Αν και δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία για τους αλλοδαπούς που έχουν αποκτήσει εξοχική κατοικία στην Ελλάδα εκτιμήσεις ειδικών εμφανίζουν ότι στη χώρα μας υπολογίζεται ότι έχουν ήδη εξασφαλίσει μόνιμη ή παραθεριστική κατοικία 70.000- 80.000 πολίτες από τη Δυτική τη Βόρεια και την Κεντρική Ευρώπη ,την Αμερική και την Αυστραλία . Εκτιμάται ότι περίπου 10.000 Ανατολικοευρωπαίοι ,Ρώσοι οι περισσότεροι, έχουν ήδη παραθεριστική κατοικία στην Ελλάδα. Πρέπει να σημειωθεί ότι ένα σημαντικό ποσοστό έχει ενσωματωθεί στην ελληνική κοινωνία αφού τα επίσημα στοιχεία αποκαλύπτουν ότι 8000 από αυτούς συμμετείχαν στις τελευταίες δημοτικές και νομαρχιακές εκλογές .Πάντως στοιχεία του ΙΟΒΕ εμφανίζουν την αγορά εξοχικής κατοικίας ως την πλέον δυναμική βιομηχανία στην νότια Ευρώπη. Ειδικότερα σε  μελέτη επισημαίνεται ότι έως το 2020 στον Ευρωπαϊκό Νότο περί τα 2 εκατομμύρια εξοχικές κατοικίες θα αγορασθούν από βορειορωπαίους .Το ερώτημα είναι πλέον πόσο κομμάτι του τζίρου αυτού θα έλθει στην Ελλάδα .

Η οικονομική κρίση απειλεί με Κυψελοποίηση όλο και περισσότερες τοπικές αγορές της Αθήνας , Θεσσαλονίκης και των μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας. Τα σημάδια είναι πλέον ορατά και για το λόγο αυτό προσπαθήσαμε να καταγράψουμε μέσα απο την ιστορία της αγοράς μίας περιοχής την πορεία απο την άνθηση στην υποβάθμιση:

"Η Κυψέλη, μία από τις παλαιότερες συνοικίες της Αθήνας, εμφανίζεται ως τοποθεσία σε χάρτη της πόλεως και των περιχώρων το 1860, εντάσσεται στο σχέδιο πόλης το 1887 και οριοθετείται σε σχέδιο το 1908, ενώ με τις επεκτάσεις του ρυμοτομικού σχεδίου του 1930 αποκτά περίπου τη σημερινή της έκταση. Στις αρχές του 20ου κάνουν την εμφάνισή τους διάσπαρτες ακόμη εξοχικές κατοικίες και επαύλεις, σε μια περιοχή όπου υπάρχουν κυρίως αγροκτήματα. Ως το Μεσοπόλεμο εξακολουθεί να είναι αραιοκατοικημένη, παρ’ όλο που συρροή πληθυσμού από την ύπαιθρο στην πρωτεύουσα οδηγεί στις πρώτες επεκτάσεις και στις απαρχές μετατροπής της σε συνοικία, με μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες. Οι ανακατατάξεις που επέφερε, μετά το 1922, η έλευση των προσφύγων από τη Μικρά Ασία, οδηγούν στην Κυψέλη εύπορα κυρίως νοικοκυριά και αρχίζουν να κτίζονται οι πρώτες πολυκατοικίες.Το 1937 σχεδιάζεται η διευθέτηση του ρέματος Λεβίδη (σημερινή Φωκίωνος Νέγρη), από τον αρχιτέκτονα Β. Τσαγρή.

Η εντατική ανοικοδόμηση συντελείται κατά τις δεκαετίες του 1960 και 1970, όπως σε πολλές άλλες περιοχές της Αθήνας, με το σύστημα της αντιπαροχής. Οι πολυώροφες πολυκατοικίες της αντιπαροχής, με τους ποικίλους τύπους και μεγέθη διαμερισμάτων, προσελκύουν πολλούς εσωτερικούς μετανάστες από την ελληνική επαρχία. Η εντατική οικοδόμηση συνεχίστηκε και κατά τη δεκαετία 1970, ολοκληρώνοντας σταδιακά τη σημερινή εικόνα της συνοικίας που, σύμφωνα με όλες τις πολεοδομικές μελέτες, είναι μία από τις πιο προβληματικές του Δήμου Αθηναίων. Έτσι, από τα μέσα της δεκαετίας 1980 εντοπίζεται μια μετακίνηση μέρους του ντόπιου πληθυσμού, κυρίως των πιο εύπορων και νέων νοικοκυριών, προς τα βορειανατολικά και νοτιοανατολικά προάστια, όπου αναζητούν καλύτερες συνθήκες διαβίωσης.

Το πολύμορφο αυτό οικιστικό απόθεμα πέρασε από διαδοχικές χρήσεις (βιοτεχνία, κατοικία φοιτητών, επαγγελματική στέγη κλπ) και παρέμεινε για ένα διάστημα “κενό” ή/και απαξιωμένο πριν “υποδεχτεί”, από τη δεκαετία 1990, ένα μωσαϊκό κατοίκων από κάθε γωνιά του πλανήτη. Οι μετανάστες εγκαταστάθηκαν αρχικά στα ημι-υπόγεια και ισόγεια διαμερίσματα των πολυκατοικιών. Οι μεσαίοι όροφοι άρχισαν σταδιακά να φιλοξενούν γραφεία ελεύθερων επαγγελματιών, ενώ στα μεγάλα διαμερίσματα των ανώτερων ορόφων και στα προνομιακά ρετιρέ παρέμειναν παλιοί κάτοικοι, σήμερα κυρίως ηλικιωμένοι. Τα διαμερίσματα που οι παλιοί κάτοικοι θεωρούσαν πια μικρά, κακοφτιαγμένα ή ανεπαρκή σε χώρο, καταλήφθηκαν γρήγορα από ανθρώπους που δεν είχαν πολλά περιθώρια επιλογής, αρκεί το ενοίκιο να ήταν φτηνό – πράγμα που συχνά το “πετύχαιναν” μέσω της πυκνοκατοίκησης.

Η δεκαετία 1990 αποτελεί, σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, νέα τομή για την Κυψέλη. Την περίοδο αυτή της μαζικής εγκατάστασης μεταναστών φαίνεται να αντιστρέφεται η προηγούμενη τάση μείωσης τόσο του πληθυσμού όσο και του μέσου μεγέθους νοικοκυριού. Τα στοιχεία των απογραφών εμφανίζουν πλέον σταθερότητα, καθώς η “φυγή” των παλαιών κατοίκων αντισταθμίζεται από την εγκατάσταση πολυμελών συνήθως νοικοκυριών μεταναστών, αλλά και από μία, οριακή ίσως, αλλά υπαρκτή “επιστροφή”, κυρίως νέων.

Έτσι, στην Απογραφή του 2001 καταγράφεται αύξηση πληθυσμού 9,1% σε σχέση με το 1991, φτάνοντας τους 47.437 κατοίκους, από τους οποίους 21% είναι (καταγεγραμμένοι) μετανάστες. Από τα στοιχεία της Απογραφής προκύπτει η πανσπερμία μεταναστευτικών ομάδων που έχουν εγκατασταθεί στην Κυψέλη. Οι Αλβανοί αποτελούν την πλειοψηφία στο σύνολο των μεταναστών (49.2%), ακολουθούν σε μεγάλη απόσταση Πολωνοί (8,5%), Βούλγαροι (4,5%), Ρουμάνοι και Ουκρανοί (3,5%) και στη συνέχεια μετανάστες από μια πληθώρα χωρών, με μικρότερα έως ελάχιστα ποσοστά: Μολδαβία, Ρωσική Ομοσπονδία, Γεωργία, Γιουγκοσλαβία, Αρμενία, Νιγηρία, Αιθιοπία, Γκάνα, Νότια Αφρική, Αίγυπτος, Φιλιππίνες, Μπαγκλαντές, Ινδία, Πακιστάν, Ιράκ, Ιράν, Τουρκία, Συρία, και πολλές άλλες χώρες της Ευρώπης, της Αμερικής και της Ασίας συνθέτουν το μωσαϊκό των κατοίκων της Κυψέλης, που χαρακτηρίζεται, όχι άδικα, η πιο πολυεθνική γειτονιά της Αθήνας. Μικρότερη είναι, σε γενικές γραμμές, η παρουσία τους κατά μήκος των κεντρικών αξόνων και της Φωκίωνος Νέγρη. Όπως είναι αναμενόμενο, ο μεταναστευτικός πληθυσμός είναι νέος, με έντονη παρουσία των παραγωγικών λεγόμενων ηλικιών 15-64 ετών (πάνω από 75% σε όλες τις εθνοτικές ομάδες). Το ποσοστό των απασχολούμενων μεταναστών είναι υψηλό (66,5%), και μάλιστα υψηλότερο από το αντίστοιχο στο Δ. Αθηναίων (62%). Στις γυναίκες, τα ποσοστά είναι αρκετά χαμηλότερα (55.3%), πράγμα που, κατά πάσα πιθανότητα, αποκρύπτει μεγάλο αριθμό γυναικών οι οποίες εργάζονται ως οικιακές βοηθοί, ασφαλίζονται έμμεσα και δηλώνουν “οικιακά”. Η αναλογία γυναικών είναι αυξημένη (52%), κυρίως λόγω της μεγάλης παρουσίας ομάδων από τις χώρες της Ανατολικής Ευρώπης, στις οποίες οι γυναίκες υπερτερούν. Οι γυναίκες έχουν γενικά υψηλότερο επίπεδο εκπαίδευσης από τους άνδρες, αν και παρατηρούνται σημαντικές διαφορές ανάλογα με τη χώρα προέλευσης, ενώ σπάνια αξιοποιούνται τα προσόντα τους στην ελληνική αγορά εργασίας. Ακόμη, τα διαφορετικά δεδομένα της μετανάστευσης από κάθε χώρα διαφοροποιούν σημαντικά την παρουσία παιδιών και ηλικιωμένων. Έτσι, για παράδειγμα, στον αλβανικό πληθυσμό, όπου επικρατεί η μετανάστευση οικογενειών, εμφανίζεται το υψηλότερο ποσοστό παιδιών, σε αντίθεση με το βουλγάρικο, όπου η σχετική απουσία παιδιών αντιστοιχεί στη μετανάστευση γυναικών μόνων.

Σήμερα η Κυψέλη έχει αποκτήσει νέα χαρακτηριστικά, με κυριότερο την όλο και πιο πολυάριθμη και έντονη παρουσία μεταναστών. Υπάρχουν αρκετά καταστήματα που λειτουργούν από ή ανήκουν σε μετανάστες, ενώ πολλά, λόγω του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους απευθύνονται αποκλειστικά σ’ αυτούς."

Για ακόμη μια φορά οι αγορές ακινήτων από Ελληνες στο εξωτερικό, γίνονται θέμα ξένων εφημερίδων. Η γερμανική Suddeutsche Zeitung αφιερώνει εκτενές ρεπορτάζ με τίτλο «Οι Ελληνες σε κατάσταση αγοραστικής μέθης», αναφέροντας ότι πλούσιοι Ελληνες αγοράζουν ακίνητα στο Λονδίνο. «Σύμφωνα με το μεσιτικό γραφείο Knight Frank, πέρυσι ξοδεύτηκαν 295 εκατ. ευρώ σε ακίνητα στο Λονδίνο. Οι περιοχές που ζητούνται περισσότερο είναι το Kensin-gton, το Chelsea και το Hampstead. Στο χρόνο που διανύουμε υπολογίζεται πως το ποσό των 250 εκατ. λιρών θα ξεπεραστεί. Το μερίδιο των Ελλήνων επενδυτών με 1,7% -και τιμές από 2 έως 6 εκατ. ευρώ ανά διαμέρισμα- είναι σχετικά μικρό. Στις πρώτες θέσεις βρίσκονται επενδυτές από Ρωσία, Κίνα και Μέση Ανατολή»,

Η αγορά μεγάλων διαμερισμάτων δέχθηκε και φέτος ένα μεγάλο πλήγμα. Αυτή τη φορά το πλήγμα δεν ήταν απρόβλεπτο καθώς προήλθε από ένα σημείο που κανείς δεν θα το περίμενε πριν απο μόλις τρία χρόνια. Απο τα τεκμήρια. Η φορολογική επιβάρυνση που προέκυπτε απο την κτήση σε συνδυασμό με το υπερβολικά υψηλό κόστος συντήρησης οδήγησε σε κατάρρευση Η συγκεκριμένη κατηγορία κατοικιών επλήγη από την αύξηση του κόστους συντήρησης και χρήσης .

Δηλαδή η συντήρηση και η διαχείριση ανός σπιτιού κοστίζει πλέον όσο ο μισθός ενός καινούργιου υπαλλήλου και αυτό περιορίζει την ήδη περιορισμένη ζήτηση για την συγκεκριμένη κατηγορία κατοικιών. Από εκτιμήσεις μεσιτών προκύπτει ότι οι επιπτώσεις είναι εξίσου έντονες τόσο σε μεγάλα διαμερίσματα που βρίσκονται σε ακριβές συνοικίες όσο και σε ανάλογου εμβαδού σπίτια που οι αντικειμενικές αξίες κινούνται χαμηλότερα και απο τα 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Η διαπίστωση αυτή σίγουρα προβλημάτισε πολλούς υποψήφιους αγοραστές οι οποίοι ανακάλυψαν ότι εκτός από το κόστος αγοράς εξίσου σημαντικός παράγων για την επιλογή του κατάλληλου σπιτιού είναι και το κόστος συντήρησης. Παράλληλα , οι φορλογικές επιβαρύνσεις που έχουν τριαπλασιαστεί -λογω τεκμηρίων , τέλους και τεκμηρίων-κατέστησαν την επένδυση στα συγκεκριμένα σπίτια σχεδόν άνευ σημασίας αφού οι αποδόσεις τους σε ετήσια βάση είναι αρνητικές και μπορεί να ξεπεράσουν το -5%. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι αποδόσεις σε κατοικίες περί τα 70 τετραγωνικά κινούνται σε επίπεδα απο 1% μέχρι -3%.

Έτσι η ζήτηση στράφηκε σε πιο οικονομικές λύσεις περιορίζοντας τα ζητούμενα τετραγωνικά αλλά και την ηλικία της κατοικίας δηλαδή προτίμησαν να στραφούν στη λύση που προσφέρουν τα διαμερίσματα μίας σχετικά μεγάλης ηλικίας αντι σε νέοκτιστα που έχουν χαμηλότερες αντικειμενικές αξιές.