Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Newsfeeds

Με δυο ταχύτητες

Μετά από μία πενταετία συνεχούς πτώσης τα ενοίκια για τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών στην Αθήνα, κυρίως επί της λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας και τις κυριότερες αγορές, σημείωσαν αύξηση! Αυτό βέβαια δεν ισχύει για τους παλιούς γραφειακούς χώρους στις δευτερεύουσες αγορές της πρωτεύουσας, δεδομένου ότι το εγχώριο real estate κινείται και σε αυτή την περίπτωση με δύο ''ταχύτητες''. Οι τιμές των ενοικίων στα ακριβότερα γραφεία σημείωσαν αύξηση, στα 216 ευρώ το τ.μ. το χρόνο για το 2014, όταν το αμέσως προηγούμενο έτος, τα ενοίκια έφθαναν τα 168 ευρώ ανά τ.μ. το χρόνο και το 2012 τα 216 ευρώ ανά τ.μ.. Για πρώτη φορά το 2014 μετά από 5 χρόνια πτώσης υπήρξε αύξηση των ενοικίων για τους χώρους υψηλών προδιαγραφών στον Κεντρικό Επιχειρηματικό Αξονα (σ.σ. λ. Βασιλίσσης Σοφίας). Εταιρείες με πιο υγιή βάση μπόρεσαν να εκμεταλλευθούν την προσφορά καλών χώρων με χαμηλότερες τιμές ενοικίων, την ίδια στιγμή όμως που το στοκ των παλιών γραφείων συνεχίζει να αυξάνεται. Το ποσοστό των διαθέσιμων γραφειακών χώρων συνολικά στην Αθήνα διαμορφώνεται στο 13%, έχοντας μειωθεί σε σχέση με το 14% στο τέλος του 2013 και το 18%, της χειρότερης χρονιάς που ήταν το 2012. Για τα παλιότερα ακίνητα γ' και δ' κατηγορίας και τις χειρότερες περιοχές το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται μεταξύ 20%- 30%, για τα ακίνητα β' κατηγορίας μεταξύ 5%- 10%, ενώ για τα ''πρωτοκλασάτα'' γραφεία η ζήτηση μειώνει το ποσοστό των διαθέσιμων χώρων μεταξύ 3%- 6%.

Το μετέωρο βήμα της αγοράς γραφείων

Η αγορά γραφείων στην Αθήνα καταγράφει σταθεροποιητικές τάσεις, με τις τιμές των ενοικίων για χώρους γραφείων πρώτης κατηγορίας (υψηλής ποιότητας κτίρια σε μεγάλους οδικούς άξονες) να κυμαίνονται μεταξύ 8 ευρώ/τ.μ. και 14 ευρώ/τ.μ. ανάλογα με την περιοχή. Μεγάλοι άξονες, όπως αυτός της Λ. Συγγρού, κατέγραψαν μια μικρή υστέρηση της σχετικής δραστηριότητας ενοικιάσεων, με αποτέλεσμα να σημειωθεί και μια μικρή πτώση των τιμών, ενώ σε άλλες περιοχές, όπως π.χ. στην Κηφισίας, η δραστηριότητα ήταν περισσότερο έντονη. Αυτό βέβαια δεν αναιρεί το γεγονός ότι η επιχειρηματική δραστηριότητα, από την οποία άλλωστε τροφοδοτείται και η ζήτηση στην αγορά γραφείων, παραμένει σε πολύ χαμηλό επίπεδο. Σημειωτέον ότι πάνω από 1.000 εταιρείες τελούν υπό καθεστώς χρεοκοπίας, τη στιγμή μάλιστα που και ο τραπεζικός κλάδος βρίσκεται σε τροχιά συγκέντρωσης, με αποτέλεσμα να αυξάνεται ο αριθμός των κενών γραφείων. Από την άλλη πλευρά πάντως, εκδηλώνεται και εντονότερη ζήτηση από εταιρείες οι οποίες επιχειρούν να μετακινηθούν σε καλύτερους γραφειακούς χώρους, επωφελούμενες από το χαμηλό κόστος ενοικίασης.

Μετράνε απώλειες

Η σωρευτική πτώση των μισθωμάτων (σε ονομαστικούς όρους) γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών από το α΄ εξάμηνο του 2010 έως το α΄ εξάμηνο του 2014, ανήλθε κατά μέσο όρο σε 26,9% (προσωρινά στοιχεία), για το σύνολο της Ελλάδος, ενώ ο αντίστοιχος ρυθμός για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας εκτιμάται σε 29,6%. Η συνολική υποχώρηση των μισθωμάτων γραφείων για τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα κατά την ίδια περίοδο ανήλθε σε 22,4% και 24,8% αντίστοιχα. Ειδικά για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, η σωρευτική μείωση των μισθωμάτων γραφείων υψηλών προδιαγραφών, από το ανώτατο επίπεδο τιμών πριν από την έναρξη της κρίσης μέχρι και το α΄ εξάμηνο του 2014, εκτιμάται σε 36,5%. · Κατά το α΄ εξάμηνο του 2014, τα μισθώματα των γραφειακών χώρων για το σύνολο της Ελλάδος μειώθηκαν κατά 10,7% σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2013. Ο ρυθμός αυτός – σε αντίθεση με τον αντίστοιχο των τιμών – εμφανίζεται ενισχυμένος σε σχέση με τα αμέσως προηγούμενα εξάμηνα (-6,5% και -8,9% κατά το α΄ και β΄ εξάμηνο του 2013, αντίστοιχα). Η αντίστοιχη μεταβολή για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας εκτιμάται σε -13,2% (-7,4% και -10,4% κατά το α΄ και β΄ εξάμηνο του 2013, αντίστοιχα). Η σημαντική κλιμάκωση του ρυθμού μείωσης των μισθωτικών τιμών των γραφείων κατά το α΄ εξάμηνο του 2014 σχετίζεται ενδεχομένως με την εντατικοποίηση των επαναδιαπραγματεύσεων των ενεργών μισθώσεων από την πλευρά των μισθωτών, αλλά και με την περαιτέρω συρρίκνωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας, η οποία οδηγεί σε μεγαλύτερη προσφορά ανταγωνιστικών χώρων.

Πως η ΤτΕ επηρεάζει την αγορά ακινήτων

Η σωρευτική µείωση των τιµών αγοράς των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών (σε ονοµαστικούς όρους) κατά το πρώτο εξάµηνο του 2014, σε σχέση µε το αντίστοιχο εξάµηνο του 2010, ανήλθε κατά µέσο όρο σε 31,6% για το σύνολο της χώρας (προσωρινά στοιχεία) και είναι περίπου ίδια σε όλες τις επιµέρους περιοχές (Αθήνα, Θεσσαλονίκη, υπόλοιπη Ελλάδα). Η µείωση των τιµών των γραφείων, η οποία περιορίζεται σταδιακά κατά τα τελευταία εξάµηνα, ανήλθε στο 6,9% το α’ εξάµηνο του 2014 σε σχέση µε το αντίστοιχο εξάµηνο του 2013. Η σωρευτική µείωση των ενοικίων γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών από το α’ εξάµηνο του 2010 µέχρι και το α’ εξάµηνο του 2014 εκτιµάται στο 26,9%, ενώ ο αντίστοιχος ρυθµός µείωσης για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας ανήλθε στο 29,6%. Η αποκλιµάκωση των µισθωµάτων γραφείων συνεχιζόταν µε έντονους ρυθµούς το α’ εξάµηνο του 2014 (10,7%), καθώς εντείνεται η επαναδιαπραγµάτευση των ενεργών µισθώσεων και αυξάνεται η προσφορά γραφειακών χώρων. Εκτιµάται πάντως ότι, καθώς υπάρχει ακόµη σηµαντική απόκλιση του επιπέδου των µισθωµάτων των παλαιών (υφιστάµενων) µισθώσεων σε σχέση µε τις νέες συναπτόµενες µισθώσεις στην αγορά των γραφείων, θα συνεχιστεί η αποκλιµάκωση του συγκεκριµένου δείκτη και τα επόµενα εξάµηνα.

Αραχνιασμένα γραφεία

Συνεχίστηκε για έκτο διαδοχικό έτος η κρίση στην αγορά γραφείων της Αθήνας, με κύρια χαρακτηριστικά τη μειωμένη ζήτηση και την αύξηση στην προσφορά κτιρίων γραφείων, όχι λόγω της ανάπτυξης νέων χώρων αλλά εξαιτίας της συρρίκνωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας, που έχει ως αποτέλεσμα τον πολλαπλασιασμό των κενών γραφείων Συνολικά, το απόθεμα γραφείων (Α΄ και Β΄ Κατηγορίας) της Αθήνας υπολογίζεται ότι κυμαίνεται μεταξύ 2,2 και 2,4 εκατ. τ.μ., ενώ με την προσθήκη και των γραφείων των χαμηλότερων κατηγοριών (π.χ. διαμερίσματα-γραφεία σε παλιά ακίνητα), το συνολικό απόθεμα ανέρχεται σε περίπου 7-8 εκατ. τ.μ. Μεταξύ των δύο πρώτων κατηγοριών γραφείων, δηλαδή από τα ποιοτικότερα ακίνητα, το 36% εντοπίζεται στη Βόρεια Αθήνα (850.000 τ.μ. περίπου), το 24% στη Νότια Αθήνα (550.000 τ.μ.), το 27% στο κέντρο και την ευρύτερη ζώνη γύρω από αυτό (620.000 τ.μ.), ενώ επιπλέον 11% βρίσκεται στην περιοχή της Δυτικής Αθήνας (253.000 τ.μ.). Στη δημοφιλέστερη περιοχή της Βόρειας Αθήνας, όπου κυριαρχεί ο άξονας της Λ. Κηφισίας, τα καλύτερης ποιότητας γραφεία δύσκολα μισθώνονται σε τιμές μεγαλύτερες των 15 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Αντίστοιχα, στη Νότια Αθήνα (Συγγρού, Ποσειδώνος και Βουλιαγμένης), το ποσοστό των κενών χώρων διαμορφώνεται σε 12-13% στη Συγγρού και σε 18% στη Λ. Βουλιαγμένης. Η μέση επιφάνεια ζήτησης διαμορφώνεται μεταξύ 1.500 - 3.000 ευρώ/τ.μ.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki