Σχετική επιφυλακτικότητα από την πλευρά της ζήτησης και υπερβάλλουσα προσφορά χαρακτηρίζουν την ελληνική αγορά ακινήτων τα δύο τελευταία έτη σύμφωνα με την κεντρική τράπεζα. Η επιφυλακτική στάση των νοικοκυριών όσον αφορά την αγορά κατοικίας είναι κυρίως αποτέλεσμα της αυξημένης αβεβαιότητας για την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, η οποία επιτείνεται τους τελευταίους μήνες από την αβεβαιότητα όσον αφορά τις γενικότερες προοπτικές της οικονομίας και την αντιμετώπιση των δημοσιονομικών προβλημάτων της χώρας. Από την πλευρά της προσφοράς στην αγορά κατοικιών, το πλεονάζον απόθεμα που εκτιμάται ότι είχε δημιουργηθεί τα τελευταία έτη,φαίνεται ότι απορροφάται σταδιακά, παρά τη σχετική επιφυλακτικότητα από την πλευρά της ζήτησης. Η μείωση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας το 2007 και το 2008 ήταν πολύ ταχύτερη από την αντίστοιχη μείωση του αριθμού των αγοραπωλησιών ακινήτων.Για τις περιοχές της χώρας οι οποίες έχουν ήδη ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ο αριθμός των συναλλαγών που καταγράφηκαν από την “Κτηματολόγιο ΑΕ” λόγω αγοραπωλησίας ακινήτων μειώθηκε το 2009 κατά 16,3% (20,6%, 27,4%,,5% και 6,9% για το α’, β’, γ’ και δ’ τρίμηνο αντίστοιχα). Επιπλέον, με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Εφετείων Αθηνών-Πειραιώς-Αιγαίου και Δωδεκανήσου για το 2009 διαπιστώνεται σαφής μείωση (περίπου 40%) όλων των συμβάσεων αγοραπωλησίας ακινήτων. Ο αριθμός των συναλλαγών επί οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος μειώθηκε κατά 39,6% το 2009, έναντι μείωσης 21,7% το 2008 . Ελαφρώς μεγαλύτερη ήταν η αντίστοιχη μείωση τόσο για το δείκτη όγκου (με βάση το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων, μείωση κατά 41,2% το 2009) όσο και, κυρίως, για το δείκτη της συνολικής αξίας (μείωση 42,1%) των εν λόγω συναλλαγών.

Μεγάλο πρόβλημα, πρόβλημα έχει παρουσιαστεί για πάνω από 7.000 εργολαβικά συμβόλαια. Αυτά κινδυνεύουν να ακυρωθούν διότι δεν μπορούν να υπαχθούν στη ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους. Οι κατασκευαστές υποσχέθηκαν στους οικοπεδούχους περισσότερα τετραγωνικά μέτρα και τώρα δεν μπορούν να κτίσουν αφού δεν έχουν τη δυνατότητα να νομιμοποιήσουν παράνομους χώρους.

Σύμφωνα με την ομοσπονδία κατασκευαστών κτηρίων, χιλιάδες κατοικίες βρίσκονται στον αέρα καθώς δεν εντάσσονται στη ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους χώρους. Οι εργολάβοι έσπευσαν από το καλοκαίρι και έπειτα να κλείσουν ημιυπαίθριους, αποθήκες, πατάρια, σοφίτες και να ενταχθούν στη ρύθμιση. Ομως, ο νόμος Μπιρμπίλη εξαιρεί από τη ρύθμιση όλες τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μετά τις 2 Ιουλίου 2009. Θα είναι, έτσι, λιγότερο ελκυστικά από όσα ακίνητα θα έχουν «τακτοποιηθεί» για 40 χρόνια. . Ομως, ένα τέτοιο ενδεχόμενο μπορεί να πιέσει περαιτέρω τις τιμές καθώς οι εργολάβοι με κλειστούς ημιυπαίθριους, αλλά χωρίς «τακτοποίηση» θα αναγκαστούν να ρίξουν τις τιμές προκειμένου να «ξεφορτωθούν» τα συγκεκριμένα ακίνητα ή να γκρεμίσουν τοίχους.

Η «καρδιά» της αγοράς ακινήτων κτυπά στη Αττική και οι «πνεύμονες» στη Θεσσαλονίκη. Οι δύο αυτές αγορές συγκεντρώνουν το 60% περίπου της συνολικής αξίας των συναλλαγών που πραγματοποιούνται κάθε χρόνο στο σύνολο της χώρας. Από την ανάλυση των δεδομένων που αφορούν την αξία των συναλλαγών προκύπτει ότι χρόνο με το χρόνο το μερίδιο της αγοράς που κατέχουν οι δύο περιφέρεις αυξάνεται με ρυθμό 1,5 ποσοστιαίας μονάδας το χρόνο. Η συμπεριφορά αυτή είναι απόλυτα συνεπής με τη εξέλιξη των δημογραφικών δεδομένων, την ανάπτυξη του τραπεζικού συστήματος και την εξοικείωση του πληθυσμού με τα τραπεζικά προϊόντα και την ανάπτυξη τοπικών αγορών μέσω των επενδύσεων σε υποδομές που έχουν πραγματοποιηθεί. Οι τάσεις αυτές επιβεβαιώνονται και απο τα στοιχεία που αφορούν τις επενδύσεις σε κατοικία καθώς το 2009 οι δύο αυτές μεγάλες αγορές συγκεντρωσαν το 41% των επενδύσεων σε κατοικίες ( οικοδομικές άδειες). Αν μάλιστα ληφτεί υπόψη ότι η μέση αντικειμενική αξία είναι 25% υψηλότερη απο την αντίστοιχη στην υπόλοιπη Ελλάδα τότε στην πραγματικότητα μιλάμε για ένα απο τους πλέον υψηλούς βαθμούς χωροταξικής συγκέντρωσης στην Ευρώπη. Αυτό που θα πρέπει να σημειωθεί είναι ότι οι τάσεις αυτές δεν φαίνεται να επηρεάζονται απο την κρίση αφού το μερίδιο αγοράς που κατέχουν το 2009 περιορίστηκε μόλισ κατα 0,2 ποσοστιαίες μονάδες.