Αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας με την αξιοποίηση χιλιάδων στρεμμάτων γης που είναι «μπλοκαρισμένα», υπόσχεται το σχέδιο νόμου για την ιδιωτική πολεοδόμηση. Το νομοσχέδιο που δόθηκε σε δημόσια διαβούλευση επιχειρεί να δώσει οριστική λύση σε 550 οικοδομικούς συνεταιρισμούς, μέσω της θεσμοθέτησης της Τράπεζας Γης.

Η νέα ρύθμιση «Περιβαλλοντική αναβάθμιση και ιδιωτική πολεοδόμηση - Βιώσιμη Ανάπτυξη, εγκαταλελειμμένοι οικισμοί και Oικοδομικοί Συνεταιρισμοί - Χρήσεις Γης», αλλάζει άρδην τα εμπράγματα δικαιώματα, καθώς για πρώτη φορά ο τίτλος ιδιοκτησίας αποκτά άυλη μορφή δίνοντας στον ιδιοκτήτη τη δυνατότητα να τον ανταλλάξει ή ακόμα και να τον πουλήσει, τη στιγμή που εκείνος θα επιλέξει. Ταυτόχρονα, δίδεται πλέον λύση και στη μεταφορά του συντελεστή δόμησης, που κρατάει σε ομηρεία χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων τις τελευταίες δεκαετίες, σε αναμονή ορισμού αντίστοιχων ζωνών υποδοχής.

Οι ανταλλαγές εκτάσεων θα γίνεται σε περιοχές που είναι κοντά σε μικρούς ή εγκαταλελειμμένους οικισμούς, θέτοντας σε εφαρμογή την ιδιωτική πολεοδόμηση, μέσω της οποίας οι ιδιώτες αναλαμβάνουν την κατασκευή των υποδομών.

Το πρόβλημα με τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς παραμένει άλυτο εδώ και 40 περίπου χρόνια, και με την εντατικοποίηση των εργασιών, τον τελευταίο ενάμιση χρόνο έγιναν ουσιαστικές παρεμβάσεις για την επίλυση του χρόνιου ζητήματος.

Σύμφωνα με τα στοιχεία, από τους συνολικά 550 οικοδομικούς συνεταιρισμούς, στην Αττική υπάρχουν 220, εκ των οποίων οι 110 αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα, όπως για παράδειγμα αδυναμία αξιοποίησης, καθώς υπάρχουν δασικές εκτάσεις. Για τους υπόλοιπους 330 που βρίσκονται εκτός Αττικής, το 25% αντιμετωπίζει προβλήματα, καθώς ανήκει σε δασικές εκτάσεις και το 15% δεν βρίσκεται σε περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ).

Όπως προβλέπει το νομοσχέδιο, στις νέες προς πολεοδόμηση περιοχές θα επιτρέπεται μόνο η κατασκευή κατοικιών και όχι η δημιουργία μεγάλων καταστημάτων, τραπεζών και ξενοδοχείων. Κατ' εξαίρεση θα επιτρέπεται να κτίζονται μόνο αθλητικές εγκαταστάσεις και πολύ μικρά καταστήματα άμεσης εξυπηρέτησης.

Τομή στη μέχρι σήμερα νομοθεσία περί χρήσεων γης είναι η σύνδεση των χρήσεων γης με τους ΚΑΔ (Κωδικοί Αριθμοί Δραστηριότητας) των επιχειρήσεων, ώστε να εκλείψουν τα φαινόμενα επιμέρους ερμηνειών από διάφορες υπηρεσίες του Δημοσίου. Εφεξής οι δήμοι υποχρεούνται να ορίζουν τις περιοχές τους με ένα γενικό χαρακτηρισμό χρήσης γης (π.χ. αμιγής κατοικία, γενική κατοικία κ.λπ.) χωρίς όμως να παρέχεται η δυνατότητα εξαίρεσης κατά βούληση συγκεκριμένων δραστηριοτήτων που ανήκουν σε αυτές τις γενικές κατηγορίες. Έτσι, με την έγκριση του σχεδίου πόλης θα είναι εξακριβωμένη η επιχειρηματική δραστηριότητα που μπορεί να ασκηθεί σε κάθε οικοδομικό τετράγωνο.

Σύμφωνα με κύκλους του υπουργείου, οι δύο αυτές προβλέψεις αποτελούν σημαντική βελτίωση της υπάρχουσας νομοθεσίας και περιορίζουν εξαιρετικά τόσο την πιθανότητα αυθαιρεσίας της διοίκησης προς τον πολίτη όσο και τις εστίες διαφθοράς σε τοπικό επίπεδο.

Επιπλέον, με το νέο καθεστώς που διαμορφώνεται δεν χωροθετούνται περιοχές σε δάση, αιγιαλό και αρχαιολογικούς χώρους, ενώ για ειδικές περιπτώσεις όπως είναι οι αστικοί αναδασμοί, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα την περίπτωση του οικοδομικού συνεταιρισμού στο Πικέρμι (ΑΟΟΑ), η ελάχιστη περιοχή πολεοδόμησης είναι τα 300 στρέμματα.

Η περιοχή περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης μπορεί να χωροθετείται σε όλη τη χώρα εκτός των νησιωτικών περιοχών πλην Κρήτης και Εύβοιας και εκτός των περιοχών Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηράκλειου Κρήτης. Στις ανωτέρω περιοχές μπορεί να χωροθετείται με ειδική διαδικασία και ειδικούς όρους. Βασική προϋπόθεση είναι να αποδίδεται στο Δημόσιο ποσοστό τουλάχιστον 50% της υπό προστασία ιδιωτικής έκτασης και να τίθεται στην αρμοδιότητα και τη διαχείριση των αρμοδίων υπηρεσιών ως προστατευόμενη περιοχή. Επιπλέον, ποσοστό 10% του συνόλου των προστατευόμενων εκτάσεων αποδίδονται στον οικείο δήμο για τη δημιουργία δημοτικών χώρων πρασίνου και αναψυχής, ενώ οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου που αποδίδονται σε κοινή χρήση καταγράφονται ως περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης.

Τρία νέα νομοσχέδια, που αφορούν ρυθμίσεις για τις χρήσεις γης, την ιδιωτική πολεοδόμηση και τη χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση, εξήγγειλε  ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος . Με αφορμή την κλαδική έρευνα της Εθνικής Τράπεζας «Χρήσεις Γης και Τουρισμός 2014», που διαπίστωσε ότι η Ελλάδα έχει απώλειες άνω των 8 δισ. ευρώ ετησίως, λόγω των στρεβλώσεων που επικρατούν στην πολιτική γης, με αιχμή τα ιδιοκτησιακά προβλήματα μεταξύ Δημοσίου και ιδιωτών, την έλλειψη οργανωμένων χρήσεων γης και την απουσία Κτηματολογίου, ο κ. Καλαφάτης τόνισε σε δήλωσή του ότι: «Για να προστατεύσουμε μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα το περιβάλλον και για να προσφέρουμε επενδυτική σιγουριά, οφείλουμε να ρυθμίσουμε το χώρο αποτελεσματικά, μακριά από τις παθογένειες του παρελθόντος. Να αποκτήσουμε μία ολοκληρωμένη εθνική πολιτική γης, με νέα και σύγχρονα εργαλεία για τη δόμηση του χώρου». Ο ίδιος πρόσθεσε ότι «ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ο νέος τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών, ο νέος νόμος για το Κτηματολόγιο, ο αντίστοιχος για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης, ο νόμος για την ενεργειακή απόδοση κτηρίων είναι σημαντικά βήματα για τη θεμελίωση αυτής της νέας εθνικής πολιτικής». Ανακοίνωσε ότι «ακολουθούν σύντομα τα σχέδια νόμου για τις χρήσεις γης, την ιδιωτική πολεοδόμηση και τη χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση».

Ηταν μία από τις σημαντικότερες αλλαγές που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια σε νομοθετικό επίπεδο κι όμως, πέρασε σχεδόν απαρατήρητη. Ο λόγος για τη θεσμοθέτηση της δυνατότητας πολεοδόμησης δημοσίων και ιδιωτικών εκτάσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές με προνομιακούς όρους, για τη δημιουργία τουριστικών χωριών. Το τελευταίο κομμάτι στο παζλ των ρυθμίσεων ήταν η τροποποίηση, πριν από λίγες ημέρες, του ειδικού χωροταξικού πλαισίου για τον τουρισμό. Τα «σύνθετα τουριστικά καταλύματα», όπως ονομάζεται αυτό το μοντέλο δόμησης, προβλέφθηκαν με τον ν. 4002/11. Πρόκειται για τουριστικά χωριά τα οποία συνοδεύονται από μια ξενοδοχειακή εγκατάσταση, προκειμένου μέρος τους να εξυπηρετείται από αυτή. Το ποσοστό των κατοικιών ενός τουριστικού χωριού που μπορεί να πωληθεί, κυμαίνεται από 30% έως 60%, ανάλογα με τον συντελεστή δόμησης (το υπόλοιπο ενοικιάζεται). Τα τουριστικά χωριά δεν επιτρέπονται σε έκταση μικρότερη των 150 στρεμμάτων, όμως όταν ξεπερνούν τα 800 στρέμματα πρέπει υποχρεωτικά να χωροθετούνται μέσα σε Περιοχές Οργανωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ). Το ελάχιστο εμβαδόν των κατοικιών των τουριστικών χωριών είναι 100 τετραγωνικά. Το νομοθετικό πλαίσιο για τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα συμπληρώθηκε από το 2011 έως το 2013 με σειρά τροποποιήσεων σε διάσπαρτους νόμους. Ορισμένες από τις ρυθμίσεις αυτές εγείρουν προβληματισμό, καθώς έρχονται σε αντίθεση με τη νομολογία του ΣτΕ. Για παράδειγμα, παρότι η νομοθεσία γενικά επιτρέπει ως ελάχιστη απόσταση για την ανέγερση ενός κτίσματος τα 100 μέτρα από τον αιγιαλό, με ρύθμιση στον ν.4179/2013 επετράπη η ανέγερση κατοικιών σε απόσταση μόλις 30 μέτρων από τη θάλασσα. Αυτό σημαίνει ότι το τουριστικό χωριό θα δημιουργήσει ένα «μέτωπο» επάνω στο κύμα, δημιουργώντας ζητήματα για την ελεύθερη πρόσβαση των πολιτών στον αιγιαλό.

Το πλαίσιο για τα τουριστικά χωριά έρχεται να συμπληρωθεί από τα δύο «προνομιακά» πλαίσια που δημιουργήθηκαν από τους νόμους 3894/2010 και 3986/11. Πρόκειται για τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων ή Στρατηγικών Επενδύσεων (γνωστά ως ΕΣΧΑΔΑ ή ΕΣΧΑΣΕ). Πώς μεταφράζεται στην πράξη ο συνδυασμός των νέων πλαισίων; Πρόσφατα εγκρίθηκε με Προεδρικό Διάταγμα το πρώτο ΕΣΧΑΔΑ για την Κασσιόπη της Κέρκυρας. Στο ακίνητο, έκτασης 447 στρεμμάτων, θα χτιστούν 36.400 τ.μ., εκ των οποίων έως 7.280 θα είναι ξενοδοχείο και τα υπόλοιπα 29.100 τ.μ. κατοικίες και βοηθητικές εγκαταστάσεις (αντιστοιχεί, υποθετικά, ως μέγεθος σε περίπου 200 κατοικίες). Μάλιστα, όπως ορίζεται, οι κατοικίες θα μπορούν να έχουν ελάχιστη απόσταση από τον αιγιαλό μόλις 30 μέτρων. Το τελευταίο παζλ στις απαραίτητες ρυθμίσεις ήταν το ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό. Το πλαίσιο τροποποιήθηκε προκειμένου να επιτρέψει τη δημιουργία σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων σε όλες τις περιοχές της χώρας, από τα μικρά ακατοίκητα νησιά έως τις ορεινές περιοχές. Πάντως, όπως αναδείχθηκε κατά τη διαδικασία γνωμοδότησης επί του σχεδίου στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας, δεν έχει τεκμηριωθεί επιστημονικά η ύπαρξη μιας αγοράς γι’ αυτά τα τουριστικά χωριά, πολλώ δε μάλλον όταν στη χώρα μας υπάρχουν 55.000 απούλητες εξοχικές κατοικίες στα νησιά και εκατοντάδες χιλιάδες στην Ισπανία και την Τουρκία, όπου το μοντέλο αυτό εφαρμόζεται για χρόνια.