Νέα δεδομένα δημιουργεί το φορολογικό πλαίσιο που προωθείται από το υπουργείο Οικονομικών λόγω της μείωσης των αφορολόγητων του ΦΑΠ και της αύξησης των τεκμηρίων. Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών αλλά και κατασκευαστών, η εφαρμογή των συγκεκριμένων μέτρων είναι καταδικαστικά για κατοικίες που το εμβαδόν τους ξεπερνά τα 120 τετραγωνικά μέτρα , καθώς η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης μπορεί να είναι ιδιαίτερα μεγάλη κυρίως λόγω των αυξημένων τεκμηρίων που ουσιαστικά μπορεί να οδηγήσουν σε πολύ μεγάλη αύξηση του φόρου εισοδήματος. Ιδιαίτερο πρόβλημα , έχουν οι ιδιοκτήτες που αγόρασαν κατοικία με ημιυπαίθριους ή προχώρησαν σε αλλαγή χρήσης των βοηθητικών χώρων σε χώρους κύριας κατοικίας. Ειδικά στην περίπτωση σπιτιών που υπόγεια και σοφίτες είχαν μετατραπεί σε χώρους κύριας κατοικίας η επιβάρυνση θα είναι πολύ σημαντική καθώς το εμβαδόν του σπιτιού , λόγω της υπαγωγής στην τακτοποίηση , μπορεί μέχρι και να διπλασιαστεί , με ανάλογες επιπτώσεις στην φορολογική επιβάρυνση που θα έχει ο ιδιοκτήτης. Ακόμα μεγαλύτερο πρόβλημα θα αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών που έχουν κτιστεί σε περιοχές με μεγάλη κλίση εδάφους . Στις περιπτώσεις αυτές, ως γνωστόν οι βοηθητικοί χώροι , πληρώνονταν αλλά και χρησιμοποιούνταν ως κατοικία με αποτέλεσμα , όσοι προχώρησαν σε τακτοποίηση του να βρίσκονται αντιμέτωποι με μία μεγάλη και απρόβλεπτη δαπάνη. Αυτό που θα πρέπει να θεωρηθεί ως δεδομένο είναι ότι στην πραγματικότητα, επωφελούνται εκείνοι –ιδιοκτήτες και κατασκευαστές- που αγνόησαν την τακτοποίηση του υπουργείου Περιβάλλοντος καθώς οι μεν πρώτοι θα έχουν μικρότερο τεκμήριο οι δε δεύτεροι θα έχουν την δυνατότητα να προωθήσουν προς πώληση τα σπίτια με ένα ισχυρό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. «Οι νέες φορολογικές ρυθμίσεις, φέρνουν την αγορά δεκαετίες πίσω καθώς πέραν από την αλλαγή των δεδομένων καλούνται να αντιμετωπίσουν ιδιοκτήτες και κατασκευαστές, αυτό που θα «σημαδέψει» είναι οι διαφορετικές συνθήκες που θα επικρατήσουν στην ίδια αγορά αφού άλλες κατοικίες έχουν υπαχθεί σε ρυθμίσει και άλλες παραμένουν με το παλαιό καθεστώς. », έλεγε χαρακτηριστικά κατασκευαστής που δραστηριοποιείται στην αγορά εξοχικής κατοικίας των Κυκλάδων.

Στα επίπεδα της δεκαετίας του ’70 έχει πέσει πλέον η οικοδομή με ανυπολόγιστες συνέπειες τόσο για την απασχόληση όσο και για την οικονομική δραστηριότητα σε περισσότερους από 100 παραγωγικούς κλάδους που συνδέονται –άμεσα και έμμεσα-από αυτή.

Σύμφωνα με έρευνα για την εξέλιξη της οικοδομής στην διάρκεια της τελευταίας δεκαπενταετίας προκύπτει ότι το 2011, τα κτίρια για τα οποία θα εκδοθούν άδειες οικοδομής δεν θα ξεπεράσουν τις 20.000. Πρέπει να σημειωθεί ότι σε σύγκριση με το 2005, όταν οι επενδύσεις βρέθηκαν στο υψηλότερο ιστορικό επίπεδο , η πτώση φέτος εκτιμάται ότι κινείται στα επίπεδα του 64% περίπου. Από τα στοιχεία της έρευνας προκύπτει ότι , κάθε χρόνο από το 1997 μέχρι και το 2008 , από τα αρμόδια πολεοδομικά γραφεία εκδίδονταν άδειες οικοδομής που αφορούσαν περισσότερα από 34.000 μικρά ή μεγάλα κτίρια. Τα τελευταία χρόνια της δεκαετίας του ’90 μέχρι και το 2000 εκδίδονταν οικοδομικές άδειες για 35-38.000 κτίρια κατοικιών και επαγγελματικών χώρων. Από το 2000 μέχρι και το 2007 σημειώθηκε έκρηξη στην οικοδομική δραστηριότητα με ην έκδοση αδειών που αναλογούσαν από 40.000 κτίρια (2001) μέχρι 56.000 κτίρια (2005). Το υψηλότερο επίπεδο της δραστηριότητας στην οικοδομή καταγράφηκε το 2005 και από το τότε ξεκίνησε η αργή αλλά σταθερή υποχώρηση των επενδύσεων στην οικοδομή.

Το 2009 άρχισε η κατρακύλα καθώς κάθε χρόνο σημειώνονταν αρνητικό ρεκόρ . Το 2007, σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας , εκδόθηκαν άδειες για 41.000 κτίρια , το 2008 ο αριθμός των κτιρίων προσέγγισε τα 34.000 κτίρια(βρέθηκε δηλαδή στα επίπεδα της δεκαετίας του ΄90) και το 2009 έσπασε προς τα κάτω το φράγμα των 30.000 κτιρίων καθώς εκδόθηκαν οικοδομικές άδειες για 27.000 κατασκευές. Η πτώση αυτή συνεχίστηκε και το 2010 (25.000 κτίρια περίπου) ενώ για το 2011 εκτιμάται ότι θα απειληθεί το ψυχολογικό φράγμα των 20.000 κτιρίων.

«Η κατασκευή νέων κτιρίων εκτιμάται ότι κινείται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και αυτό επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία για την κατανάλωση τσιμέντου η οποία έχει κατρακυλήσει στα μεγέθη της δεκαετίας του ΄60. Με τα σημερινά δεδομένα , είναι πολύ πιθανό την επόμενη χρονιά η οικοδομή να κινηθεί σε προπολεμικά επίπεδα», τόνιζε χαρακτηριστικά οικονομικός αναλυτής ο οποίος επιμελήθηκε της έρευνας και συνέχιζε «οι επιπτώσεις είναι εύλογες αφού μόνο στο κλάδο των κατασκευών ο αριθμός των ανέργων εκτιμάται ότι προσεγγίζει τις 100.000 εργαζόμενους και οι τάσεις είναι αυξητικές. Αν και δεν είναι δυνατή η ακριβής μέτρηση των επιπτώσεων στην απασχόληση από την κατακόρυφη πτώση της οικοδομής εντούτοις, οι εκτιμήσεις που έχουμε κάνει εμφανίζουν ότι περισσότεροι από 150.000 άνθρωποι έχουν χάσει την δουλειά τους εξαιτίας της πτώσης της οικοδομικής δραστηριότητας.»

Η παραχώρηση «αιγιαλού και παραλίας» σε ιδιώτες επενδυτές για διάστημα μέχρι και 50 ετών προβλέπεται στον εφαρμοστικό νόμο του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου. Επιπλέον για την αξιοποίηση της δημοσίας περιουσίας στο νόμο υπάρχει ειδικό κεφάλαιο για την ίδρυση Ταμείου Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας το οποίο θα έχει τη δυνατότητα να εκδίδει ομόλογα και να τα ανταλλάσσει με ομόλογα του Δημοσίου αλλά ακόμη και να παρέχει εγγυήσεις για τα δάνεια που συνάπτει το Δημόσιο. Εξάλλου περιέχεται ειδική ρύθμιση με την οποία ορίζεται ο θεσμός της “επιφάνειας” για την παραχώρηση με μακροχρόνια μίσθωση από 50 έως και 100 ετών δημόσιων κτημάτων. Μάλιστα τα μελλοντικά έσοδα από τις μισθώσεις αυτές μπορούν να τιτλοποιηθούν ενώ παρέχεται η δυνατότητα στον επενδυτή να αγοράσει το ακίνητο μετά την παρέλευση 100 ετών. Πιο αναλυτικά στο κεφάλαιο Β΄ αναφέρεται ότι για την αξιοποίηση των δημόσιων ακινήτων επιτρέπεται η απευθείας παραχώρηση στον κύριο της επένδυσης της χρήσης αιγιαλού και παραλίας και του δικαιώματος χρήσης και εκμετάλλευσης λιμενικών έργων ή λιμενικών εγκαταστάσεων. Η παραχώρηση γίνεται για 50 χρόνια με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομικών και Περιφερειακής Ανάπτυξης.

Το φθινόπωρο θα είναι σύμφωνα με τις απόψεις τραπεζικών αναλυτών ένα από τα πιο δύσκολα στην αγορά ακινήτων καθώς, όλες οι ενδείξεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η ζήτηση θα περιοριστεί ακόμα περισσότερο ενώ η προσφορά θα κινηθεί σε επίπεδα ρεκορ. Σύμφωνα με μελέτη της PROPERTY LTD , οι παράμετροι που θα διαμορφώσουν την ζήτηση τους επόμενο εξάμηνο είναι:

-η αύξηση της φορολογίας. Τα μέτρα του μεσοπρόθεσμού θα προκαλέσουν μία σημαντική επιπλέον δαπάνη για τους ιδιοκτήτες . Η επιβάρυνση απο τον ΦΑΠ , λόγω της μείωσης του αφορολόγητου θα επηρεάσει τις επενδύσεις σε κατοικία. Παράλληλα, η αύξηση των τεκμηρίων θα απομακρύνει ακόμα περισσότερο εκείνους που θέλουν να τοποθετήσουν τα χρήματα τους σε ακίνητα προσδοκώντας είτε σε μελλοντικές υπεραξίες είτε σε κάποιο σταθερό εισόδημα.

-η μείωση του δανεισμού. Οι τραπεζίτες, σε κατ΄ιδίαν συζητήσεις επισημαίνουν ότι δεν πρόκειται τουλάχιστον μέχρι το τέλος του χρόνου να ανοίξουν τα χρηματοκιβώτια τους για να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας. Επομένως , ο αρνητικός ρυθμός της πιστωτικής επέκτασης θα επιδεινωθεί.

-η μείωση του διαθεσίμου εισοδήματος. Μία αποτίμηση των μέτρων οδηγούν στο συμπερασμα ότι οι απώλειες εισοδήματος θα κινηθούν στα επίπεδα του 5-7% σε ετήσια βάση την επόμενη χρονιά. Αυτό ουσιαστικά θα επηρεάσει άμεσα και το ενδιαφέρον για την αγορά κατοικίας. Σημειώνεται ότι πρόσφατες έρευνες του ΙΟΒΕ δείχνουν ότι μόνο το 5% του πληθυσμού εξετάζει το ενδεχόμενο αγοράς ή αλλαγής κατοικίας την επόμενη διετία.

Οι συνθήκες της που θα διαμορφώσουν την προσφορά τους επόμενους μήνες είναι:

-αύξηση του κόστους χρήματος. Κατά πάσα βεβαιότητα , τα επιτόκια θα αυξηθούν κατά 0,75 μονάδες μέχρι το τέλος του χρόνου. Αυτό από την μία πλευρά θα καταστήσει ακριβότερα τα στεγαστικά και από την άλλη θα περιορίσει την σχετική απόδοση της αγορά κατοικίας.

-αύξηση των δανείων σε καθυστέρηση. Οι τραπεζίτες κάνουν λόγο για αύξηση των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων μέχρι το τέλος του χρόνου. Εκτιμούν ότι το ποσοστό τους θα φτάσει το 12% -από 10% που εκτιμάται ότι είναι σήμερα.

-ολοκλήρωση της κατασκευής τουλάχιστον 30.000 νέων κατοικιών. Πρόκειται για κατοικίες που οι άδειες έχουν εκδοθεί προηγούμενα χρόνια και οι κατασκευαστές τις αποπερατώνουν σταδιακά.