Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 15:25

Βρισκόμαστε στο τέλος μίας εποχής για την αγορά κατοικίας; Τα επίσημα στοιχεία για την αναλογία κατοικιών ανα έλληνα αλλά και τα στοιχεία που αφορούν στην ιδιοκατοίκηση δείχνουν ότι η αγορά κύριας κατοικίας έχει σχεδόν κορεστεί.Το 2009 αναλογούσαν σχεδόν δύο κατοικίες (κύριες, πατρογονικές και εξοχικές) ανά νοικοκυριό, από 1,4 κατοικίες το 2000,ενώ το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην κύρια κατοικία ανήλθε στο 81%, από 70% στη ΖτΕ. Αυτό σημαίνει ότι θα αργήσουμε πολύ να επιστρέψουμε στους ρυθμούς μεγέθυνσης της αγοράς κατοικίας των προηγούμενων δεκαετιών και αυτό γιατί η ζήτηση θα είναι περιορισμένη ενώ οι νέες ομάδες πληθυσμού οι οποίες θα μπορούσαν να τονώσουν την αγορά είτε είναι εκτός αγοράς είτε προσανατολίζουν το ενδιαφέρον τους σε παλαιές κατοικίες που βρίσκονται σε κεντρικές συνοικίες της πρωτεύουσας. Πρέπει να σημειωθεί , ότι ενεργό ρόλο στην αγορά παίζουν κυρίως οικονομικοί μετανάστες που ήλθαν στην Ελλάδα στην διάρκεια της δεκαετίας του ΄90 και οι οποίοι έχουν επιλέξει την μόνιμη εγκατάσταση στην χώρα. Πρκατικά αυτό σημαίνει ότι πρόκειται για μία ενεργό ζήτηση που δεν ξεπερνά τις 50-70.000 νοικοκυριά η οποία σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να ανατρέψει την σημερινή είκόνα της αγοράς. Σημειώνεται , ότι αναλυτές θεωρούν ότι ένα μεγάλος αριθμός μεταναστών θα εγκαταλείψει τα επόμενα χρόνια την χώρα κυρίως λόγω οικονομικής ύφεσης αφού η κρίση στην οικοδομή παρέχει λιγότερες δυνατότητες απασχόλησης.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 15:25

Η κρίση στην αγορά κατοικίας δεν επηρέασε μόνο τις πωλήσεις και τις κατασκευές αλλά και το εμβαδόν. Σύμφωνα με εκτιμήσεις κατασκευαστών αλλά και τραπεζιτών που χρηματοδοτούν την αγορά κατοικίας το μέσο εμβαδόν των πωλούμενων σπιτιών στη διάρκεια της κρίσης έχει μειωθεί 10% και κινείται στα επίπεδα των 75-80 τετραγωνικών μέτρων έναντι 85 τετραγωνικών μέτρων που ήταν πριν η ύφεση κτυπήσει και την ελληνική αγορά κατοικίας. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι τάσεις αυτές έχουν επηρεάσει και την οικοδομή καθώς οι νέες οικοδομικές άδειες που εκδίδονται αφορούν σε μικρότερες κατοικίες. Αυτό άλλωστε γίνεται φανερό και από τα στοιχεία της οικοδομικής δραστηριότητας που καταγράφουν το ποσοστό πτώσης των οικοδομικών αδειών να είναι χαμηλότερο σε σύγκριση με το εμβαδόν. Πρέπει να σημειωθεί ότι πρόκειται για ένα διεθνές φαινόμενο αφού στις ανεπτυγμένες αγορές τις περιόδους κρίσεων το εμβαδόν των πωλούμενων κατοικιών μειώνονταν έως και 15%. Πρόκειται για μια φυσιολογική εξέλιξη της αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής κτιρίων από την δεκαετία του ΄70 μέχρι και το 2007 καταγράφονταν μία συνεχής αύξηση του εμβαδού των κατοικιών που από τα 50 τετραγωνικά στις αρχές της δεκαετίας του '70 έφθασε στα 80 τετραγωνικά μέτρα , τριάντα χρόνια αργότερα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι όλοι οι άνθρωποι θέλουν να κατοικούν σε ένα μεγαλύτερο σπίτι και όταν η οικονομία κινείται ανοδικά οι περισσότεροι προεξοφλώντας μελλοντικά εισοδήματα τους αγοράζουν ένα μεγαλύτερο σπίτι. Αντίθετα , σε περιόδους κρίσης που επικρατούν οι αρνητικές προσδοκίες οι υποψήφιοι αγοραστές περιορίζουν τις απαιτήσεις θέλοντας με το τρόπο αυτό να ελέγξουν το κόστος(κόστος αγοράς πλέον φόροι). Την ίδια στιγμή περιορίζοντας τις απαιτήσεις τους σε εμβαδόν πληρώνουν και χαμηλότερες δόσεις στο στεγαστικό δάνειο.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 15:25

Σε σημείο στήριξης φαίνεται ότι βρίσκεται πλέον η αγορά κατοικίας. Αυτό γίνεται φανερό απο τα στοιχεία που αφορουν στις συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν στην διάρκεια του β΄τριμήνου. Απο τα στοιχεία αυτά προκύπτει ότι η μείωση είναι της τάξης του 1% έναντι -49,1% στο 2ο 3μηνο.΄09. Μεγαλύτερη είναι η πτώση της αξίας των συναλλαγών που ήταν μειωμένη -13,2% στο 2ο 3μηνο.΄10, έναντι -49,9% στο 2ο 3μηνο΄09. Απο τα στοιχεία αυτά προκύπτει μία σωρευτική αύξηση του αριθμού των συναλλαγών που ξεπερνά το 50% και της αξίας που κινείται στα επίπεδα του 63,1%. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι οι μεταβιβάσεις αφορούν πλέον σε πολύ μικρά ακίνητα περιορισμένης αξίας τα οποία προορίζονται κυρίως για πρώτη κατοικία. Αυτό άλλωστε είναι απόλυτα συμβατό με την ακολουθούμενη φορολογική πολιτική η οποία εμμέσως επιδοτή την αγορά πολύ μικρών κατοικίων με χρήση κύριας κατοικίας. Η τάση αυτή είναι καταστρεπτική για την οικοδομική δραστηριότητα αφού ακόμα και αυτή η περιορισμένη ζήτηση δεν βοηθά την ανάπτυξη νέων οικοδομικών δραστηριοτήτων.Αυτό άλλωστε μαρτυρά και το γεγονός ότι , η μείωση του εμβαδού των οικοδομικών αδειών που εκδίδονται είναι σημαντικά μεγαλύτερη απο την μείωση των οικοδομικών αδειών.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 15:25

Ο μεγαλύτερος "αντίπαλος" της αγοράς κατοικίας δεν είναι μόνο η μείωση των στεγαστικών δανείων και οι δυσβάστακτοι φόροι. Σύμφωνα με την διεθνή εμπειρία το μεγαλύτερο πρόβλημα προέρχεται απο την ανεργία η οποία:

-Βγάζει απο την αγορά όχι μόνο τους ανέργους αλλά και πολλούς εργαζόμενους που αισθάνονται ότι είναι πιθανόν να μείνουν χωρίς δουλειά τους επόμενους μήνες.

-Αυξάνει τις επισφάλειες στα στεγαστικά δάνεια καθώς ένα αριθμός των ανέργων αδυνατεί να εξυπηρετήσει το στεγαστικό δάνειο που έχει πάρει. Αυτό με την σειρά του δυσκολεύει την εκατμίευση νέων δανείων.

Δεν είναι τυχαίο ότι τόσο η ομοσπαονδιακή τράπεζα των ΗΠΑ όσο και κορυφαίοι βρεταννοί ναλυτές συνδέουν την ανάκαμψη με την μείωση του ποοσοτού ανεργίας. Στην Ελλάδα το πρόβλημα πρόκειται να πάρει εκρηκτικές διαστάσεις απο το φθινόπωρο όπου δεν αποκλείεται το ποσοστό των ανέργων να προσεγγίσει το 15%. ήδη τον Μαϊο η ανεργία εκτοξεύστηκε στο 12% . Σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Ελληνική Στατιστική Αρχή, το ποσοστό ανεργίας το Μάιο 2010 ανήλθε σε 12,0%, έναντι 8,5% το Μάιο 2009 και 11,9% τον Απρίλιο 2010. Το σύνολο των απασχολουμένων κατά το Μάιο 2010 εκτιμάται ότι ανήλθε σε 4.431.326 άτομα. Οι άνεργοι ανήλθαν σε 602.185, ενώ ο οικονομικά μη ενεργός πληθυσμός ανήλθε σε 4.267.994 άτομα. Οι απασχολούμενοι μειώθηκαν κατά 122.672 σε σχέση με το Μάιο του 2009 (μείωση 2,7%) ενώ αυξήθηκαν κατά 18.380 σε σχέση με τον Απρίλιο του 2010 (αύξηση 0,4%). Οι άνεργοι αυξήθηκαν κατά 181.784 σε σχέση με το Μάιο του 2009 (αύξηση 43,2%) και κατά 5.206 σε σχέση με τον Απρίλιο του 2010 (αύξηση 0,9%). Το μεγαλύτερο πσοοστό ανεργίας καταγράφηκε στην ανατολική Μακεδονία και τη Θράκη με ποσοστό 15,9%. «Πρωταθλήτριες» της ανεργίας είναι οι γυναίκες με 14,8%, ενώ στους νέους ηλικίας 15 εως 24 ετών η ανεργία φτάνει σε ποσοστά - ρεκόρ της τάξης των 32,5%.