερα εκτεταμένη περιοχή στα ανατολικά της Αθήνας, η οποία ήδη από τον 5ο αι. π.Χ. εξυπηρετούσε πολλές λειτουργίες της πόλης. Αυτή η ιδιαίτερα ειδυλλιακή περιοχή με τα ιερά, τα άλση και τα νερά ήταν ένα προάστιο των Αθηνών, όπως ακριβώς και η περιοχή της Ακαδημίας. Στη περιοχή αυτή υπήρχε το ιερό του Λυκείου Απόλλωνος και επίσης λειτουργούσε ως χώρος εκγύμνασης των αθηναίων οπλιτών και εφήβων. Υπήρχε ακόμη το Γυμνάσιο, όπου οι Αθηναίοι έφηβοι εκπλήρωναν τα στρατιωτικά τους καθήκοντα. Ο χώρος του Λυκείου παραμένει σήμερα στην κατάσταση, στην οποία διαμορφώθηκε μετά το πέρας της ανασκαφικής περιόδου του 1996, όταν αποκαλύφθηκε κατά τις προκαταρκτικές εργασίες για την ανέγερση του Μουσείου Μοντέρνας Τέχνης.

Μεταβιβάσεις στην ουρά

Πολλοί φορολογούμενοι  σπεύδουν να συντάξουν συμβόλαια αγοράς ακινήτων ώστε να αποφύγουν πρόσθετες επιβαρύνσεις από τον φόρο 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Αντίθετα, δεν έχουν κανένα λόγο να βιαστούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και οι υποψήφιοι αγοραστές σε όσες περιοχές μειώνονται από το νέο έτος οι τιμές ζώνης. Πάντως, είτε προβούν στην αγορά του ακινήτου σήμερα ή εντός του 2022 δεν σημαίνει ότι θα αγοράσουν φθηνότερα το ακίνητο που τους ενδιαφέρει. Η αγορά είχε ήδη προεξοφλήσει τις αυξήσεις στις τιμές ζώνης και η τιμή πώλησης είναι στα ίδια επίπεδα με τις αντικειμενικές αξίες. Αυτό που θα γλιτώσουν είναι οι πρόσθετοι φόροι που επιβάλλονται επί των αντικειμενικών αξιών.

 

Για παράδειγμα, η τιμή ενός ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των 200.000 ευρώ και η αντικειμενική του αξία είναι στις 120.000 ευρώ. Στην ελληνική πραγματικότητα το συμβόλαιο συντάσσεται, παρατύπως, στην τιμή της αντικειμενικής αξίας, με αποτέλεσμα να καταβάλλεται φόρος επί των 120.000 και όχι επί του πραγματικού τιμήματος που ορίζει ο νόμος και το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται με μετρητά κάτω από το τραπέζι. Με την εξίσωση των τιμών το ανωτέρω ακίνητο από το 2022 θα έχει εμπορική τιμή 200.000 και αντικειμενική αξία περίπου 200.000 ευρώ. Δηλαδή ο φόρος θα καταβληθεί στο πραγματικό τίμημα, βάζοντας τέλος στις περίεργες συναλλαγές. Πάντως, μέχρι να φθάσει το 2022 πολλοί ιδιοκτήτες αναμένεται να επωφεληθούν και να προχωρήσουν σε αγοραπωλησίες ακινήτων κυρίως σε περιοχές όπου καταγράφηκαν αυξήσεις όπως: 95% στο κέντρο της Αθήνας, έως και 76% στο Χαλάνδρι, 75% στη Δάφνη, 62% στην Ανάβυσσο, 60% στον Αγιο Δημήτριο, 57% στο Ελληνικό, 53% στη Γλυφάδα και 41% στου Ζωγράφου.

 

Παραδείγματα

• Υποψήφιος αγοραστής αναζητεί διαμέρισμα στην περιοχή του Καματερού. Πρόκειται για δευτερεύουσα κατοικία – γραφείο, κάτι που σημαίνει ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα καταβληθεί κανονικά. Το διαμέρισμα είναι 80 τ.μ. στη φθηνότερη γειτονιά της περιοχής. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στις 64.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης εφόσον το αγοράσει μέχρι 31/12/2021, διαμορφώνεται στα 1.920 ευρώ. Στην περίπτωση που αγοράσει το ακίνητο το 2022, μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης η αντικειμενική αξία θα εκτιναχθεί στις 104.000 ευρώ και ο φόρος που θα πρέπει να καταβληθεί στις 3.120 ευρώ, αυξημένος κατά 62,5%.

 

• Διαμέρισμα 140 τ.μ. στην Κηφισιά σε περιοχή με χαμηλή τιμή ζώνης. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται σήμερα στις 161.000 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης που θα πρέπει να πληρωθεί φθάνει τις 4.830 ευρώ. Εφόσον πωληθεί το ακίνητο το νέο έτος, ο ΦΜΑ μειώνεται αισθητά καθώς έχει μειωθεί η τιμή ζώνης στην περιοχή. Συγκεκριμένα, η αντικειμενική αξία του ακινήτου περιορίζεται από τον Ιανουάριο του 2022 στις 105.000 ευρώ και ο ΦΜΑ μειώνεται στις 3.150 ευρώ ή 34,7%.

 

• Ακίνητο 160 τ.μ. στην περιοχή του Μοσχάτου έχει σήμερα αντικειμενική αξία 288.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης που θα καταβληθεί στην περίπτωση της πρώτης κατοικίας ανέρχεται στο ποσό των 2.640 ευρώ. Το εν λόγω ακίνητο από τον Ιανουάριο του 2022 θα έχει αντικειμενική αξία 432.000 ευρώ. Ο φόρος που θα καταβληθεί ανέρχεται στις 6.960 ευρώ αυξημένος κατά 163%. Σε κάθε περίπτωση η αγορά πρέπει να γίνει πριν από το τέλος του έτους.

 

 

• Υποψήφιος αγοραστής αναζητεί διαμέρισμα στην περιοχή της Δάφνης. Πρόκειται για πρώτη κατοικία, κάτι που σημαίνει ότι ισχύει απαλλαγή από τον ΦΜΑ για ποσά έως 200.000 ευρώ. Το διαμέρισμα είναι 130 τ.μ. και η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στις 130.000 ευρώ. Δεν προκύπτει φόρος μεταβίβασης για το διαμέρισμα με τις υπάρχουσες αξίες. Στην περίπτωση που αγοράσει το ακίνητο το 2022, μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης η αντικειμενική αξία θα εκτιναχθεί στις 227.500 ευρώ και ο φόρος που θα πρέπει να καταβληθεί διαμορφώνεται στα 825 ευρώ. Αυτό σημαίνει η αγορά του είναι προτιμότερο να πραγματοποιηθεί εντός του 2021.

 

• Για την αγορά κατοικίας 100 τ.μ. στον οικισμό της Μυτιλήνης, όπου η τιμή ζώνης είναι σήμερα 750 ευρώ και η οποία μειώνεται από τον Ιανουάριο σε 450 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης από 2.250 ευρώ που είναι σήμερα, σε έξι μήνες θα «ξεφουσκώσει» στα 1.350 ευρώ.

 

Η νίκη των Ρεπουμπλικάνων και οι επενδυτές

Η νίκη του Ρεπουμπλικανικού Κόμματος στις εκλογές για το Κογκρέσο, αναμένεται να έχει επιπτώσεις στον επενδυτικό κόσμο.

Οι Ρεπουμπλικάνοι πιθανώς να δυσκολέψουν το έργο του Ομπάμα και θα αυτό θα έχει επιπτώσεις στη πορεία της οικονονομίας. Είναι πιθανό να υπάρξει μία περίοδος αστάθειας κατά την οποία οι επενδυτές θα διστάσουν να πάρουν αποφάσεις αφού θα υπάρχει η δυσκολία πρόβλεψης του άμεσου μέλλοντος.

Όπως και να 'χει, οι Ρεπουμπλικάνοι διατηρούν στενές σχέσεις με τον επενδυτικό κόσμο και είναι πιθανόν να κινηθούν σε μία κατεύθυνση ευνοϊκή για τους επενδυτές της Γουολ Στριτ- αυτούς με τους οποίους ο Ομπάμα έχει συγκρουστεί στο παρελθόν.

Είναι νωρίς να κάνουμε προβλέψεις αλλά έχει ενδιαφέρον να δούμε πώς η νίκη των Ρεπουμπλικάνων θα επηρεάσει την οικονομία.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki