Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 08:18

Στην απόσυρση της διάταξης που καθιστούσε μη οικοδομήσιμα χιλιάδες στρέμματα αγροτικής γης μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων, που χαρακτηρίζονταν αγροτεμάχια υψηλής παραγωγικότητας, προχώρησε την Πέμπτη ο υπουργός Περιβάλλοντος, Πάνος Σκουρλέτης. Πρόκειται για το άρθρο 50 του νομοσχεδίου για την έρευνα και εκμετάλλευση υδρογονανθράκων, τα οποίο είχε προκαλέσει σωρεία αντιδράσεων κυρίως από τον κλάδο των μηχανικών και των ιδιοκτητών ακινήτων. «Κρίνεται σκόπιμο το άρθρο αυτό να αποσυρθεί και να επανέλθει, ώστε να μην έχουμε πολίτες που αισθάνονται ότι κάπου αδικούνται», υποστήριξε ο κ. Σκουρλέτης. Πάντως, σημειώνεται ότι κριτική για την επίμαχη διάταξη είχαν ασκήσει όχι μόνον οι βουλευτές της αντιπολίτευσης, αλλά και ο εισηγητής των ΑΝΕΛ. Με το συγκεκριμένο άρθρο οι κάτοχοι εκτάσεων σε περιοχές εκτός σχεδίου, χαρακτηρισμένες ως γεωργικές ζώνες υψηλής παραγωγικότητας, έχαναν το δικαίωμα να ανεγείρουν κτίσματα σε περίπτωση που το οικόπεδό τους είναι μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων, που αποτελεί το ελάχιστο απαιτούμενο όριο. Πλέον, οι κάτοχοι τέτοιων γαιών μπορούσαν να τις αξιοποιήσουν και για την ανέγερση κατοικιών, εξοχικών ή και γραφείων μικρής κλίμακας, εφόσον τα εν λόγω οικόπεδα πληρούσαν ορισμένες προϋποθέσεις, όπως π.χ να έχουν πρόσοψη σε δρόμο (εθνική οδό, επαρχιακή οδό, δημοτική οδό) ή να βρίσκονται σε συγκεκριμένη απόσταση 200 και 150 μέτρων αντίστοιχα από εθνικο-επαρχιακό δρόμο και από δημοτικό δρόμο. Με τον τρόπο αυτό, ήταν εφικτή η οικοδόμηση ακόμα και σε οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων, που είναι η ελάχιστα απαιτούμενη επιφάνεια για την ανέγερση κτισμάτων σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 08:18

Εως 120% υψηλότερες εμφανίζονται οι αντικειμενικές αξίες των οικοπέδων εντός σχεδίου σε σχέση με τις εμπορικές τους αξίες, σε μια περίοδο, μάλιστα, που τα εν λόγω ακίνητα είναι εξαιρετικά δύσκολο να ρευστοποιηθούν, καθώς ουδείς κατασκευαστής ενδιαφέρεται σήμερα για ανέγερση νέας οικοδομής, πόσο μάλλον να προσφέρει και αντιπαροχή. Το πρόβλημα γίνεται ακόμη εντονότερο στις ακριβότερες περιοχές του Λεκανοπεδίου. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι κάτοχοι τέτοιων οικοπέδων δεν είναι κατ’ ανάγκην εύπορες οικογένειες, όπως ίσως θα φανταζόταν κανείς, αλλά συχνά είναι κληρονόμοι που μπορεί και να είναι άνεργοι και βρέθηκαν με το «λάθος ακίνητο, τη λάθος περίοδο». Αλλωστε, ανάλογες αποκλίσεις καταγράφονται και σε λιγότερο ακριβές περιοχές, καθώς τα εντός σχεδίου οικόπεδα συχνά διαθέτουν υψηλούς συντελεστές εμπορικότητας, που αυξάνουν την αντικειμενική αξία τους. Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στα αστικά ακίνητα, όπου επίσης η συντριπτική πλειονότητα των συναλλαγών ή των ζητούμενων τιμών κινείται σε επίπεδα σαφώς χαμηλότερα των υφιστάμενων αντικειμενικών αξιών. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα κι αν επιβαλλόταν μια οριζόντια μείωση των αντικειμενικών τιμών της τάξεως του 30% σε όλες τις περιοχές, θα εξακολουθούσαν να υπάρχουν αποκλίσεις και μάλιστα σημαντικές, ιδίως στις ακριβότερες περιοχές. Σημειώνεται, ότι στο κέντρο της Αθήνας, οι αγοραπωλησίες παλαιότερων κατοικιών πραγματοποιούνται σε τιμές από 20% έως 70% χαμηλότερες των αντικειμενικών. Αντίστοιχα, στις νεόδμητες κατασκευές, η απόκλιση κυμαίνεται από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή. Με δεδομένο ότι έχουμε διανύσει επιπλέον μήνες εντός του 2015, κατά τη διάρκεια των οποίων οι εμπορικές τιμές συνέχισαν να υποχωρούν, είναι προφανές ότι η απόσταση αυτή μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών συνέχισε να μεγαλώνει.

Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 08:18

Στις καλύτερες στιγμές της , η επένδυση σε γη είναι κίνηση υψηλού κινδύνου και υψηλής απόδοσης. Στη χειρότερη περίπτωση , είναι άσκηση υπομονής. Η βασική αρχή είναι να αγοράσει κανείς φτηνή γη σε περιοχές που δεν έχουν αναπτυχθεί προσδοκώντας την όσο το δυνατόν πιό γρήγορη αναβάθμιση της. Στη συνέχεια, έχετε είτε την επιλογή της πώλησης αυτής της γης , ή την ανάπτυξή της απο εσάς ή σε συνεργασία με κάποιον επενδυτή. Το σχέδιο είναι απλό , ωστόσο, τις περισσότερες φορές η υλοποιησή είναι συχνά δυσκολότερη από ό, τι αναμένεται . Η επιλογή Υπανάπτυκτες περιοχές είναι φθηνότερες σε σύγκριση με την αγορά γης σε μία διαμορφωμένη αγορά.Για να περιρίσετε τους κινδύνους εστιάστε το ενδιαφέρον σε περιοχές που βρίσκονται κοντά σε κοινότητες που αυξάνουν τον πληθυσμό τους.

Ο υπολογισμός

Οι περισσότεροι ονειρεύονται διψήφια ποσοστά κέρδους και ξεχνούν τη δαπάνη της εκμετάλλευσης της γης , ενώ περιμένουν την οικονομική ανάπτυξη. Αν και τα πραγματικά κέρδη βγαίνουν απο πωλήσεις στην πραγματικότητα , οι περιοχές που δίνουν κέρδη μεταβιβάζονται πριν αρχίσει να διαφαίνεται η ανάπτυξη τους και αυτό λόγω των προσδοκιών του αγοραστή. Ως εκ τούτου , η αποτελεσματική κερδοφορία της γης , απαιτεί αγορά πολύ νωρίς και υπομονή . Αν η αναμενόμενη αύξηση δεν προκύψει , τότε θα πρέπει να έχετε ένα σενάριο αντιστάθμισης της ζημιάς. Οι αμερικάνοι κερδοσκόποι ακολουθούν τη στρατηγική της αγοράς γης σε τοποθεσίες που ανταποκρίνονται σε ορισμένα χαρακτηριστικά . Αυτή η προσέγγιση απαιτεί πολύ κεφάλαιο και μεγάλη έρευνα αγοράς . Τι σημαίνει αυτό ; Το παιγνίδι με την γή είναι υπόθεση εκείνων που έχουν αποθέματα κεφαλαίων αφού η κερδοσκοπία της γης είναι μια δαπανηρή και επικίνδυνη επένδυση . Εδώ είναι μερικά από τα ερωτήματα στα οποία οι επενδυτές θα πρέπει να απαντήσουν πρώτα και να αγοράσουν αργότερα.

1. Υπάρχουν τα χρήματα που απαιτούνται για την αγορά του οικοπέδου ή για την εξυπηρέτηση του δανείου;

2. Υπάρχουν φόροι ακινήτων για να πληρωθούν πόσοι είναι αυτοί ; Πόσο επηρεάζει την ατομική φορολογική επιβάρυνση η αγορά και πόσο κοστίζει το πέρασμα σε μία εταιρία;

3. Εχετε την δυνατότητα να περιμένετε και να αντέξετε οικονομικά έχοντας μία απρόσοδη επένδυση που σας "τρώει" κάθε χρόνο ένα μέρος των μετρητών σας ;

Αξιολογώντας ...

Ο σημαντικότερος παράγοντας που παρακολουθούν οι επενδυτές γης είναι η υγεία των τοπικών οικονομιών . Αν και πολλοί εξωτερικοί παράγοντες μπορούν να προκαλέσουν ανάφλεξη μίας αγοράς πχ η κατασκευή ενός εργοστασίου αυτοκινήτων ή ένας δρόμος ή η βελτίωση των συγκοινωνιακών υποδομών εντούτοις , μια ισχυρή τοπική οικονομία είναι η καλύτερη εγγύηση. Φυσικά το φυσικό κάλλος είναι ένας σημαντικός παράγοντας επιλογής. Εξίσου σημαντικός είναι όμως το κόστος ανάπτυξης πχ περίφραξη, γεώτρηση , δρόμος κ.α Το καθεστώς δόμησης είναι ένα σημαντικό κομμάτι της διαδικασίας απόφασης. Το ίδιο ισχύει και για τις χρήσεις γης. Μη το υποτιμήσετε και μη αρκεστείτε στο "αστο και βλέπουμε" Η τοπική κοινωνία είναι ένας σημαντικός παράγων. Για παράδειγμα αν η τοπική κοινωνία δεν θέλει αναπτύξεις τότε σίγουρα θα έχετε να αντιμετωπίσετε ένα πρόσθετο πονοκέφαλο.

Απάτες

Η ιδέα ότι θα πρέπει να αγοράσετε γη από κάποιον του οποίου η μόνη αποδεδειγμένη ταυτότητα ύπαρξης είναι ένας αριθμός τηλεφώνου μάλλον θα πρέπει να σας προβληματίσει. Αυτές οι απάτες κορυφώθηκαν στις δεκαετίες του ΄60 και ΄70 αλλά ανα πάσα στιγμή μπορεί να εμφανιστούν. Δεν χρειάζεται να είστε εσείς το επόμενο θύμα...

Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 08:18

Για τον Αστέρα η απορριπτική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίου Ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ), με βάση το οποίο θα γινόταν η αξιοποίηση, αποτελεί αιτία ματαίωσης σύμφωνα με τη σχετική σύμβαση. Το εάν οι επενδυτές θα συνεχίσουν τη διαβούλευση ή όχι, όπως και το εάν θα αλλάξει το σχήμα (και το τίμημα) παραμένει να διακριβωθεί. Το τίμημα ήταν 400 εκατ. ευρώ εκ των οποίων περίπου τα 100 εκατ. αφορούν το ΤΑΙΠΕΔ και τα υπόλοιπα την Εθνική Τράπεζα. Η Jermyn Street Real Estate Fund IV LP είναι ο αγοραστής που λειτουργεί μέσω της 100% θυγατρικής της Apollo Investment Hold Co. Στη μετοχική σύνθεση περιλαμβάνονται η AGC Equity Partners, δύο από τα κρατικά κεφάλαια του Αμπου Ντάμπι και του Κουβέιτ, Αραβες επενδυτές, η τουρκική Dogus Group, καθώς και δύο funds της AGC. Στο Ελληνικό, πλειοδότης έχει αναδειχθεί σχήμα υπό τη Lamda Development του ομίλου Λάτση με προσφορά 915 εκατ. ευρώ. Επιπλέον, απόφαση της μείζονος σύνθεσης του Ελεγκτικού Συνεδρίου απέρριψε προ ημερών τις ενστάσεις της Περιφέρειας Αττικής αλλά και πολιτών και διέταξε τη συνέχιση του διαγωνισμού για την αξιοποίηση του Ελληνικού. Τον Νοέμβριο το ΤΑΙΠΕΔ υπέγραψε με τη Lamda Development τη σύμβαση παραχώρησης που συνοδεύτηκε από την καταβολή εγγυητικής επιστολής ύψους 30 εκατ. ευρώ και ξεκίνησε η διετής περίοδος εντός της οποίας θα πρέπει να πληρωθούν οι αναβλητικές αιρέσεις και το Δημόσιο να έχει ολοκληρώσει βήματα όπως έκδοση προεδρικού διατάγματος και υπουργικών αποφάσεων του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) και διενέργεια ανεξάρτητου δημόσιου διαγωνισμού για τη χορήγηση άδειας καζίνο.