Αν προσπαθήσει κανείς να περιγράψει με λίγες λέξεις την σημερινή εικόνα της αγοράς ακινήτων αρκεί μία φράση «τέλος εποχής». Τα στοιχεία που αφορούν τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων οδηγούν σε ένα συμπέρασμα : όταν περάσει η κρίση το επόμενο σημείο ισορροπίας που θα επιτευχθεί στην κτηματαγορά δεν θα έχει καμία σχέση με την εικόνα των τελευταίων 50 ετών.

Η διαπίστωση αυτή δεν εντοπίζεται μόνο στα πραγματικά της δεδομένα (προσφορά , ζήτηση, τιμές επιμέρους αγορές κ.α) αλλά και στους παίκτες που δραστηριοποιούνται σε αυτή. Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις η επόμενη μέρα της αγοράς θα χαρακτηρίζεται απο την συγκέντρωση . Ήδη στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων αυτό γίνεται είναι κάτι παραπάνω από φανερό. Η εμπορική δραστηριότητα περιορίζεται σε συγκεκριμένα σημεία όπου τα οι διαθέσιμοι χώροι είναι πλέον περιορισμένοι .

Στα σημεία αυτά ο ρόλος των ισχυρών παικτών του εμπορίου είναι κυρίαρχος και δεν αμφισβητείται πλέον από κανένα. Παράλληλα ιδιαίτερα ενδιαφέρον είναι το γεγονός της ανάπτυξης νέων εμπορικών σημείων γύρω απο τα εμπορικά κέντρα. Η άλλη όψη του νομίσματος είναι ο θάνατος των συνοικιακών αγορών αλλά και των παράπλευρων οδών όπου δραστηριοποιούνται μικρομεσαίες επιχειρήσεις κατά κύριο λόγο. Ανάλογη είναι και η εικόνα που τείνει να διαμορφωθεί και στην αγορά γραφειακών χώρων . Η διαφορά στην περίπτωση αυτή είναι η σχεδόν ολιγοπωλιακή οργάνωση της προσφοράς και η ανάπτυξη περιοχών με βάση κατά κύριο λόγο της διαθεσιμότητα γης.

Αν και το φαινόμενο αυτό δεν είναι ακόμα ορατό εντούτοις η συρρίκνωση των παραδοσιακών περιοχών της αγοράς γραφειακών χώρων και η κατασκευή χώρων γραφείων σε περιοχές οι οποίες πριν απο λίγα μόλις χρόνια δεν περιλαμβάνονταν στο «χάρτη» της αγορας (Λ. Αθηνών, σταθμοί μετρό κ.α) είναι μία ασφαλής ένδειξη για τις νέες τάσεις που επικρατούν στην συγκεκριμένη αγορά. Στην αγορά κατοικίας οι εξελίξεις σίγουρα είναι πιο βραδείς σε σύγκριση με τα επαγγελματικά ακίνητα αλλά είναι δεδομένο ότι και στην περίπτωση οι ανακατατάξεις έχουν δρομολογηθεί.

Το πρώτο στοιχείο που χαρακτηρίζει την αγορά είναι ο κορεσμός πολλών τοπικών αγορών και η ανάπτυξη νέων. Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι οι περιοχές στις οποίες βασίσθηκε η έκρηξη της προσφοράς ακινήτων στην διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας βρίσκονται πλέον στα όρια τους αφού η έλλειψη ελεύθερης γης θα έχει ως συνέπεια η δραστηριότητα στα επόμενα χρόνια να εστιάζεται στην αγορά των μεταχειρισμένων.

Παράλληλα , οι έντονες και βίαιες αλλαγές (εθνογραφικές και οικονομικές) που έχουν καταγραφεί στα περισσότερα αστικά κέντρα της χώρας έχουν οδηγήσει πολλές συνοικίες σε καθεστώς γκετοποίησης. Φυσικά οι περιοχές αυτές ήδη είναι εκτός αγοράς. Οι εξελίξεις αυτές επηρεάζουν και την επιχειρηματική δραστηριότητα του κλάδου όπου αναμένονται βίαιες ανακατατάξεις που θα έχουν και αυτές τα χαρακτηριστικά της συγκέντρωσης. Αν και αυτή την στιγμή δεν είναι ορατό ένα θα πρέπει να θεωρείται σίγουρο :οι "μεγάλοι των κατασκευών θα διεκδικήσουν μερίδιο στη πίττα της αγοράς κατοικίας και η αλλαγή πλεύσης της οικονομικής πολιτικής είναι μία εξέλιξη που τους ευνοεί. Μία τέτοια εξέλιξη θα έχει άμεση επίπτωση και στην μορφή του προϊόντος αφού το πιθανότερο είναι πλέον οι πολυκατοικίες να δώσουν τη θέση τους στην μεγάλες αναπτύξεις άκρα της πόλης όπου υπάρχει ακόμα ελεύθερη γη.

Tέσσερις ημέρες η τιμή του χρυσού καταγράφει ρεκόρ, φθάνοντας χθες ως τα 1.424,60 δολάρια την ουγκιά και η τιμή του αργύρου άγγιξε τα 28,90 δολάρια την ουγκιά, επίπεδα τα οποία είναι τα υψηλότερα από τον Μάρτιο του 1980. Πρόκειται για ένα ράλυ το οποίο οφείλειται σε πολλούς και ανομοιογενείς παράγοντες και συγκεκριμένα στην:

-αβεβαιότητα για το ενδεχόμενο πολέμου των ισοτιμιών

-φόβο για την δημοσιονομική και οικονομική κατάσταση των υπερχρεωμένων χωρών της ευρωζώνης

-επισφαλή ανάκαμψη των οικονομιών των ΗΠΑ και της ΖτΕ

Αποτέλεσμα όλων αυτων είναι οι επενδυτές να απομακρύνονται απο παραδοσιακές επενδύσεις μηδενικού κινδύνου όπως ακίνητα και καταθέσεις και στρέφονται στο πολύτιμο μέταλλο . Είναι γεγονός ότι οι επενδυτές ανησυχούν και θα ανησυχούν για την ποιότητα των νομισμάτων και των κρατικών ομολόγων που διαθέτουν στο χαρτοφυλάκιό τους. Συνεπώς θα συνεχίζουν να αναζητούν « εξασφάλιση» στον χρυσό. Η προσπάθεια των κυβερνήσεων σε όλον τον κόσμο να εξασθενίσουν τα νομίσματά τους έχει στρέψει τους επενδυτές, θεσμικούς και κερδοσκόπους, στην ασφάλεια του χρυσού, καθιστώντας και πάλι επίκαιρη τη θεωρία του 19ου αιώνα ότι ο χρυσός αποτελεί πραγματικό χρήμα.

Αρκετοί γκουρού της αγοράς χρυσού υποστηρίζουν ότι η τιμή του πολύτιμου μετάλλου θα πετάει από ρεκόρ σε ρεκόρ διότι τα αμερικανικά επιτόκια θα παραμείνουν σε πολύ χαμηλά επίπεδα για αρκετό χρονικό διάστημα, ενώ αυξανόμενη θα είναι η εξασθένιση του δολαρίου. Ορισμένοι μάλιστα προβλέπουν ότι οι υψηλές τιμές θα συνεχιστούν στα επόμενα πέντε χρόνια καθώς οι ΗΠΑ θα προσπαθούν να αναδυθούν από την ύφεση και ταυτόχρονα θα εξασθενεί η εμπιστοσύνη των επενδυτών στα χαρτονομίσματα. Επισημαίνουν μάλιστα ότι ο κίνδυνος για τη μεταστροφή της τρέχουσας ανοδικής τάσης του χρυσού θα είναι μια υποτίμηση των νομισμάτων και μια σφιχτή νομισματική πολιτική από τις κεντρικές τράπεζες. Υπογραμμίζουν ωστόσο ότι ο κίνδυνος αυτός είναι ανύπαρκτος, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, διότι οι ανεπτυγμένες οικονομίες και κυρίως οι ΗΠΑ κινούνται σε δύσβατο μονοπάτι. Επίσης, οι επενδυτές φαίνεται να πιστεύουν ότι ο κίνδυνος του πληθωρισμού είναι πλέον μεγαλύτερος του αποπληθωρισμού και προσπαθούν να ασφαλιστούν έναντι αυτού του κινδύνου με πολύ υψηλές θέσεις στον χρυσό.

Είναι γεγονός ότι η πλημμυρίδα του φθηνού χρήματος από τους κεντρικούς τραπεζίτες αρχίζει και προκαλεί πληθωριστικές προσδοκίες. Ο κίνδυνος αναζωπύρωσης του πληθωρισμού έχει συνεπώς ενισχύσει την ελκυστικότητα του κίτρινου μετάλλου καθώς εκτιμάται από πολλούς επενδυτές ως ένα ασφαλές επενδυτικό λιμάνι στον πληθωριστικό κίνδυνο. Πόσω δε μάλλον που τα νέα άλματα στις τιμές του πετρελαίου και των άλλων εμπορευμάτων και πολύτιμων μετάλλων θα δώσουν περαιτέρω καύσιμα σε όσους οικονομολόγους ανησυχούν για την αναζωπύρωση του πληθωρισμού.

H έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος αναγκάζει πολλούς θεσμικούς αλλά και ιδιώτες επενδυτές να αποσύρουν από την αγορά επαγγελματικά ακίνητα καθώς και ακριβές κυρίως κατοικίες που είχαν προς πώληση. Το φαινόμενο αυτό δεν παρατηρείται μόνο στα μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα, Θεσσαλονίκη κ.α) αλλά και σε τουριστικές περιοχές. Χαρακτηριστικό παράδειγμα θα πρέπει να θεωρηθεί ότι στην Κρήτη , το καινόυργιο φαινόμενο είναι η κατάθεση προσφορών σε τιμές έως και 35% χαμηλότερες προκειμένου να βολιδοσκοπήσουν τις διαθέσεις του πωλητή και στην συνέχεια αποσύρουν το ενδιαφέρον τους. Μάλιστα , είναι μία συνήθης παρακτική κυρίως ξένων. Έτσι, η διαπίστωση ότι οι προσφορές που είχαν δεν ανταποκρίνονταν στο τίμημα που είχαν θέσει. Τυπικό παράδειγμα θα πρέπει να θεωρηθεί η περίπτωση μεγάλης τράπεζας η οποία είχε προσφέρει προς πώληση πολυώροφο ακίνητο κτίριο γραφείων σε κεντρική οδική αρτηρία της πόλης . Το τίμημα που ζητούσε κινούνταν σε υψηλα επίπεδα και ήταν λιγοστές λόγω αδυναμίας χρηματοδότησης . Έτσι αποφασίστηκε τελικά να αναβληθεί η πώληση μέχρι να βρεθεί ο κατάλληλος αγοραστής. Ανάλογες περιπτώσεις έχουν καταγραφεί και σε περιπτώσεις εμπορικών χώρων αλλά και σε πλειοδοτικούς διαγωνισμούς για την εκμίσθωση κτιρίων ή και ορόφων γραφείων σε ολόκληρη την Αττική. Αποτέλεσμα , μόνος το κέντρο της πρωτεύουσας να υπάρχουν αρκετές χιλιάδες τετραγωνικών μέτρων αδιάθετων χώρων και οι τάσεις είναι οι αδιάθετοι χώροι να πολλαπλασιάζονται. Η άλλη ‘όψη του νομίσματος είναι , η απροθυμία πολλών ιδιοκτητών να πουλήσουν ή να νοικιάσουν ακίνητα σε τιμές χαμηλότερες σε σχέση με αυτές που ζητούσαν.

Βρισκόμαστε λίγες μέρες πριν από την 7η Νοεμβρίου. Τα διεθνή μέσα ενημέρωσης αλλά και έγκριτοι οικονομολόγοι στοιχηματίζουν σε μια πιθανή χρεωκοπία ενώ στην Ελλάδα κορυφαίοι πολιτικοί "φαγώνονται" μεταξύ τους για το αν η προοπτική μίας ελεγχόμενης χρεωκοπίας είναι μία ρεαλιστική προοπτική ή όχι. Ίσως είναι η πρώτη φορά στην σύγχρονη ευρωπαϊκή ιστορία που οι πολιτικοί επιλέγουν ένα τέτοιο θέμα για να κάνουν κομματική αντιπαράθεση.

Και ο απλός έλληνας; Βρίσκεται στην κυριολεξία σε κατάσταση καταστολής. Σήμερα ένας φίλος μαγαζάτορας της οδού Αιόλου έλεγε ότι έχει να κάνει σεφτέ μία εβδομάδα. Δεν παραπονιόνταν αφού λίγες μέρες πριν ένας συνάδελφός του βρέθηκε στα πρόθυρα της αυτοκτονίας αντιμετωπίζοντας τις προοπτικές πτώχευσης. Ο περισσότερος κόσμος της Αθήνας κινείται πλέον σαν υπνωτισμένος γνωρίζοντας ότι το σήμερα είναι καλύτερα από το αύριο και ότι τελικά είναι ανήμπορος να κάνει οτιδήποτε για να το αλλάξει.

Σε ένα τέτοιο κλίμα , η αγορά ακινήτων προχωρά ουσιαστικά χωρίς κατεύθυνση. Κάποιοι , χρησιμοποιούν το επιχείρημα ότι τελικά η κρίση δεν έχει ακουμπήσει την αγορά κατοικίας. Βασικό τους επιχείρημα είναι ότι οι τιμές δεν έχουν την συμπεριφορά της αμερικάνικης, της ισπανικής ή και της ιρλανδικής αγοράς. Τα επίσημα στατιστικά στοιχεία τους επιβεβαιώνουν , αλλά η πραγματικότητα είναι ότι η κατάρρευση των τιμών αποτρέπεται γιατί δεν γίνονται συναλλαγές. Πως να γίνουν , θα σκεφτεί κάποιος ,όταν οι τράπεζες έχουν κλείσει τα γκισέ τους ενώ αυτοί που έχουν ρευστό είτε το κρατούν φοβούμενοι τα χειρότερα είτε προσπαθούν να βρουν ένα ασφαλές καταφύγιο στο εξωτερικό. Η αγορά κατοικίας δεν έχει καταρρεύσει για ένα και μοναδικό λόγο: συντηρείται σε κατάσταση καταστολής.

Τα επίσημα στοιχεία κάνουν λόγο για καθυστερήσεις στα δάνεια που αντιπροσωπεύουν το 9% και μέχρι το τέλος του χρόνου μπορεί να ξεπεράσει το 10%. Αν στην Ελλάδα ίσχυαν οι κανόνες των ΗΠΑ και της Ισπανίας για τους πλειστηριασμούς τότε το πιο πιθανό θα ήταν ότι στο ήδη υψηλό αδιάθετο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών θα είχαν προστεθεί και αρκετές δεκάδες χιλιάδες ακόμα οι οποίες θα έβγαιναν στην αγορά με συνοπτικές διαδικασίες και με τιμές έως και κατά 50% χαμηλότερες από την τρέχουσα αξία τους. Που θα οδηγούσε αυτό; σε κατάρρευση. Στην Ελλάδα το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τους πλειστηριασμούς είναι -και ευτυχώς- χρονοβόρο ενώ δεν ισχύει η διαδικασία των σύντομων πωλήσεων που ισχύει στις ΗΠΑ. Μόνο τυχαίο δεν θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι η σημαντικότερη αιτία για την μεγάλη πτώση των τιμών εκεί ήταν οι μαζικές κατασχέσεις.

Όμως οι προοπτικές δεν είναι καθόλου ευοίωνες αφού όλοι προσπαθούν να κρατηθούν από τα δόντια για να μη πουλήσουν. Και το ζητούμενο είναι για πόσο...

Την απάντηση δίνει η αγορά επαγγελματικών ακινήτων , η οποία έχει διαλυθεί. ΟΙ τιμές των μισθωμάτων των γραφείων έχουν υποχωρήσει την τελευταία διετία τουλάχιστον 35% , ενώ οι ελάχιστες συμφωνίες μίσθωσης που κλείνονται δεν είναι αρκετές για να διαμορφώσουν ένα πλαίσιο τιμών. Από την άλλη πλευρά, η επαναδιαπραγμάτευση των μισθωμάτων και η αλλαγή του θεσμικού πλαισίου για την λύση των επαγγελματικών μισθώσεων έχουν διαλύσει την αγορά καθώς ακόμα και μισθωτές που δεν αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα προσπαθούν να επωφεληθούν ρίχνοντας τις τιμές. Όσον αφορά στην αγορά γραφείων και καταστημάτων ουσιαστικά βρίσκεται στην κατάψυξη αφού οι συμφωνίες είναι ελάχιστες και γίνονται ακόμα λιγότερες όταν έλθει η ώρα των συμβολαίων.

Κορυφαίο στέλεχος εταιρίας ακινήτων , έλεγε χαρακτηριστικά πριν λίγες μέρες ότι τι τελευταίο οκτάμηνο τουλάχιστον 50 συμφωνίες αγοράς διαλύθηκαν την τελευταία στιγμή από τους αγοραστές είτε από φόβο είτε από την προσδοκία ακόμα μεγαλύτερης πτώσης των τιμών.

Και φυσικά τίποτε δεν θα πάει καλύτερα αν η ψυχολογία δεν βελτιωθεί αν η Κυβέρνηση δεν αποφασίσει να εφαρμόσει πολιτική ενίσχυσης της αγοράς και τα κόμματα της αντιπολίτευσης δεν χρησιμοποιούν την κατάσταση της οικονομίας ως πεδίο πολιτικής αντιπαράθεσης.