Τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία. Αυτή είναι η μαγική λέξη , για την αγορά ακινήτων που θα αρχίσει να «λάμπει» ακόμα περισσότερο στην διάρκεια αυτής της χρονιάς. Αιτία;

Σύμφωνα με τους ειδικούς η συμπεριφορά των τιμών των ακινήτων θα αρχίσει να διαφοροποιείται από περιοχή σε περιοχή όσο βαθαίνει η ύφεση. Ήδη τα στοιχεία δείχνουν ότι το 2010 οι τιμές των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) σε ονομαστικούς όρους σημείωσαν περιορισμένη μείωση κατά -4,0%, έναντι μείωσης κατά -3,7% το 2009 και αυξήσεων κατά +1,7% και +5,9% το 2008 και 2007 αντίστοιχα. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές δεν συμπεριφέρθηκαν με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις περιοχές. Δηλαδή παρά την κρίση υπήρξαν περιοχές στις οποίες οι τιμές παρέμειναν σταθερές ή κατέγραψαν οριακή άνοδο αλλά και περιοχές στις οποίες η πτώση ξεπέρασε το 20%.

Ποιες περιοχές δεν άγγιξε –ή άγγιξε με λιγότερη σφοδρότητα- η κρίση; Από τα στοιχεία προκύπτει ότι οι ακριβές περιοχές καθώς και εκείνες που έχουν κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ουσιαστικά παρέμειναν αλώβητες. ¨Ένα ακόμα στοιχείο που επηρέασε την εξέλιξη των τιμών είναι και οι ρυθμοί προσφοράς νέων κατοικιών στην διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας. Περιοχές όπως για παράδειγμα η δυτική και η ανατολική Αττική αλλά και γειτονιές της ανατολικής Θεσσαλονίκης με έντονη οικοδομική δραστηριότητα και περιορισμένο απόθεμα παλαιών κατοικιών είχαν μεγαλύτερες απώλειες σε σύγκριση με περιοχές με ελεγχόμενη προσφορά. Η εξέλιξη αυτή, θεωρείται αναμενόμενη καθώς η υπερβάλλουσα προσφορά ήταν ή βασική αιτία για να πέσουν οι τιμές. Από την άλλη πλευρά μία προσεκτική μελέτη των στοιχείων που αφορούν την χωροταξική κατανομή της ανεργίας μπορεί να ερμηνεύσει τις μεταβολές του επιπέδου τιμών. Για παράδειγμα περιοχές της Δυτ. Αττικής και της Δυτ. Θεσσαλονίκης με υψηλά ποσοστά ανεργίας είχαν μεγαλύτερες απώλειες στο επίπεδο των τιμών σε σύγκριση με γειτονικές περιοχές με χαμηλότερα ποσοστά ανεργίας.

Τι σημαίνουν όλα αυτά; Αν στην διάρκεια του χρόνου θέλετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε το πιο σημαντικό είναι να εξετάσετε την συμπεριφορά όχι μόνο των τιμών αλλά και των κοινωνικών και εργασιακών χαρακτηριστικών της περιοχής. Αυτά θα σας δείξουν το δρόμο για να αποφασίσετε αν ήλθε η ώρα για την μεγάλη απόφαση.

Καινούργιο ή μεταχειρισμένο; Η απόφαση τις περισσότερες φορές είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων . Η περιοχή αλλά και το κόστος είναι οι δύο πιο σημαντικοί. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά ότι σε ορισμένες περιοχές δεν προσφέρονται καινούργιες κατοικίες και αυτό αναγκάζει τον υποψήφιο αγοραστή ή ενοικιαστή να στραφεί σε μεταχειρισμένες. Φυσικά ένα σπίτι 20 ετών ή και παλαιότερο παρουσιάζει προβλήματα τα οποία καλό είναι να τα γνωρίζετε αφού έτσι μπορείτε να πάρετε ευκολότερα την απόφαση. Για το λόγο αυτό αν σκέπτεστε να αγοράστε ή ακόμα και να νοικιάστε θα πρέπει να αποκατασταθεί η βλάβη είτε από εσάς είτε από τον τωρινό ιδιοκτήτη Σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε το realestatenews.gr οι συνηθέστερες βλάβες είναι :

1. Προβληματικά σώματα θέρμανσης

2. Προβλήματα στις εγκαταστάσεις κλιματισμού

3. Ακατάλληλα υλικά πχ αμίαντο

4. Υγρασία

5. Προβλήματα στο ξύλινο δάπεδο και στις ξύλινες κατασκευές πχ κουφώματα

6.Προβλήματα στα υδραυλικά

7.Προβλήματα στις αλουμινοκατασκευές

8. Ρωγμές στους τοίχους που οφείλονται στην θεμελίωση

9. Προβλήματα στα έπιπλα κουζίνας

10. Προβλήματα στην ηλεκτρική εγκατάσταση. Φυσικά τα περισσότερα απο τα προβλήματα μπορούν να επισκευαστούν όμως κάποιες από αυτές κοστίζουν πολύ. Για παράδειγμα ,οι υγρασίες μπορεί να κοστίσουν αρκετές χιλιάδες ευρώ και για το λόγο αυτό οι ζημιές είναι ένα σημείο στο οποίο θα πρέπει να επικεντρώσετε τις διαπραγματεύσεις. Σε περίπτωση που απαιτούνται επισκευές , υπάρχουν αρκετοί τρόποι για να προχωρήσουν οι διαπραγματεύσεις ώστε και οι δύο πλευρές να είναι ικανοποιημένες απο την συμφωνία:

* Οι πωλητής μπορεί να περιορίσει το τίμημα.

* Ο πωλητής να αναλάβει ο ίδιος την αποκατάσταση βάσει προδιαγραφών και συμφωνητικού. Για όλους αυτούς τους λόγους είναι απαραίτητη η πραγματογνωμοσύνη αλλά και η παροχή νομικών υπηρεσιών που θα δώσει την δυνατότητα να συντάξετε μία δίκαιη συμφωνία.

Και κάτι τελευταίο. Πρέπει να είναι και οι δύο πλευρές παρούσες στον τεχνικό έλεγχο όχι μόνο για λόγους αξιοπιστίας αλλά και για γνωρίζετε τα περιθώρια που υπάρχουν για επισκευές με το λιγότερο δυνατόν κόστος.

Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν:

- Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων. Φυσικά , η σημερινή περίοδος δεν προσφέρεται για ασφαλή συμπεράσματα αλλά η έρευνα της αγοράς σε βάθος πενταετίας θα δώσει μία ασφαλή εικόνα για το προφιλ των αγοραστών, το είδος και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που επιλέγουν. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον εμφανίζει και η έρευνα για το προφιλ κυρίως επαγγελματικό των αγοραστών καθώς τα συμπεράσματα οδηγούν με ασφάλεια σε διαπιστώσεις τόσο για την συμπεριφορά της αγοράς στη κρίση όσο και για την εξέλιξη της αγοράς. Για παράδειγμα σε μία περιοχή που κυριαρχούν οι μισθωτοί το ενδεχόμενο απότομης αύξησησ της προσφοράς είναι περιορισμένο αφού υπάρχει η εισοδηματική αφάλεια που λείπει απο άλλες ομάδες πολιτών πχ επιχειρηματίες.

- Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο. Μία απότιμη καμψη των τιμών στην διάρκεια των δύο τελευταίων χρόνων υποδηλώνει ότι η ζήτηση δεν αρκεί να καλύψει την προσοφρά και έτσι το πιό πιθανό είναι ότι στο εγγύς χρονικό διάστημα να επιδεινωθούν οι συνθήκες της προσφοράς.

- Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού. Μία αγορά που συντηρείται απο την εγχώρια ζήτηση είναι λιγότερο ευάλλωτη σσε σχέση με εκείνη που βασίζεται σε ξλενους αγοραστές οι οποίοι έχουν ευρύτερη πληροφόρηση και για τις ανταγωνιστικές αγορές.

- Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση αφού όσο πιο δυναμική Είναι μία αγορά τόσο πιο εύκολα επιτυγχάνεται η ρευστοποίηση του προϊόντος . Η γνώση του ελάχιστου χρόνου που μπορεί να πωληθεί ένα ακίνητο χωρίς όμως να ο ιδιοκτήτης να έχει ρίξει κατακόρυφα την τιμή είναι μία πολλή χρήσιμη πληροφορία που οδηγεί σε συμπεράσματα για την εμπορικότητα της περιοχής. Η ύπαρξη για πολύ μεγάλο διάστημα ακινήτων στην αγορά σημαίνει ότι η εμπορικότητα στην συγκεκριμένη συγκυρία είναι περιορισμενη.

Για σκεφτείτε . Τι προτιμάτε χαμηλή τιμή ή χαμηλό επιτόκιο; Γιατί ; διότι από την απάντηση θα εξαρτηθεί αν αγοράσετε τώρα ή αν θα περιμένετε να πέσουν και άλλο οι τιμές έχοντας όμως τον κίνδυνο των υψηλότερων επιτοκίων. Ένα σπίτι αξίας 300.000 ευρώ θα μπορούσατε να το αγοράσετε με 20% δικά σας λεφτά και το υπόλοιπο 80% με δάνειο. Ας δεχτούμε ότι το δάνειο ήταν διάρκειας 30 ετών με επιτόκιο 4,549% . Θα πληρώνετε 1.223 ευρώ το μήνα σε δόσεις . Αν το ίδιο ποσό το κλείνατε με επιτόκιο 4,290%, και έπρεπε να πληρώνετε 1.186 ευρώ το μήνα για δηλαδή 37 ευρώ λιγότερα. Δηλαδή 13.320 ευρώ σε όλη την διάρκεια του δανείου. Πάμε ένα βήμα παραπέρα εάν επενδύσετε την διαφορά εξασφαλίζοντας μια απόδοση 8%, θα μπορούσατε να έχετε περισσότερα από 52.000 ευρώ μετά από 30 χρόνια. Προκειμένου να έχετε αυτό το κέρδος από την μείωση της τιμή τότε θα πρέπει να περιμένετε μία πτώση των τιμών περίπου 2,3% (7.000 ευρώ περίπου). Αν μάλιστα , πάρει κάποιος το ρίσκο να δανειστεί με κυμαινόμενο επιτόκιο τότε είναι πολύ πιθανό η ζημιά να αποδεικτεί πολύ μεγαλύτερη από ότι αρχικά υπολογίζοντας. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι περιμενοντας να πέσουν ακόμα περισσότερο οι τιμές για να αγοράσει κάποιος φτηνότερα κινδυνεύει να βρεθείς αντιμέτωπος με υψηλότερα επιτόκια τα οποία θα «κουβαλά» για όλη την διάρκεια της ζωής του δανείου. Φυσικά όλα αυτά ισχύουν με την προϋπόθεση ότι η αγορά γίνεται με δάνειο στο όποίο η συμμετοχή του δανειολήπτη είναι σχετικά μικρή. Στην περίπτωση αυτοχρηματοδότησης ή μεγάλης ίδιας συμμετοχής στο δανεισμό-άνω του 50%- τότε τα πράγματα αλλάζουν.