Η «καρδιά» της αγοράς ακινήτων κτυπά στη Αττική και οι «πνεύμονες» στη Θεσσαλονίκη. Οι δύο αυτές αγορές συγκεντρώνουν το 60% περίπου της συνολικής αξίας των συναλλαγών που πραγματοποιούνται κάθε χρόνο στο σύνολο της χώρας. Από την ανάλυση των δεδομένων που αφορούν την αξία των συναλλαγών προκύπτει ότι χρόνο με το χρόνο το μερίδιο της αγοράς που κατέχουν οι δύο περιφέρεις αυξάνεται  με ρυθμό 1,5 ποσοστιαίας μονάδας το χρόνο.
«Η συμπεριφορά αυτή είναι απόλυτα συνεπής με τη εξέλιξη των δημογραφικών δεδομένων, την ανάπτυξη του τραπεζικού συστήματος και την εξοικείωση του πληθυσμού με τα τραπεζικά προϊόντα και την ανάπτυξη τοπικών αγορών μέσω των επενδύσεων σε υποδομές που έχουν πραγματοποιηθεί» σχολίαζαν οικονομικοί αναλυτές υπόψη των οποίων τέθηκαν τα συγκεκριμένα στοιχεία και συνεχίζουν:
«Ο μεγάλος όγκος των συναλλαγών στις περιοχές αυτές εξασφαλίζει στον υποψήφιο αγοραστή περισσότερες πιθανότητες για την ταχεία ρευστοποίηση του περιουσιακού στοιχείου αλλά από την άλλη πλευρά δεν βοηθά στην επίτευξη υψηλών αποδόσεων από υπεραξίες»
Σύμφωνα με τα στοιχεία το 40% περίπου της πίττας των συναλλαγών γίνονται στη ευρύτερη περιοχή της Αθήνας και αφορούν κατά κύριο λόγο ακίνητα μεγάλης ηλικίας. «Τα συμπεράσματα από ερμηνεία του ποσοστού αυτού προδιαθέτουν σε διπλή ανάγνωση. Η μία εκδοχή είναι ότι λόγω οικονομικής και δημογραφικής συγκέντωσης στη ευρύτερη περιοχή της Αθήνας πραγματοποιείται ο μεγαλύτερος αριθμός συναλλαγών. Η άλλη εκδοχή είναι ότι η μέση αντικειμενική αξία της ευρύτερης περιοχής είναι κατά 50% υψηλότερη από την αντίστοιχη ολόκληρης της χώρας. Αυτό δικαιολογεί την μεγάλη συμμετοχή της περιοχής στη  πίτα της ελληνικής αγοράς. Πάντως η πραγματικότητα μάλλον βρίσκεται στο συγκερασμό των δύο αυτών ερμηνειών» σχολίαζαν πανεπιστημιακοί εξειδικευμένοι στην αγορά ακινήτων από τους οποίους ζητήθηκε να σχολιάζουν τα συγκεκριμένα στοιχεία.
Ιδιαίτερα εντυπωσιακή είναι η μεγέθυνση της αγοράς στη Ανατολική Αττική . Ενώ το 2003 η ευρύτερη περιοχή της Ανατολικής Αττικής κατείχε το 2% της συνολικής πίτας του συνόλου της αγοράς στις αρχές του 2006 έφτασε να κατέχει το 8%.
«Η εξέλιξη αυτή είναι απόλυτα φυσιολογική αν λάβει κανείς υπόψη τρεις παραμέτρους. Τις εντάξεις στο σχέδιο πόλης πολλών περιοχών καθώς και τις προσδοκίες να ενταχθούν άλλα 120.000 στρέμματα. Τη μετατροπή πολλών περιοχών εξοχικής κατοικίας σε τόπους κύριας κατοικίας και τέλος της μεταφορά ενός σημαντικού ποσοστού της οικονομική δραστηριότητας στις περιοχές αυτές λόγω των σημαντικών επενδύσεων σε δρόμους , σιδηροδρομικά δίκτυα κ.α» τόνιζαν οικονομικοί αναλυτές.
Ανάλογη συμπεριφορά με σαφώς χαμηλότερους ρυθμούς καταγράφονται και στη Δυτική Αττική. Στις περιοχές αυτές οι συναλλαγές έχουν αυξηθεί κατακόρυφα (σχεδόν έχουν διπλασιασθεί) αλλά το μερίδιο στη πίτα της αγοράς παραμένει το ίδιο αφού η αξία των συναλλαγών έχουν αυξηθεί με το ίδιο ρυθμό. Αντίθετα η αγορά στο Πειραιά και στους νόμους δήμους περιορίζεται(παρά την αύξηση των συναλλαγών) αφού πλέον οι συναλλαγές αφορούν σε ποσοστό άνω του 80% αγοραπωλησίες κατοικιών.

Σύμφωνα με την έρευνα που διενεργεί το Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος στα μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία της χώρας, οι συνθήκες στην αγορά κατοικιών παρουσίασαν ελαφρά βελτίωση τα πρώτα τρία τρίμηνα του 2009. Ωστόσο, από τα αποτελέσματα της έρευνας αυτής για το δ’ τρίμηνο του 2009, καταγράφεται ελαφρά επιδείνωση των προσδοκιών των ερωτηθέντων, που ήταν στελέχη των κτηματομεσιτικών γραφείων.

Για το επόμενο τρίμηνο (δηλαδή το α’ τρίμηνο του 2010), πάνω από το 25% των ερωτηθέντων εκτιμά ότι οι συνθήκες στην αγορά οικιστικών ακινήτων θα σημειώσουν μικρή επιδείνωση, με ελαφρά μείωση του αριθμού των συναλλαγών και των τιμών. Στην ελαφρά επιδείνωση των προσδοκιών φαίνεται ότι συνέβαλαν τόσο η αβεβαιότητα σε σχέση με τις αλλαγές στην φορολογία των ακινήτων (αντικειμενικές αξίες, φορολογική κλίμακα και αφορολόγητα όρια κ.λπ.) όσο και η αβεβαιότητα σε σχέση με τα γενικότερα οικονομικά προβλήματα της χώρας (δημοσιονομικό, διαρθρωτικές αλλαγές κ.ά.). Με τη σταδιακή αποκατάσταση της ομαλότητας στις χρηματοπιστωτικές αγορές απομακρύνεται όλο και περισσότερο ο κίνδυνος απότομης διόρθωσης των τιμών στην ελληνική αγορά ακινήτων, αν και οι πτωτικές πιέσεις στις τιμές είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τους επόμενους μήνες. Η ένταση των πιέσεων αυτών θα εξαρτηθεί κυρίως από τις γενικότερες οικονομικές και χρηματοπιστωτικές συνθήκες στην Ελλάδα. Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων τα επόμενα τρίμηνα είναι άμεσα συνδεδεμένη με τις προσδοκίες των νοικοκυριών για την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, τη χρηματοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό σύστημα, αλλά και τη γενικότερη ανάκαμψη της οικονομίας. Η ύπαρξη σαφών μηνυμάτων προς την κατεύθυνση της αποτελεσματικής αντιμετώπισης των δημοσιονομικών και διαρθρωτικών προβλημάτων που αντιμετωπίζει η ελληνική οικονομία εκτιμάται ότι, εκτός των άλλων, θα συμβάλει και στην αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων. Ανάλογα αποτελέσματα θα προκύψουν και από την οριστικοποίηση των επικείμενων μέτρων σε σχέση με τη φορολογία των ακινήτων (αντικειμενικές αξίες, διευθέτηση ζητήματος ημιυπαίθριων χώρων, κλιμάκια και αφορολόγητα όρια φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας κ.ά.) καθώς τόσο η προσφορά όσο και η ζήτηση κατοικίας επηρεάζονται σημαντικά από αυτά.

πήγη: Τράπεζα της Ελλάδος

Για το σύνολο του 2009, οι τιμές των διαμερισμάτων εκτιμάται ότι μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 5,0% στην Αθήνα, 6,2% στη Θεσσαλονίκη, 2,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 1,7% στις λοιπές περιοχές της χώρας
Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, η ελληνική αγορά κατοικιών χαρακτηρίζεται από σχετική ανθεκτικότητα των τιμών Επιπλέον, εκτιμάται ότι δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά σημαντικής υπερτίμησης, δεδομένου ότι και ο λόγος
του δείκτη τιμών των κατοικιών προς το δείκτη των ενοικίων υποχώρησε σταδιακά τα τρία τελευταία έτη Η υποχώρηση αυτή ήταν κυρίως αποτέλεσμα της συνεχούς αποκλιμάκωσης των ρυθμών μεταβολής των τιμών των κατοικιών μετά το 2006, αλλά και της σχετικής σταθερότητας του ρυθμού μεταβολής των ενοικίων (μέση ετήσια εκατοστιαία μεταβολή: 4,5% το 2007, 3,9% το 2008 και 3,6% το 2009 . Η μείωση του λόγου των τιμών των κατοικιών προς τα ενοίκια εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί με συγκρατημένους ρυθμούς και τα αμέσως επόμενα τρίμηνα ως αποτέλεσμα, και πάλι, της μικρής περαιτέρω αποκλιμάκωσης των τιμών των κατοικιών.
Σχετική επιφυλακτικότητα από την πλευρά της ζήτησης και υπερβάλλουσα προσφορά χαρακτηρίζουν την ελληνική αγορά ακινήτων τα δύο τελευταία έτη. Η επιφυλακτική στάση των νοικοκυριών όσον αφορά την αγορά κατοικίας είναι κυρίως αποτέλεσμα της αυξημένης αβεβαιότητας για την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, η οποία επιτείνεται τους τελευταίους μήνες από την αβεβαιότητα όσον αφορά τις γενικότερες προοπτικές της οικονομίας και την αντιμετώπιση των δημοσιονομικών προβλημάτων της χώρας. Επιπλέον, οι αυξημένες προσδοκίες των νοικοκυριών για χαμηλότερα επίπεδα τιμών των κατοικιών στο μέλλο πιο προσεκτική και επιλεκτική στάση των τραπεζών όσον αφορά τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων, ως αποτέλεσμα της τρέχουσας χρηματοοικονομικής κρίσης, εκτιμάται ότι έχει και αυτή συμβάλει στη μείωση της ζήτησης κατοικιών εκ μέρους των νοικοκυριών.
Από την πλευρά της προσφοράς στην αγορά κατοικιών, το πλεονάζον απόθεμα που εκτιμάται ότι είχε δημιουργηθεί τα τελευταία έτη,φαίνεται ότι απορροφάται σταδιακά, παρά τη σχετική επιφυλακτικότητα από την πλευρά της ζήτησης. Η μείωση της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας το 2007 και το 2008
ήταν πολύ ταχύτερη από την αντίστοιχη μείωση του αριθμού των αγοραπωλησιών ακινήτων. Πράγματι, ο αριθμός των νέων αδειών μειώθηκε κατά 5,3% το 2007 και κατά 15,6% το 2008, έναντι μείωσης κατά 3,0% και 5,8%
του αριθμού των ακινήτων που έγιναν αντικείμενο συμβολαιογραφικών πράξεων τα ίδια έτη. Σημειώνεται ακόμη ότι ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας βάσει αδειών μειώθηκε κατά 5,0% το 2007, 17,1% το
2008 και 27,6% το 2009
Η σταδιακή απορρόφηση του πλεονάζοντος αποθέματος στην αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι συνεχίστηκε και το 2009. Για τις περιοχές της χώρας οι οποίες έχουν ήδη ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ο αριθμός των συναλ-
λαγών που καταγράφηκαν από την “Κτηματολόγιο ΑΕ” λόγω αγοραπωλησίας ακινήτων μειώθηκε το 2009 κατά 16,0% (20,6%, 27,4%,9,5% και 6,9% για το α’, β’, γ’ και δ’ τρίμηνο αντίστοιχα). Επιπλέον, από τα στοιχεία που
συγκεντρώθηκαν από το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Εφετείων Αθηνών–Πειραιώς–Αιγαίου και Δωδεκανήσου για το 2009 προκύπτει σαφής μείωση (περίπου 40%) όλων των συμβάσεων αγοραπωλησίας ακινήτων. Η μεί-
ωση αυτή ήταν σχετικά μεγαλύτερη για τα νεόδμητα ακίνητα μεγάλης επιφάνειας (άνω των 100 τετραγωνικών μέτρων) που συνήθως βρίσκονται στις ακριβές περιοχές, έναντι των μεταχειρισμένων και μικρότερης επιφάνειας
διαμερισμάτων, τα οποία σε σημαντικό πλέον βαθμό αγοράζονται από οικονομικούς μετανάστες.
Ο αριθμός των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος μειώθηκε κατά 39,6% το 2009, έναντι μείωσης 21,7% το 2008 (στοιχεία που συγκεντρώνονται
από τα πιστωτικά ιδρύματα.Ελαφρά μεγαλύτερη ήταν η αντίστοιχη μείωση τόσο για το δείκτη όγκου (με βάση το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων, μείωση κατά 41,2% το 2009) όσο και, κυρίως, το δείκτη της συνολικής αξίας (μείωση 42,1%) των εν λόγω συναλλαγών.

ΠΗΓΗ:ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΛΛΑΔΟΣ