Ολοένα και μεγαλύτερο έδαφος κερδίζει η πρακτική της ανταλλαγής κατοικιών. Ωστόσο, παρά την αυξανόμενη προσφορά, όπως αναφέρουν οι ειδικοί, λίγα είναι τα ακίνητα που αλλάζουν χέρια μέσω της συγκεκριμένης μεθόδου, που βασίζεται στην αντιπραγματική οικονομία. Πόσο πιθανό είναι να στεφθεί με επιτυχία μία αγοραπωλησία που στηρίζεται στην ανταλλαγή ακινήτων; Η τάση της ανταλλαγής ακινήτων είναι ανερχόμενη. Μεγάλο μέρος της προσφοράς προέρχεται από εργολάβους που ανταλλάζουν ακίνητα με οικόπεδα ή η οικοπεδούχους που ανταλλάζουν την έκτασή τους με κατοικίες. Ωστόσο, επειδή πρόκειται για ταυτόχρονη πώληση και αγορά, πολλές φορές απαιτείται ρευστότητα όχι μόνον από τον αγοραστή αλλά και από τον πωλητή,. Ένας ακόμη παράγοντας που εμποδίζει την επιτυχή ολοκλήρωση της μεταβίβασης ακινήτων μέσω ανταλλαγής είναι η απροθυμία των τραπεζών να δεχτούν μεταφορά των εγγυήσεων τους στις νέες ιδιοκτησίες που προκύπτουν από τις ανταλλαγές. Δεν θα πρέπει να υποβαθμιστεί και η δυσκολία της ταύτισης των εκτιμήσεων των συναλλασσόμενων για τις αξίες των ακινήτων που ανταλλάσουν, δεδομένης της ανυπαρξίας συγκριτικών δεδομένων από την αγορά. Το ενδιαφέρον για ανταλλαγή ακινήτου αλλά σε πολύ λίγες περιπτώσεις μετουσιώνεται σε πράξη αγοραπωλησίας, καθώς οι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι το προς απόκτηση ακίνητο έχει υποδεέστερη αξία, σε σχέση με το δικό τους. Κι ενώ στις «συμβατικές» αγοραπωλησίες, τα περισσότερα έξοδα επιβαρύνουν τον αγοραστή, στην ανταλλαγή ακινήτου, πληρώνει τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής, μιας και οι δύο πλευρές ταυτόχρονα πωλούν και αγοράζουν. Κατά την ανταλλαγή ακινήτου απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στον υπολογισμό των φόρων και των λοιπών εξόδων που βαρύνουν την διαδικασία, προκειμένου οι ενδιαφερόμενοι να διαπιστώσουν, εάν η αγοραπωλησία είναι συμφέρουσα. Ουσιαστικά, ο φόρος μεταβίβασης της τάξης του 9% - 11% μειώνεται στο 4-5% στις αγοραπωλησίες, μέσω ανταλλαγής ακινήτου, και υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας των ανταλλασσόμενων ακινήτων. Τα δύο μέρη, δηλαδή, πληρώνουν φόρο ανταλλαγής επί της αντικειμενικής του ακινήτου που μεταβιβάζουν, έξοδα στα οποία προστίθενται η δικηγορική και συμβολαιογραφική αμοιβή.

Επενδυτικές ευκαιρίες παρουσιάζει το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, λόγω της πτώσης των τιμών έως και 50%, συγκριτικά με το peak του 2009, εν όψει των έργων ανάπλασης αλλά και του ρυθμιστικού σχεδίου Αθήνας, το οποίο είναι στο τελικό στάδιο επεξεργασίας. Και, με την απομάκρυνση του φόβου της ελληνικής χρεοκοπίας να επιτρέπει την υλοποίηση -μέχρι πρότινος «παγωμένων»- επενδυτικών σχεδίων, το κέντρο της Αθήνας επανατοποθετείται στο επενδυτικό στόχαστρο με βήματα αργά, αλλά σταθερά. Ποιοι είναι οι παράγοντες που τροφοδοτούν το «ανοδικό σενάριο» για το κέντρο; Κατ΄ αρχάς, η σημαντική πτώση των τιμών, που διαμορφώνεται σήμερα στο 30% έως 50% σε σχέση με την «ακμή» του 2009. Σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες, στις ακριβές συνοικίες, όπως στο Κολωνάκι, οι αξίες έχουν υποχωρήσει κατά 60% ή και περισσότερο. Αυτήν τη στιγμή, όσοι διαθέτουν ρευστότητα την οποία θα επεδίωκαν να κατευθύνουν στην απόκτηση ακινήτου, θα μπορούσαν να επωφεληθούν των μεγάλων «εκπτώσεων» που υπάρχουν στην αγορά. Εκπτώσεις οι οποίες, σύμφωνα με τους ειδικούς, προέρχονται είτε από ιδιοκτήτες που με ανάγκη για ρευστότητα καταλήγουν να μειώσουν τις αρχικά ζητούμενες τιμές είτε επειδή το ακίνητο βρίσκεται σε μια περιοχή με προσφορά που δεν απορροφάται από τη ζήτηση, γεγονός που συμπιέζει προς τα κάτω τις αξίες. Αυτήν τη στιγμή στο Κολωνάκι «πωλητήριο» έχει μπει σε περισσότερες από χίλιες κατοικίες, για τις περισσότερες από τις οποίες οι ζητούμενες τιμές αναπροσαρμόζονται συνεχώς. Στα Άνω Πετράλωνα, η προσφορά δεν είναι ιδιαίτερα μεγάλη. Στο Μεταξουργείο, όπου προ κρίσης είχαν πραγματοποιηθεί σημαντικά οικιστικά projects, μεζονέτα 110 τ.μ. του 2010, δύο επιπέδων, τετάρτου ορόφου, με θέα, πωλείται προς 160.000 ευρώ. Στα Εξάρχεια (Νεάπολη), που δεν αποτελούν οικιστική επιλογή για λίγους, διαμέρισμα 120 τ.μ., τετάρτου ορόφου, κατασκευής 1970, πωλείται προς 120.000 ευρώ. Τίμημα χαμηλό, εάν ληφθεί υπόψη η κομβική τοποθεσία του ακινήτου και η γειτνίασή του με τα μέσα μεταφοράς.

Την ίδια στιγμή, η κατάρτιση του νέου ρυθμιστικού σχεδίου Αθήνας αναμένεται να εισαγάγει νέες χρήσεις και να δώσει κίνητρα για την επανάχρηση κτιρίων και την πραγματοποίηση αναπλάσεων. Πρόκειται για καταλύτες που μεσομακροπρόθεσμα εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν στη σταδιακή αύξηση των τιμών των ακινήτων, όπως επισημαίνει ο Αλέξανδρος Περετζής, στέλεχος της κτηματαγοράς. Η υλοποίηση νέων εμπορικών πολυχώρων, μέσω του ρυθμιστικού, και η μετατροπή περιοχών δεύτερης κατοικίας σε πρώτης εκτιμάται ότι θα ενισχύσει το ενδιαφέρον για ακίνητα που παραμένουν σήμερα «στα αζήτητα». Ανθεκτική στις πιέσεις που δέχεται η κτηματαγορά εμφανίζεται η Πλάκα, με τις τιμές πώλησης να έχουν συρρικνωθεί όχι περισσότερο από 20% συγκριτικά με το 2009. Η μικρή προσφορά κατοικιών κάτω από τον ιερό βράχο της Ακρόπολης αποτρέπει τις μεγάλες διακυμάνσεις των τιμών. Ενδεικτικά, ανακαινισμένη μεζονέτα 120 τ.μ. στην Ακρόπολη, κατασκευής ΄80, πωλείται προς 300.000 ευρώ, τιμή που έχει μειωθεί κατά περίπου 20.000 ευρώ από τα μέσα του μήνα. Ωστόσο, οι τιμές αυξάνονται για κατοικίες επί της οδού Διονυσίου Αρεοπαγίτου, με διαμέρισμα 110 τ.μ. τρίτου ορόφου, κατασκευής 1965, να πωλείται προς 480.000 ευρώ, από 560.000 ευρώ πριν από μερικές ημέρες.

Πάνω από το 25% των ενοικίων που εισπράττει κάθε χρόνο ένας ιδιοκτήτης ακινήτου χρειάζεται να διατεθεί στη φορολογία, σύμφωνα με την εταιρεία εκτιμήσεων και συμβούλων ακινήτων GLP Values. Ειδικότερα, με βάση τα στοιχεία που συνέλεξε η GLP Values με το σημερινό φορολογικό καθεστώς (που περιλαμβάνει το Εκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Επιφανειών-ΕΕΤΗΔΕ το οποίο καταβάλλεται μέσω της ΔΕΗ ΔΕΗ-3,11% ) και ανεξάρτητα από την περιοχή ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος φορολογείται κάθε χρόνο με το 1,1% περίπου της τρέχουσας αξίας του. Αυτό όμως αντιστοιχεί σε πάνω από το 25% των ενοικίων που εισπράττει κάθε χρόνο. Επίσης, σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία , εάν ο ιδιοκτήτης δεν ιδιοκατοικεί το διαμέρισμά του αλλά το ενοικιάζει, η μέση ετήσια απόδοση για τις περιοχές αυτές θα κυμαίνεται μεταξύ 4,2% και 4,5% επί της τρέχουσας αξίας του ακινήτου του. Εάν όμως συνυπολογίσουμε τους φόρους, τότε οι καθαρές αποδόσεις για τις προαναφερθείσες περιοχές κυμαίνονται μεταξύ 3,1% και 3,4%.

Νόμιμο κρίθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας, κατά τη δεύτερη συζήτηση, το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για τη μεταφορά σε νέα θέση του ναυτικού οχυρού του Αγίου Στεφάνου στην περιοχή της Κασσιώπης της Κέρκυρας. ΣτΕ: Νόμιμη η μεταφορά του ναυτικού οχυρού στην Κασσιώπη Την πρώτη φορά που κατατέθηκε το σχέδιο διατάγματος στο Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο στην εκπνοή του περασμένου μήνα, κρίθηκε παράνομο, ενώ πρέπει να σημειωθεί ότι η έκταση της Κασσιώπης έχει μεταβιβαστεί στο Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου, το οποίο με τη σειρά του το παραχώρησε για εκμετάλλευση στην εταιρεία NCH Capital. Τον περασμένο μήνα το Ε' Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε παράνομο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για «την τροποποίηση του ναυτικού οχυρού Αγίου Στεφάνου» και το επέστρεψε στο υπουργείο Εθνικής Άμυνας. Για να κριθεί παράνομη το σχέδιο διατάγματος, ελήφθη υπόψιν ότι γνωμοδότησε η Ολομέλεια του Ανώτατου Ναυτικού Συμβουλίου (ΑΝΣ), όπως προβλέπει η νομοθεσία, για τη μετεγκατάσταση του επίμαχου οχυρού. Όμως, όπως σημείωσαν οι σύμβουλοι Επικρατείας, η γνωμοδότηση αυτή εκδόθηκε χωρίς τα μέλη του ΑΝΣ να γνωρίζουν την ακριβή νέα θέση (συντεταγμένες) του οχυρού. Η άγνοια αυτή του ΑΝΣ, επεσήμαναν οι δικαστές του ΣτΕ κατά την πρώτη, πάντα, επεξεργασία του διατάγματος, προκύπτει από το σχετικό πρακτικό της συνεδριάσεως του ΑΝΣ, στο οποίο αναφέρεται ότι «το ΑΝΣ, αφού έλαβε υπόψη σχέδιο μνημονίου συνεργασίας μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και του ΓΕΝ και σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, στα οποία προβλέπεται μόνο η έκταση της νέας θέσεως του ναυτικού οχυρού (7,2 στρέμματα) και το γεγονός ότι η ακριβής νέα θέση (συντεταγμένες) του νέου ναυτικού οχυρού αναμένεται να καθοριστεί από το ΤΑΙΠΕΔ, πριν από τη θεσμοθέτηση του ΠΔ». Παρ' όλα αυτά, προσθέτουν οι σύμβουλοι Επικρατείας, το ΑΝΣ ενέκρινε τη σκοπιμότητα μετεγκατάστασης του οχυρού στη νέα θέση «όπως αυτή θα απεικονισθεί με ακρίβεια σε ακριβές οριζοντογραφικό και υψομετρικό διάγραμμα που θα συνταχθεί με μέριμνα και δαπάνες του ΤΑΙΠΕΔ». Συνεπώς, τόνισαν οι σύμβουλοι της Επικρατείας στην πρώτη γνωμοδότησή τους:

«Κατά τον χρόνο λήψεως της εν λόγω γνωμοδοτήσεως, το ΑΝΣ δεν ήταν σε θέση να κρίνει αν με την εγκατάσταση του ναυτικού οχυρού στη νέα θέση εξασφαλίζεται ισοδύναμο αποτέλεσμα ως προς την εξυπηρέτηση της εθνικής άμυνας και ασφάλειας της χώρας. Περαιτέρω, όπως προκύπτει από το τοπογραφικό διάγραμμα και το από 12.12.2012 "μνημόνιο συνεργασίας", στη νέα θέση του οχυρού τα όρια της απαγορευμένης ζώνης και της επιτηρούμενης ζώνης αυτού σχεδόν συμπίπτουν. Κατόπιν αυτών, το υπουργείο Εθνικής Άμυνας επανακατέθεσε το σχέδιο διατάγματος για νομοπαρασκευαστική επεξεργασία στο ΣτΕ, με νέα γνωμοδότηση του ΑΝΣ». Στη νέα γνωμοδότηση της Ολομέλειας του ΑΝΣ (5.4.2013) αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα εξής:

«1) Η κατάργηση του ναυτικού οχυρού Αγίου Στεφάνου συνοδεύεται από ταυτόχρονο χαρακτηρισμό σε νέα εγγύς θέση νέου ναυτικού οχυρού, όπως αυτή απεικονίζεται επακριβώς στο υπ' αριθμ. σχεδίου Τα-2012/18/6/4 Απριλίου 2013 τοπογραφικό διάγραμμα, κλίμακας 1:500, της διεύθυνσης ΓΕΝ/Γ2,

2) Οι ανάγκες του Πολεμικού Ναυτικού (ΠΝ) σε θέματα εθνικής άμυνας και ασφάλειας καλύπτονται εξίσου αποτελεσματικά από τη νέα θέση του ναυτικού οχυρού και ως εκ τούτου δεν υφίσταται ζήτημα διαφοροποίησης της επιχειρησιακής παρουσίας του ΠΝ στην περιοχή και

3) Η απόκρυψη και διασφάλιση των έργων αμύνης πραγματοποιείται σήμερα με συνδυασμό μέτρων και συγκεκριμένα με μεθόδους φύλαξης που υποστηρίζονται από μέσα σύγχρονης τεχνολογίας (ηλεκτρονικά συστήματα παρακολούθησης και συναγερμού, κατάλληλα περίφραξη, μέσα απόκρυψης), τα οποία ικανοποιούν πλήρως τις απαιτήσεις του ΠΝ. Εν προκειμένω, λαμβανομένων υπόψη των παραμέτρων της συγκεκριμένης περιοχής η θέσπιση επιτηρούμενης ζώνης πλάτους ενός μέτρου κρίνεται επαρκής για την απόκρυψη και διασφάλιση των έργων αμύνης του ναυτικού οχυρού στη νέα θέση».

Έπειτα από όλα αυτά, το Ε' Τμήμα του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου , με την υπ' αριθμ. 94/2013 γνωμοδότησή του, έκρινε νόμιμο το επίμαχο σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος. Σημειώνεται ότι το κόστος των κτιριακών εγκαταστάσεων (190 τ.μ.) του νέου οχυρού, όπως και το κόστος μετεγκατάστασης, θα καταβληθεί εξ' ολοκλήρου από το ΤΑΙΠΕΔ.