Εμπορικοί Χώροι
Το 20% αδυνατεί να πληρώσει το ενοίκιο
H απειλή γίνει πραγματικότητα στην αγορά επαγγελματικών χώρων καθώς εκτιμάται ότι το 20% των επιχειρήσεων καθυστερούν ή και αδυνατούν να καταβάλλον το ενοίκιο της επαγγελαμτικής τους στέγης. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών αλλά και νομικών το τελευταίο τρίμηνο έχουν πολλαπλασιαστεί οι περιπτώσεις που ιδιοκτήτες και ενοικιαστές λύνουν τις διαφορές τους στις αίθουσες δικαστηρίων. Σύμφωνα με την άποψη που διατύπωσε μεσίτης που ασχολείται με μισθώσεις το ζητούμενο πλέον για πολλούς ιδιοκτήτες δεν είναι μόνο το ύψος του ενοικίου αλλά το κατά πόσο αυτό θα εισπράττεται. «Τους τελευταίους μήνες κυρίως σε περιπτώσεις μισθώσεων καταστημάτων ου η μίσθωση τους λήγει οι ιδιοκτήτες απορρίπτουν προτάσεις ενδιαφερόμενων με υψηλότερα ενοίκια και προτιμούν τον παλαιό ενοικιαστή ο οποίος είναι φερέγγυος ως προς την καταβολή του ενοικίου . Η ανησυχία που πλανάται στις σκέψεις ιδιοκτητών καταστημάτων κυρίως είναι αν η νέα επιχείρηση θα καταφέρει να πάει καλά και να πληρώνει το ενοίκιο αφού δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που μετά από μερικούς μήνες λειτουργίας σταματά η λειτουργία της εμπορικής επιχείρησης και η υπόθεση πηγαίνει στα δικαστήρια». Το γεγονός αυτό βοηθά και τις διαπραγματεύσεις μεταξύ ιδιοκτητών και παλαιών μισθωτών με πολυετή παρουσία στο χώρο καθώς οι πρώτοι προτιμούν να ρίξουν την τιμή του ενοικίου και να κάνουν μισθωτικές συμβάσεις που θα επιτρέπουν την μεγαλύτερη αναπροσαρμογή του ενοικίου όταν ανακάμψει η αγορά. Ανάλογη στάση τηρούν με τον λεγόμενο «αέρα» καθώς είτε δεν ζητούν καθόλου –ειδικά αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με μειωμένη εμπορικότητα είτε δέχονται συγκριτικά χαμηλότερα ποσά με τμηματική καταβολή. Πρόσφατη συμφωνία ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης σε μεγάλο κατάστημα του ιστορικού κέντρου προέβλεπε εξόφληση του «αέρα» σε διάστημα τριών ετών χωρίς να υπολογίζονται οι τόκοι. Στο νέο περιβάλλον της αγοράς ενοικίων όπως όλα δείχνουν το ζητούμενο δεν είναι πλέον το ύψος του ενοικίου αλλά η φερεγγυότητα του ενοικιαστή και αυτή είναι άλλωστε η βασική αιτία που οι τράπεζες κατορθώνουν να διαπραγματεύονται τα ενοίκια για υποκαταστήματα τους σε τιμές έως και 30% χαμηλότερες από τις προηγούμενες. Σημαντικό ατού των μισθωτών είναι και το σημείο που βρίσκεται ο εμπορικός χώρος αφού στα σημεία υψηλής εμπορικής προβολής βρίσκεται σχετικά πιο εύκολα ενοικιαστής σε σχέση με εκείνα που είναι σε παράπλευρες αγορές.
Η μείωση του όγκου των λιανικών πωλήσεων επηρεάζει πλέον και τις εμπορικές πιάτσες. Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών που δραστηριοποιούνται στην αγορά εμπορικών χώρων τους τελευταίους δύο μήνες παρατηρείται αύξηση του αριθμού των αδιάθετων καταστημάτων σε παράπλευρους δρόμους με εκείνους με υψηλή εμπορική κίνηση. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, θα πρέπει να θεωρηθούν οι αγορές καταστημάτων σε δύο ιστορικούς εμπορικούς δρόμους του κέντρου της πρωτεύουσας δηλαδή την οδό Ακαδημίας και την Σόλωνος (από την Βουκουρεστίου μέχρι την Κανάρη). Στους δρόμους αυτούς καταγράφηκε επιδείνωση των δεικτών διαθεσιμότητας σε ποσοστό που ξεπερνά το 25% σε σύγκριση με το προηγούμενο εξάμηνο. « Η επιδείνωση του δείκτη διαθεσιμότητας στους συγκεκριμένους δρόμους συνδέεται κατά κύριο λόγο με επιχείρησεις που είχαν δραστηριότητα στους τομείς της ενδυσης και της υπόδησης και αφορά κυρίως εμπορικούς χώρους μικρού και μεσαίου εμβαδού» επισήμανε ο ίδιος μεσίτης. Ανάλογα προβλήμτα έχουν καταγραφεί και σε άλλους κεντρικούς δρόμους του κέντρου της Αθήνας όπως για παράδειγμα στην Χ.Τρικούπη, η Ιπποκράτους , η Ασκληπιού . Φυσικά το πρόβλημα στις γώρω από την Ομόνοια και κυρίως οι κάθετες οδοί της Πατησίων και της Γ΄Σεπτεμβρίου αντιμετωπίζουν πλέον προβλήματα πρωτόγνωρα για την αγορά καταστημάτων του κέντρου της πρωτεύουσας.
Ακόμα και στους εμπορικούς δρόμους της Αθήνας όπως στην Βουκουρεστίου , στην Ερμού και στη Σκουφά οι συναλλαγές είναι ανύπακτες και το σύνολο σχεδόν των εμπορικών επιχειρήσεων ζητά απο τους ιδιοκτήτες να περιορίσουν τα ενοίκια των καταστημάτων τους. Μετά μάλιστα , την κίνηση του δημοσίου να επιβάλλει μείωση των μισθωμάτων 20% οι πιέσεις έχουν γίνει ιδιαίτερα έντονες και αυτό διότι η εγκατάλειψη ενός χώρου ακόμα και στους δρόμους αυτούς σημαίνει ότι το ενοίκιο του επόμενου μισθωτή μπορεί να είναι χαμηλότερο και πάνω απο 20% ενώ ο χρόνος μίσθωσης είναι απροσδιόριστος. Τα μισθώματα ωστόσο θεωρούνται πια «μη επαναλήψιμα», μετά την άνοδό τους τα τελευταία χρόνια, καθώς εκτιμάται ότι ένα κατάστημα εμβαδού 60 τ.μ. επί της Βουκουρεστίου εκμισθώνεται με 250 ευρώ ανά τ.μ. (15.000 ευρώ/μήνα). Από την άλλη πλευρά, οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται είναι λίγες, «μια και είναι λίγα τα διαθέσιμα ακίνητα» . Ιδιαίτερα κρίσιμο θεωρείται το γεγονός ότι έχει σταματήσει η είσοδος νέων παικτών στην αγορά απο το χώρο του ενδύματος και του υποδήματος καθώς όλοι φοβούνται το αύριο...
Τελικά τι γίνεται στο κέντρο της Αθήνας; Πρόκειται για ένα παιγνίδι κερδοσκοπίας με μοναδικό κίνητρο την αγορά ακινήτων για μία μπουκιά ψωμί;ή μήπως για τα αποτελέσματα της προφανούς αδυναμίας περιορισμού της εγκληματικότητας; μήπως πρόκειται για μία συγκυριακή κατάσταση η οποία θα ανατραπεί αργά ή γρήγορα; Σίγουρα όμως η λύση δεν βρίσκεται στην πιάτσα ...μπαζαρικών. Οι απαντήσεις στα ερώτημα αυτά δυστυχώς δεν μπορεί να δοθούν με την χρήση κάποιων ισχυρών επιχειρημάτων και αυτό γιατί επικεντρώνονται στην εικόνα του σήμερα κλείνοντας τα μάτια στο αύριο.. Τι σημαίνει αυτό; Απλά ότι τουλάχιστον για τα επόμενα 12 χρόνια τουλάχιστον το 30% της εμπορικής αγοράς του κέντρου της πρωτεύουσας θα λειτουργεί σε συνθήκες γκέτο. Μία βόλτα στους «καταραμένους» δρόμους της πρωτεύουσας όπως για παράδειγμα στην Σωκράτους, στην Ευριπίδου, στην Σοφοκλέους, και σε όλους του καθέτους τους θα πείσει τον κάθε δύσπιστο ότι τουλάχιστον το 35% των εμπορικών χώρων είναι μισθωμένοι σε επιχειρήσεις των οποίων οι ιδιοκτήτες προέρχονται από ασιατικές χώρες. Ένα ποσοστό που κινείται στα όρια του 25% αφορά σε κενούς χώρους και στο υπόλοιπο 50% από το απόθεμα των διαθέσιμων εμπορικών καταστημάτων είναι εγκατεστημένες μικρές ελληνικές εμπορικές επιχειρήσεις. Ένας πιο συστηματικός παρατηρητής θα διαπιστώσει επίσης ότι η συντριπτική πλειοψηφία των εμπορικών χώρων τους οποίους εγκαταλείπουν οι έλληνες έμποροι μισθώνεται από αλλοδαπούς . Έτσι , ο χορός δραστηριότητας τους εξαπλώνεται σταδιακά και σε άλλες παραδοσιακές αγορές όπως για παράδειγμα στου Ψειρή. Αυτό που αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι η επιχειρηματική αυτή επέκταση συμπίπτει με την αύξηση του αριθμού των επιχειρήσεων που διακόπτουν την δραστηριότητα τους. Προκειμένου να μπορέσει κανείς να δώσει στο πρόβλημα τις σωστές μακροχρόνιες διαστάσεις δεν έχει παρά να σκεφτεί ότι η ισχύουσα νομοθεσία για τις επαγγελματικές μισθώσεις προβλέπει την προστασία της επιχείρησης για τουλάχιστον 12 χρόνια. Επομένως η σημερινή εικόνα που διαμορφώνεται στο κέντρο της πρωτεύουσας δεν είναι ούτε περιστασιακή ούτε με ημερομηνία λήξης. Σε αυτές τις γειτονιές διαμορφώνεται ένα επιχειρηματικό status το οποίο θα διαρκέσει για πολλά χρόνια και είναι πολύ πιθανό –εξαιτίας και της οικονομικής κρίσης- να διαμορφώσει τους κανόνες του παιγνιδιού. Αυτή είναι δυστυχώς η προοπτική μίας εμπορικής πιάτσας , που πριν από 15 μόλις χρόνια ήταν η καρδιά της βιοτεχνίας και του χονδρικού εμπορίου. Σήμερα , η κατάσταση αφορά σε μερικές εκατοντάδες οικοδομικά τετράγωνα τα οποία όλοι τα έχουν διαγράψει από τον χάρτη της αγοράς ακινήτων του κέντρου. Αν όμως δεν υπάρχει πολιτική για την αντιμετώπιση αυτής της νέας πραγματικότητας κάθε μήνα θα προστίθενται και νέα ακίνητα στην μαύρη λίστα και σύντομα η κατάσταση θα γίνει μη αναστρέψιμη ακόμα και για αυτούς που χρησιμοποιούν την απαξίωση για κάνουν φτηνές αγορές.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
