Η επένδυση σε ακίνητα είναι η «επίσημη αγαπημένη» των ελλήνων. Αυτό άλλωστε πιστοποιεί και το γεγονός ότι άνω του 60% του πλούτου των ελλήνων είναι σε ακίνητα. Παρόλα αυτά όμως αυτό δεν σημαίνει ότι η συγκεκριμένη επιλογή δεν επιδέχεται κριτικής. Για το λόγο αυτό σας παρουσιάζουμε τις πέντε κινήσεις που θα πρέπει να κάνετε πριν αποφασίσετε να προχωρήσετε σε μία τοποθέτηση των χρημάτων σας.

1.Χρηματοδότηση:

Η αλήθεια είναι ότι σήμερα , μεσούσης της κρίσης, δεν είναι λίγοι εκείνοι που διαθέτουν ρευστότητα. Επίσης , για κάποιους τα γκισέ των τραπεζών δεν είναι ερμητικά κλειστά. Υπάρχουν και εκείνοι που θεωρούν ότι με την απόδοση της επένδυσης θα καλύψουν το κόστος και τέλος εκείνοι που αγοράζουν επειδή ποντάρουν στο μέλλον. Σε όποια κατηγορία και αν ανήκετε θα πρέπει να σκεφτείτε: Το 2012, η ύφεση θα είναι πιο βαθειά και οι ανάγκες μεγαλύτερες.

2.Σχεδιασμός:

Οι εποχές που η αγορά ακινήτων βασίζονταν στην ρήση: «πόρτο να βρίσκεται» έχουν παρέλθει. Σήμερα , ο αγοραστής θα πρέπει να είναι απόλυτα σίγουρος για την σκοπιμότητα της επένδυσης, τις προσδοκίες από αυτήν (υπεραξία, ετήσια απόδοση κλπ) αλλά και τον χρονικό ορίζοντα της επένδυσης. Για να το πούμε απλά: δεν αγοράζεις ένα διαμέρισμα μόνο επειδή προσφέρεται σε χαμηλή τιμή. Θα πρέπει ο υποψήφιος αγοραστής να συνεκτιμήσει το κόστος της διακράτησης του , τον χρονικό ορίζοντα στον οποίο προσδοκά υπεραξίες ή το τι θα γίνει αν το διαμέρισμα μείνει κενό για δύο χρόνια.

3. Μπίζνες Πλαν:

Η τιμή είναι καλή και οι αντοχές στο χρόνο μεγάλες .Αγοράζω; Όχι αν δεν έχετε κάνει ένα έστω και στοιχειώδες μπίζνες πλαν. Ποιες θα είναι οι ταμειακές ροές για τα επόμενα χρόνια; Ποιο θα είναι το κόστος διατήρησης (δαπάνες συντήρησης , φόροι κ.α); Δυνατότητες πώλησης; Αύξηση επιτοκίων; Αυτοί είναι μερικές παράμετροι που θα πρέπει να συνυπολογιστούν πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε κίνηση;

4. Που θα πάει η αγορά;

Εδώ είναι τα δύσκολα! Οι τιμές θα κινηθούν ανοδικά; Πότε θα ξεκινήσει η ανάκαμψη; Ποιοι θα είναι οι μοχλοί της ανάκαμψης; Θα υπάρξει αύξηση της ζήτησης από το εξωτερικό; Η μεσαία τάξη θα συρρικνωθεί ακόμα περισσότερο; Αυτά είναι μερικά από τα ερωτήματα που οι απαντήσεις θα καθορίσουν την μορφή της επένδυσης. Για παράδειγμα , η συρρίκνωση της μεσαίας τάξης οδηγεί σε συρρίκνωση της αγοράς κατοικίας σε περιοχές που αναπτύχθηκαν τα χρόνια της ευδαιμονίας. Αντίθετα η αύξηση της ζήτησης από το εξωτερικό σημαίνει αναθέρμανση του ενδιαφέροντος από ξένους αγοραστές. Σε κάθε περίπτωση, δεν αρκεί μία απάντηση του στυλ: η αγορά θα ανακάμψει πχ σε πέντε χρόνια. Αυτή τη φορά η αγορά ακινήτων γίνεται επιλεκτική και αυτό σημαίνει κέρδη και ζημιές. Θέλετε ένα παράδειγμα; Στην αγορά του κεντρικού Λονδίνου οι τιμές των κατοικιών ανεβαίνουν με ταχείς ρυθμούς σε αντίθεση με τις εργατικές συνοικίες που οι τιμές υποχωρούν ή παραμένουν στάσιμες.

5.Συγκριτική ανάλυση.

Το τελευταίο και πιο δύσκολο κομμάτι του πάζλ. Σε μία αγορά με πληθώρα προϊόντων δεν αρκεί μόνο η αξιολόγηση των στοιχείων μία συγκεκριμένης επένδυσης . Θα πρέπει η επένδυση αυτή να τεθεί σε σύγκριση με άλλες επενδύσεις με ανάλογα χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, σε περίπτωση ανόδου των επιτοκίων τότε η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να είναι λιγότερο αποδοτική σε σύγκριση με τις καταθέσεις προθεσμίας ή τα ομόλογα του αμερικάνικου δημοσίου.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος δεν δίνει παράταση στην εφαρμογή του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης στις μισθώσεις κατοικιών, προκαλώντας τις αντιδράσεις των ιδιοκτητών. Τα ενεργειακά πιστοποιητικά δεν πρόκειται να συμβάλουν στο παραμικρό στην εξοικονόμηση ενέργειας, αλλά αποκλειστικά στην εξοικονόμηση όσων θα τα εκδίδουν, επισημαίνει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, εκφράζοντας την έντονη διαμαρτυρία των ιδιοκτητών για την εφαρμογή των πιστοποιητικών στις μισθώσεις ακινήτων από τις 9 Ιανουαρίου, όπως προκύπτει από την εγκύκλιο που εξέδωσε σήμερα το ΥΠΕΚΑ. Όπως ήταν προγραμματισμένο, η επιβολή του ΠΕΑ είναι υποχρεωτική από τις 9 Ιανουαρίου.

Ως εκ τούτου, από τις 9.1.2012 οι αρμόδιες Δ.Ο.Υ. δεν παραλαμβάνουν νέα μισθωτήρια προς θεώρηση, εάν δεν αναγράφεται σε αυτά ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και δεν προσκομίζεται μαζί το πρωτότυπο ή γνήσιο αντίγραφό του προς επίδειξη και επιβεβαίωση, ανεξάρτητα από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης μίσθωσης. Η διάρκεια ισχύος του ΠΕΑ είναι δέκα (10) έτη, εκτός εάν στο κτίριο γίνει ριζική ανακαίνιση ή προσθήκη σε έκταση που επηρεάζει την ενεργειακή απόδοσή του, οπότε η ισχύς του ΠΕΑ λήγει κατά το χρόνο ολοκλήρωσης της ανακαίνισης ή της προσθήκης, πριν παρέλθει το διάστημα των δέκα (10) ετών. Δηλαδή, για το διάστημα των δέκα χρόνων (και εφόσον δεν έχει εκδοθεί νέο ΠΕΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο) χρησιμοποιείται το ίδιο ΠΕΑ και δεν απαιτείται η έκδοση νέου ΠΕΑ, για όσες περιπτώσεις αγοραπωλησίας ή νέων μισθώσεων προκύψουν. Το ΠΕΑ εκδίδεται από Ενεργειακούς Επιθεωρητές, εγγεγραμμένους στο σχετικό Μητρώο του ΥΠΕΚΑ τα στοιχεία των οποίων έχουν συμπεριληφθεί σε καταλόγους που είναι αναρτημένοι στην κεντρική σελίδα του ΥΠΕΚΑ (www.ypeka.gr), στην ιστοσελίδα www.buildingcert.gr, καθώς και στα Κέντρα Εξυπηρέτησης Πολιτών.

Η ελάχιστη αμοιβή του Ενεργειακού Επιθεωρητή για την έκδοση ΠΕΑ, είχε καθοριστεί, σύμφωνα με το Π.Δ. 100/2010 (ΦΕΚ 177 Α΄), ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου, ως εξής:

- Για διαμέρισμα, 2,0 ευρώ/τμ (ελάχιστη αμοιβή 150 ευρώ)

- Για μονοκατοικία, 1,5 ευρώ/τμ (ελάχιστη αμοιβή 200 ευρώ)

- Για πολυκατοικία, 1,0 ευρώ/τμ (ελάχιστη αμοιβή 200 ευρώ)

- Για άλλη χρήση: για επιφάνεια έως 1.000 τμ, η αμοιβή είναι 2,5 ευρώ/τμ (ελάχιστη αμοιβή 300 ευρώ), ενώ για επιφάνεια μεγαλύτερη από 1.000 τμ, για τα πρώτα 1.000 τμ η αμοιβή είναι 2,5 ευρώ/τμ και για τα υπόλοιπα τμ, η αμοιβή είναι 1,5 ευρώ/τμ.

Ωστόσο, πρέπει να επισημανθεί ότι στο πλαίσιο της απελευθέρωσης των κλειστών επαγγελμάτων, οι αμοιβές των μηχανικών (και των Ενεργειακών Επιθεωρητών) διαμορφώνονται ελεύθερα (κατόπιν διαπραγμάτευσης) και οι παραπάνω αποτελούν τις «νόμιμες αμοιβές», βάσει των οποίων υπολογίζονται οι εισφορές και κρατήσεις.