Στον κόσμο της πραγματικής οικονομίας υπάρχουν οι τρέχουσες αξίες και εκείνες που αντέχουν στον χρόνο. Για παράδειγμα η κλωστοϋφαντουργία ήταν η δραστηριότητα εκείνης που στήριξε την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας για 80 χρόνια περίπου. Μετά ήλθε η εξ ανατολών έφοδος και ανέτρεψε τα πάντα . Αντίθετα η αγορά ακινήτων για παραπάνω από ένα αιώνα είναι η ατμομηχανή της ελληνικής αφού εισφέρει περίπου το 15% του ΑΕΠ ( άμεσα και έμμεσα). Με απλά λόγια η αγορά ακινήτων είναι η διαχρονική αξία της ελληνικής οικονομίας. Σήμερα όμως η αγορά ακινήτων –κυρίως η αγορά κατοικίας- έχει να αντιμετωπίσει την πρώτη μεγάλη πρόκληση στην διαδρομή της το τελευταίο αιώνα. Η πρόκληση αφορά στην επόμενη ημέρα και συνδέεται όχι μόνο με το «γκρέμισμα» των τειχών του προστατευτισμού αλλά και με τις ευκαιρίες που της δίδονται ώστε από κοινού με τον τουρισμό να γίνει η αιχμή του δόρατος για την ελληνική οικονομία. Το «γκρέμισμα» των τειχών που αποτελεί τον μεγαλύτερο δεν είναι τίποτε άλλο παρά η έκθεση της στις τρέχουσες οικονομικές εξελίξεις δηλαδή :

-στα επιτόκια και στον δανεισμό

-στο διαθέσιμο εισόδημα

-στο διεθνές οικονομικό περιβάλλον

Αντίθετα , η πρόκληση αφορά της επόμενης μέρας αφορά στην δυνατότητα διεθνοποίησης προσελκύοντας επενδυτικά κεφάλαια είτε για επαγγελματικά ακίνητα είτε για την εξοχική κατοικίας.

Το «έπαθλο» αυτής της μάχης θα κριθεί , σύμφωνα με τις απόψεις κορυφαίων οικονομικών αναλυτών, στις λεπτομέρειες. Τα κρίσιμα στοιχεία για την πορεία της αγοράς ακινήτων τα επόμενα χρόνια είναι:

Πρώτο: Η εξέλιξη της πορείας των επιτοκίων. Σύμφωνα με τις απόψεις τραπεζιτών τα επιτόκια δανεισμού αποτελούν αυτή την στιγμή το πιο ευαίσθητο κρίκο στην αλυσίδα της ζήτησης. Μία άνοδος τους θα έχει αρνητικές επιπτώσεις στο ρυθμό απορρόφησης της υπερβάλλουσας προσφοράς , στις επενδύσεις και στο επίπεδο των τιμών.

Δεύτερο. Η πορεία του διαθεσίμου ιδιωτικού εισοδήματος. Μία παρατεταμένη κρίση της ελληνικής οικονομίας που θα καταγραφεί και με μείωση του διαθεσίμου εισοδήματος θα επηρεάσει σημαντικά την εγχώρια ζήτηση , η οποία κινείται πλέον σε οριακά επίπεδα. Ήδη , οι αναλυτές θεωρούν ότι η υποχώρηση του επιπέδου τιμών δεν είναι τίποτε άλλο παρά η αντανάκλαση των αρνητικών προσδοκιών που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά –ελληνική και διεθνή.

Τρίτο. Η πορεία της διεθνούς οικονομίας. Μία παρατεταμένη περίοδος ύφεσης επηρεάζει πολλάπλώς και την ελληνική αγορά ακινήτων. Συγκεκριμένα, περιορίζει την ζήτηση για εξοχική κατοικία από το εξωτερικό. Καθιστά επιφυλακτικούς τους ξένους θεσμικούς στο να επενδύσουν σε ελληνικά επαγγελματικά ακίνητα και αυτό για δύο λόγους. Ο πρώτος αφορά στην προσφορά ευκαιριών είτε σε τοποθετήσεις εκτός αγορά ακινήτων είτε σε άλλες χώρες που κρίνονται ως πιο ελκυστικές. Δεν θα πρέπει να υποβαθμισθεί το γεγονός ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι «άγνωστη» για τους ξένους επενδυτές και αυτό εκδηλώνεται με την περιορισμένη εισαγωγή κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων.

Τέταρτον. Η πορεία της αγοράς ακινήτων στο εξωτερικό. Ήδη διατυπώνεται έντονος προβληματισμός για την διάρκεια της κρίσης στις ΗΠΑ , ενώ δεν είναι οι αναλυτές που θεωρούν πολύ πιθανή την περαιτέρω επιδείνωση της αγοράς κατοικίας σε Μ. Βρετανία, Ισπανία και Ιρλανδία. Η εξέλιξη αυτή σίγουρα θα επηρεάσει και την ελληνική αγορά αφού θα περιορίσει την ζήτηση από το εξωτερικό.

Πέμπτον. Η ισοτιμία του ευρώ σε σχέση με το δολάριο. Το «σκληρό» ευρώ όχι μόνο απομακρύνει τους επενδυτές αλλά και τους αγοραστές που έχουν ως μέσο συναλλαγής το δολάριο αλλά ταυτόχρονα βάζουν στο παιγνίδι της αγοράς νέες περιοχές του πλανήτη (ακόμα και γειτονικές που έχουν ως σημείο αναφοράς το αμερικάνικο νόμισμα). Ουσιαστικά αυτό «μεταφράζεται» σε ακόμα χαμηλότερο επίπεδο ζήτησης από το εξωτερικό.

Εκτον . Η βελτίωση των υποδομών σε μεταφορές ώστε να αξιοποιηθούν στο έπακρο περιοχές οι οποίες βρίσκονται στο περιθώριο της διεθνούς αγοράς εξοχικής κατοικίας παρά την υψηλή αναγνωρισιμότητα τους ως παραθεριστικοί προορισμοί. Παράλληλα η προσέλκυση ξένων υποψήφιων αγοραστών και επενδυτών προϋποθέτει την βελτίωση του φορολογικού ανταγωνισμού, την σύγκριση της οικιστικής νομοθεσίας με την χωρών που έχουν ισχυρή παρουσία στην αγορά εξοχικής κατοικίας καθώς και στην άρση όλων των γραφειοκρατικών εμποδίων που συνδέονται με την γραφειοκρατία του δημοσίου.

Εβδομον: Η κατάρτιση σχεδίου προώθησης και προβολής του ελληνικού προϊόντος στις διεθνείς αγορές ώστε να διευρυνθεί η ζήτηση για εξοχική κατοικία. Ιδιαίτερα σημαντικό είναι το γεγονός των διεθνών συνεργασιών μεταξύ ελλήνων επιχειρηματιών του κλάδου με συναδέλφους τους εξωτερικού. Ίσως να αποτελεί παράδειγμα προς μίμηση το γεγονός ότι σε ένα παγκοσμιοποιημένο περιβάλλον το ελληνικό προϊόν δεν έχει δυνατότητα πρόσβασης.

Ογδοον. Η δυνατότητα ευκολότερης πρόσβασης των αλλοδαπών ιδιωτών αγοραστών στο ελληνικό πιστωτικό σύστημα ώστε να είναι εφικτή η χρηματοδότηση των αγορών εξοχικών κατοικιών με στεγαστικά δάνεια.

"Πολλοί άνθρωποι έχουν χάσει την εμπιστοσύνη τους στην Ελλάδα»η φράση αυτή που αναφέρεται σε ρεπορταζ των NYT για την αγορά εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα αποκαλύπτει την εικονα που έχει διαμορφωθεί στο εξωτερικό. Το ρεπορταζ της εφημερίδας εστιάζεται στην αγορά εξοχικής κατοικίας της Κέρκυρας . Οι τιμές των κατοικιών εκτιμάται ότι αυξάνονταν απο 7,5% έως 10% την περίοδο 2000 - 2008 ενώ σε ορισμένες περιοχές οι αυξήσεις ήταν μεγαλύτερες . Πρόκειται για τις περιοχές της βορειανατολικής ακτής, που οι ντόπιοι την χαρακτήριζαν ως Kensington-on-Sea λόγω της έντονης παρουσίας των πλούσιων Λονδρέζων. Αυτοί οδήγησαν τις τιμές σε αυξήσεις απο 20% έως 30% . Σύμφωνα με το ρεπορταζ, η χρηματοπιστωτική κρίση δεν έπληξε την Ελλάδα μέχρι την άνοιξη του 2009, αν και το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών είχε σημαντικά μειωθεί απο το 2008. Σήμερα, οι τιμές των κατοικιών είναι κατά 10% έως 20% χαμηλότερες από τις τιμές το 2007. Οι τιμές ποικίλλουν ανάλογα με την τοποθεσία .Οι τιμές είναι 2.500 έως 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ενώ για τα σπίτια που είναικοντά στη θάλασσα οι τιμές κινούνται στα επίπεδα των 4.000 ή 5.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.Για τις βίλες που βρέχονται απο το κύμα οι τιμές μπορεί να φθάσουν τις € 10,000 το τετραγωνικό μέτρο. Στην ιστορική περιοχή της πόλης της Κέρκυρας, οι τιμές κυμαίνονται από 1.500 έως 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, για ένα παλαιό διαμέρισμα που χρειάζεται αποκατάσταση και 5.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για ένα πλήρως ανακαινισμένο. Για το μεγαλύτερο μέρος της δεκαετίας, η πλειοψηφία των ξένων αγοραστών στην Κέρκυρα ήταν Βρετανοί,Σήμερα στην η αγορά εκδηλώνεται ενδιαφέρον απο αγοραστές που προέρχονται απο την Ρωσία και τις χώρες της Ανατολικής Ευρώπης. Κατά το παρελθόν έτος, ωστόσο, στην αγορά της Κέρκυρας έγινε πιο τοπική, αφού : "Πολλοί άνθρωποι έχουν χάσει την εμπιστοσύνη τους στην Ελλάδα», είπε.

Κατακόρυφη πτώση των πολυτελών εξοχικών κατοικιών καταγράφεται στην ελληνική αγορά καθώς οι πωλήσεις κατοικιών αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ έχουν μειωθεί κατακόρυφα. Το μεγαλύτερο πλήγμα έχουν δεχτεί οι ισχυροί τουριστικοί προορισμοί όπως για παράδειγμα η Κρήτη, η Κέρκυρα, η Μύκονος όπου προσφέρονται ανάλογες κατοικίες οι οποίες απευθύνονται σε υψηλού επιπέδου έλληνες αλλά και αλλοδαπούς αγοραστές. Ήδη το θέμα αυτό έχει αναδειχτεί και απο τα μεγάλα μέσα ενημέρωσης του εξωτερικού. Συγκεκριμένα με αναφορές σε συγκεκριμένες περιπτώσεις πολυτελών εξοχικών κατοικιών σε ελληνικά νησιά υψηλής τουριστικής αξίας και κίνησης όπως η Μύκονος ή η Κέρκυρα, το Bloomberg αναφέρει πως οι ελληνικές βίλες γνωρίζουν θεαματική κάμψη τιμών. Συγκεκριμένα, για πολυτελείς κατοικίες αξίας από 1,5 έως 5,5 εκατομμυρίων ευρώ μέχρι πέρσι, σήμερα παρατηρείται κάμψη τιμών που φθάνει έως και 45% χωρίς να είναι σίγουρη η ανεύρεση αγοραστών. "Είναι ένας τομέας που προκαλεί φόβο στους υποψήφιους επενδυτές" δήλωσε ο μεσίτης της Prestige Property Group η οποία πωλεί ιδιοκτησίες σε ελληνικά νησιά. "Εάν δεν ξεκαθαρίσει η γενικότερη κατάσταση της οικονομίας, τα πράγματα δεν πρόκειται να βελτιωθούν", ανέφερε άλλος

Το προβληματισμό τους ,για το κατά πόσο οι προσδοκίες για αύξηση των επενδύσεων σε εξοχική κατοικία μέσω της ζήτησης που θα εκδηλωθεί από δυτικοευρωπαίους μέσης και μεγάλης ηλικίας θα υλοποιηθούν διατύπωναν μετά τις πρόσφατα δημοσιεύματα στελέχη εταιριών της αγοράς ακινήτων. «Το πρόβλημα αυτή τη στιγμή δεν βρίσκεται στο προϊόν αλλά στα δίκτυα διανομής και διάθεσης. Παρά τις νομικές δυσκολίες που αφορούν στο χωροταξικό και στο φορολογικό πλαίσιο κάθε χρόνο κτίζονται σε ολόκληρη την Ελλάδα χιλιάδες εξοχικές κατοικίες οι οποίες διοχετεύονται στη συντριπτική τους πλειοψηφία είτε σε έλληνες είτε σε αλλοδαπούς επισκέπτες οι οποίοι βρίσκονται στη χώρα μας ως τουρίστες και όχι ως υποψήφιοι αγοραστές» τόνιζαν χαρακτηριστικά οι ίδιοι παράγοντες και συμπλήρωναν: «Το πρόβλημα με την ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας είναι ότι αυτή τη στιγμή δεν υφίσταται ως προϊόν στις μεγάλες αγορές της κεντρικής και της βόρειας Ευρώπης λόγω ανυπαρξίας πολιτικής και προώθησης τόσο της Ελλάδας όσο και του προϊόντος. Αν κάποιος θελήσει να συγκρίνει τις προωθητικές ενέργειες των ισπανών και τις συγκρίνει με ότι έχει γίνει για την ελληνική αγορά στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας το δίχως άλλο θα νοιώσει όχι μόνο απογοήτευση αλλά και απαισιοδοξία για τις προοπτικές.» Πρέπει να σημειωθεί ότι από τη δεκαετία του ΄80 η προσδοκία τόσο των μεσιτών όσο και των κατασκευαστών ήταν η προσέλκυση των δυτικοευρωπαίων συνταξιούχων προβάλλοντας την εικόνα του «αιώνιου καλοκαιριού». Όμως στην πραγματικότητα σήμερα το ποσοστό των ευρωπαίων αγοραστών εξοχικών κατοικιών δεν ξεπερνά το 10% του ετήσιου τζίρου της αγοράς γεγονός που δεν είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντικό για την αποδοχή του ελληνικού «προϊόντος» από τις καταναλωτές του εξωτερικού. «Όπως διαμορφώνεται η κατάσταση με τις μεγάλες επενδύσεις πραγματοποιούνται από οικονομικούς κολοσσούς το μόνο σίγουρο είναι ότι αργά ή γρήγορα οι μικροί κατασκευαστές αλλά και οι εταιρίες διαμεσολάβησης θα βρεθούν εκτός αγοράς. Και αυτό θα συμβεί γιατί όλα τα δίκτυα προώθησης ,προβολής και διαμεσολάβησης θα αναπτυχθούν από τους μεγάλους οι οποίοι έτσι θα εξελιχθούν σε κυρίαρχους του παιγνιδιού»