Έχετε ποτέ αναρωτηθεί πιο είναι το πλέον «δημοφιλές» ερώτημα των ανθρώπων που θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο; Οι εννέα από τους δέκα υποψήφιους αγοραστές ζητούν να μάθουν όχι τόσο το TI θα αγοράσουν όσο το ΠΟΥ θα το αγοράσουν. Η απάντηση στο ερώτημα ; Η πορεία της προσφοράς και της ζήτησης που είναι οι πιο ασφαλείς δείκτες για την δυναμική της αγοράς σε κάθε περιοχή. Συγκεκριμένα στο σκέλος της προσφοράς στοιχεία-οδηγοί μπορεί να θεωρηθούν:

- Η προσφορά ελεύθερης γης και το επίπεδο των τιμών της γης σε σχέση με γειτονικές περιοχές στις οποίες ήδη η αγορά κινείται με έντονους ρυθμούς.

- Τα έργα υποδομής - κυρίως στις μεταφορές - που πραγματοποιούνται ή σχεδιάζονται να πραγματοποιηθούν σε εύλογο χρονικό διάστημα.

- Οι αλλαγές στο πολεοδομικό καθεστώς και ειδικότερα εντάξεις στο σχέδιο πόλης ή αλλαγές στους όρους δόμησης. - Οι άδειες νέων οικοδομών που εκδόθηκαν την τελευταία τριετία ή πενταετία

- Τα αδιάθετα σπίτια και ο χρόνος διάθεσης (πώλησης) τους .Στην περίπτωση αυτή ο υποψήφιος επενδυτής θα πρέπει να εξετάσει όχι μόνο πόσα σπίτια είναι απούλητα αλλά και πόσο καιρό παραμένουν απούλητα και να κάνει συγκρίσεις με το παρελθόν

- Η ποιότητα και ο όγκος των νέων οικοδομών. Δηλαδή μπορεί να εκδίδεται μεγάλος αριθμός νέων οικοδομών αλλά αυτές να αφορούν είτε μικρές κατοικίες είτε ακίνητα άλλων χρήσεων π.χ. εμπορικά κέντρα κλπ

- Το όνομα των κατασκευαστών που ετοιμάζονται να επενδύσουν στη συγκεκριμένη περιοχή. Η εμπορική φίρμα ενός κατασκευαστή στην πραγματικότητα μπορεί να αποκαλύψει τη μορφή που πιστεύει ότι θα έχει η συγκεκριμένη περιοχή στα επόμενα χρόνια.

- Μεγάλες ιδιωτικές επενδύσεις όπως για παράδειγμα βιομηχανίες ή εγκατάσταση επιχειρήσεων του τριτογενή τομέα.

- Εγκατάσταση και λειτουργία εκπαιδευτικών ιδρυμάτων.

Τα στοιχεία αυτά όμως -με εξαίρεση αυτά που καταγράφουν την διαθεσιμότητα της γης ,τις τιμές και την ταχύτητα απορρόφησης του προϊόντος -μπορεί να χαρακτηρισθούν ως ποιοτικά και για το λόγο αυτό είτε είναι πολύ δύσκολη η ποσοτικοποίηση τους από κάποιον που δεν είναι ειδικός στη στατιστική επιστήμη είτε μπορεί να γίνει έμμεση προσέγγιση με την ανάλυση της πορείας άλλων μεγεθών. Για το λόγο είναι απαραίτητη η επεξεργασία στοιχείων τα οποία περιγράφουν την ζήτηση. Τα στοιχεία αυτά μπορεί να είναι:

- Η μεταβολή των δημογραφικών δεδομένων. Δηλαδή μία κατακόρυφη αύξηση των κατοίκων της περιοχής είναι μία σαφής ένδειξη της δυναμικότητας και των προοπτικών της.

- Η πυκνότητα πληθυσμού. Τα περιθώρια να προσφέρουν υψηλές υπεραξίες περιοχές οι οποίες είναι πυκνοκατοικημένες είναι σημαντικά μικρότερα σε σχέση με τα εκείνα που υπάρχουν για περιοχές οι οποίες δεν είναι τόσο πυκνοκατοικημένες. Φυσικά υπάρχουν και εξαιρέσεις αλλά αυτές αφορούν είτε περιοχές που έχουν ήδη διαμορφωθεί είτε περιοχές για τις οποίες οι μεταβολές στην ζήτηση οφείλονται σε εξωγενείς παράγοντες π.χ. εμφάνιση ζήτησης από συγκεκριμένες ομάδες καταναλωτών όπως για παράδειγμα οικονομικοί μετανάστες.

- Ο ρυθμός μεταβολής των τιμών. Σε περιοχές που ο ρυθμός μεταβολής των τιμών είναι παρατεταμένα ανοδικός οι προοπτικές αποκόμισης γρήγορων κερδών είναι μεγαλύτερες σε σχέση με άλλες περιοχές στις οποίες οι τιμές παραμένουν σταθερές ή αυξάνονται με χαμηλότερους ρυθμούς σε σύγκριση με τον μέσο όρο της αγοράς.

Η αξιοποίηση όλων αυτών των πληροφοριών και των δεδομένων δεν είναι όμως ούτε εύκολη ούτε απλή υπόθεση. Και αυτό γιατί οι πληροφορίες και τα δεδομένα θα πρέπει να συνδυασθούν και να συσχετισθούν μεταξύ τους . Επίσης θα πρέπει το κάθε δεδομένο να σταθμισθεί ανάλογα με το βαθμό σημαντικότητας του που ποικίλλει

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η επένδυση στην αγορά ακινήτων έχει το χαρακτήρα του τυχαίου αφού είναι πολύ δύσκολο να καταγραφούν και –κυρίως- να αναλυθούν οι συνθήκες της προσφοράς και της ζήτησης που ισχύουν στην αγορά. Αν και η διαπίστωση αυτή δεν απέχει και πολύ από την πραγματικότητα εντούτοις εμπεριέχει και πολλά στοιχεία υπερβολής. Και αυτό γιατί η σημερινή αγορά ακινήτων προσφέρει πολύ περισσότερα εργαλεία που επιτρέπουν στον υποψήφιο αγοραστή-επενδυτή να περιορίσει το ποσοστό κινδύνου της επένδυσης του. Με άλλα λόγια πριν αποφασίσει την αγορά ή τη πώληση θα πρέπει να κάνει 10 απλές «κινήσεις» ώστε να έχει την καλύτερη δυνατή εικόνα της αγοράς.

1η κίνηση. Ο έλεγχος της ζήτησης είναι το κλειδί της επιτυχίας. Για να διαπιστώσετε αν η ζήτηση για μία συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων είναι ισχυρή δεν φτάνουν μόνο τα στατιστικά στοιχεία τα οποία είναι περιορισμένα. Ο αριθμός των δημοσιευμένων αγγελιών σε συνδυασμό με μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να οδηγήσει σε ασφαλή συμπεράσματα. Ένα πολύ συνηθισμένο τρυκ είναι ο έλεγχος των καινούργιων πολυκατοικιών (1-3 μηνών) για να διαπιστωθεί πόσα διαμερίσματα κατοικούνται.

2η κίνηση . Ο χρόνος διάθεσης –πώλησης ενός ακινήτου. Η πληροφορία αυτή είναι σημαντική τόσο για να διαπιστωθεί η δυναμική της ζήτησης όσο και ο χρόνος ρευστοποίησης της επένδυσης. Σε όλες τις περιοχές οι πωλητές αναρτούν πωλητήρια και ενοικιαστήρια. Ο περιοδικός έλεγχος προσφέρει ενδείξεις για τον απαιτούμενο χρόνο διάθεσης του ακινήτου.

3η κίνηση . Η ποιοτική σύνθεση της ζήτησης. Η παράμετρος αυτή διερευνάται με βάση τόσο τα χαρακτηριστικά των προς διάθεση ακινήτων –μεσαίου ή μεγάλου εμβαδού- όσο και με την κοινωνική και οικονομική κατάσταση των κατοίκων της περιοχής. Προκειμένου να συλλέξετε τα στοιχεία αυτά η επιτόπια έρευνα είναι η ασφαλέστερη μέθοδος.

4η κίνηση. Η μεταβολή του επιπέδου τιμών σε μία περίοδο τριών ετών είναι σαφής ένδειξη για τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Η συγκέντρωση των πληροφοριών αυτών μπορεί να γίνει είτε με επιτόπια έρευνα είτε με την επεξεργασία αγγελιών που αφορούν ομοειδή ακίνητα π.χ. κατοικία, στη ίδια περιοχή με αντίστοιχα στοιχεία εμβαδού.

5η κίνηση. Η εξέλιξη της προσφοράς. Η αύξηση του αριθμού των νεόκτιστων οικοδομών είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την δυναμική της προσφοράς ακινήτων.

6η κίνηση. Η εμπορική δραστηριότητα της περιοχής. Η δραστηριοποίηση στη περιοχή μεγάλων εμπορικών αλυσίδων είναι η πιο σαφής ένδειξη για την δυναμική της περιοχής και τις προοπτικές της όχι μόνο για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα αλλά και για την αγορά κατοικίας.

7η κίνηση . Τα χαρακτηριστικά των κατασκευαστών που δραστηριοποιούνται στην συγκεκριμένη αγορά. Όσο και αν φαίνεται οξύμωρο η «ταυτότητα» του κατασκευαστή είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την «χαρακτήρα» της αγοράς αφού οι κατασκευαστικές εταιρίες έχουν εξειδίκευση στις …περιοχές.

8η κίνηση. Η δραστηριοποίηση τραπεζών στη συγκεκριμένη περιοχή. Οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι η πλέον ασφαλής ένδειξη για τη ζήτηση και την σύνθεση της. Μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να σας παράσχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.

9η κίνηση. Οι προοπτικές της περιοχής. Δηλαδή έργα υποδομών π.χ. δρόμοι , συγκοινωνίες κ.α.

10η κίνηση. Υπομονή….