Στα χαμηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας αναμένεται να πέσει η προσφορά νέων κατοικιών. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα έως το τέλος του α΄ εξαμήνου αναμένεται να μπορούν σε στάδιο κατασκευής -αθροιστικά απο τα μέσα του προηγούμενου χρόνου-55.000 έως 58.000 νέες κατοικίες. Η έρευνα αυτή που βασίζεται στις άδειες οικοδομής που εκδίδουν οι πολεοδομίες από ολόκληρη τη χώρα εμφανίζει ότι στην διάρκεια του 2009 θα έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες για αντίστοιχο αριθμό κατοικιών που είναι μειωμένος κατα 14-16.000 λιγότερες κατοικίες σε σύγκριση με το 2008. Για το 2010 εκτιμάται ότι ο αριθμός των κατοικιών θα είναι περί τις 55.000 περίπου . Αυτό σημαίνει ότι αθροιστικά τη περίοδο 2007-2010 καταγράφεται υποχώρηση των επενδύσεων σε κατοικίες άνω των 60%. Όσο αφορά στην γεωγραφική κατανομή η κρίση φαίνεται ότι περνά στις περιοχές εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης και κυρίως στις περιοχές οι οποίες βασίζουν τη οικοδομική τους δραστηριότητα στην εξοχική κατοικία. Ενδεικτικό θα πρέπει θεωρηθεί το γεγονός ότι ήδη πολλές μικρές και μεσαίες οικοδομικές επιχειρήσεις τοπικής εμβέλειας έχουν περιορίσει το αριθμό των εργαζομένων τους έως και 40% σε σύγκριση με τις αρχές του 2008. Μάλιστα σε νησιά των Κυκλάδων πολλοί οικονομικοί μετανάστες που ασχολούνταν με τις οικοδομικές εργασίες έχουν αποχώρήσει με κατεύθυνση αστικά κέντρα προσδοκώντας ότι σε αυτά θα έχουν μεγαλύτερες ευκαιρίες απασχόλησης. Πρέπει να σημειωθεί ότι υψηλό αδιάθετο απόθεμα κατοικιών που έχει συσσωρευτεί από το 2005 μέχρι το 2007 όταν οι ρυθμοί αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας έφθασαν σε ιστορικά επίπεδα ρεκορ. Απο την άλλη πλευρά, η μείωση των δημόσιων έργων αλλά και η καθυστέρηση στην καταβολή των οφειλόμενων για τα έργα έχει ως αποτέλεσμα οι επιχειρήσεις να προχωρούν σε μαζικές απολύσεις εργαζομένων.

Σύμφωνα με την επιστολή με αριθμ. πρωτ. 175/02-06-10, του Σωματείου Εργαζομένων Κέντρου Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας, προς την Υπουργό Περιβάλλοντος, Ενέργειας & Κλιματικής Αλλαγής, η διοίκηση του ΚΑΠΕ παραχωρεί σε ιδιωτική εταιρεία έκταση 110 στρεμμάτων ιδιοκτησίας του ΚΑΠΕ στα Λεγραινά, για την ανάπτυξη σταθμού 1,59 MWp Φωτοβολταϊκών Συστημάτων, και θα λαμβάνει ως αντίτιμο 28% από την πώληση αυτής της ηλεκτρικής ενέργειας.     Συγκεκριμένα το δημόσιο αυτό κτήμα βρίσκεται στην περιοχή προστασίας Natura 2000 " Σούνιο - Νησίδα Πατρόκλου", έχει τεράστια εμπορική αξία και βρίσκεται σε μια από τις ομορφότερες παραλίες της περιοχής, γνωστή και ως παραλία ΚΑΠΕ. Παραχωρήθηκε κατά κυριότητα και χωρίς αντάλλαγμα στο ΚΑΠΕ το 1989 με Πράξη του Υπουργικού Συμβουλίου (ΦΕΚ139 Α/ 31-05-1989) και με αποκλειστικό σκοπό την ανέγερση κτιρίου για την εγκατάσταση των υπηρεσιών του Κέντρου. Οι εγκαταστάσεις του ΚΑΠΕ ανεγέρθηκαν τελικά σε άλλη περιοχή, όμως οι όροι της παραχώρησης δεν άλλαξαν ποτέ . Παρ' όλα αυτά η διοίκηση του ΚΑΠΕ προχώρησε το 2007 σε προκήρυξη εκδήλωσης ενδιαφέροντος για να διαθέσει το κτήμα του ΚΑΠΕ "για την ανάπτυξη από επενδυτή φωτοβολταϊκού πάρκου". Το Φεβρουάριο του 2010, μετά την αξιολόγηση των προσφορών των επενδυτών κατακυρώθηκε ο διαγωνισμός στην Easy Power S.A - ΑΡΧΙΚΟΝ Α.Ε.     Τις τελευταίες μέρες δημοσιεύματα αναφέρουν ότι μέτοχοι της συγκεκριμένης εταιρείας, στο παρελθόν υπήρξαν μέτοχοι της εταιρείας Telepassport, που έχει πια κλείσει, και που άφησε στον ΟΤΕ, με τον οποίο συναλλασσόταν ως ιδιωτικός πάροχος τηλεφωνίας, χρέη εκατομμυρίων ευρώ και το oνομά της έχει αναμειχθεί στη συζήτηση για το σκάνδαλο της Siemens. Σύμφωνα με τα ίδια δημοσιεύματα στον όμιλο των εταιρειών που περιλαμβάνεται η Easy Power, περιλαμβάνεται και η εταιρεία Easy House που κατασκευάζει και εμπορεύεται οικιστικά και τουριστικά-παραθεριστικά κτίρια. Ως εκ τούτου το Σωματείο Εργαζομένων του ΚΑΠΕ εκφράζει φόβους ότι θα υπάρξουν παράλληλες μορφές εκμετάλλευσης αυτής της υψηλής αξίας γης, τη στιγμή μάλιστα που η εταιρεία έχει ήδη ζητήσει την επέκταση κτίσματος που προβλεπόταν κατά το αρχικό στάδιο του διαγωνισμού και τη δημιουργία αναψυκτηρίου.

Σε σταυροδρόμι βρίσκεται η αγορά ακινήτων καθώς η πορεία και οι προοπτικές της για τα επόμενα χρόνια χαρακτηρίζεται από υψηλό βαθμό αβεβαιότητας. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών της αγοράς ο βαθμός αβεβαιότητας συναρτάται άμεσα με πολλούς και ετερόκλητους παράγοντες οι οποίοι είναι σε σημαντικό βαθμό ανεξάρτητοι μεταξύ τους και ο καθένας από αυτούς μπορεί να έχει ιδιαίτερα σημαντικές επιπτώσεις στη εξέλιξη της αγοράς στα επόμενα χρόνια. Στη πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων υπάρχουν «γκρίζες ζώνες» οι οποίες μπορούν να την οδηγήσουν είτε σε υπερθέρμανση είτε σε ύφεσης. Οι «γκρίζες αυτές ζώνες είναι:

ΠΡΩΤΗ. Ο τρόπος που θα εφαρμοσθούν οι επιμέρους αλλαγές στη φορολογία ακινήτων. Ο νέος φορολογικός νόμος χρήζει μίας πλειάδας ερμηνευτικών εγκυκλίων και συμπληρωματικών ρυθμίσεων που μπορεί να επηρεάσει επιμέρους αγορές αλλά και ειδικές ομάδες επενδυτών .

ΔΕΥΤΕΡΗ. Το μέγεθος και η έκταση των θεσμικών αλλαγών που προτίθεται να εφαρμόσει το ΥΠΕΧΩΔΕ αλλά και άλλα υπουργεία , τις ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα και που αφορούν θέματα σχετικά : με την ένταξη νέων περιοχών στο σχέδιο πόλης , τις ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα ,τις πολεοδομικές ρυθμίσεις, το καθεστώς έκδοσης των αδειών οικοδομής, το καθεστώς που διέπει το αιγιαλό και την παραλία, τις δασικές περιοχές, τη ιδιωτική πολεοδόμηση κ.α.. Σε όλα αυτά θα πρέπει να προστεθεί και ένα παράγοντας ο οποίος τις περισσότερες φορές υποβαθμίζεται αλλά στην πραγματικότητα επηρεάζει σε σημαντικό βαθμό το προφίλ και το προσανατολισμό της αγοράς σε ευρύτερες περιοχές. Πρόκειται για τα μεγάλα έργα υποδομής που εντάσσονται είτε στο Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων είτε στο Κοινοτικό Πλαίσιο Στήριξης και τα οποία υποβαθμίζουν ή αναβαθμίζουν την αγορά ακινήτων όχι μόνο στις αστικές περιοχές αλλά και σε εκείνες που υπερισχύει ο χαρακτήρας της εξοχικής κατοικίας.

ΤΡΙΤΗ. Η πορεία της αγοράς ακινήτων στις αγορές του εξωτερικού.

ΤΕΤΑΡΤΗ. Η εξέλιξη των στοιχείων κόστους του παραγωγού- κατασκευαστή όσο και του καταναλωτή. Η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης, οι ανατιμήσεις στο κόστους παραγωγής των πρώτων υλών αλλά και των οικοδομικών υλικών και κυρίως η δυσκολία πρόσβαση και η αύξηση του κόστους χρήματος είναι παράμετροι οι οποίοι δεν μπορούν να αγνοηθούν.

1. Ενώ τα εισοδήματα των Δημοσιών Υπαλλήλων, μειώθηκαν στα επίπεδα του 2006 η ικανότητά τους να αγοράσουν σπίτι βελτιώθηκε κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες!

2. Οι ζητούμενες τιμές μειώθηκαν λιγότερο στις οικονομικότερες περιοχές που οι τιμές τους προσεγγίζουν το κόστος κατασκευής (800-1000 ευρώ)

3. Η μείωση των τιμών κατά 10-20% σε συνδυασμό με την αύξηση του κόστους κατασκευής 20% δείχνει ότι πλέον πραγματοποιούνται και πωλήσεις κάτω του κόστους. Με αντιπαροχής 50% ο εργολάβος χτίζει 2 σπίτια για να πουλήσει το 1, ενώ με 33% χτίζει 3 για να πουλήσει 2 σπίτια.

Το εισόδημα αφορά έγγαμο Δημόσιο Υπάλληλο, χωρίς παιδιά, με πέντε έτη προϋπηρεσία. Τα επιτόκια δανεισμού προέρχονται από δάνεια με πέντε έτη σταθερό επιτόκιο και στην συνέχεια κυμαινόμενο της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδας στα αντίστοιχα έτη. Οι τιμές είναι ελάχιστες ζητούμενες όπως παρουσιάζονται στο ένθετο "Κατοικία" του "Κυριακάτικου Αγγελιοφόρου" την 2η και 3η εβδομάδα του Μάη κάθε αντίστοιχου έτους. Στις διακυμάνσεις ζητούμενων τιμών και κόστους κατασκευής υιοθετήσαμε το 2005 έτος βάσης αφενός διότι το χρησιμοποιεί η ΕΣΥΕ, στις διακυμάνσεις του κόστους κατασκευής, αφετέρου διότι ήταν έτος καμπή στην Αγορά Ακινήτων λόγω της επιβολής του ΦΠΑ στις οικοδομές. Άμεσο συμπέρασμα: Παρ'όλη την μείωση των αποδοχών τους οι χαμηλόμισθοι Δ. Υπάλληλοι μπορούν και αγοράζουν "περισσότερο σπίτι"

Κλικ εδώ για να δείτε τον αναλυτικό πίνακα

Νίκος Μανομενίδης,

Μέλος Δ.Σ. Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας, Αντιπρόεδρος CEREAN (Central European Real Estate Associations Network) σε συνεργασία με www.realestatenews.gr