Ανατροπές στον ΕΝΦΙΑ φέρνουν οι εισηγήσεις των εκτιμητών ακινήτων για τις νέες αντικειμενικές αξίες που θα παραδοθούν στο... υπουργείο Οικονομικών έως τις 22 Μαρτίου . Μέσα σε λίγες ημέρες, οι ειδικοί ερεύνησαν συμβόλαια αγοραπωλησιών, είδαν αγγελίες, συνέλεξαν στοιχεία από το Διαδίκτυο και από μεσιτικά γραφεία. Σύμφωνα με τις εισηγήσεις τους, οι αντικειμενικές κινούνται με πολλές διαφορετικές ταχύτητες καταγράφοντας μεγάλες αποκλίσεις ακόμη και στον ίδιο δήμο. Στο τέλος της εβδομάδας θα πιάσουν δουλειά τα μέλη της Δευτεροβάθμιας Επιτροπής που έχει συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών. Με τον χρόνο να πιέζει ασφυκτικά, η Επιτροπή αναμένεται να παρέμβει και να κάνει διορθώσεις κυρίως στις περιπτώσεις μεγάλων αποκλίσεων. Σε κάθε περίπτωση η καυτή πατάτα των νέων αντικειμενικών θα καταλήξει στα χέρια της ηγεσίας του υπουργού Οικονομικών που θα έχει τον τελικό λόγο, ενώ τον Μάιο θα κληθεί να αποφασίσει τις παρεμβάσεις στον ΕΝΦΙΑ εάν διαπιστωθεί ότι με τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες δεν επιτυγχάνεται ο εισπρακτικός στόχος των 2,65 δισ. ευρώ ετησίως. Η εικόνα που διαμορφώνεται μέχρι στιγμής δείχνει, σύμφωνα με πληροφορίες, τα εξής Στις λεγόμενες φθηνές ή λαϊκές περιοχές με τιμές ζώνης της τάξης των 600 και 700 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο οι εκτιμητές εισηγούνται αυξήσεις ακόμη και πάνω από 20% - 30%. Η ελάχιστη τιμή ζώνης εκτιμάται ότι θα διαμορφωθεί στα επίπεδα των 800 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι θα υπάρξουν ανατροπές προς τα πάνω σε περισσότερους από 70 δήμους και οικισμούς στην Αττική Η αύξηση των τιμών θα ανεβάσει και τους φόρους μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές) και κυρίως τον ΕΝΦΙΑ. Μεγάλες αυξήσεις ακόμη και πάνω από 40% προτείνουν οι εκτιμητές για τιμές ζώνης σε νησιά των Κυκλάδων με έντονη τουριστική δραστηριότητα όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, στην Κρήτη αλλά και σε περιοχές-φιλέτα της Αττικής που προσελκύουν επενδύσεις στο χώρο του real estate όπως ο Λαιμός της Βουλιαγμένης και η Γλυφάδα. Εικόνα με δυο εντελώς διαφορετικές όψεις εμφανίζει η κτηματαγορά στην καρδιά του Λεκανοπεδίου. Συνοικίες όπως το Κουκάκι, τα Πετράλωνα, το Μετς που έχουν πάρει τα πάνω τους την τελευταία διετία λόγω του φαινόμενου Airbnb αναμένεται να δουν αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες. Αντίθετα στις υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου, Πατησίων, Κυψέλη, Αχαρνών όπου οι κάτοικοι βίωσαν σκληρότερα την κρίση και την έντονη παρουσία των μεταναστών, το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι σχεδόν ανύπαρκτο, με τις τιμές της αγοράς να κινούνται ακόμα και κάτω από τα 750 ευρώ/τ.μ. Στις περιοχές αυτές οι εκτιμητές εισηγούνται τιμές ζώνης κάτω των 1.000 ευρώ/τ.μ.. Μικρές αυξομειώσεις στους περισσότερους δήμους της Αττικής. Στις περισσότερες περιοχές οι εκτιμητές εισηγούνται μικρές αυξομειώσεις 10% - 15%. Σε αυτές ανήκουν κυρίως τα μεσαία προάστια όπως το Μαρούσι, τα Μελίσσια, τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι, η Ηλιούπολη. Παρά το γεγονός ότι στα χρόνια της κρίσης οι τιμές της αγοράς έχουν βυθιστεί σε περιοχές όπως η Εκάλη, το Ψυχικό, η Φιλοθέη, ωστόσο, όπως σημειώνουν οι ειδικοί, οι τιμές δεν βρίσκονται πολύ κάτω από τις αντικειμενικές αξίες του 2007. Έτσι οι φορολογούμενοι με ακίνητα στις περιοχές αυτές, οι οποίοι περιμένουν ότι θα υπάρξει μεγάλη μείωση στις αντικειμενικές αξίες για να περιοριστεί η φορολογική τους επιβάρυνση, μάλλον θα απογοητευτούν. Οι μειώσεις δεν θα υπερβαίνουν το 25% και ενδεχομένως πολλοί φορολογούμενοι δεν θα δουν μεγάλες διαφορές στα ποσά του ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν. Για παράδειγμα, οι εκτιμητές προτείνουν σε μια από τιμές ζώνης της Φιλοθέης να μειωθεί στα 3.700 ευρώ από 4.700 ευρώ/τ.μ. σήμερα. Στις περισσότερες περιοχές της περιφέρειας, σύμφωνα με τα Νέα, οι εκτιμητές τα βρήκαν σκούρα αφού δεν υπάρχουν στοιχεία για να υπολογίσουν τις νέες τιμές των ακινήτων. Οι αγοραπωλησίες που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια είναι ελάχιστες και οι περισσότερες έγιναν σε σκοτωμένες τιμές.

Διορία έως τις 22 Μαρτίου δόθηκε στους 257 πιστοποιημένους εκτιμητές προκειμένου να παραδώσουν στο υπουργείο Οικονομικών τις εκτιμήσεις τους για τις νέες τιμές ζώνης σε όλη τη χώρα.

Αν και αρχικά τους είχε δοθεί περιθώριο 20 ημερολογιακών ημερών προκειμένου να συντάξουν άρτιες και τεκμηριωμένες εισηγήσεις για 10.200 τιμές εκκίνησης των ακινήτων σε όλη τη χώρα, τελικά μετά από αίτημα τους παρασχέθηκε πρόσθετο διάστημα μιας εβδομάδας.

Βάσει της προβλεπόμενης διαδικασίας οι πιστοποιημένοι εκτιμητές προχωρούν με κάθε πρόσφορο μέσο στη διαμόρφωση επιστημονικά τεκμηριωμένης εισήγησης, προκειμένου να συμπληρώνουν το ειδικό έγγραφο πρότυπο εκτίμησης που του έχει δοθεί από το υπουργείο Οικονομικών.

Στους υπολογισμούς τους λαμβάνεται ως μέση επιφάνεια διαμερίσματος Α’ ορόφου τα 75 τ.μ. και μονοκατοικίας τα 100 τ.μ. Ο προσδιορισμός της τιμής προκύπτει σύμφωνα με αποδεδειγμένη εκτενή έρευνα της κτηματαγοράς σε συγκεκριμένη υφιστάμενη ζώνη. Επίσης παραθέτουν σχετικά συγκριτικά στοιχεία από αιτούμενες τιμές πώλησης, καθώς και πράξεις αγοραπωλησίας σε συνεργασία με μεσιτικά γραφεία.

Μετά τις 22 Μαρτίου, που θα ολοκληρώσουν το έργο τους οι εκτιμητές, θα πιάσει δουλειά η Δευτεροβάθμια Επιτροπή η οποία θα αξιολογήσει τις προτάσεις των εκτιμητών και θα συγκρίνει τις τιμές με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας και το Μητρώο Μεταβιβάσεων Ακινήτων. Όπου διαπιστώνει μεγάλες αποκλίσεις θα προχωρά σε διορθώσεις και θα δίνει νέες τιμές.

Αμέσως μετά τη θέσπιση των νέων αντικειμενικών αξιών που θα ισχύσουν αναδρομικά από την 1η/1/2018, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων θα αναλάβει την προσαρμογή του ΕΝΦΙΑ στα νέα δεδομένα με στόχο την είσπραξη τουλάχιστον 2,65 δισ. ευρώ.

Στις σκέψεις του οικονομικού επιτελείου είναι να μην πειράξει τον κύριο φόρο και να μεταφέρει το βάρος στον συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 200.000 ευρώ. Συγκεκριμένα το οικονομικό επιτελείο σχεδιάζει:

1. Τη μείωση των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, προκειμένου να μην επιβαρυνθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις λαϊκές περιοχές. Η κίνηση αυτή θα οδηγήσει στη μείωση του ΕΝΦΙΑ τόσο στις φθηνές περιοχές όσο και στις ακριβές. Η εξέλιξη αυτή θα έχει ως αποτέλεσμα κενό της τάξεως των 300-500 εκατ. ευρώ, το οποίο θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να καλυφθεί.

2. Η κάλυψη του ανωτέρω κενού των 300-500 εκατ. ευρώ θα γίνει μέσω του συμπληρωματικού φόρου. Αυτή τη στιγμή περισσότεροι από 500.000 ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ και συγκεκριμένα αποδίδουν στην κυβέρνηση 629 εκατ. ευρώ. Το ποσό αυτό αναμένεται να εκτοξευθεί σε περίπου 1,1 δισ. ευρώ.

Από τις προτάσεις που θα παραδώσουν οι εκτιμητές θα εξαρτηθεί συνολικά και η επιτυχία του εγχειρήματος ευθυγράμμισης των αντικειμενικών με τις εμπορικές. Ήδη, πάντως, σε κατ' ιδίαν συζητήσεις αρμόδια κυβερνητικά στελέχη χαρακτηρίζουν το εγχείρημα ως "πολύ δύσκολο” και δεν αποκλείουν τελικά να καθυστερήσει. Το χρονοδιάγραμμα προβλέπει ότι οι νέες τιμές ζώνης που θα ευθυγραμμίζουν τις αντικειμενικές αξίες με τις εμπορικές αξίες που επικρατούν στην αγορά θα τεθούν σε ισχύ έως τις 31 Μαρτίου 2018. Μάλιστα, η σχετική μνημονιακή υποχρέωση προβλέπει ότι ο φετινός ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί με τις νέες αξίες αλλά με τροποποιήσεις σε συντελεστές και κλιμάκια προκειμένου να συνεχίσει να φέρνει το εισπρακτικό αποτέλεσμα των 3,2 δισ ευρώ.

Αν οι τιμές που θα προτείνουν οι εκτιμητές διαφέρουν σημαντικά μεταξύ τους (τρεις εκτιμητές για κάθε ζώνη) ή αν διαφέρει ο μέσος όρος τους σημαντικά σε σχέση με την ισχύουσα τιμή ζώνης τότε θα γίνεται παραπομπή σε δευτεροβάθμια επιτροπή που θα καθορίζει τη νέα τιμή. Από το πόσες θα είναι οι περιοχές που θα παραπεμφθούν στη δευτεροβάθμια επιτροπή θα καθοριστεί και το αν θα καθυστερήσει το χρονοδιάγραμμα για τις νέες αντικειμενικές.

Το βασικό σενάριο για τις νέες τιμές ζώνης προβλέπει αλλαγές τριών ταχυτήτων στις αντικειμενικές:

- στις περιοχές με τιμή ζώνης κάτω των 850 ευρώ υπάρχει πολύ μεγάλη πιθανότητα να γίνουν αυξήσεις καθώς θεωρείται ότι υπολείπονται σημαντικά σε σχέση με τις τρέχουσες εμπορικές αξίες. Οι περιοχές αυτές βρίσκονται κυρίως στην περιφέρεια καθώς και στα μεγάλα αστικά μέτρα όπου οι εμπορικές αξίες είναι ιδιαίτερα χαμηλές (π.χ. δυτικά προάστια Αθήνας, Θεσσαλονίκη).

- στις περιοχές με τιμή ζώνης άνω των περίπου 2.500 ευρώ αναμένονται μειώσεις που μπορεί να φθάσουν ακόμη και στο 15%.

- σε περιοχές με τιμή ζώνης από 850 έως 2.500 ευρώ όπου αναμένονται αυξομειώσεις ανάλογα με τις περιοχή.