Τα ενοίκια των καλύτερων γραφείων στην Αθήνα και τη Λισσαβόνα μειώθηκαν εφέτος στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 17 ετών, σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας συμβούλων ακίνητης περιουσίας CBRE. Τα ενοίκια για τα πλέον "ελκυστικά" γραφεία της Αθήνας μειώθηκαν το πρώτο τρίμηνο του 2012 σε 288 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον χρόνο - μία μείωση κατά 14% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2011 και το χαμηλότερο επίπεδο τα τελευταία 17 χρόνια που η CBRE καταγράφει τα σχετικά στοιχεία. Τα αντίστοιχα ενοίκια στη Λισαβόνα διαμορφώθηκαν στα 222 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και είναι τα χαμηλότερα από το δεύτερο τρίμηνο του 1995. Στη Μαδρίτη και τη Βαρκελώνη, τα ενοίκια υποχώρησαν σε χαμηλό 12 και 7 ετών, αντίστοιχα, ενώ στο Δουβλίνο ήταν τα χαμηλότερα εδώ και 13 χρόνια και στη Ρώμη και το Μιλάνο στην τελευταία 4ετία. Η πιο ακριβή αγορά γραφείων της Ευρώπης είναι το West End στο Λονδίνο, όπου τα ενοίκια αντιστοιχούσαν σε 1.195 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Φυσικά, μόνο και μόνο επειδή στα σπίτια οι τιμές μειώθηκαν δεν σημαίνει ότι δεν μπορεί να υπάρχει περαιτέρω πτώση .Παρόλα αυτά οι προσεκτικοί αγοραστές μπορούν να βρουν ευκαιρίες σχεδόν σε κάθε αγορά, λένε οι ειδικοί. Πως όμως να μπορούμε να ξεχωρίσουμε τις περιοχές που έχουν λιγότερες προοπτικές σχέση με κάποιες άλλες. Υπάρχουν κάποιοι δείκτες κλειδιά που βοηθούν σε μία ασφαλή πρόβλεψη. Πρόκειται για το επίπεδο του εισοδήματος, τον ρυθμό της ανεργίας , τον ρυθμό της μεταβολής των τιμών, το ύψος του αδιάθετου αποθέματος και την χρονική διάρκεια απορρόφησης ενός σπιτιού. Από την άλλη πλευρά από την ανάλυση της πορείας των τιμών και της προσφορά προκύπτει ότι οι ευκαιρίες βρίσκονται κυρίως σε περιοχές που μέχρι πριν από λίγα χρόνια ήταν στο περιθώριο της αγοράς αλλά και σε κάποιες άλλες που επηρεάστηκαν από τα ολυμπιακά έργα. Δεν βρίσκεται κρυμμένος σε κάποιο σύγχρονο κτίσμα αλλά θα πρέπει να τον αναζητήσετε σε οικοδομές μεγάλης ηλικίας. Συγκεκριμένα από τα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη των τιμών και της ζήτησης για την αγορά κατοικίας στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής του χρόνου προκύπτουν σαφείς ενδείξεις για αλλαγή του αγοραστικούς προτύπου. Συγκεκριμένα οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων:

-Έχουν αναγάγει την τιμή ως το σημαντικότερο κριτήριο για την αγορά που θα κάνουν.

-Όταν έχουν να επιλέξουν μεταξύ ενός καινούργιου ή ενός μεταχειρισμένου σπιτιού στην ίδια περιοχή θα επιλέξουν το μεταχειρισμένο με την προϋπόθεση ότι η διαφορά της τιμής είναι ελκυστική.

-Προτιμούν να αγοράσουν ένα σπίτι μικρότερο καλύτερης κατασκευής παρά ένα μεγαλύτερο σπίτι πρόχειρης κατασκευής. -Προσελκύονται με τις ευέλικτες προσφορές .

-Προτιμούν τις γειτονιές του κέντρου ενώ έχουν περιοριστεί οι απώλειες σε δυτική και ανατολική Αττική.

Οι περισσότεροι άνθρωποι –είτε είναι ιδιοκτήτες μίας κατοικίας είτε έμπειροι επενδυτές – προσδοκούν κέρδη από την επένδυση τους. Η προοπτική της αύξηση της αξίας των ακινήτων τους είναι η κινητήρια δύναμη για κάθε τους απόφαση. Η ζωή έχει αποδείξει ότι τελικά κάποιοι έχουν μεγαλύτερα κέρδη-ή μικρότερες ζημιές- σε σχέση με κάποιους άλλους. Ποιο είναι το μυστικό της επιτυχίας; "Θέση, Θέση, Θέση." ,είναι η απάντηση. Η πραγματικότητα είναι ότι ο «Θησαυρός» ή ο «Άνθρακας» βρίσκεται κρυμμένος στη γη πάνω στη οποία είναι κτισμένο το ακίνητο και όχι στη λειτουργικότητα ή στην αρχιτεκτονική ιδιαιτερότητα του. Αυτό αντανακλά και την αδυναμία πολλών να αντιμετωπίσουν το ακίνητο ως επένδυση με αποτέλεσμα η προσοχή τους να επικεντρώνεται σε παράγοντες που μπορεί να επηρεάσουν την ποιότητα της διαμονής και να υποβαθμίσουν άλλους που επηρεάζουν την απόδοση της επένδυσης. Η διαφορά μεταξύ της αξίας του ακινήτου και της αξίας του οικοπέδου στο οποίο είναι κτισμένο μπορεί να φαίνεται ασήμαντη . Οι τιμές των ακινήτων είναι συνάρτηση της τοπικής προσφοράς και της ζήτησης , της εμφάνισης και της λειτουργικότητας . Στην πραγματικότητα όμως αυτοί οι παράγοντες έχουν μικρότερες επιπτώσεις από ό, τι μπορεί κανείς να σκεφτεί. Αντίθετα , η γη στην οποία είναι κτισμένο το ακίνητο είναι ο καταλύτης για την εξέλιξη της αξίας του.

Η γη είναι σε περιορισμένη προσφορά, αφού κανείς δεν μπορεί να την παράγει. Από την άλλη πλευρά η ζήτηση για γη , συνεχώς αυξάνεται καθώς ο πληθυσμός αυξάνεται. Με δεδομένο ότι προσφορά της γης είναι περιορισμένη, η τιμή πρέπει να αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου. Αν δεν συμβεί κάτι για να περιορίσει τη ζήτηση για μια συγκεκριμένη περιοχή ή να καταστήσει αδύνατη τη χρήση της τότε η ανατίμηση της , με την πάροδο του χρόνου είναι δεδομένη. Και για να πάμε λίγο παρακάτω θα πρέπει να σκεφτούμε ότι η φυσική εξέλιξη της αξίας ενός ακινήτου είναι η υποβάθμιση. Το ακίνητο γερνά , απαιτεί κεφάλαιο για συντήρηση και για να αποφευχθεί η λειτουργική απαξίωση του .. Η γη όμως που βρίσκεται κάτω από την οικοδομή , δεν αποσβένεται . Ο βαθμός της απόσβεσης δεν είναι ίδιος κάθε ακίνητο .Η εμπειρία όμως δείχνει ότι αν ένα ακίνητο αφεθεί τότε θα χάνει την αξία του έως ότου η τιμή του να καλύπτει την αξία της γης, ή ένα ποσοστό της . Για το λόγο αυτό για αρκετές περιπτώσεις ίσως να είναι πιο αποδοτικό να παραμείνει ένα οικόπεδο χωρίς δόμηση. Αυτές είναι οι αιτίες που η επιλογή με βάση το αξίωμα "θέση, θέση, θέση" έχει περισσότερο νόημα. Το συμπέρασμα είναι ότι οι αγοραστές κατοικιών πρέπει εστιάσουν στη θέση αφού αυτή θα επηρεάσει την συνολική απόδοση. Αυτό φυσικά είναι εξαιρετικά δύσκολο για αγοραστές κατοικιών που προσδοκούν να ζήσουν στα σπίτια τους για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ωστόσο, ακόμη και η πιο αδύναμη τοπική αγορά μπορεί να βελτιωθεί με την πάροδο του χρόνου και να δημιουργήσει σημαντικό πλούτο, αν βρίσκεται σε μια περιοχή με υψηλή ζήτηση.

Ένα σενάριο το οποίο διακινείται ευρέως τι τελευταίες εβδομάδες είναι ότι οι τιμές των ακινήτων κινδυνεύουν με κατάρρευση στην περίπτωση που συμβεί κάποιο «ατύχημα» με το ευρώ τους επόμενους μήνες. Το πιο πρόσφατο «κρούσμα» , καταγράφηκε χθες , όταν σε τηλεοπτική εκπομπή λόγου , ένας καθηγητής χρηματοοικονομικών , γνωστός επισκέπτης των καναλιών τους τελευταίους μήνες, με περισπούδαστο ύφος δήλωνε ότι σε περίπτωση «ατυχήματος» η αγορά κατοικίας κινδυνεύει με κατάρρευση. Φυσικά, πρώτος διδάξας είναι ο κ. Βενιζέλος ο οποίος από την Θεσσαλονίκη τον Σεπτέμβριο 2011 δικαιολόγησε την επιβολή του χαρατσιού της ΔΕΗ ως το μοναδικό τρόπο που είχε για να «υπερασπίσει» την αξία των ακινήτων. Φυσικά , τα επίσημα στοιχεία των διέψευσαν αφού η πτώση των τιμών επιταχύνθηκε τους επόμενους μήνες . Σίγουρα ένα «ατύχημα» με την σχέση της χώρας με το ευρώ θα έχει σοβαρότατες αρνητικές συνέπειες στην αγορά ακινήτων και κυρίως στο επίπεδο των τιμών. Ο ρυθμός πτώσης των τιμών θα επιταχυνθεί για ένα χρονικό διάστημα -κυρίως λόγο πανικού- αλλά αυτό δεν σημαίνει κατάρρευση της αγοράς όπως κάποιοι θέλουν να εμφανίσουν. Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει αυτή την στιγμή ισχυρές «άμυνες» οι οποίες τις διαφοροποιούν από την αγορά των ΗΠΑ , της Ιρλανδίας και της Ισπανίας. Η πιο σημαντική άμυνα είναι ότι το ποσοστό των κατοικιών στο σύνολο του αποθέματος που έχουν προσημείωση και υποθήκη λόγω δανεισμού αποτελούν το 15-20% σε αντίθεση με την αγορά των ΗΠΑ που το αντίστοιχο ποσοστό προσεγγίζει το 95% και της Ιρλανδίας που κινείται σε επίπεδα άνω του 50%.

Στην Ισπανία η κατάσταση είναι κάπως διαφορετική αφού η κρίση προήλθε από την αγορά εξοχικής κατοικίας η οποία συντηρήθηκε από αλλοδαπούς πολλοί από τους οποίους εγκατέλειψαν και το ακίνητο και το δάνειο. Τι σημαίνουν όλα αυτά; Πολύ απλά ο βαθμός εξάρτησης της ελληνικής αγοράς κατοικίας είναι περιορισμένος σε σύγκριση με το εξωτερικό. Αλλά και οι ίδιες οι τράπεζες δεν θα είναι ιδιαίτερα ικανοποιημένες από μία κατάρρευση της αγοράς κατοικίας. Και αυτό ισχύει όχι επειδή σκέπτονται τον ιδιοκτήτη αλλά διότι μία απαξίωση της αγοράς απαξιώνει σημαντικά στοιχεία του ενεργητικού τους και μπορεί να οδηγήσει και τις ίδιες σε χρεωκοπία. Στα πλαίσια λοιπόν αυτά έχουν έννομο συμφέρον να στηρίξουν την αγορά κατοικίας. Φυσικά , θα προσπαθήσουν να προσπαθήσουν να προωθήσουν στην αγορά μεγάλα «πακέτα» ακινήτων για τα οποία έχουν προχωρήσει σε διαγραφές αλλά αυτό θα γίνει λελογισμένα. Εκτός του σκέλους της προσφοράς υπάρχει και το σκέλος της ζήτησης.

Ένα «ατύχημα» με το ευρώ , θα οδηγήσει την οικονομία σε υψηλούς ρυθμούς πληθωρισμού. Όπως γράφουν όλα τα βιβλία οικονομίας σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού, το ακίνητο , είναι «καταφύγιο» για όσους θέλουν να ασφαλίσουν τις αποταμιεύσεις τους. Φυσικά , αυτό θα γίνει μετά το αρχικό σοκ . Τέτοιου είδους συμπεριφορές καταγράφηκαν στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας στην Αργεντινή όπου σήμερα οι τιμές κατοικίας έχουν επανακτήσει όλες τια απώλειες από την κρίση και μεγάλα αργεντίνικα fund είναι από τα πιο δυναμικά στην διεθνή αγορά. Όλα αυτά δεν σημαίνουν ότι η αγορά δεν θα υποστεί ένα βίαιο σοκ αλλά αυτό απέχει πολύ από την κατάρρευση που εμφανίζουν οι τηλεοπτικοί «επισκέπτες»