Η ιστορία της αυθαίρετης δόµησης στην Ελλάδα είναι τόσο µακρά όσο τουλάχιστον και η ύπαρξη του νέου ελληνικού κράτους, αν και στην πραγµατικότητα ολοκληρωµένη νοµοθεσία δόµησης έχουµε µετά το 1922. Η αυθαίρετη δόµηση αναπτύχθηκε σε µεγάλους ιστορικούς κύκλους και µε πολύ διαφορετικά κοινωνικά χαρακτηριστικά και τυπολογία χωρικής ανάπτυξης.

Ο πρώτος µεγάλος κύκλος, κυρίως στα χρόνια µετά τον πόλεµο (1950-60) περιλαµβάνει την ανάπτυξη των αυτογενών λαϊκών οικισµών σε αποµακρυσµένες και συχνά δύσβατες περιοχές, όπως η περίπτωση του Περάµατος, των Μετεώρων στη Θεσσαλονίκη κ.λπ., καθώς και στις παρυφές ή κατ' επέκταση περιοχών µε εργατικές - προσφυγικές κατοικίες (Καισαριανή, Δραπετσώνα κ.ά.). Είναι µια πρακτική που τη γεννά η παντελής έλλειψη κοινωνικών πολιτικών στέγης για τους βίαια αστικοποιηµένους αγροτικούς πληθυσµούς που συρρέουν στα αστικά κέντρα για λόγους επιβίωσης. Και είναι µια πρακτική που παράγει χώρο µε µέτρο την ανάγκη.

Ο δεύτερος κύκλος που έχει ως αφετηρία του τη νοµοθεσία για την τοποθέτηση «λυοµένων» σε εκτός σχεδίου περιοχές αναπτύσσεται αρχικά στη χουντική επταετία και αφορά κυρίως στη λαϊκή δεύτερη κατοικία.

Ο τρίτος κύκλος που διογκώνεται από τη δεκαετία του 1980 «αξιοποιώντας» κατά τ' άλλα ενδιαφέρουσες αλλαγές που έφερε ο ΓΟΚ του 1985 (ηµιυπαίθριοι, τρόπος ρευµατοδότησης κ.λπ.) φτάνει ως σήµερα και περιλαµβάνει µια γενικευµένη εξάπλωση της αυθαίρετης δόµησης που πολύ συχνά αφορά µεσαία και ανώτερα στρώµατα και έχει στόχο την κερδοσκοπία στη γη, την αύξηση της γαιπροσόδου και την «επιδεικτική» ανάδειξη πλούτου και κοινωνικής θέσης. Κοινό χαρακτηριστικό όλων των παραπάνω κατηγοριών είναι η «οµηρία» τους αλλά σπανιότερα και η σχέση τους µε ένα πελατειακό κράτος που χρησιµοποιεί τους νοµιµοποιητικούς µηχανισµούς ως «παροχές», πολύ συχνά εύγλωττα σε προεκλογικές περιόδους ή σε περιόδους κοινωνικών εντάσεων.

Ωστόσο οι νοµιµοποιητικοί µηχανισµοί (νόµοι και διατάγµατα) από το Νόµο 720/77 του Στέφανου Μάνου ως σήµερα έχουν σηµαντικές διαφοροποιήσεις τόσο ως προς τον τρόπο που συντάχθηκαν όσο και ως προς τον πραγµατικό τους στόχο, παρότι σε όλες τις περιπτώσεις απέτυχαν και συνεχίζουν να αποτυγχάνουν στο να ελέγξουν την αυθαίρετη δόµηση και να προστατεύσουν το περιβάλλον.

Ο 1337/83 νόµος Τρίτση –ο πιο ολοκληρωµένος ως προς τα κριτήρια και την αξιολόγηση των αυθαιρέτων διατυπώθηκε ως κοµµάτι µιας συνολικότερης πολεοδοµικής και χωρικής ανασυγκρότησης γι' αυτό και αποτέλεσε για πολλά χρόνια ένα αξιόπιστο εργαλείο που όµως δεν πλαισιώθηκε τελικά µε την ολοκλήρωση των σχεδιαζόµενων χωρικών παρεµβάσεων και επιλογών. Αντίθετα ο πρόσφατος νόµος 4014/11 (που πρόσφατα κρίθηκε από το Συµβούλιο της Επικρατείας και αντισυνταγµατικός) δεν υπήρξε τίποτε περισσότερο από ένας εισπρακτικός µηχανισµός. Ο νόµος αυτός, που από την αρχή καταγγέλθηκε από το µεγαλύτερο µέρος του επιστηµονικού και επαγγελµατικού χώρου των µηχανικών ως καταστροφικός, στην πράξη ενθάρρυνε τη δηµιουργία µιας τέταρτης πρόσφατης γενιάς αυθαιρέτων. Η ιστορία την πρώτη φορά γράφεται σαν τραγωδία και τη δεύτερη σαν αθλιότητα Σήµερα η κυβέρνηση ετοιµάζεται να καταθέσει έναν ακόµα νόµο, για µια ακόµα φορά έξω από κάθε πλαίσιο χωρικού σχεδιασµού, διατηρώντας τη συνθήκη οµηρίας των αυθαιρετούχων αφού µιλά για εξαιρέσεις από κατεδάφιση για τριάντα χρόνια. Ταυτόχρονα:

• Νοµιµοποιεί συλλήβδην όλα τα προ του 1975 αυθαίρετα κτίσµατα έναντι 500 ευρώ!!!

• Επιτρέπει τις δικαιοπραξίες επί αυθαιρέτων σε προστατευόµενες περιοχές (παραδοσιακοί οικισµοί, αρχαιολογικοί χώροι, παράκτιες ζώνες κ.λπ.) εφόσον επιτρεπόταν η εκτέλεση οικοδοµικών εργασιών κατά το χρόνο δηµιουργίας τους χωρίς να εξετάζει τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις από την εγκατάστασή τους. • Επιτρέπει την άτυπη κατάτµηση σε εκτός σχεδίου περιοχές.

• Δηµιουργεί ένα διάτρητο και ανοιχτό σε νέους πελατειακούς χειρισµούς πλαίσιο µορφολογικής και αισθητικής (!;) ένταξης των αυθαιρέτων!!!!

• Εξαιρεί τα αυθαίρετα του δηµοσίου και των ΟΤΑ, ακόµα και αυτά που διατίθενται σε εµπορική εκµετάλλευση (όπως π.χ. κατασκευές σε χιονοδροµικά κέντρα, µαρίνες κ.λπ.) από πρόστιµα! • Διατηρεί θολό το πεδίο της πρόνοιας διατήρησης του περιβαλλοντικού ισοζύγιου καθώς και της αξιοποίησης των πόρων του «πράσινου» ταµείου που προέρχονται από τις τακτοποιήσεις.

• Και για µια ακόµη φορά µεταφέρει το βάρος της ευταξίας στους µηχανικούς θεσπίζοντας βαρύτατες ποινές για «ανακριβείς» βεβαιώσεις ενώ αφήνει το όλο σύστηµα διάτρητο µέσα από την απουσία πρόσφατων αεροφωτογραφιών, κτηµατολογίου κ.λπ.

Η Fitch, εκτιμά ότι η απόδοση στα ενοίκια, όπως αυτή αποτυπώνεται από τη χαμηλή σχέση τιμής προς ενοίκιο, σε συνδυασμό με τη νέα νομοθεσία η οποία επιτρέπει σε εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα να έχουν στην κατοχή τους κατοικίες, μπορεί να βοηθήσει ώστε να μειωθεί ο ρυθμός πτώσης των τιμών. Συνεχίζεται η βουτιά στην ελληνική αγορά ακινήτων σημειώνει η Fitch, η οποία επικαλούμενη και στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος διαπιστώνει ότι η πτώση έφτασε το 32,7% από την κορυφή των τιμών, ενώ τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά φτάνουν το 24%. Αναφορικά με τις τιτλοποιήσεις στεγαστικών, η Fitch διαπιστώνει ότι τα μη εξυπηρετούμενα έχουν φτάσει σε νέα υψηλά, στο 5,2%, παρότι εμφανίστηκαν σημάδια σταθεροποίησης τους προηγούμενους μήνες.