Βουτιά κατά 33% στα 100 εκατ. ευρώ προβλέπει πως θα κάνουν φέτος οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα κ.λπ.) στην Ελλάδα η Savills. Οι αναλυτές του διεθνούς οίκου, στην τελευταία έκθεση για τις επενδύσεις στα εμπορικά ακίνητα της Ευρώπης, προβλέπουν πως στο δεύτερο εξάμηνο θα σημειωθούν ελάχιστες συναλλαγές, αν και πιστεύουν πως το πρόγραμμα πώλησης κρατικών ακινήτων θα προσελκύσει το ενδιαφέρον. Δεν θεωρούν, πάντως, πως μέχρι το τέλος τους έτους θα έχει ολοκληρωθεί κάποια αξιόλογη πώληση κρατικού ακινήτου γιατί προβλέπουν επενδύσεις μόλις 30 εκατ. ευρώ, σε σύγκριση με τα 70 εκατ. ευρώ που καταγράφηκαν στο πρώτο εξάμηνο. Στην έκθεση της Savills επισημαίνεται και το γεγονός πως οι ξένοι επενδυτές απουσιάζουν από τις αγοραπωλησίες εμπορικών ακινήτων τον τελευταίο χρόνο. Οι ελάχιστες μεγάλες συναλλαγές (π.χ. η πώληση ακινήτων της Εμπορικής ή απόκτηση κάποιων ακινήτων από το χαρτοφυλάκιο της Ektasis κ.λπ.) έγιναν από τοπικούς "παίκτες". Η αγορά εμπορικών ακινήτων είναι πλέον σκιά του παλιού εαυτού της αφού η συνολική υποχώρηση των επενδύσεων την τελευταία διετία προσεγγίζει το 50%. Οι αναλυτές βλέπουν, πάντως, κινήσεις στον τουριστικό κλάδο, ιδιαίτερα μετά τις καλές επιδόσεις του ελληνικού τουρισμού τη φετινή καλοκαιρινή περίοδο. Ο τουρισμός θεωρείται κλειδί για την ανάπτυξη της χώρας και γι’ αυτόν τον λόγο προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ ευνοείται και από τις πρωτοβουλίες της κυβέρνησης στο κομμάτι της παραθεριστικής κατοικίας.

Σε τέσσερα μεγάλα εμπόδια σκοντάφτει η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων. Σύμφωνα με τους οικονομολόγους προϋπόθεση για να ανατραπεί στο σημερινό αρνητικό κλίμα που επικρατεί τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και στην αγορά επαγγελματικής στέγης θα πρέπει να αρθούν άμεσα τα εμπόδια αυτά που είναι :

Μείωση εισοδήματος- εργασιακή ανασφάλεια: Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία , στην διάρκεια της τελευταίας διετίας καταγράφηκε σημαντική μείωση του διαθεσίμου εισοδήματος μισθωτών και συνταξιούχων ενώ παράλληλα και η κερδοφορία των μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων έφτασε στο ναδίρ με αποτέλεσμα το 20% από αυτές να διακόψουν την λειτουργία τους. Από την άλλη πλευρά , η αλματώδης αύξηση της ανεργίας έχει διαμορφώσει ένα γενικευμένο κλίμα εργασιακής ανασφάλειας. Σε ένα τέτοιο περιβάλλον , η επένδυση σε ακίνητη περιουσία είναι για εκατομμύρια έλληνες είναι αδιανόητη…

Αδυναμία χρηματοδότησης: Τα επίσημα στοιχεία των τραπεζών εμφανίζουν οριακή μείωση των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων. Όμως η πραγματικότητα είναι ακόμα χειρότερη σε σχέση με εκείνη που εμφανίζουν οι επίσημες στατιστικές. Συγκεκριμένα , ένα μεγάλος αριθμός δανείων που χαρακτηρίζονται ως νέες χορηγήσεις δεν είναι τίποτε άλλο παρά αναχρηματοδοτήσεις παλαιών στεγαστικών δανείων που οι οφειλέτες τους αδυνατούν να εξυπηρετήσουν. Στην πραγματικότητα , ο αριθμός των νέων στεγαστικών είναι περίπου 70% χαμηλότερος σε σύγκριση με το 2007 όταν χορηγήθηκαν άνω των 140.000 στεγαστικών για αγορά κατοικίας. Το αδιέξοδο στην χρηματοδότηση αγοράς ακινήτου, επιτείνεται και από το γεγονός ότι δεν είναι εφικτή η πώληση άλλων περιουσιακών στοιχείων από τα έσοδα της οποίας θα μπορούσε να χρηματοδοτηθεί μία νέα αγορά. Επίσης, η ύφεση καθιστά ακόμα δυσκολότερο τον δανεισμό από το συγγενικό και φιλικό περιβάλλον. Παράλληλα, ακόμα και εκείνοι που διαθέτουν ρευστότητα, αποφεύγουν επενδύσεις με μεγάλο χρονικό ορίζοντα .

Αρνητικές αποδόσεις: Τα προηγούμενα χρόνια δεν ήταν λίγοι εκείνοι που με την επένδυση σε ακίνητο προσδοκούσαν κάποιο σταθερό μηνιαίο εισόδημα. Με την επιβολή των τεκμηρίων και την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης, το καθαρό εισόδημα (μετά την αφαίρεση των φόρων) είναι ελάχιστο σε σύγκριση με το ποσό της επένδυσης. Αν μάλιστα , αφαιρεθεί και το ποσοστό του πληθωρισμού τότε η απόδοση καθίσταται αρνητική. Δηλαδή , η απόδοση μίας επένδυσης σε ακίνητο είναι πολύ μικρή σε σύγκριση με άλλες επενδύσεις περιορισμένου ρίσκου. Δεν θα πρέπει επίσης , να υποβαθμιστεί το γεγονός ότι η κρίση ανέδειξε και ένα άλλο εγγενές πρόβλημα της επένδυσης σε ακίνητα : την αδυναμία εύκολης και κυρίως γρήγορης ρευστοποίησης.

Ψυχολογία : Οι οικονομολόγοι υποστηρίζουν ότι η οικονομική δραστηριότητα είναι σε άμεση συνάρτηση με το κλίμα προσδοκιών που επικρατεί στην αγορά. Σε ένα περιβάλλον έντονης οικονομικής ανασφάλειας οι περισσότεροι καταναλωτές ακυρώνουν, αναστέλλουν και αναβάλλουν κάθε κίνηση που θα μπορούσε να επηρεάσει μακροπρόθεσμα την οικονομική τους κατάσταση. Σε όλα αυτά θα πρέπει να προστεθεί και το γεγονός των συχνών αλλαγών του θεσμικού πλαισίου (φορολογική νομοθεσία, χωροταξική και πολεοδομική πολιτική κ.α) . Στις περισσότερες περιπτώσεις οι αλλαγές αυτές , καθιστούν ακόμα πιο δύσκολη την επένδυση σε ακίνητη περιουσία.

«Κούρεµα» 20% στα ενοίκια που πληρώνει το ∆ηµόσιο σε ιδιώτες και οργανισµούς προβλέπει το πολυνοµοσχέδιο που κατέθεσε ο υπουργός Οικονοµικών κ. Ευ. Βενιζέλος την Πέµπτη το βράδυ στη Βουλή προκειµένου να στηρίξει τον καταρρέοντα προϋπολογισµό και να αυξήσει τα έσοδα που παρουσίασαν υστέρηση άνω των 3 δισ. ευρώ το πρώτο εξάµηνο του χρόνου.

Οπως ορίζεται στο πολυνοµοσχέδιο, από τη δηµοσίευση του νέου νόµου τα µισθώµατα που καταβάλλουν το Ελληνικό ∆ηµόσιο, οι ΟΤΑ και όλοι οι δηµόσιοι φορείς για τη µίσθωση ακινήτων στα οποία στεγάζονται υπηρεσίες τους µειώνονται κατά 20%.

Το ποσοστό υπολογίζεται στα ενοίκια που κατέβαλαν τον Ιούλιο του 2010, που σηµαίνει ότι αν στο µεταξύ έχουν κάνει τη µείωση τότε τα ενοίκια δεν θα µειωθούν κι άλλο. Αν το ποσοστό µείωσης ήταν µικρότερο θα προσαρµοστεί στο 20%. Επίσης ορίζεται ότι ως τις 30 Ιουνίου 2013 απαγορεύεται οποιαδήποτε αναπροσαρµογή τους. Βέβαια οι εκµισθωτές δικαιούνται να προσφύγουν στα αρµόδια δικαστήρια και να αµφισβητήσουν τη ρύθµιση.

Σε κατάσταση νευρικής κρίσης βρίσκεται πλέον η αγορά ακινήτων καθώς είναι πλέον κοινή διαπίστωση ότι οι συναλλαγές έχουν περιορισθεί σημαντικά σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά .  Στην αγορά κατοικίας οι αλλαγές που έχουν καταγραφεί μπορούν να χαρακτηριστούν ως πρωτόγνωρες για την ελληνική αγορά καθώς σημειώνεται:

Πρώτον: Πτώση των τιμών σε πολλές περιοχές αστικών κέντρων . Από τις πρώτες εκτιμήσεις για την πορεία του δείκτη τιμών ακινήτων προκύπτει ότι σε πολλές περιοχές που το επίπεδο των τιμών είναι λίγο υψηλότερο από τον μέσο όρο καταγράφηκαν το α΄ τετράμηνο μειώσεις τιμών που ξεπερνούν το 5%. Η μεγαλύτερη υποχώρηση καταγράφηκε στα καινούργια διαμερίσματα καθώς για αυτά η ζήτηση είναι σχετικά περιορισμένη . Επισημαίνεται μάλιστα , ότι στα καινούργια διαμερίσματα η υποχώρηση των τιμών μπορεί να είναι μεγαλύτερη από το 5%.

Δεύτερον : Στροφή των υποψήφιων αγοραστών στα διαμερίσματα «μέσης» ηλικίας καθώς πωλούνται 20-30% φθηνότερα από τα αντίστοιχα καινουργή. Δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι , πολλοί αναλυτές υποστηρίζουν ότι η πτώση του επιπέδου τιμών θα ήταν πολύ μεγαλύτερη αν στα μεταχειρισμένα διαμερίσματα που βρίσκονται στην ίδια περιοχή δεν είχε καταγραφεί άνοδος των τιμών.

Τρίτον: Υποχώρηση του επιπέδου τιμών της γης. Αν και δεν υπάρχουν διαθέσιμοι στατιστικοί δείκτες για την πορεία της αγοράς γης εντούτοις οι συμφωνίες αντιπαροχής δίνουν μία αίσθηση για την πορεία της αγοράς γης.

Εργολάβοι υποστήριζαν ότι στην διάρκεια του δωδεκαμήνου έχει καταγραφεί υποχώρηση των τιμών της αντιπαροχής που κινείται σε μέσα επίπεδα στο 10% περίπου για τα καλά οικόπεδα. «Η υποχώρηση των τιμών θα ήταν πολύ μεγαλύτερη στην περίπτωση που οι κατασκευαστές ήταν εκτεθειμένοι σε δανεισμό. Στην περίπτωση αυτή θα μπορούσε κάποιος να ισχυριστεί ότι η αγορά κινδυνεύει με φαινόμενα ντόμινο. Τα σημαντικά κέρδη που αποκόμισαν οι επιχειρήσεις του κλάδου τα προηγούμενα χρόνια επέτρεψαν στους επιχειρηματίες να αποφύγουν τον τραπεζικό δανεισμό και την έκθεση τους στον επιτοκιακό κίνδυνο» επισήμανε τραπεζίτης που ρωτήθηκε σχετικά με την στάση των κατασκευαστών και την επίπτωση που μπορεί να έχει στην αγορά ο περιορισμός του δανεισμού τους.