Επενδύσεις
Τα δεκα "ΔΕΝ" για επενδύσεις σε ακίνητα
Κυριακή, 24 Νοέμβριος 2024 05:44
Όλοι ασχολούνται με τις ευκαιρίες που κρύβει η αγορά ελάχιστοι είναι εκείνοι που πριν ανακαλύψουν τις ευκαιρίες ψάχνουν να βρούν τι αγορές "παγίδες". Το www.realestatenews.gr κατήρτισε μία λίστα με το top 10 των χειρότερων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων σήμερα:1η : Οποιοδήποτε ακίνητο σε περιοχές με υψηλή εγκληματικότητα όπως για παράδειγμα στις αγορές που βρίσκονται στον άξονα Πατήσια. Αν και οι τιμές είναι ιδιαίτερα ελκυστικές εντούτοις η διαχείριση τους μπορεί να δημιουργήσει μεγάλα προβλήματα . Ακόμα και να προωθηθούν τα έργα ανάπλασης που έχουν ανακοινωθεί η απόδοση τους θα είναι μεσοπρόθεσμη.
2η: Δικαιώματα επι ακινήτων. Ακόμα και αν κάποιος πιστεύει ότι το δικαίωμα επι ενός ακινήτου μπορεί να έχει ΤΟΝ αγαραστή που θα βάλει το χέρι στην τσέπη , εμπειρία των 18 τελευταίων μηνών δείχνει ότι οι τιμές είναι κατα πολύ χαμηλότερες απο τις αντικειμενικές αξίες ενώ το κόστος διατήρησης δεν μπορεί να αγνοηθεί.
3η : Μικρά κεντρικά γραφεία σε πολυκατοικίες άνω των 30 ετών. Τόσο στην Αθήνα όσο και στην Θεσσαλονίκη , οι έρευνες που έχουν γίνει δείχνουν ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα πολύ δύσκολα έλκουν το ενδιαφέρον των μισθωτών.Φυσικά αν το ακίνητο έχει μισθωτή με συμβόλαιο που λήγει μετά απο πέντε χρόνια τότε είναι θέμα ...τιμής.
4η: Μικρά καταστήματα σε παράπλευρους παραδοσιακούς εμπορικούς δρόμους. Εκτιμάται ότι ένα στα τέσσερα καταστήματα είναι κενά και η κατάσταση αυτή πολύ δύσκολα θα ανατραπεί σύντομα. Οι συγκεκριμένες αγορές πολύ δύσκολα θα αποδώσουν κέρδη ενώ εξίσου δύσκολη είναι η αλλαγή χρήσης.
5η: Συνοικιακά καταστήματα ακόμα και αν βρίσκονται σε κεντρικούς οδικούς άξονες. Απο έρευνες που έχουν γίνει προκύπτει ότι οι συνοικιακές αγορές συρρικνώνονται και η εμπορική δραστηριότητα μεταφερεται είτε σε υπεροπικές αγορές είτε σε εμπορικούς δρόμους υψηλής προβολής.
6η: Κατοικίες των οποίων δεν περιλαμβάνονται στην κύρια χρήση τα τετραγωνικά. Τα συγκεκριμένα εμφανίζουν στην συγκεκριμένη συγκυρία υψηλό δείκτη αβεβαιότητας ενόψη των ρυθμίσεων για τους ημιυπαίθριους.Όταν ξεκαθαρίσει το τοπίο τότε τα δεδομένα μπορεί να είναι διαφορετικά.
7η: Υπόγεια και ισόγεια διαμερίσματα σε κεντρικές συνοικίες των μεγάλων πόλεων. Οι τιμές για τα συγκεκριμένα ακίνητα έχουν σημειώσει κατακόρυφη πτώση αφού η ζήτηση είναι ανύπαρκτη.
8η: "Τυφλά" αγροτεμάχια σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Οι δυσκολίες στην δομηση είναι ανυπέρβλητες και για το λόγο αυτό όσο ελκυστική και αν ακούγεται η τιμή καλό είναι να συμβουλευτείτε δικηγόρο και όχι μόνο...
9η: Παλαιούς βιομηχανικούς χώρους. Αν και οι τιμές τους έχουν κατρακυλήσει το ενδιαφέρον αγοραστών είναι ανύπαρκτο εκτός και αν αυτό εστιάζεται στην γη.
10η: Εξ αδιαιρέτου αγροτεμάχια που δεν μπορεί να γίνει κατάτμηση/
Σπίτια εμβαδού μέχρι τα 70 τετραγωνικά μέτρα θα συγκεντρώσουν το αγοραστικό ενδιαφέρον των υποψήφιων αγοραστών κατοικίας στα επόμενα χρόνια. Αυτό προκύπτει απο έρευνα που πραγματοποίησε η εταιρία PROPERTY σχετικά με το νέο προτυπο κατοικίας για την επόμενη δεκαετία. Οι παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν αφορούσαν:
Η ύφεση που έχει περάσει πλέον και στην αγορά ακινήτων αναμένεται να επηρεάσει και τις αποδόσεις σε επενδύσεις επαγγελματικών ακινήτων. Αυτό θα γίνει ιδιαίτερα αισθητό στις περιοχές που δεν χαρακτηρίζονται ως υψηλής προβολής στις οποίες οι αποδόσεις στην διάρκεια της τρέχουσας περιόδου μπορεί να αυξηθούν έως και κατα 0,75 ποσοστιαίες μονάδες. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αύξηση των αποδόσεων θα καταγραφεί κυρίως στην αγορά γραφείων όπου δεν αποκλείεται να γίνουν επιχειρηματικές συμφωνίες με ετήσια απόδοση που θα αγγίζει το 8% (απο 7,5% που ήταν το 2009 μία υψηλή απόδοση στην αγορά). Αντίθετα στα καταστήματα που βρίσκονται σε δρόμους υψηλής προβολής οι αποδόσεις δεν φαίνεται ότι θα κινηθούν ελαφρώς χαμηλότερα απο το ψυχολογικό φράγμα του 7% αν και σε αγορές μικρότερης προβολής δεν αποκλείεται να υπάρξουν συμφωνίες ακόμα και με 7,5%. Στην αγορά αποθηκευτικών χώρων και διανομής οι αποδόσεις θα κινηθούν , για τα ακίνητα που βρίσκονται σε σημεία υψηλής προβολής στα περυσινά περίπου επίπεδα δηλαδή 8,5% έως 9,5%. Πάντως μεγάλο πρόβλημα στην στατιστική απεικόνιση της αγοράς είναι ότι οι συμφωνίες που επιτυγχάνονται είναι περιορισμένες και αυτό δεν παρέχει τα εχέγγυα για μία ρεαλιστική προσέγγιση της αγοράς.
Η ιδέα ήταν απλή στη σύλληψη και ακόμα πιο απλή στην εφαρμογή με τη προϋπόθεση ότι υπάρχει η ανάλογη ρευστότητα ή πρόσβαση σε αυτή. Έτσι λοιπόν τα τελευταία δύο χρόνια έχουν αρχίσει να ξεφυτρώνουν στη Αθήνας φοιτητικές πολυκατοικίες. Πρόκειται για παλαιές πολυκατοικίες που βρίσκονται κοντά σε φοιτητικές εστίες οι οποίες διαμορφώθηκαν σε διαμερίσματα δύο δωματίων με κοινούς κοινόχρηστους χώρους . Το κάθε διαμέρισμα μπορούν να το μοιραστούν δύο φοιτητές και το ενοίκιο κυμαίνεται απο 190 έως 275 ευρώ το μήνα. Ο επενδυτής -ιδιοκτήτης προσφέρει "πακέτο¨" με το προϊόν όλες τις ηλεκτρικές συσκευές, δωρεάν πρόσβαση στο διαδίκτυο καθώς και όρους ασφάλειας. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι συγκεκριμένες αναπτύξεις έχουν γίνει σε κτίρια έως 500 τετραγωνικά μέτρα που προσφέρουν εύκολη πρόσβαση στο ΜΕΤΡΟ. Οι επιχειρηματίες δηλώνουν ικανοποιημένοι απο την αποδοχή καθώς οι "ιδιωτικές" φοιτητικές εστίες αποδεικνύονται ιδιαίτερα ...αποδοτικές.
Οι έλληνες φοβούνται τη κρίση και επιλέγουν τη ρευστότητα που προσφέρουν οι τράπεζες παρά οποιαδήποτε άλλη επένδυση ακόμα και τα ακίνητα. Αυτό προκύπτει απο στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που αφορούν την εξέλιξη των καταθέσεων αλλά και απο την εξέλιξη των μεταβιβάσεων ακινήτων. Έτσι την στιγμή που οι μεταβιβάσεις ακινήτων κατέγραφαν πτώση άνω του 40% στην διάρκεια της χρονιάς που πέρασε οι καταθέσεις των κατοίκων Ελλάδος (επιχειρήσεων και νοικοκυριών) αυξήθηκαν κατά 4,6% (ή κατά € 9,6 δις), μετά την αύξησή τους 15,1% το 2008 και κατά 13,1% το 2007.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
