Έχετε ρευστότητα ή πρόσβαση σε αυτή; Τότε μπορεί σε μία δεκαετία να είστε δισεκατομμυριούχος. Δεν πρόκειται για ανέκδοτο αλλά για μία ρεαλιστική περιγραφή της κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην αγορά ακινήτων όπου αργά η γρήγορα θα επικρατήσει ο νόμος του ισχυρού. Όσο περνά ο καιρός , τα προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζει σήμερα η οικονομία θα επιδεινώνονται καθώς ακόμα και αν οι τράπεζες ανοίξουν τα χρηματοκιβώτια τους και χορηγούν δάνεια, αυτά δεν θα φθάσουν ποτέ σε μικρομεσαίες επιχειρήσεις και ιδιώτες που σήμερα αποτελούν την ραχοκοκαλιά του «χάρτη της ακίνητης περιουσίας» στην Ελλάδα. Το πιθανότερο είναι ότι ακόμα και σε αυτό το υπεραισιόδοξο σενάριο τα κεφάλαια θα κατευθυνθούν στις μεγάλες υγιείς επιχειρήσεις ενώ αντίθετα εκείνες που δίνουν καθημερινό αγώνα επιβίωσης θα εξακολουθήσουν να βρίσκονται σε πιστωτική καραντίνα. Το ακόμα χειρότερο σενάριο είναι ότι στην λίστα των υπερχρεωμένων κάθε μέρα θα προστίθενται νέες επιχειρήσεις αλλά και μεμονωμένοι ιδιώτες οι οποίοι αργά ή γρήγορα θα αναγκαστούν να βγάλουν ακίνητα στο σφυρί για να επιβιώσουν. Η πώληση ακινήτων για αυτούς , θα είναι η μοναδική πηγή ρευστότητας και αυτό είναι ένα στοιχείο στο οποίο ποντάρουν εκείνοι που την διαθέτουν προκειμένου να αποκτήσουν ακίνητα «για μία μπουκιά ψωμί».

Ένα ακόμα «κόλπο» που έχει αρχίσει να στήνεται στην αγορά είναι η απόκτηση ακινήτων μέσω…χρέους. Πρόκειται για μία πρακτική που έχει ακολουθηθεί κατ΄επανάληψη στο παρελθόν στις ΗΠΑ και η οποία αργά ή γρήγορα θα την δούμε και στην Ελλάδα. Σήμερα, οι τύχες χιλιάδων ακίνητων που έχουν αποκτηθεί με την χρήση στεγαστικών δανείων , βρίσκονται στο εξωτερικό καθώς οι τράπεζες έχουν πουλήσει τα δάνεια αυτά σε ομολογιούχους του εξωτερικού. Αν και πρόκειται για δάνεια που έχουν υψηλό βαθμό αξιολόγησης εντούτοις η επιδείνωση της κρίσης στην ελληνική οικονομία ενδεχομένως να οδηγήσει πολλά από αυτά στο κόκκινο. Στην περίπτωση αυτή , η προοπτική οι ομολογιούχοι να ζητήσουν την ενεργοποίηση των εγγυήσεων είναι μία προοπτική που δεν θα πρέπει να αποκλειστεί. Η πρακτική αυτή έχει πολλές εκδοχές . Μία από αυτές είναι και η αγορά μεμονωμένου χρέους που έχει ως εγγύηση ακίνητα μεγάλης αξίας. Ο αγοραστής του συγκεκριμένου δανείου στην πραγματικότητα , έχει την δυνατότητα να πιέσει τον οφειλέτη και να αποκτήσει με σημαντικά μικρότερο κόστος το ακίνητο.

Εκθετοι θα βρεθούν όλοι όσοι συμμετείχαν στη διαδικασία «τακτοποίησης» αυθαιρέτων με βάση τον ν.4014/11, μετά τη δημοσίευση της απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η αλήθεια που το υπουργείο Περιβάλλοντος επιχειρεί αγωνιωδώς να υποβαθμίσει είναι ότι από τη στιγμή που ένας νόμος κηρυχθεί αντισυνταγματικός, αμέσως όλες οι πράξεις που εκδόθηκαν με βάση τον συγκεκριμένο νόμο βρίσκονται «στον αέρα» και κινδυνεύουν να ακυρωθούν με μια προσφυγή στα δικαστήρια. Το παράδοξο, πάντως, είναι ότι το υπουργείο προωθεί νέα ρύθμιση... πριν δημοσιευτεί η απόφαση, μια ρύθμιση που δυνητικά μπορεί να έχει την ίδια τύχη. Η επικείμενη δημοσίευση της απόφασης της Ολομέλειας του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου έχει, όπως ήταν επόμενο, προκαλέσει αναστάτωση στους εκατοντάδες χιλιάδες αυθαιρετούντες που δήλωσαν το κτίσμα τους προκειμένου να το «τακτοποιήσουν». Ποιοι θα είναι οι «χαμένοι» και ποιοι οι «κερδισμένοι»; Οι απόψεις των νομικών σχετικά με το εύρος όσων θα επηρεαστούν από την απόφαση διαφέρουν.

Μερίδα του νομικού κόσμου υποστηρίζει ότι στις περιπτώσεις που η υπαγωγή στη ρύθμιση έχει ολοκληρωθεί και το ακίνητο έχει μεταβιβαστεί, τότε η Πολιτεία δεν είναι σε θέση να ανατρέψει το έννομο καθεστώς που έχει δημιουργηθεί. Αλλοι όμως υποστηρίζουν ότι κάθε εκτελεστή πράξη (λ.χ. βεβαίωση της υπαγωγής στη ρύθμιση) που έχει εκδοθεί με βάση αντισυνταγματικό νόμο πρέπει συλλήβδην να θεωρείται άκυρη. Αλλοι νομικοί εκτιμούν ότι δεν θα δημιουργηθεί σοβαρό θέμα, καθώς ο νέος νόμος που προωθεί το ΥΠΕΚΑ θα δώσει μια προθεσμία, μέσα στην οποία θα πρέπει να ασκείται η όποια προσφυγή ενάντια στην «τακτοποίηση» προκειμένου να θεωρείται έγκυρη. Και ότι ύστερα από αυτή την προθεσμία, όσοι «διέφυγαν» δεν διατρέχουν πλέον κίνδυνο. Πόσο έγκυρη όμως είναι αυτή η προσέγγιση;

Οπως υποστηρίζουν ανώτατοι δικαστικοί, η επιλογή του υπουργείου Περιβάλλοντος να προωθήσει νέα ρύθμιση για τα αυθαίρετα πριν καν εκδοθεί η απόφαση του ΣτΕ είναι «επιπόλαιη» και ενδέχεται να θέσει όσους συμμετάσχουν στον ίδιο κίνδυνο. Για παράδειγμα, δεν είναι δυνατόν να ακυρώνεται ως αντισυνταγματική η «τακτοποίηση» και ο επόμενος νόμος... να περιλαμβάνει και πάλι τη δυνατότητα «τακτοποίησης» σε μια από τις κατηγορίες αυθαιρέτων (και μάλιστα αυθαιρέτων χωρίς άδεια ή με μεγάλες υπερβάσεις δόμησης). Επίσης, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι απαντά στα επιχειρήματα του ΣτΕ (περί αντισυνταγματικότητας της γενικευμένης, άμεσης ή έμμεσης νομιμοποίησης αυθαιρεσιών) μια πολύ γενική κατηγοριοποίηση των αυθαιρεσιών, με δεδομένο ότι σε κάθε επιμέρους κατηγορία θα μπορούν να ενταχθούν αυτομάτως... δεκάδες χιλιάδες αυθαίρετα.

Το μόνο σίγουρο, πάντως, είναι ότι όσοι είχαν σε βάρος τους δικαστικές εκκρεμότητες ή αποφάσεις (λ.χ. κατεδάφισης), και παρ’ όλα αυτά εντάχθηκαν στη ρύθμιση, θα πρέπει να «απενταχθούν». Αντίθετα, η ρύθμιση περί πλήρους νομιμοποίησης (ή οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση) μικρών πολεοδομικών παρατυπιών μάλλον θα μπορεί να «σταθεί» νομικά και στο μέλλον (εξάλλου το ΣτΕ δεν έκρινε αντισυνταγματικό τον ν.3843/10 περί «ρύθμισης» ημιυπαίθριων και άλλων παράνομων χώρων εντός περιγράμματος νόμιμου κτιρίου). Το ζήτημα που μετ’ επιτάσεως εγείρεται είναι αν και πώς θα επιστραφούν τα χρήματα σε όσους βρεθούν με τον ένα ή τον άλλο τρόπο εκτός της «τακτοποίησης». Σχετικός μηχανισμός δεν έχει ακόμα δημιουργηθεί, παρότι είχε προβλεφθεί στο παρελθόν για περιπτώσεις λανθασμένης καταβολής μεγαλύτερου προστίμου (στην περίπτωση που «ανακαλυπτόταν» δήλωση αυθαιρέτου σε περιοχή που απαγορεύεται, το πρόστιμο δεν επιστρεφόταν).