Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Αγωνία για τον φόρο υπεραξίας

O φόρος υπεραξίας ακινήτων  ψηφίστηκε το 2014 αλλά από το 2015 μέχρι σήμερα συνεχώς αναστέλλεται Η τελευταία παράταση που δόθηκε εκπνέει στις 31 Δεκεμβρίου 2018. Εάν δεν υπάρξει νέα παράταση θα πρέπει από την αρχή του έτους να εφαρμοστεί ένα ακόμη φόρος στα ακίνητα. Ο φόρος αυτός επιβαρύνει τους πωλητές των ακινήτων και με δεδομένη την αύξηση που καταγράφεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το οικονομικό επιτελείο δεν αποκλείεται να εφαρμόσει το νέο φόρο.

 

 

Επειδή κανείς δεν γνωρίζει τι μέλλει γενέσθαι, καλό είναι οι φορολογούμενοι που σχεδιάζουν να πωλήσουν κάποιο ακίνητό τους α γνωρίζουν από τώρα τι τους περιμένει από το νέο έτος εάν τελικά επιβληθεί ο φόρος υπεραξίας. Συγκεκριμένα:

 

1. Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου ενώ ο αγοραστής θα οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

 

2. Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμής της απόκτησής του, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ.

 

3. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν το 1995 θα απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας.

 

Η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 25).

 

Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2002 οι συντελεστές απομείωσης θα περιορίζονται, καθώς θα πολλαπλασιάζονται με 0,8.

Οι αλλαγές λόγω αντικειμενικών

Δεκαεπτά φόροι, τέλη και λοιπές επιβαρύνσεις που επιβάλλονται στην απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας αλλάζουν σε 46 μέρες από σήμερα, σε χιλιάδες περιοχές της χώρας. Ο λόγος είναι ότι από την 1η Ιανουαρίου 2019 θα τεθούν σε ισχύ οι νέες αντικειμενικές τιμές ακινήτων, οι οποίες προέκυψαν από την «αναπροσαρμογή» της 12ης Ιουνίου 2018.

 

Οσοι φορολογούμενοι επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητα σε περιοχές στις οποίες οι νέες τιμές θα είναι αυξημένες από την 1η-1-2019 έχουν, συνεπώς ένα χρονικό περιθώριο 46 ημερών να προχωρήσουν στη σύναψη των μεταβιβαστικών συμβολαίων ώστε να γλιτώσουν από την πληρωμή των πρόσθετων επιβαρύνσεων που θα προκαλέσει η εφαρμογή των νέων τιμών.

Από την 1η-1-2019 όλοι οι φόροι και οι λοιπές επιβαρύνσεις στα ακίνητα θα προσδιορίζονται με βάση τις νέες αναπροσαρμοσμένες τιμές.

 

«Ακτινογραφία»

Σύμφωνα με τα στοιχεία των αρμόδιων υπηρεσιών του υπουργείου Οικονομικών, οι αντικειμενικές τιμές καλύπτουν 10.216 «ζώνες» σε όλη την Ελλάδα. Από τις «ζώνες» αυτές:

* στο 37%, δηλαδή σε 3.792 ζώνες, οι νέες τιμές είναι αυξημένες σε σύγκριση με τις ισχύουσες

* στο 21%, δηλαδή σε 2.122 ζώνες, οι τιμές θα είναι μειωμένες σε σύγκριση με τις ισχύουσες

* στο 42%, δηλαδή σε 4.302 ζώνες, οι τιμές έμειναν αμετάβλητες.

 

Πότε συμφέρει…

Ουσιαστικά, οι αντικειμενικές τιμές θα αλλάξουν, από την 1η-1-2019, στο 58% των ζωνών όλης της χώρας, δηλαδή στην πλειονότητα των περιοχών όπου εφαρμόζεται το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων.

Δεδομένου ότι οι φόροι και οι λοιπές επιβαρύνσεις στις μεταβιβάσεις ακινήτων εξακολουθούν να υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές:

 

– Σε όποιες περιοχές οι αντικειμενικές τιμές αναμένεται να αυξηθούν, οι φορολογούμενοι που ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητα θα πρέπει να ολοκληρώσουν πριν από τη λήξη του τρέχοντος έτους (εντός 46 ημερών) τη σύναψη των μεταβιβαστικών συμβολαίων.

 

– Αντιθέτως, σε όποιες περιοχές οι αντικειμενικές τιμές θα μειωθούν, οι υποψήφιοι αγοραστές θα είναι καλό να περιμένουν να έλθει το νέο έτος για να προχωρήσουν στη σύναψη των συμβολαίων.

 

Συμπαρασύρονται…

Αναλυτικά, από τη μεταβολή των αντικειμενικών τιμών ζώνης θα επηρεαστούν από την 1η-1-2019 οι ακόλουθες κατηγορίες φόρων και λοιπών επιβαρύνσεων στην ακίνητη περιουσία:

 

1 Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή. Από το φόρο αυτό απαλλάσσεται η αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας:

– έως 200.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από άγαμο

– έως 250.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από έγγαμους που δεν βαρύνονται με τέκνα. Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο τα παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δευτέρου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.

 

2 Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία. Υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

 

3 Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων, που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.

 

4 Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.

 

5 Ο φόρος διανομής ακινήτων.

 

6 Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές από 0,25‰ -0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.

Τρέχουν να σώσουν τις περιουσίες τους

Η μεταφορά των βαρών για ακόμα μία φορά στη μεσαία και μεγάλη ακίνητη περιουσία αναγκάζει τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στο σπάσιμο της περιουσίας τους στα μέλη της οικογένειας, με στόχο να περιορίσουν τις τεράστιες επιβαρύνσεις που έχουν επωμιστεί κατά τα χρόνια των μνημονίων. Με τον τρόπο αυτό μειώνουν τον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται στην περιουσία τους. Δηλαδή, το σπάσιμο της ιδιοκτησίας (κατά κύριο λόγο σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία) είναι μια μέθοδος που χρησιμοποιείται από τους υπόχρεους σε καταβολή συμπληρωματικού φόρου ακινήτων που υπερβαίνουν το όριο των 250.000 ευρώ.

 

Στις νησιωτικές περιοχές της χώρας, αλλά και στο κέντρο των Αθηνών, καταγράφονται οι περισσότερες μεταβιβάσεις ακινήτων (είτε αγοραπωλησιών είτε γονικών παροχών) με στόχο να αποφευχθούν oι επιβαρύνσεις που φέρνει η πλήρης εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών από τον Ιανουάριο του 2019. Υπενθυμίζεται ότι οι νέες αντικειμενικές εφαρμόσθηκαν τον περασμένο Ιούλιο μόνο για τον ΕΝΦΙΑ. Συγκεκριμένα, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σπεύδουν στους συμβολαιογράφους για να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους τα ακίνητα που διαθέτουν ή τμήμα της ακίνητης περιουσίας ή να δημιουργήσουν εταιρείες με στόχο να καταβάλουν μικρότερο φόρο στο ελληνικό Δημόσιο. Σύμφωνα με μεγάλα συμβολαιογραφικά γραφεία, το τελευταίο δίμηνο οι πράξεις έχουν αυξηθεί κατά 30%, γεγονός που αποδίδεται πρωτίστως στις αυξημένες αντικειμενικές αξίες. Στο Κολωνάκι και στις κοντινές περιοχές οι αγοραπωλησίες σχετίζονται με τις νέες αντικειμενικές αξίες και τις επιβαρύνσεις που θα έρθουν από το νέο έτος, ενώ στο ευρύτερο κέντρο σχετίζονται με το ενδιαφέρον αγοραστών να επενδύσουν σε μικρά ακίνητα με στόχο να αποκομίσουν κέρδη από τη βραχυχρόνια μίσθωση αυτών. Σημειώνεται ότι από την 1.1.2019 θα ισχύσουν οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων για τις μεταβιβάσεις, κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές καθώς και για το τέλος ακίνητης περιουσίας.

 

Το κόστος της υπερφορολόγησης των ακινήτων

Στην αρνητική επίδραση των φόρων στην αγορά ακινήτων, στην ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα και ευρύτερα, στην ελληνική οικονομία, αναφέρεται μελέτη του ΙΟΒΕ, η οποία συντάχθηκε για το Σύνδεσμο Επιχειρήσεων για την Ποιότητα και την Ανάπτυξη των Κατασκευών. Η μελέτη εστιάζει στα σοβαρά προβλήματα που δημιουργεί ο συνδυασμός του κύριου με τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, καθώς ο τελευταίος είναι ένας πρόσθετος φόρος ακίνητης περιουσίας με απότομη κλιμάκωση των συντελεστών φορολόγησης. Σύμφωνα με τη μελέτη, η κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ εκτιμάται ότι θα ενίσχυε το διαθέσιμο εισόδημα και την αξία της ακίνητης περιουσίας – παράγοντες που συμβάλλουν στην αύξηση της καταναλωτικής δαπάνης. Επιπρόσθετα, η αύξηση των τιμών των ακινήτων θα βελτίωνε τη σχέση τιμών-κόστους κατασκευής και θα τονώσει τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες. Η άνοδος της οικονομικής δραστηριότητας που θα προέκυπτε από αυτές τις επιδράσεις, θα βελτίωνε τις προσδοκίες και θα ενίσχυε τις συνολικές επενδύσεις τα επόμενα έτη. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΙΟΒΕ, το ΑΕΠ θα ήταν υψηλότερο κατά 1,1 έως 1,4 δισ. ευρώ τα χρόνια που έπονται της κατάργησης του συμπληρωματικού φόρου ακίνητης περιουσίας, συγκριτικά με την περίπτωση στην οποία διατηρείται το υφιστάμενο φορολογικό καθεστώς. Το μεγαλύτερο μέρος της επίδρασης θα προέκυπτε από την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, μέρος του οποίου τροφοδοτεί την καταναλωτική δαπάνη. Ιδιαίτερα σημαντική εκτιμάται και η αύξηση της καταναλωτικής δαπάνης λόγω του αποτελέσματος πλούτου, ενώ μικρότερη επίδραση θα είχε η αύξηση των συνολικών επενδύσεων και των επενδύσεων σε κατοικίες. Επομένως, με την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ εκτιμάται ότι ο ρυθμός μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας τα επόμενα χρόνια θα μπορούσε να είναι κατά 0,60-0,67 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερος από τον προβλεπόμενο. Ευνοϊκά θα είναι τα αποτελέσματα από την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές και για την απασχόληση. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΙΟΒΕ οι νέες θέσεις εργασίας πλήρους απασχόλησης μπορεί να ξεπεράσουν, μέσα σε μια πενταετία, τις 33.000, μέγεθος ιδιαίτερα σημαντικό δοθέντος του υψηλού ποσοστού ανεργίας στην Ελλάδα.

Πρωταθλητές στους φόρους

Το ελληνικό Δημόσιο εξοντώνει τις επιχειρήσεις εξαιτίας των υψηλών φόρων και των ασφαλιστικών εισφορών, αλλά και του ασταθούς φορολογικού συστήματος που τροποποιείται διαρκώς.

 

Είναι ενδεικτικό ότι η Ελλάδα κατατάσσεται στην 29η θέση ανάμεσα στις 35 χώρες του ΟΟΣΑ στον φετινό Δείκτη Διεθνούς Φορολογικής Ανταγωνιστικότητας του Tax Foundation που αξιοποιεί στοιχεία του 2018 και παρουσιάζεται από το ΚΕΦίΜ.

 

Ο δείκτης συνυπολογίζει, μεταξύ άλλων, τις επιδόσεις κάθε χώρας στους εταιρικούς φόρους, στους φόρους ατομικού εισοδήματος, στους καταναλωτικούς φόρους και στους φόρους ακίνητης περιουσίας.

 

Σε σχέση με το 2017, η Ελλάδα υποχώρησε σε τρεις επιμέρους τομείς του δείκτη: τους εταιρικούς φόρους, τους φόρους επί της ιδιοκτησίας και τη φορολογία της κατανάλωσης.

 

Συγκεκριμένα και σε ό,τι αφορά την εταιρική φορολόγηση, η οποία, σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ, έχει τη σημαντικότερη επίδραση στην οικονομική μεγέθυνση, κατά την τελευταία πενταετία η Ελλάδα έχει υποχωρήσει 10 θέσεις – από την 15η θέση το 2014, σήμερα βρίσκεται στην 25η. Οπως μάλιστα υπογραμμίζεται στη μελέτη, ο συντελεστής της εταιρικής φορολόγησης στην Ελλάδα βρίσκεται στο 29% ή διαφορετικά 5,1 μονάδες πάνω από τον μέσον όρο των χωρών του ΟΟΣΑ.

 

Η Ελλάδα έχει από τους υψηλότερους φορολογικούς συντελεστές στην Ευρώπη που φθάνουν το 39,65% (συντελεστές κερδών και μερισμάτων), εξέλιξη που υπονομεύει προφανώς την ανάπτυξη των επιχειρήσεων.Από το 26% που ήταν το 2014 ο συντελεστής εταιρικής φορολόγησης έφθασε το 29%, ενώ ο φόρος στα μερίσματα εκτινάχθηκε από το 10% στο 15%.

 

Πάντως, συγκριτικά με το περυσινό έτος η θέση της χώρας μας βελτιώθηκε κατά μία θέση, εξέλιξη που προφανώς δεν είναι για πανηγυρισμούς. Κάτω από την Ελλάδα βρίσκονται το Ισραήλ, η Πορτογαλία, η Πολωνία, η Ιταλία και η Γαλλία. Μάλιστα, η Γαλλία (για πέμπτο συνεχόμενο έτος) έχει το λιγότερο ανταγωνιστικό φορολογικό σύστημα στον ΟΟΣΑ, καθώς έχει από τους υψηλότερους συντελεστές φόρου εισοδήματος στον ΟΟΣΑ, υψηλό φόρο ακίνητης περιουσίας, ενώ ταυτόχρονα έχει υψηλούς συντελεστές στα μερίσματα αλλά και στα κεφαλαιουχικά κέρδη.

 

Οπως προκύπτει από την έκθεση, η χώρα μας υποχώρησε έξι θέσεις σε ό,τι αφορά τη φορολόγηση επί της ιδιοκτησίας και δύο θέσεις στη φορολόγηση της κατανάλωσης, έχοντας έναν από τους υψηλότερους φόρους προστιθέμενης αξίας (24%) μεταξύ των χωρών τον ΟΟΣΑ, υψηλότερο από τον μέσο όρο του οργανισμού κατά 4,9%.

 

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki