Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Πολεοδομία

Δήμευση με μανδύα

Σε ιδιώτες επενδυτές και στο Δημόσιο μεταβιβάζονται πλέον οι τίτλοι ιδιοκτησίας των περίπου 1.800 «τραυματισμένων» κτιρίων του κέντρου της Αθήνας, πολλά εκ των οποίων είναι διατηρητέα, με άγνωστο ιδιοκτήτη και παραμένουν εγκαταλελειμμένα επί σειρά ετών. Όπως προβλέπει το σχέδιο νόμου «Ρυθμίσεις για Εγκαταλειμμένα, Κενά και Αγνώστων Ιδιοκτητών Κτίρια» που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος (με τα συναρμόδια υπουργεία Οικονομικών, Εσωτερικών, Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας, Πολιτισμού και Αθλητισμού, Δικαιοσύνης - Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων), «δίνεται η δυνατότητα σε δήμους και ιδιώτες να αναλάβουν την αποκατάσταση, τον εκσυγχρονισμό, τη συντήρηση, τη διαχείριση και εν γένει την αξιοποίησή τους», επιχειρώντας καθολική αναστροφή της υποχώρησης του κέντρου της Αθήνας, καθώς πέραν της αισθητικής, τίθενται θέματα χρήσης, στατικότητας αλλά και ανάπτυξης παραβατικότητας στα κενά κτίρια. Πολλά από αυτά ανήκουν στο Δημόσιο (κυρίως σε ασφαλιστικά ταμεία), άλλα και σε ιδιώτες, στα οποία σε αρκετές περιπτώσεις είναι αδύνατο να εντοπιστεί ο ιδιοκτήτης. Οι δήμοι πλέον μπορούν να προχωρήσουν σε κατεδαφίσεις κτηρίων, εφόσον διαπιστωθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια ή υπάρχουν μη θεραπεύσιμες παραβάσεις στους κτηριοδομικούς και πολεοδομικούς κανονισμούς. Μέχρι στιγμής, κύκλοι του υπουργείου Περιβάλλοντος εκτιμούν πως τουλάχιστον τα μισά από τα εγκαταλελειμμένα κτίρια χρήζουν κατεδάφισης, αρκετά εκ των οποίων κρίνονται διατηρητέα, και θα πρέπει να εξαντληθεί κάθε πιθανό μέσο διάσωσής τους. Με την ισχύ του νόμου, εφόσον ο αρμόδιος δήμος δεν καταφέρει να εντοπίσει τον ιδιοκτήτη (εντός τριάντα ημερών) στα ακίνητα αγνώστου ταυτότητας, καταθέτει αίτηση στο Μονομελές Πρωτοδικείο της έδρας του ακινήτου και με το πέρας των νόμιμων διαδικασιών αποκτά τη διαχείριση του ακινήτου έως και πενήντα έτη. Στα συγκεκριμένα ακίνητα, δύνανται να περιέρχονται κατά κυριότητα στον οικείο δήμο, εφόσον, μετά την πάροδο δέκα ετών δεν εμφανισθεί ο κύριος του ακινήτου ή νόμιμος κληρονόμος του

Εντάξεις στο σχέδιο

Στις αρχές του ερχόμενου Ιανουαρίου «ξεπαγώνουν» οριστικά οι εντάξεις στο σχέδιο πόλεως χιλιάδων στρεμμάτων γης, για να διευθετηθούν μια σειρά από ζητήματα που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση, με την ψήφιση του νομοσχεδίου «Πράξεις εισφοράς σε γη και σε χρήμα - Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις», και προβλέπει όλες τις αναλυτικές διατάξεις δυνατότητας μεταφοράς συντελεστή δόμησης από τα απαλλοτριωμένα οικόπεδα.

Το αναθεωρημένο κείμενο του νομοσχεδίου που επεξεργάζεται το υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ), πρόκειται να δώσει οριστικές λύσεις για περισσότερα από 500.000 στρέμματα -εκ των οποίων τα 60.000 στρέμματα στην Αττική- τα οποία βρίσκονται σε διαδικασία ένταξης στο σχέδιο πόλης ή έχουν πολεοδομηθεί, αλλά δεν έχουν εφαρμοστεί τα σχέδια. Οι νέες ρυθμίσεις λύνουν τα χέρια σε όσους ήθελαν να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης, αλλά δεν είχαν τα χρήματα να το κάνουν.

Συγκεκριμένα, στα οφέλη για τους ιδιοκτήτες, περιλαμβάνονται μια σειρά από μειώσεις εισφορών, εκπτώσεις και διευκολύνσεις στην αποπληρωμή των οφειλόμενων ποσών για όσα ακίνητα εντάσσονται ή έχουν ενταχθεί στο σχέδιο πόλης, με τις μηνιαίες δόσεις να γίνονται 108 (εξόφληση σε εννέα χρόνια), ενώ προβλέπεται έκπτωση 20% επί του αρχικού ποσού εισφοράς σε χρήμα για τα ακίνητα, για τα οποία εκδόθηκαν πράξεις επιβολής εισφοράς βάσει αντικειμενικών αξιών μετά την 1η Ιανουαρίου 2010.

Ταυτόχρονα, καθορίζεται έκπτωση 25% για ακίνητα που έχουν ενταχθεί στο σχέδιο πόλης με διάταγμα του 1923 και έχουν πολεοδομηθεί πριν από το 1983, δηλαδή προτού ισχύσει ο νόμος 1337/83. Σύμφωνα με αυτόν, ιδιοκτησίες που εντάσσονται σε πολεοδομικό σχέδιο συμμετέχουν με εισφορά σε γη και χρήμα στη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων.

Όπως προβλέπει το σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ) , τα απαλλοτριωμένα ακίνητα θα επιστρέφονται στους ιδιοκτήτες τους όταν αυτά παραμένουν αναξιοποίητα για δεκαετίες, επειδή δεν ήταν εφικτό οι δήμοι να διαθέσουν τα απαραίτητα κονδύλια για τις απαλλοτριώσεις. Στόχος του υπουργείου είναι το νομοσχέδιο να ψηφιστεί εντός του έτους, έτσι ώστε από τις αρχές του επόμενου χρόνου να τεθούν σε εφαρμογή οι νέες κλίμακες ποσοστού εισφοράς, σύμφωνα με τις οποίες για ιδιοκτησία έως 500 τ.μ. το ποσοστό εισφοράς ανέρχεται στο 15% της αξίας (σήμερα καταβάλλεται 10% έως τα 250 τ.μ. και 20% από 250 τ.μ. έως 500 τ.μ.), για ιδιοκτησία από 500 τ.μ. έως 1.000 τ.μ. ποσοστό 20% (από 30% που ισχύει σήμερα), για ιδιοκτησία από 1.000 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. ποσοστό 30% (από 40%), για 2.000 τ.μ. έως 10.000 τ.μ., ποσοστό 40% (από 50%) και για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 10.000 τ.μ. το ποσοστό ανέρχεται σε 50% (από 60%).

Τα οφέλη

Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν ωφελούνται μόνο από τα χαμηλότερα ποσοστά εισφοράς, αλλά και από την αλλαγή στο έτος βάσης για τον έλεγχο των ακινήτων, καθώς σήμερα ο έλεγχος γίνεται με βάση τη διαμόρφωση του οικοπέδου κατά το έτος 1982, ενώ οι νέες ρυθμίσεις προτείνουν να εξετάζεται βάσει της κατάτμησής του στις 28 Μαΐου 2014. Για παράδειγμα, εάν ένα οικόπεδο 10.000 τ.μ. μπήκε στο σχέδιο μετά το 1983, αλλά έχει πλέον κατατμηθεί, η εισφορά δεν θα υπολογίζεται με 40% αλλά με μικρότερο ποσοστό το οποίο θα αντιστοιχεί στα τετραγωνικά της κατάτμησής του, τον Μάιο του 2014.

Ταυτόχρονα, παρέχεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες, αντί να καταβάλουν την εισφορά σε χρήμα, να προσφέρουν στον δήμο ίσης αξίας τμήμα της ιδιοκτησίας, με προϋπόθεση η αποδιδόμενη επιφάνεια να είναι άρτια και να μπορεί η αποδιδόμενη έκταση να συμπεριληφθεί σε κοινόχρηστο χώρο. Οι νέες ρυθμίσεις «λύνουν» και τα χέρια των δήμων, οι οποίοι δεν μπορούσαν, κυρίως για οικονομικούς λόγους, να προχωρήσουν σε απαλλοτρίωση των οικοπέδων. Ετσι προβλέπεται η δυνατότητα μετατροπής του απαλλοτριωμένου οικοπέδου σε πηγή μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης του θα παίρνει αντί για χρήματα έναν τίτλο, ο οποίος θα είναι εξαργυρώσιμος μέσω Τράπεζα Γης.

Οι έξι αναγκαίες τροποποιήσεις που φέρνει το νομοσχέδιο

 

1. Αντιμετώπιση της ιδιοκτησίας στη σύνταξη πράξης εφαρμογής

2. Στον τρόπο υπολογισμού της εισφοράς σε γη

3. Στον τρόπο καταβολής των εισφορών σε χρήμα

4. Στην τροποποίηση εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων

μετά από άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης

5. Στη συντέλεση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων

6. Στην ολοκλήρωση εκκρεμών μελετών πολεοδόμησης

Τα βασικά σημεία των αλλαγών

1. Νέα - ενιαία κλίμακα υπολογισμού της εισφοράς σε γη, σε συνδυασμό με νέα ημερομηνία αναφοράς για τον έλεγχο των ιδιοκτησιών και των εμβαδών.

2. Τροποποίηση των δόσεων για την αποπληρωμή της εισφοράς σε χρήμα (αποπληρωμή σε 9 χρόνια).

3. Εφαρμογή ενιαίας έκπτωσης επί του αρχικού ποσού εισφοράς σε χρήμα ίση με είκοσι τοις εκατό (20%), για τις περιπτώσεις που εκδόθηκαν πράξεις επιβολής εισφοράς σε χρήμα βάσει αντικειμενικών αξιών μετά την 1η Ιανουαρίου 2010.

4. Δυνατότητα μετατροπής της υποχρέωσης καταβολής εισφοράς σε χρήμα σε προσφορά τμήματος της ιδιοκτησίας ίσης αξίας μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής.

5. Διασύνδεση με το Κτηματολόγιο κατά τη σύνταξη της πράξης και όχι μεταγενέστερα.

6. Δυνατότητα αξιοποίησης και μεταβίβασης των ακινήτων πριν την εξόφληση όλου του ποσού της εισφοράς και εφόσον έχει καταβληθεί τουλάχιστον το ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) των συνολικών υποχρεώσεων που αναλογούν στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

7. Βελτίωση της διαδικασίας και του πλαισίου άρσης της απαλλοτρίωσης μετά την παρέλευση του εύλογου χρόνου.

8. Βελτίωση του τρόπου καταβολής αποζημιώσεων στους δικαιούχους ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων.

9. Δυνατότητα σύναψης προγραμματικής σύμβασης προκειμένου να ολοκληρωθούν οι μελέτες πολεοδόμησης που έχει αναθέσει το ΥΠΕΚΑ.

Καθορίζεται έκπτωση 25% για ακίνητα που έχουν ενταχθεί στο σχέδιο πόλης προτού ισχύσει ο νόμος 1337/83

Προβλέπεται έκπτωση 20% επί του αρχικού ποσού εισφοράς σε χρήμα στα ακίνητα που εκδόθηκαν πράξεις μετά την 1η Ιανουαρίου 2010.

Στην αποπληρωμή των οφειλόμενων ποσών οι μηνιαίες δόσεις γίνονται 108

Τα 60.000 στρέμματα βρίσκονται στην Αττική

Οριστικές λύσεις για πάνω από 500.000 στρέμματα δίνει το νομοσχέδιο

Ξεπερνιέται ο σκόπελος

Συνταγματικό έκρινε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) τον υφιστάμενο νόμο για τη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων (4178/2013), κάτι που σημαίνει ότι θα αποφευχθούν νέες ταλαιπωρίες για όσους ιδιοκτήτες έχουν σπεύσει να πληρώσουν πρόστιμα και παράβολα για τη νομιμοποίηση των ακινήτων τους. Υπενθυμίζεται ότι η διαδικασία τακτοποίησης των αυθαιρέτων είχε ξεκινήσει με άλλο νόμο, το 2011, ο οποίος όμως κρίθηκε αντισυνταγματικός από το ΣτΕ, υποχρεώνοντας την κυβέρνηση σε νέα νομοθέτηση, η οποία πραγματώθηκε μέσω του σημερινού Ν.4178/2013. Οι ανώτατοι δικαστές αποφάνθηκαν ότι ο νόμος για την αυθαίρετη δόμηση που προβλέπει τη διατήρηση για μεγάλο χρονικό διάστημα των αυθαιρέτων, την εξαίρεση αυθαιρέτων από την κατεδάφιση κ.λπ. δεν προσκρούει σε συνταγματικές διατάξεις.

Πράσινο φως για το νόμο των αυθαιρέτων

Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, σε διάσκεψη, κεκλεισμένων των θυρών, σύμφωνα με πληροφορίες, έκρινε ότι είναι συνταγματικός και νόμιμος ο νόμος 4178/2013 για την νομιμοποίηση των αυθαιρέτων, ενώ αντίθετα έκρινε αντισυνταγματική και μη νόμιμη μια μόνο διάταξη του επίμαχου νόμου. Συγκεκριμένα, η Ολομέλεια , αποφάνθηκε ότι δεν προσκρούει σε καμία συνταγματική διάταξη ο νόμος 4178/2013 για την αυθαίρετη δόμηση, που προβλέπει την διατήρηση για μεγάλο χρονικό διάστημα των αυθαιρέτων, την εξαίρεση αυθαιρέτων από την κατεδάφιση, κ.λπ. Παράλληλα, η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε ότι είναι αντίθετη στην Συνταγματική αρχή της διάκρισης των εξουσιών (άρθρο 26 του Συντάγματος), η διάταξη του επίμαχου νόμου που προβλέπει ότι μπορούν να τακτοποιηθούν τα ακίνητα που έχουν κριθεί αυθαίρετα και κατεδαφιστέα με τελεσίδική δικαστική απόφαση. Στο ΣτΕ είχαν προσφύγει τρεις κάτοικοι του Αμαρουσίου που ζητούν να ακυρωθούν ως αντισυνταγματικές και παράνομες οι υπουργικές αποφάσεις για την έναρξη λειτουργίας του πληροφορικού συστήματος διεκπεραίωσης των δηλώσεων υπαγωγής στον νόμο 4178/2013 που αφορά την νομιμοποίηση των αυθαιρέτων, ενώ υποστήριζαν ότι ο εν λόγω νόμος είναι αντισυνταγματικός κατά το κεφάλαιο που προβλέπει, την εξαίρεση τους από την κατεδάφιση, την διατήρηση για μεγάλο χρονικό διάστημα των αυθαιρέτων κ.λπ.

Ηλεκτρονικός κλοιός για τα νέα ακίνητα

Ηλεκτρονικά θα εκδίδονται οι άδειες δόμησης σε όλη τη χώρα από τη 2η Ιανουαρίου 2015. Μάλιστα, έχει ξεκινήσει η πιλοτική εφαρμογή του μέτρου σε Αθήνα, Πειραιά, Κόρινθο, Ηράκλειο, Χανιά και Κομοτηνή αλλά και στη διεύθυνση Οικοδομικού και Κτιριοδομικού Κανονισμού του ΥΠΕΚΑ, όπου δίνονται οι εγκρίσεις για τα μεγάλα έργα.Από τη νέα χρόνια θα υπάρχει η ίδια βάση δεδομένων τόσο για το ηλεκτρονικό σύστημα έκδοσης οικοδομικής άδειας που αφορά τα νέα κτίρια όσο και για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων, που αφορά τα υφιστάμενα κτίρια, ενώ παράλληλα προχωρά η καταγραφή των αυθαιρέτων, μέσω του νόμου 4178, που θα τροφοδοτήσει με στοιχεία και σχέδια την ίδια βάση δεδομένων. Στην πραγματικότητα πρόκειται για ένα ηλεκτρονικό κλοιό για τα νέα ακίνητα-σιγα σιγά θα επεκταθεί και στα παλαιότερα- ο οποίος δεν θα περιορίζεται μόνο σε αξιοποίηση των δεδομένων για περιβαντολογικούς και πολεοδομικούς σκοπούς αλλά και για φορολογικούς ενώ κανείς δεν έχει ξεκαθαρίσει αν στην βάση αυτή των δεδομένων θα έχουν πρόσβαση και οι τράπεζες.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki