Δήμευση δια της «πλαγίας οδού» σε ακίνητα –κυρίως οικόπεδα και αγροτεμάχια- που έχουν δεσμευτεί λόγω απαλλοτρίωσης φέρνει το άρθρο 32 παρ. 2 του νομοσχεδίου για το νέο ΓΟΚ . Και όλα αυτά , στην κυριολεξία κρυφά, αφού ούτε στη διαβούλευση του σχεδίου υπήρχε, στην δε αιτιολογική έκθεση αιτιολογείται το επιχείρημα της εξασφάλισης ελεύθερων χώρων.

Με την ανωτέρω προτεινόμενη ρύθμιση ουσιαστικά παρέχεται στο κράτος και στους ΟΤΑ το όπλο της Δήμευσης μέρους της ιδιοκτησίας αφού, οποτεδήποτε, θα μπορούν, αφού δεσμεύσουν μία ιδιοκτησία και την χαρακτηρίσουν με τροποποίηση του σχεδίου δρόμο, πλατεία πάρκο, χώρο σχολείου, χώρο ΚΑΠΗ, πολιτιστικό κέντρο κλπ., στην συνέχεια να μην καταβάλλουν την αποζημίωση για την απαλλοτρίωση και όταν η ιδιοκτησία αυτή αποδεσμεύεται και αίρεται η απαλλοτρίωση, αυτή θα είναι υποχρεωμένη να καταβάλλει είτε εισφορά σε γη, να της αφαιρούν δηλαδή τετραγωνικά μέτρα είτε, εάν αυτό δεν είναι δυνατόν, επειδή έχει κτίσμα, να καταβάλλει την αντίστοιχη των μέτρων εισφορά σε χρήμα.Αντιμετωπίζεται δηλαδή η ιδιοκτησία ως εντασσόμενη πρώτη φορά σε σχέδιο πόλεως. Ο ιδιοκτήτης συνεπώς της ιδιοκτησίας που θα δεσμευθεί για απαλλοτρίωση, όχι μόνο θα υποστεί μια απίστευτη ταλαιπωρία λόγω της δέσμευσης της ιδιοκτησίας του αλλά όταν η απαλλοτρίωση θα αρθεί, επειδή δεν θα του καταβληθεί η αποζημίωση μετά από χρόνια, θα είναι υποχρεωμένος να εισφέρει ή σε εμβαδόν από την ιδιοκτησία του ή να πληρώσει τα αντίστοιχα μέτρα της εισφοράς σε χρήμα προκειμένου να άρει την απαλλοτρίωση και να καταστήσει την ιδιοκτησία του εκμεταλλεύσιμη πάλι.

Ας πάμε όμως τα πράγματα από την αρχή:

Στο τέλος της περίπτωσης ε της παρ. 2 του άρθρου 20 του ν. 2508/97 προστίθενται εδάφια ως εξής:

"Τα παραπάνω εφαρμόζονται και για ιδιοκτησίες ή τμήματα αυτών που καθορίστηκαν ως κοινόχρηστοι μεταγενέστερα με τροποποίηση ή αναθεώρηση σχεδίου, καθώς και για τους χώρους που χαρακτηρίστηκαν ως κοινωφελών χρήσεων ή σκοπών με την αρχική ένταξη ή μεταγενέστερα ως ανωτέρω. Ειδικά στις περιπτώσεις αποχαρακτηρισμού χώρου προοριζόμενου για κοινωφελή σκοπό η εισφορά διατίθεται μόνο για τον ίδιο ή άλλο κοινωφελή σκοπό και εφόσον αυτό δεν είναι εφικτό μπορεί είτε να διατεθεί για τη δημιουργία κοινοχρήστου χώρου ή να μετατραπεί σε χρηματική. Η πράξη τροποποίησης του σχεδίου της παρούσας κατά το μέρος που αφορά στη μετάσταση κυριότητος υπέρ του οικείου Ο.Τ.Α. μεταγράφεται νόμιμα στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή καταχωρείται στο Κτηματολογικό Γραφείο. Στις παραπάνω περιπτώσεις ο υπόχρεος σε εισφορά δεν συμμετέχει στις τυχόν επιπλέον επιβαρύνσεις από την πράξη αναλογισμού αλλά υποκαθίσταται από τον οικείο Δήμο.».

Προκειμένου να κατανοηθεί η σημασία και η σκοπιμότητα της ανωτέρω διάταξης ας δούμε τις αναφέρει η περίπτωση ε της παρ. 2 του άρθρου 20 του ν. 2508/1997 στην οποία προστίθεται η ανωτέρω δηλαδή ποια είναι τα παραπάνω στα οποία η ανωτέρω διάταξη αναφέρεται.

«ε) Οι ιδιοκτησίες, οι οποίες έχουν ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως με τις διατάξεις του Ν.Δ. 17.7./16.8.1923 (σ. σ Το 90% των ελληνικών πόλεων έχουν ενταχθεί στο σχέδιο με το ΝΔ αυτό) και στις οποίες αίρεται η ρυμοτομική αναγκαστική απαλλοτρίωση, που επιβλήθηκε με την ένταξη στο σχέδιο, σε συμμόρφωση αποφάσεων των αρμόδιων δικαστηρίων, υποχρεούνται σε εισφορά σε γη σύμφωνα με τα ποσοστά που προβλέπονται στο άρθρο αυτό. Η εισφορά υπολογίζεται και επιβάλλεται με την πράξη τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου. Η εισφορά αποτελεί ποσοστό της επιφάνειας της ιδιοκτησίας, όπως αυτή υφίσταται κατά το χρόνο της πράξης τροποποίησης και διατίθεται ολόκληρη υποχρεωτικά για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων που θεσμοθετούνται με την τροποποίηση αυτή. Το μέγεθος της εισφοράς μνημονεύεται και απεικονίζεται ως θέση στην πράξη τροποποίησης, είναι αυτοδίκαια εισφερόμενο, τίθεται σε κοινή χρήση μετά τη δημοσίευση της πράξης και δεν απαιτείται σύνταξη της πράξης εφαρμογής που προβλέπεται στο άρθρο 12 του Ν. 1337/1983. Εάν με την τροποποίηση του σχεδίου επιβάλλεται για λόγους πολεοδομικούς η δημιουργία κοινόχρηστου χώρου μεγαλύτερου αυτού της εισφοράς σε γη, συντάσσεται πράξη αναλογισμού, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.Δ. 17.7.1923 και του Ν. 5269/ 1931 (ΦΕΚ 274 Α') για το επιπλέον τμήμα. Αν η ύπαρξη οικοδομής, κατά την έννοια της παρ. 2 του άρθρου 42 του Ν.Δ. 17.7.1923, νομίμως υφισταμένης, εμποδίζει τη διάθεση της εισφοράς για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου, είναι δυνατόν, κατά την κρίση της υπηρεσίας να μετατρέπεται σε ισάξια χρηματική συμμετοχή. Στην περίπτωση αυτή ο προσδιορισμός της αξίας για την πραγματοποίηση της μετατροπής αυτής γίνεται από το αρμόδιο δικαστήριο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 2882/2001.»

Μέχρι σήμερα όποια ιδιοκτησία είχε ενταχθεί κατά την έγκριση του σχεδίου και μόνο σαν κοινόχρηστος χώρος (δρόμος πάρκο πλατεία) και μόνο, όταν αποδεσμευόταν με άρση της απαλλοτρίωσης, γιατί δεν είχε καταβληθεί η αποζημίωση για την απαλλοτριωσή της είχε υποχρέωση να συνεισφέρει για την δημιουργία κοινόχρηστων χώρων.

Η προτεινόμενη για ψήφιση διάταξη περιλαμβάνει την υποχρέωση για εισφορά σε όλες ανεξαιρέτως τις ιδιοκτησίες που δεσμεύτηκαν προς απαλλοτρίωση για κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους, όχι μόνο αρχικά, αλλά οποτεδήποτε στη συνέχεια, αλλά ακόμα και σε όσες θα δεσμευτούν στο μέλλον για οποιαδήποτε χρήση κονόχρηστα (δρόμους πάρκο πλατείες) ή κοινωφελή (σχολεία, ΚΑΠΗ, αθλητικές εγκαταστάσεις πολιτιστικά κέντρα κλπ. και θα αίρεται η απαλλοτρίωση, επειδή το κράτος ή οι δήμοι ή ο υπόχρεος φορέας δεν κατέβαλλαν την αποζημίωση. Επιβάλλεται δηλαδή πάλι για δεύτερη φορά εισφορά σε αυτές που είχαν ήδη συνεισφέρει για την δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων του σχεδίου ή είχαν καταβάλλει εισφορά σε χρήμα.

Σύμφωνα με την προτεινόμενη διάταξη και οι ιδιοκτησίες αυτές είναι υποχρεωμένες να συνεισφέρουν σε γη ή σε χρήμα ως εξής (Ν. 1337/83 άρθρο 8):

α. Για τμήμα ιδιοκτησίας μέχρι 250 τ.μ. ποσοστό 10%.

β. Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 250 τ.μ. μέχρι 500 τ.μ. ποσοστό 20%.

γ. Για τμήμα ιδιοκτησίας, πάνω από 500 τ.μ. μέχρι 1000 τ.μ. ποσοστό 30%.

δ. Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 1000 τ.μ. μέχρι 2000 τ.μ. ποσοστό 40%.

ε. για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 2000 τ.μ. ποσοστό 50%.

στ. Για αυτοτελείς ιδιοκτησίες μεγαλύτερες των 10.000 τ.μ. που ανήκουν σ' έναν ιδιοκτήτη, για το τμήμα τους πάνω από 10.000 τ.μ. ποσοστό 60%.

Ενδεικτικά και σαν παράδειγμα:

Οικόπεδο ενός ιδιοκτήτη εμβαδού 2.000 τ.μ που εντάχθηκε στο σχέδιο πόλης πριν το 1980 σαν άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο, στην συνέχεια το έτος 2000 με τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου χαρακτηρίσθηκε σαν χώρος για σχολείο. Η αποζημίωση για την απαλλοτρίωση δεν καταβλήθηκε ποτέ με αποτέλεσμα η απαλλοτρίωση να αρθεί.

Μετά την άρση της απαλλοτρίωσης απαιτείται τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου προκειμένου η ιδιοκτησία αυτή να καταστεί άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο χωρίς το ρυμοτομικό βάρος της επιβληθείσης δέσμευσης. Με την προτεινόμενη διάταξη ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αυτού ο οποίος επί 12 χρόνια στερήθηκε την δυνατότητα εκμετάλλευσης της ιδιοκτησίας του, ο οποίος ταλαιπωρήθηκε χωρίς ποτέ να του καταβληθεί η αποζημίωση, προκειμένου να καταστήσει πάλι άρτιο και οικοδομήσιμο το οικόπεδο του μετά την άρση της απαλλοτρίωσης με τροποποίηση του σχεδίου, όπως απαιτείται, οφείλει να εισφέρει:

α. Για τμήμα ιδιοκτησίας μέχρι 250 τ.μ. ποσοστό 10% τετ. μέτρα 25

β. Για τμήμα ιδιοκτησίας από 250 τ.μ. μέχρι 500 τ.μ. ποσοστό 20%. τετ. μέτρα 50

γ. Για τμήμα ιδιοκτησίας, από 500 τ.μ. μέχρι 1000 τ.μ. ποσοστό 30%. τ.μ 150

δ. Για τμήμα ιδιοκτησίας από 1000 τ.μ. μέχρι 2000 τ.μ. ποσοστό 40%. τ.μ 400 και συνολικά 625 τ.μ

Συνεπώς με βάση το ανωτέρω παράδειγμα για την δεσμευθείσα ιδιοκτησία των 2.000 τ.μ, εάν ισχύσει η προτεινόμενη ρύθμιση του άρθρου 32 παρ. 2 του νομεσχεδίου για το νέο ΓΟΚ, ο ιδιοκτήτης αυτής θα είναι υποχρεωμένος να συνεισφέρει συνολικά 625 τ.μ για την δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων ή το ισόποσο των μέτρων αυτών σε χρήμα, προκειμένου να αποδεσμευθεί η ιδιοκτησία του

Δεν προβλέπει απότομη πτώση των τιμών η Τράπεζα της Ελλάδος και αυτό διότι η ελληνική αγορά ακινήτων δεν είναι υπερτιμημένη με αποτέλεσμα οι τιμές των κατοικιών να χαρακτηρίζονται από ανθεκτικότητα. Η ελληνική αγορά κατοικιών, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις που διατυπώνονται από την κεντρική τράπεζα , πιθανότατα δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά σημαντικής υπερτίμησης, ενώ οι πτωτικές πιέσεις στις τιμές είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τους επόμενους μήνες, με περιορισμένο ωστόσο τον κίνδυνο απότομης μεταβολής των τιμών. Υπενθυμίζεται ότι παρά την υπερβάλλουσα προσφορά στην αγορά ακινήτων, οι τιμές των κατοικιών χαρακτηρίζονται από σχετική ανθεκτικότητα. Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 3,7% το 2009, 4,7% το 2010 και 5,1% το 2011 (-5,4%, -4,9%, 4,3% και -5,9% το α’, β’, γ’ και δ’ τρίμηνο του 2011 αντίστοιχα

Στη σχετική ανθεκτικότητα των τιμών των κατοικιών την περίοδο της τρέχουσας κρίσης εκτιμάται ότι συνέβαλαν το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης (άνω του 80%), ο μεγάλος αριθμός των πολύ μικρών επιχειρήσεων (οικογενειακού χαρακτήρα) που δραστηριοποιούνται στην κατασκευή κατοικιών και οι οποίες πριν από την τρέχουσα κρίση είχαν αποκομίσει σημαντικά κέρδη που τους επέτρεψαν να μείνουν μακριά από τον τραπεζικό δανεισμό, καθώς και η χαμηλή συχνότητα μεταπώλησης των ακινήτων. Στην ανθεκτικότητα των τιμών συμβάλλουν επίσης το αυξανόμενο κόστος κατασκευής που δυσχεραίνει την αντικατάσταση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών, το υψηλό κόστος συναλλαγών (φορολογία μεταβιβάσεων, συμβολαιογραφικά και δικηγορικά έξοδα κ.λπ.), η κατά παράδοση υψηλή εμπιστοσύνη των νοικοκυριών προς την ακίνητη περιουσία, αλλά και οι κοινωνικές αντιλήψεις των ελληνικών νοικοκυριών, τα οποία δεν αντιμετωπίζουν την κατοικία ως επενδυτικό αγαθό αλλά αντίθετα τη μεταβιβάζουν από την μία γενιά στην άλλη (γονική παροχή ή κληρονομιά από τους γονείς προς τα παιδιά).

Ο κλάδος των Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας θα είναι αρωγος στο πρόγραμμα αξιοποίησης ακινήτων και συμμετοχών του Δημοσίου, με βάση τουλάχιστον τις αλλαγές που προωθούνται σε επίπεδο θεσμικού πλαισίου. Στις νέες διατάξεις που επεξεργάζεται το οικονομικό επιτελείο είναι να δίνεται πλέον η δυνατότητα στις ΑΕΕΑΠ να εντάξουν στις δραστηριότητές τους την ανάπτυξη ακινήτων (όχι πάντως σε ποσοστό πάνω από 25% των κεφαλαίων τους), αλλά και να συμμετάσχουν σε συμβάσεις παραχώρησης (π.χ. αυτοκινητόδρομοι ή άλλες υποδομές). Η αλλαγή αυτή κρίνεται αναγκαία προκειμένου οι εισηγμένες ΑΕΕΑΠ ( Eurobank Properties, MIG RE, Trastor) και οι μη εισηγμένες (Πανγαία του ομίλου της Εθνικής Τράπεζας), οι οποίες συνδέονται στο σύνολό τους με μεγάλους τραπεζικούς ομίλους, να έχουν ενεργότερη συμμετοχή στο πρόγραμμα αξιοποίησης ακινήτων του Δημοσίου και πέραν των δημόσιων αστικών ακινήτων που προορίζονται για sale & leaseback.

Επισημαίνεται εδώ ότι στις αλλαγές που προωθούνται είναι και η δυνατότητα οι εν λόγω εταιρείες να συμπεριλάβουν ως ένα ποσοστό επί του χαρτοφυλακίου ακινήτων τους ακόμη και κατοικία, τουριστική κατοικία ή ξενοδοχεία. Επιπλέον, επιδιώκεται να παρασχεθούν επιπλέον φορολογικά κίνητρα, όπως για παράδειγμα είναι η φορολόγηση βάσει ενεργητικού ώστε οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ να μπορούν να αποτελέσουν ομπρέλα για περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου. Ουσιαστικά, για το νέο θεσμικό πλαίσιο που προωθείται αυτή τη στιγμή για τις ΑΕΕΑΠ, καταβάλλονται προσπάθειες ώστε να εναρμονισθεί και με το θεσμικό πλαίσιο άλλων ευρωπαϊκών χωρών. Σχολιάζοντας τις προωθούμενες αλλαγές, ο κ. Μπέρτσος επεσήμανε ότι αν και δεν έχουν οριστικοποιηθεί ακόμη, ωστόσο είναι εξαιρετικά σημαντικές για τον κλάδο, δεδομένου ότι διευρύνονται οι δυνατότητες ανάπτυξης των ΑΕΕΑΠ.

Η ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας δεν περιλαμβάνεται στους κορυφαίους προορισμούς των Βρετανών που ενδιαφέρονται για την αγορά εξοχικής κατοικίας. Αυτό προκύπτει από έρευνα που πραγματοποίησε η Rightmove. Η οικονομική κρίση στην Ιταλία, περιόρισε το αγοραστικό ενδιαφέρον των βρεταννών που θέλουν να αγοράσουν εξοχική κατοικίας στο εξωτερικό. Σύμφωνα με την έρευνα , η αναταραχή στην Ιταλία φαίνεται ότι έχει διώξει το αγοραστικό ενδιαφέρον προς άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Τον Φεβρουάριο σε τέσσερεις από τις κορυφαίες 10 περιοχές εξοχικής κατοικίας η ζήτηση μειώθηκε κατά 12%. Αντίθετα και παρά τη νευρικότητα για τις προοπτικές της ισπανικής η ζήτηση αυξήθηκε και 20% . Οι περιοχές με την υψηλότερη ζήτηση είναι Fuertuventura, Βαλένθια, Benalmádena και Torrevieja. ΅Ενας σημαντικός αριθμός υποψήφιων αγοραστών έχει στραφεί στην Τουρκική αγορά , η οποία επωφελείται από την αβεβαιότητα που χαρακτηρίζει τις χώρες του ευρώ. Ισχυρό είναι το ενδιαφέρον για την Αυστραλία αλλά και την Ινδία.