Σε ποιά τιμή να αγοράσω ή να πουλήσω; Αυτό το ερώτημα απασχολεί πολλούς αγοραστές ή πωλητές και δυστυχώς δεν έχει βρεί την απάντηση του , αφού και οι δύο πλευρές αναζητούν για λογαρισμό τους το καλύτερο αποτέλεσμα. Επειδή λοιπόν δεν υπάρχει "δίκαιη" τιμή, για αυτό σας παρουσιάζουμε 6 κινήσεις που θα πρέπει να κάνετε προκειμένου να γνωρίζετε αν οι τιμές στις οποίες προσφέρονται οι κατοικίες αντιπροσωπεύουν την πραγματική εικόνα της αγοράς στην περιοχή που σας ενδιαφέρει.

1. Έρευνα σε ομοειδείς κατοικίες που πρόσφατα πωλήθηκαν

Μια συγκρίσιμη ιδιοκτησία είναι εκείνη που έχει παρόμοιο μέγεθος, βρισκεται σε ανάλογη κατάσταση, προσφέρει τις ίδιες ανέσεις και βρίσκεται στην ίδια γειτονιά.Απο τις τιμές που έγιναν οι πωλήσεις αυτών των σπιτιών μπορείτε να έχετε ένα μέτρο σύγκρισης.

2. Ερευνα σε ομοειδείς κατοικίες που βρίσκονται προς πώληση.

Σε αυτή την περίπτωση, μπορείτε να διαπιστώσετε αν η τιμή του σπιτιού που σας αφορά είναι ανταγωνιστική.

3. Σε ποιές τιμές δεν έγιναν πωλήσεις.

Ο έλεγχος των αγγελιών σας βοηθά να διαπιστώσετε αν σε κάποια συγκεκριμένα επίπεδα τιμής ανταποκρίθηκε η αγορά και μετά απο πόσο χρονικό διάστημα.

4. Συνθήκες της αγοράς στην περιοχή

Αν υπάρχει ζήτηση τότε η αγορά μπορεί να αποδεκτεί ελαφρώς αυξημένες τιμές. Αν όμως στην αγορά ισχύουν συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς τότε το καλύτερο που έχετε να κάνετε είναι να πιέσετε τις τιμές προς τα κάτω.

5. Ενοίκια

Βρείτε τα ενοίκια που προσφέρονται στην περιοχή και διαιρέστε: το ετήσιο μίθωμα με το τίμημα που ζητείται για την αγορά του σπιτιού .Αν προκύπτει απόδοση κάτω απο 4% τότε η τιμή κινείται σε σωστά επίπεδα.Αν η απόδοση είναι πολύ μικρότερη τότε το σπίτι είναι υποτιμημένο , σε αντίθετη περίπτωση μιλάμε για σαφή υπερτίμηση.

6. Ποια είναι η προοπτική για την περιοχή;

Οι μελλοντικές προοπτικές για την γειτονιά σας μπορεί να έχει αντίκτυπο στην τιμή.

Η απόφασή να αγοράσετε ένα σπίτι θα είναι μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές συναλλαγές της ζωής σας. Επομένως οι αποφάσεις σας δεν θα πρέπει να βασίζονται στο συναίσθημα αλλά στους ψυχρούς αριθμούς . Εμείς ψάξαμε και βρήκαμε τις διεθνείς πρακτικές και σας τις παρουσιάζουμε

Οι στεγαστικοί κολοσσοί Fannie Mae και Freddie Mac καθιέρωσαν ένα μαθηματικό μοντέλο το οποίο αξιολογεί όχι μόνο την δυνατότητα των ανθρώπων να αποπληρώσουν το στεγαστικό τους αλλά και τις περιοχές. Η βάση του μοντέλου είναι τα εισοδήματα , τα έξοδα και το επίπεδο της αξίας της κατοικίας. Πως μπορείτε λοιπόν να «αξιολογήσετε» την περιοχή; Ως υποψήφιος αγοραστής, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε στοιχεία που αφορούν το επιτόκιο ενός σταθερού δανείου διάρκειας 30 χρόνων, το μέσο εισόδημα των κατοίκων της περιοχής και την μέση τιμή καινούργιας κατοικίας .Για παράδειγμα, εάν το τρέχον επιτόκιο για ένα 30ετές δάνειο σταθερού επιτοκίου είναι 5,25%, τότε το κόστος αγοράς στην περιοχή σας, δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 4,2255πλάσιο του μέσου εισόδηματος των νοικοκυριών που κατοικούν σε αυτή . Για παράδειγμα αν η μέση αξία των πωλούμενων σπιτιών είναι 200.000 ευρώ τότε το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 47.332 ευρώ ( 200.000 / 4,2255). Αντιθέτως, εάν διαπιστώσει ότι το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών στην περιοχή σας είναι 50.000 ευρώ τότε η μέση τιμή σπίτι δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 211.275 ευρώ ( 50.000 * 4,2255).

Για να συγκεντρωθούν οι πληροφορίες που θα χρειαστείτε για να εφαρμόσετε τη μεθοδολογία αυτή, πρέπει να αρχίσετε με την εύρεση του μέσου επιτοκίου σε ένα 30ετες δάνειο σταθερού επιτοκίου. Όσο αφορά στις τιμές μπορείτε να χρησιμοποιήστε στοιχεία από ιστοσελίδες ή μεσίτες ενώ το εισόδημα μπορείτε να το ανακαλύψετε από τις στατιστικές σειρές του υπουργείου Οικονομικών (για να είστε σίγουροι προσαυξήστε το 20%). Μόλις συλλέξετε τις πληροφορίες, θα πρέπει να αρχίσετε τους υπολογισμούς ώστε να διαμορφώσετε μία ασφαλή εκτίμηση για το αν η περιοχή είναι υπερτιμημένη ή όχι. Στην περίπτωση που από την ανάλυση σας προκύψει ότι η περιοχή είναι υπερτιμημένη τότε καλό είναι να την αποφύγετε.

Αν αντίθετα προκύπτει ότι είναι υποτιμημένη τότε –και αφού ελέγξετε τυχόν αλλαγές στην χωροταξία, έργα υποδομής κ.α. που προγραμματίζονται- τότε μία επένδυση έχει μικρό κίνδυνο. Στην περίπτωση που τα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές κινούνται σε κανονικά επίπεδα τότε θα πρέπει να είστε πολύ προσεκτικοί.

Σημαντικό σημείο όταν πρόκειται για αγορά κατοικίας είναι η μυθοπλασία περί κερδών. Δεν είναι λίγοι εκείνοι που αντιμετωπίζουν το ακίνητο ως μετοχή. Δηλαδή , βλέπουν τις λίστες με τις τιμές που δημοσιεύονται στις εφημερίδες και υπολογίζουν κέρδη ή ζημιές. Η αλήθεια είναι ότι για να υπάρξουν κέρδη ή ζημιές θα πρέπει το ακίνητο να πουληθεί. Με τα λεφτά στην τσέπη και με το κόστος στο χαρί μπορείτε πλέον να μιλάτε για κέρδος ή για ζημιά. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά ότι ακόμα και αν η αξία διπλασιστεί στην περίπτωση που οι δαπάνες που έχετε κάνει για να το αγοράσετε , να το συντηρήσετε και να το πουλήσετε μπορεί να "φάνε" τα κέρδη και να αποδειχτεί τελικά ότι η επένδυση δεν ήταν τόσο κερδοφόρα όσο αρχικά υπολογίζατε. Με απλά λόγια όλα τα κέρδη που έχετε είναι απλώς λογιστικά και μετατρέπονται σε πραγματικά όταν πολήσετε το ακίνητο. Το μύθο των λογιστικών κερδών τον καταλαβαίνετε στην περίπτωση που επιλέξετε να πωλήσετε προκειμένου να αγοράσετε ένα άλλο σπίτι στην ίδια περιοχή. Τότε μπορείτε να διαπιστώσετε ότι άλλη τιμή ισχύει όταν είστε αγοραστής και άλλη ως πωλητής. Υπάρχει μάλιστα περίπτωση με τα λεφτά που θα πάρετε ως πωλητής να αντιπροσωπεύουν ένα μικρότερο σπίτι στην ίδια περιοχή ή ακόμα ότι θα πρέπει να μετακινηθείτε από την περιοχή και να βρει ένα λιγότερο ακριβό μέρος για να ζειτε. Τι σημαίνουν όλα αυτά; Πολύ απλά ότι τα κέρδη μετριώνται με την αξία χρήσης και με την τιμή αντικατάστασης. Απο εκεί και πέρα για όσους βλέπουν το ακίνητο ως επένδυση , το κλειδί δεν είναι τα κέρδη στα χαρτιά αλλά τα μετρητά που θα έχετε στην τσέπη σας.

Το Real estate χαρακτηρίζεται ως μια καλή επένδυση. Παρόλα αυτά όπως κάθε οικονομική δραστηριότητα έχει «μυστικά» και κανόνες. Ιδού οι 10 εντολές των πετυχημένων επενδυτών σε ακίνητα:

• Αντιμετωπίστε τις Επενδύσεις ως Επιχειρήσεις

Είναι σημαντικό για τους επενδυτές ακίνητων να προσεγγίσουν τις δραστηριότητες διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, ως επιχείρηση με σκοπό την επίτευξη βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων στόχων. Ένα επιχειρηματικό σχέδιο επιτρέπει στους επενδυτές ακίνητων περιουσιών να μην προσδιορίσουν μόνο στόχους, αλλά επίσης να καθορίσουν ένα βιώσιμο σχέδιο δράσης για την επίτευξή τους. Η ακίνητη περιουσία είναι περίπλοκη και απαιτητική, και ένα στερεό σχέδιο απαραίτητο.

• Γνώση των αγορών

Όσο περισσότερο καταλαβαίνει ένας επενδυτής μια συγκεκριμένη αγορά, τόσο περιορίζει τις λάθος αποφάσεις . Η εξοικείωση με τις ειδικές αγορές επιτρέπει στους επενδυτές να προβλέψουν πότε οι τάσεις πρόκειται να αλλάξουν ώστε να προσαρμόσουν τις κινήσεις τους .

• Υψηλά ηθικά πρότυπα

Δεδομένου ότι η ακίνητη περιουσία προϋποθέτει συνεργασία με ανθρώπους, η καλή φήμη ενός επενδυτή είναι σημαντικό ατού. Στην περίπτωση που ένας επενδυτής στερείται ηθικής, οι αρνητικές συνέπειες μπορεί να είναι μεγάλες.

• Εστίαση σε μία αγορά

Επειδή υπάρχουν πολλοί τρόποι για να επενδύσει κάποιος στην αγορά ακινήτων, είναι σημαντικό για τους επενδυτές να αναπτύξουν μια εστίαση ώστε να αποκτήσουν βαθειά γνώση του αντικειμένου τους. Όλοι γνωρίζουν ότι είναι καλύτερο να κάνεις ένα πράγμα καλά παρά πέντε πράγματα άσχημα.

• Εξυπηρέτηση Πελατών

Για την επιτυχία μίας επένδυσης σε ακίνητα οι επενδυτές δεν θα πρέπει να υποβαθμίζουν τις ανθρώπινες σχέσεις. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να αντιμετωπίζουν τους άλλους με σεβασμό. Αυτό αφορά : επιχειρηματικούς εταίρους, συνεργάτες, πελάτες, ενοικιαστών και οποιονδήποτε με τον οποίο ο επενδυτής έχει επιχειρηματική σχέση.

• «Μόρφωση»

Είναι επιτακτική ανάγκη να γνωρίζετε τα πάντα για : τους νόμους,, την ορολογία , τους κανονισμούς και τις τάσεις των αγορών.

• Κατανοήστε τους κινδύνους

Οι επενδυτές σε ακίνητα θα πρέπει να κατανοούν τους κινδύνους που συνδέονται με τις επιλογές τους , όχι μόνο από τις διαπραγματεύσεις αλλά και από τις νομικές και τις επιχειρηματικές συνέπειες των επιλογών τους.

• Φόροι

Οι φόροι αποτελούν ένα σημαντικό μέρος των ετήσιων δαπανών. Η κατανόηση των τρεχουσών φορολογικών νόμων μπορεί να είναι περίπλοκη αλλά απαραίτητη

• Βρείτε βοήθεια όταν τη χρειάζονται

Η επένδυση ακίνητων περιουσιών είναι δαιδαλώδης και απαιτεί μεγάλη πείρα. Έμπειροι επενδυτές σε ακίνητα συχνά αποδίδουν μέρος της επιτυχίας τους σε άλλους όπως στο δικηγόρο, λογιστή ή και σε ένα φίλο. Αντί να σπαταλάτε χρόνο βρείτε σωστούς συνεργάτες .

• Κατασκεύασε ένα δίκτυο

Ένα δίκτυο μπορεί να προσφέρει σημαντική στήριξη και θα δημιουργήσει ευκαιρίες.

Με λίγα λόγια η επένδυση σε ακίνητα, είναι στην πραγματικότητα μια προκλητική επιχείρηση που απαιτεί τεχνογνωσία, σχεδιασμό και εστίαση.