Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν:

- Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων. Φυσικά , η σημερινή περίοδος δεν προσφέρεται για ασφαλή συμπεράσματα αλλά η έρευνα της αγοράς σε βάθος πενταετίας θα δώσει μία ασφαλή εικόνα για το προφιλ των αγοραστών, το είδος και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που επιλέγουν. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον εμφανίζει και η έρευνα για το προφιλ κυρίως επαγγελματικό των αγοραστών καθώς τα συμπεράσματα οδηγούν με ασφάλεια σε διαπιστώσεις τόσο για την συμπεριφορά της αγοράς στη κρίση όσο και για την εξέλιξη της αγοράς. Για παράδειγμα σε μία περιοχή που κυριαρχούν οι μισθωτοί το ενδεχόμενο απότομης αύξησηςτης προσφοράς είναι περιορισμένο αφού υπάρχει η εισοδηματική αφάλεια που λείπει απο άλλες ομάδες πολιτών πχ επιχειρηματίες.

- Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο. Μία απότομη καμψη των τιμών στην διάρκεια των δύο τελευταίων χρόνων υποδηλώνει ότι η ζήτηση δεν αρκεί να καλύψει την προσοφρά και έτσι το πιό πιθανό είναι ότι στο εγγύς χρονικό διάστημα να επιδεινωθούν οι συνθήκες της προσφοράς.

- Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού. Μία αγορά που συντηρείται απο την εγχώρια ζήτηση είναι λιγότερο ευάλλωτη σε σχέση με εκείνη που βασίζεται σε ξενους αγοραστές οι οποίοι έχουν ευρύτερη πληροφόρηση και για τις ανταγωνιστικές αγορές.

- Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση αφού όσο πιο δυναμική είναι μία αγορά τόσο πιο εύκολα επιτυγχάνεται η ρευστοποίηση του προϊόντος . Η γνώση του ελάχιστου χρόνου που μπορεί να πωληθεί ένα ακίνητο χωρίς όμως ο ιδιοκτήτης να έχει ρίξει κατακόρυφα την τιμή είναι μία πολλή χρήσιμη πληροφορία που οδηγεί σε συμπεράσματα για την εμπορικότητα της περιοχής. Η ύπαρξη για πολύ μεγάλο διάστημα ακινήτων στην αγορά σημαίνει ότι η εμπορικότητα στην συγκεκριμένη συγκυρία είναι περιορισμενη.

Σήμερα η τιμή του χρυσού βρίσκεται στα 1.350 δολάρια ανά ουγκιά. Ιστορικό ρεκόρ αν υπολογιστεί και η πτώση του ευρώ έναντι του δολαρίου, αφού δεν αγοράζουν μόνον οι Ελληνες, αλλά όλος ο κόσμος. Στην Ελλάδα η αγορά χρυσού (λίρες ή ράβδοι χρυσού) γίνεται μέσω της Τραπέζης της Ελλάδος ή της Τράπεζας Πειραιώς. Για την αγορά του απαιτείται η υποβολή των στοιχείων του πελάτη στην τράπεζα και το άνοιγμα σχετικού λογαριασμού στον οποίο δεσμεύεται το συμφωνηθέν ποσό για την αγορά μέχρι να παραγγελθεί και να κατατεθεί η ποσότητα του χρυσού που επιθυμεί ο πελάτης σε περίπτωση που η τράπεζα δεν διαθέτει τον χρυσό και πρέπει να τον παραγγείλει. Σημειώνεται ότι στην εγχώρια αγορά οι ράβδοι χρυσού είναι 24 καρατίων και κυκλοφορούν σε 5, 10, 20, 50,100, 250, 500 και 1.000 γραμμάρια, ενώ μπορούν να γίνουν και παραγγελίες για ποσότητες πολλαπλάσιες του κιλού. Ενα κιλό αποτιμάται σήμερα στα 31.900 ευρώ. Ενα κιλό ισοδυναμεί με 32 ουγκιές. Οσο για τις χρυσές λίρες, είναι 22 καρατίων και το βάρος τους 8 γραμμάρια (7,32 γραμμ. χρυσός και το υπόλοιπο πρόσμειξη άλλου μετάλλου). Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που ανακοίνωσε για το τρίτο τρίμηνο του 2010 το Παγκόσμιο Συμβούλιο Χρυσού, παρατηρήθηκε αύξηση 12% στη ζήτηση χρυσού σε σχέση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο και διαμορφώθηκε σε 922 μετρικούς τόνους. Η ζήτηση για κοσμήματα σε χρυσό αυξήθηκε κατά 8%. Η ζήτηση στα ΕΤFs χρυσού ωστόσο υποχώρησε 7% στους 39 μετρικούς τόνους, καθώς μετά την αυξανόμενη ανησυχία για το κρατικό χρέος και τις ανησυχίες για τα νομίσματα, η περίοδος του τρίτου τριμήνου ήταν πιο ήσυχη για τα ΕΤFs, αντικατοπτρίζοντας τη σταθεροποίηση της αγοράς.

Να αγοράσω ή να νοικιάσω; Δύσκολη απάντηση ειδικά στην σημερινή δύσκολη εποχή όπου όλα είναι ρευστά και κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει τι ξημερώνει την επόμενη μέρα. Παρόλα αυτά οι οικονομολόγοι χρησιμοποιούν ένα σχετικά απλό τρόπο για να αξιολογήσουν το τι συμφέρει καλύτερα την συγκεκριμένη στιγμή και κυρίως για να εκτιμήσουν αν μία αγορά είναι υπερτιμημένη σε σχέση με τις τιμές των ενοικίων που προσφέρονται. Πρόκειται για tην σχέση το κόσοτς ναγοράς προς το ετήσιο κόστος του ενοικίου. Τι κάνουν λοιπόν:

α. Συγκεντρώνουν στοιχεία για το κόστος αγοράς και συγκεκριμένα:

-το κόστος του τιμήματος -συμπεριλαμβάνονται τα έξοδα.

-το φόρο μεταβίβασης

-την ετήσια φορολογική επιβάρυνση που προκύπτει από την ιδιοκτησία

-τις τυχόν φορολογικές απαλλαγές (αφαιρούνται από το κόστος)

β. Συγκεντρώνουν στοιχεία για το συνολικό κόστος της ενοικίασης που περιλαμβάνει συνήθως μόνο το ενοίκιο και το εκφράζουν σε ετήσια βάση.

Για παράδειγμα σε μία περιοχή λοιπόν τα δεδομένα είναι :

Η δαπάνη αγοράς: 100.000 ευρώ

Η δαπάνη ενοικίασης : 900,00 ευρώ /μήνα

Ο λόγος της Τιμής προς ενοικίαση είναι : 100.000 ευρώ ÷ ($ 900 x 12) = 9.26

Προκειμένου να αξιολογηθεί το αποτέλεσμα ισχύουν οι εξής κλίμακες:

Τιμή προς ενοικίαση

1 - 15 Πολύ καλύτερα η αγορά από ενοικίαση ακινήτου

16 - 20 Συνήθως καλύτερα να νοικιάσετε από ό, τι αγοράσετε ένα ακίνητο

21 + Πολύ καλύτερα να νοικιάσετε από ό, τι  να  αγοράσετε ένα ακίνητο

Να πουλήσω τώρα ή να περιμένω; Πρόκειται για ένα ερώτημα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα . Οι απάντηση δεν είναι ούτε εύκολη ούτε απλή αφού προϋποθέτει μαντικές ικανότητες. Παρόλα αυτά, προσπαθήσαμε με συγκεντρώσουμε όλες τις ερωτήσεις που θα βοηθήσουν να δώσετε την δική σας απάντηση.

Ερώτηση 1η : Αν αποσύρω το ακίνητο μου σήμερα από την αγορά και το επαναφέρω μετά από έξι μήνες τι κινδύνους αναλαμβάνω;

Απάντηση : Με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς δεν προβλέπεται αύξηση της ζήτησης για το επόμενο εξάμηνο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η εξάμηνη αναβολή είναι πολύ δύσκολο να βελτιώσει τους όρους διαπραγμάτευσης από την πλευρά του πωλητή. Το πιο πιθανό είναι ότι το επίπεδο των τιμών θα έχει υποχωρήσει και άλλο, γεγονός που μεταφράζεται σε μικρότερο τίμημα. Με απλά λόγια η αγορά κατοικίας στο επόμενο εξάμηνο πολύ δύσκολα θα βελτιωθεί ενώ αντίθετα οι πιθανότητες μίας περαιτέρω επιδείνωσης είναι αυξημένες.

Ερώτηση 2η : Σε περίπτωση περαιτέρω πτώσης πόσο καιρός θα απαιτηθεί για να φτάσουν οι τιμές στα επίπεδα του 2007;

Απάντηση : Κανείς δεν μπορεί να πει με σιγουριά. Αυτό εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, π.χ. από την περιοχή. Σε άλλες περιοχές η ανάκαμψη θα είναι ταχύτερη και σε άλλες πιο αργή. Επίσης , συναρτάται και από θεμελιώδη δεδομένα της αγοράς όπως για παράδειγμα από τη ζήτηση για κύρια κατοικία. Με τα σημερινά δεδομένα που το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κινείται στα επίπεδα του 80% δεν θα πρέπει να αναμένονται μεταβολές με ρυθμούς της δεκαετίας του ΄80 όταν οι τιμές υπερδιπλασιάστηκαν σε διάστημα δύο ετών. Επίσης ένας σημαντικός παράγων είναι και το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών αφού το υψηλό απόθεμα αποτρέπει τις έντονες ανοδικές τάσεις των τιμών.

Ερώτηση 3η : Αν το σπίτι έχει αγοραστεί πριν το 2000 μήπως συμφέρει η άμεση πώλησή του σε περίπτωση που τα χρήματα αυτά χρησιμοποιηθούν για την αγορά άλλου ακινήτου;

Απάντηση : Αν το σπίτι έχει αγοραστεί για παράδειγμα το 1998 , αυτό σημαίνει ότι ακόμα και στα σημερινά επίπεδα τιμών ο ιδιοκτήτης έχει αποκομίσει ένα σημαντικό κέρδος αφού στη διάρκεια της δωδεκαετίας οι μεταβολές των τιμών ήταν υψηλότερες από τον πληθωρισμό. Με τα χρήματα από το τίμημα ο αγοραστής μπορεί να διαπραγματευτεί καλύτερους όρους. Από την άλλη πλευρά αν περιμένετε να πέσει και άλλο η αγορά τότε κινδυνεύετε, αφού για να αγοράσετε θα πρέπει προηγουμένως να πουλήσετε.

Ερώτηση 4η : Πόσο πιθανά είναι αυτά που ακούγονται για πτώση των τιμών πάνω από 30% το επόμενο δωδεκάμηνο;

Απάντηση : Για τις καινούργιες κατοικίες που δεν έχουν κατοικηθεί ποτέ η προοπτική αυτή είναι μάλλον αδύναμη και θα αφορά μεμονωμένες περιπτώσεις. Για τα παλαιά, κανείς δεν μπορεί να μιλήσει με σιγουριά αφού η εξέλιξη των τιμών συνδέεται με πολλούς παράγοντες όπως για παράδειγμα τα κοινωνικά χαρακτηριστικά μίας περιοχής, την κατάσταση του αποθέματος των κατοικιών αλλά και την κατάσταση του ακινήτου. Σίγουρα δεν θα κάνουν ουρές οι υποψήφιοι αγοραστές αλλά -εκτός από ειδικές περιπτώσεις- είναι μάλλον απίθανο να χαθεί το 1/3 της τιμής.

Ερώτηση 5η : Θα επηρεάσει το επίπεδο των τιμών η αύξηση της φορολογίας;

Απάντηση : Σίγουρα ναι , αλλά αυτό δεν είναι αρκετό για να διαμορφώσει ένα κλίμα μαζικών πωλήσεων.