Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η επένδυση στην αγορά ακινήτων έχει το χαρακτήρα του τυχαίου αφού είναι πολύ δύσκολο να καταγραφούν και –κυρίως- να αναλυθούν οι συνθήκες της προσφοράς και της ζήτησης που ισχύουν στην αγορά. Αν και η διαπίστωση αυτή δεν απέχει και πολύ από την πραγματικότητα εντούτοις εμπεριέχει και πολλά στοιχεία υπερβολής. Και αυτό γιατί η σημερινή αγορά ακινήτων προσφέρει πολύ περισσότερα εργαλεία που επιτρέπουν στον υποψήφιο αγοραστή-επενδυτή να περιορίσει το ποσοστό κινδύνου της επένδυσης του. Με άλλα λόγια πριν αποφασίσει την αγορά ή τη πώληση θα πρέπει να κάνει 10 απλές «κινήσεις» ώστε να έχει την καλύτερη δυνατή εικόνα της αγοράς.

1η κίνηση. Ο έλεγχος της ζήτησης είναι το κλειδί της επιτυχίας. Για να διαπιστώσετε αν η ζήτηση για μία συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων είναι ισχυρή δεν φτάνουν μόνο τα στατιστικά στοιχεία τα οποία είναι περιορισμένα. Ο αριθμός των δημοσιευμένων αγγελιών σε συνδυασμό με μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να οδηγήσει σε ασφαλή συμπεράσματα. Ένα πολύ συνηθισμένο τρυκ είναι ο έλεγχος των καινούργιων πολυκατοικιών (1-3 μηνών) για να διαπιστωθεί πόσα διαμερίσματα κατοικούνται.

2η κίνηση . Ο χρόνος διάθεσης –πώλησης ενός ακινήτου. Η πληροφορία αυτή είναι σημαντική τόσο για να διαπιστωθεί η δυναμική της ζήτησης όσο και ο χρόνος ρευστοποίησης της επένδυσης. Σε όλες τις περιοχές οι πωλητές αναρτούν πωλητήρια και ενοικιαστήρια. Ο περιοδικός έλεγχος προσφέρει ενδείξεις για τον απαιτούμενο χρόνο διάθεσης του ακινήτου.

3η κίνηση . Η ποιοτική σύνθεση της ζήτησης. Η παράμετρος αυτή διερευνάται με βάση τόσο τα χαρακτηριστικά των προς διάθεση ακινήτων –μεσαίου ή μεγάλου εμβαδού- όσο και με την κοινωνική και οικονομική κατάσταση των κατοίκων της περιοχής. Προκειμένου να συλλέξετε τα στοιχεία αυτά η επιτόπια έρευνα είναι η ασφαλέστερη μέθοδος.

4η κίνηση. Η μεταβολή του επιπέδου τιμών σε μία περίοδο τριών ετών είναι σαφής ένδειξη για τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Η συγκέντρωση των πληροφοριών αυτών μπορεί να γίνει είτε με επιτόπια έρευνα είτε με την επεξεργασία αγγελιών που αφορούν ομοειδή ακίνητα π.χ. κατοικία, στη ίδια περιοχή με αντίστοιχα στοιχεία εμβαδού.

5η κίνηση. Η εξέλιξη της προσφοράς. Η αύξηση του αριθμού των νεόκτιστων οικοδομών είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την δυναμική της προσφοράς ακινήτων.

6η κίνηση. Η εμπορική δραστηριότητα της περιοχής. Η δραστηριοποίηση στη περιοχή μεγάλων εμπορικών αλυσίδων είναι η πιο σαφής ένδειξη για την δυναμική της περιοχής και τις προοπτικές της όχι μόνο για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα αλλά και για την αγορά κατοικίας.

7η κίνηση . Τα χαρακτηριστικά των κατασκευαστών που δραστηριοποιούνται στην συγκεκριμένη αγορά. Όσο και αν φαίνεται οξύμωρο η «ταυτότητα» του κατασκευαστή είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την «χαρακτήρα» της αγοράς αφού οι κατασκευαστικές εταιρίες έχουν εξειδίκευση στις …περιοχές.

8η κίνηση. Η δραστηριοποίηση τραπεζών στη συγκεκριμένη περιοχή. Οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι η πλέον ασφαλής ένδειξη για τη ζήτηση και την σύνθεση της. Μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να σας παράσχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.

9η κίνηση. Οι προοπτικές της περιοχής. Δηλαδή έργα υποδομών π.χ. δρόμοι , συγκοινωνίες κ.α.

10η κίνηση. Υπομονή….

Οι οικονομικές προβλέψεις αποδεικνύονται μερικές φορές αναξιόπιστες . Παρόλα αυτά οι περισσότεροι οικονομικοί εμπειρογνώμονες προβλέπουν μια συνεχή πτωτική αγορά για το 2011, ενώ άλλοι , είναι ελαφρώς πιο αισιόδοξοι. Ας ρίξουμε λοιπόν μια ματιά στα επιχειρήματα των πιο αισιόδοξων για το τι πρέπει να περιμένουμε το 2011.

1.Τα στεγαστικά επιτόκια θα μείνουν χαμηλά. Οι οικονομολόγοι προβλέπουν ότι η ΕΚΤ θα κρατήσει τα επιτόκια σταθερά για όλο το 2011. Αλλά ακόμα και αν τα αυξήσει , το κόστος του χρήματος θα εξακολουθήσει να είναι πολύ κάτω του μέσου όρου που ίσχυε πριν από λίγα χρόνια.

2. Οι τράπεζες μπορεί να χαλαρώσουν τους περιορισμούς στις χορηγήσεις Πολλοί οικονομολόγοι πιστεύουν ότι η απροθυμία των τραπεζών να χορηγήσουν στεγαστικά δάνεια ουσιαστικά πλήττει τις ίδιες τις τράπεζες αφού η πτώση των τιμών αυξάνει τις ανάγκες τους για ενίσχυση των κεφαλαίων. Αυτό τους αναγκάζει έστω και οριακά να αυξήσουν τις χορηγήσεις ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΩΝ δανείων καθώς έχουν το χαμηλότερο ποσοστό κινδύνου. Άλλωστε το ίδιο ακριβώς συνέβη και στις άλλες ευρωπαϊκές χώρες..

3. Η προσωρινή αναστολή του πόθεν έσχες για πρώτη κατοικία θα μπορούσε να οδηγήσει σε ταχύτερη αύξηση της ζήτησης. Με δεδομένη την ανάγκη χιλιάδων νοικοκυριών να αποκτήσουν κύρια κατοικία-περίπου το 20% δεν διαθέτει-η αναστολή του πόθεν έσχες μπορεί να οδηγήσει σε αναθέρμανση της ζήτησης σε μεσαίου εμβαδού κατοικίες.

4. Οι έλληνες εξακολουθούν να θέλουν να είναι ιδιοκτήτες κατοικιών. Μια πρόσφατη έρευνα έδειξε ότι περισσότερο από το 50% πιστεύουν ότι η αγορά ενός σπιτιού είναι μια ασφαλής επένδυση.

5. Οι αγοραστές δεν θεωρούν την κατοικία ως «εργαλείο» για γρήγορο κέρδος. Οι αγοραστές σήμερα θεωρούν την κατοικία ως μέσο κάλυψης των στεγαστικών αναγκών των ιδίων ή μελών της οικογένειας τους και δεν προσδοκούν σε γρήγορη αύξηση της υπεραξίας.

6. Οι τιμές κατοικιών αναμένεται να πέσουν και πάλι. Αν και αυτό δεν μπορεί να ερμηνευτεί ως σημάδι ανάκαμψης της αγοράς, η περαιτέρω μείωση των τιμών μπορεί να επηρεάσει περισσότερους ενοικιαστές να θελήσουν να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού.

7. Οι εργολάβοι θα αρχίσουν πάλι κατασκευές. Τα τελευταία χρόνια οι κατασκευαστές έχουν στο «ψυγείο» μερικές χιλιάδες οικοδομικές άδειες που δεν εκτελούνται . Με δεδομένο ότι για κάποιες από αυτές λήγει η ισχύς ενδεχομένως κάποιοι να ξεκινήσουν την κατασκευή.

8. Αύξηση της προσφοράς . Οι πωλητές, οι οποίοι περιμένουν την αγορά να βελτιωθεί μπορεί να μη μπορούν να περιμένουν πολύ περισσότερο. Έτσι οι αγοραστές θα έχουν περισσότερες εναλλακτικές επιλογές .

9. Θα υπάρξει αύξηση της ζήτησης για μικρότερα σπίτια. Ήδη , η ζήτηση έχει στραφεί σε μικρότερα σπίτια και αυτό σημαίνει μικρότερη δαπάνη και μικρότερο δάνειο.

10. Θα υπάρξουν περισσότερες ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ για τους αγοραστές με μετρητά Οι άνθρωποι που έχουν μετρητά και δεν εξαρτώνται από δάνεια δεν είναι λίγοι. Για αυτούς , το οικονομικό περιβάλλον θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ιδανικό με την προϋπόθεση ότι η εφορία…

Έχετε ποτέ αναρωτηθεί πιο είναι το πλέον «δημοφιλές» ερώτημα των ανθρώπων που θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο; Οι εννέα από τους δέκα υποψήφιους αγοραστές ζητούν να μάθουν όχι τόσο το TI θα αγοράσουν όσο το ΠΟΥ θα το αγοράσουν. Και αυτό γιατί θεωρούν –δικαιολογημένα- ότι μία πετυχημένη επένδυση κρίνεται κυρίως από την υπεραξία που θα προσφέρει σε ένα προκαθορισμένο χρονικό και δευτερευόντως από την ετήσια απόδοση του. Με απλά λόγια η ετήσια απόδοση είναι κάτι ανάλογο με τα μερίσματα που προσφέρουν οι εταιρίες στους μετόχους τους ενώ η υπεραξία είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τρέχουσας τιμής. Όταν ένας οικονομολόγος κληθεί να δώσει μία απάντηση για το πως θα προσεγγίσει την λύση του συγκεκριμένου προβλήματος το πιθανότερο είναι ότι θα σας παραπέμψει σε κάποιο οικονομετρικό μοντέλο με πολλαπλές μεταβολές το οποίο τις περισσότερες φορές θα φανεί ανεφάρμοστο λόγω «ανεπάρκειας δεδομένων». Όμως ακόμα και αν η λύση αυτή ήταν εφικτή θα κόστιζε πανάκριβα και σίγουρα θα αφορούσε επαγγελματίες επενδυτές και όχι απλούς καθημερινούς ανθρώπους. Αυτό σημαίνει ότι τελικά οι επενδύσεις στα ακίνητα γίνονται στα «τυφλά»; Όχι , καθώς πορεία της προσφοράς και της ζήτησης είναι οι πιο ασφαλείς δείκτες για την δυναμική της αγοράς σε κάθε περιοχή. Συγκεκριμένα στο σκέλος της προσφοράς στοιχεία-οδηγοί μπορεί να θεωρηθούν:

- Η προσφορά ελεύθερης γης και το επίπεδο των τιμών της γης σε σχέση με γειτονικές περιοχές στις οποίες ήδη η αγορά κινείται με έντονους ρυθμούς.

- Τα έργα υποδομής - κυρίως στις μεταφορές - που πραγματοποιούνται ή σχεδιάζονται να πραγματοποιηθούν σε εύλογο χρονικό διάστημα.

- Οι αλλαγές στο πολεοδομικό καθεστώς και ειδικότερα εντάξεις στο σχέδιο πόλης ή αλλαγές στους όρους δόμησης.

- Οι άδειες νέων οικοδομών που εκδόθηκαν την τελευταία τριετία ή πενταετία

- Τα αδιάθετα σπίτια και ο χρόνος διάθεσης (πώλησης) τους .Στην περίπτωση αυτή ο υποψήφιος επενδυτής θα πρέπει να εξετάσει όχι μόνο πόσα σπίτια είναι απούλητα αλλά και πόσο καιρό παραμένουν απούλητα και να κάνει συγκρίσεις με το παρελθόν

- Η ποιότητα και ο όγκος των νέων οικοδομών. Δηλαδή μπορεί να εκδίδεται μεγάλος αριθμός νέων οικοδομών αλλά αυτές να αφορούν είτε μικρές κατοικίες είτε ακίνητα άλλων χρήσεων π.χ. εμπορικά κέντρα κλπ

- Το όνομα των κατασκευαστών που ετοιμάζονται να επενδύσουν στη συγκεκριμένη περιοχή. Η εμπορική φίρμα ενός κατασκευαστή στην πραγματικότητα μπορεί να αποκαλύψει τη μορφή που πιστεύει ότι θα έχει η συγκεκριμένη περιοχή στα επόμενα χρόνια.

- Μεγάλες ιδιωτικές επενδύσεις όπως για παράδειγμα βιομηχανίες ή εγκατάσταση επιχειρήσεων του τριτογενή τομέα.

- Εγκατάσταση και λειτουργία εκπαιδευτικών ιδρυμάτων.

Τα στοιχεία αυτά όμως -με εξαίρεση αυτά που καταγράφουν την διαθεσιμότητα της γης ,τις τιμές και την ταχύτητα απορρόφησης του προϊόντος -μπορεί να χαρακτηρισθούν ως ποιοτικά και για το λόγο αυτό είτε είναι πολύ δύσκολη η ποσοτικοποίηση τους από κάποιον που δεν είναι ειδικός στη στατιστική επιστήμη είτε μπορεί να γίνει έμμεση προσέγγιση με την ανάλυση της πορείας άλλων μεγεθών.

Για το λόγο είναι απαραίτητη η επεξεργασία στοιχείων τα οποία περιγράφουν την ζήτηση. Τα στοιχεία αυτά μπορεί να είναι:

- Η μεταβολή των δημογραφικών δεδομένων. Δηλαδή μία κατακόρυφη αύξηση των κατοίκων της περιοχής είναι μία σαφής ένδειξη της δυναμικότητας και των προοπτικών της.

- Η πυκνότητα πληθυσμού. Τα περιθώρια να προσφέρουν υψηλές υπεραξίες περιοχές οι οποίες είναι πυκνοκατοικημένες είναι σημαντικά μικρότερα σε σχέση με τα εκείνα που υπάρχουν για περιοχές οι οποίες δεν είναι τόσο πυκνοκατοικημένες. Φυσικά υπάρχουν και εξαιρέσεις αλλά αυτές αφορούν είτε περιοχές που έχουν ήδη διαμορφωθεί είτε περιοχές για τις οποίες οι μεταβολές στην ζήτηση οφείλονται σε εξωγενείς παράγοντες π.χ. εμφάνιση ζήτησης από συγκεκριμένες ομάδες καταναλωτών όπως για παράδειγμα οικονομικοί μετανάστες.

- Ο ρυθμός μεταβολής των τιμών. Σε περιοχές που ο ρυθμός μεταβολής των τιμών είναι παρατεταμένα ανοδικός οι προοπτικές αποκόμισης γρήγορων κερδών είναι μεγαλύτερες σε σχέση με άλλες περιοχές στις οποίες οι τιμές παραμένουν σταθερές ή αυξάνονται με χαμηλότερους ρυθμούς σε σύγκριση με τον μέσο όρο της αγοράς.

Η αξιοποίηση όλων αυτών των πληροφοριών και των δεδομένων δεν είναι όμως ούτε εύκολη ούτε απλή υπόθεση. Και αυτό γιατί οι πληροφορίες και τα δεδομένα θα πρέπει να συνδυασθούν και να συσχετισθούν μεταξύ τους . Επίσης θα πρέπει το κάθε δεδομένο να σταθμισθεί ανάλογα με το βαθμό σημαντικότητας του που ποικίλλει. Για παράδειγμα από τον συνδυασμό της μεταβολής των τιμών με την οικοδομική δραστηριότητα μπορούν να εξαχθούν χρήσιμα συμπεράσματα τόσο για τη δυναμική της αγοράς όσο και για το ρυθμό απορρόφησης του αποθέματος ακινήτων στην συγκεκριμένη περιοχή. Επίσης η χρησιμοποίηση και η σύγκριση ιστορικών δεδομένων από περιοχές που εμφανίζουν κοινά ποιοτικά χαρακτηριστικά με την υπο εξέταση περιοχή επιτρέπει με σχετική ασφάλεια τόσο τις συγκρίσεις όσο και τις ασφαλείς προβλέψεις.

Σήμερα, βρισκόμαστε σε ένα οικονομικό τέλμα με πολλούς επενδυτές να αναζητούν ευκαιρίες . Είναι-και για ποιους – καλή επένδυση η αγορά ακινήτων; Σκεφτείτε ότι πριν από 10 χρόνια, ο δείκτης S & P 500 κυμαίνονται περίπου στις 1.400 μονάδες και αρκετά χαμηλότερα .  Δεν έχει μείωθεί μόνο ο S & P αλλά και Dow έχει απώλειες. Ο κίνδυνος των μετοχών θα σκεφτείτε και θα έχετε δίκιο.

Υπάρχει όμως κίνδυνος στις κατοικίες; Επειδή η υποχώρηση των τιμών στην Ελλάδα είναι πρωτόγνωρο φαινόμενο ας εξετάσουμε παράλληλα και την αγορά των ΗΠΑ οπου η αγορά κατοικίας είναι πιο ευαίσθητη στις αλλαγές του οικονομικού περιβάλλοντος.

Η μέση τιμή κατοικιών στις ΗΠΑ στις αρχές της χιλιετίας ήταν περίπου $ 160.000. Σήμερα, το ίδιο σπίτι θα πωλήθει για περίπου $ 200.000. Η αξία για το μέσο σπίτι αυξήθηκε κατά 40.000 δολάρια, ή 25% κατά τη διάρκεια της δεκαετίας. Δηλαδή έχουμε μία μέση ετήσια απόδοση περί το 2,5%. Στην Ελλάδα η αύξηση των τιμών στην διάρκεια της δεκαετίας ήταν λίγο περισσότερο από 50% δηλαδή η μέση ετήσια απόδοση κυμάνθηκε στο 5% .

Καλή απόδοση ; Θα ήταν αν είχαμε υπολογίσει τον πληθωρισμό και το κόστος κτήσης και διατήρησης. Στις ΗΠΑ το ποσοστό του πληθωρισμού, είναι μεγαλύτερο από 2,2% ενώ το μέσο ετήσιο κόστος είναι 5% έως 6% .Στην Ελλάδα έχουμε υψηλότερο πληθωρισμό ενώ το κόστος (έξοδα και φόροι) κινείται οριακά σε χαμηλότερα επίπεδα. Συμπέρασμα; Οι αποδόσεις είναι αρνητικές.

Σύμφωνοι, όλοι πρέπει να έχουν μια στέγη πάνω από το κεφάλι μας και αυτό είναι που καθιστά την ακίνητη περιουσία μία καλή επένδυση. Για το λόγο αυτό αντι να μετράμε καθημερινά το πόσο ανέβηκαν ή έπεσαν οι τιμές ίσως είναι καλύτερο να αντιμετωπίσουμε την ακίνητη περιουσία ως «κομμάτι» της ζωής μας.. Ένα σπίτι μπορεί να είναι η μεγαλύτερη επένδυσή σας - αλλά δεν μπορεί να είναι καλύτερη επένδυση σας. Για το λόγο αυτό το χαρτοφυλάκιο και θα πρέπει να περιλαμβάνει ένα υγιές μείγμα από μετοχές, ομόλογα και ακίνητα .