Το real estate αποτελεί ένα σημαντικό κομμάτι του πλούτου πολλών ανθρώπων. Για παράδειγμα πάνω από το 80% των ελλήνων έχουν ιδιόκτητο σπίτι ή κάποιο άλλο ακίνητο περιουσιακό στοιχείο. Ποιοι είναι όμως οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων;

Δημογραφικά στοιχεία

Δημογραφικά στοιχεία είναι τα στοιχεία που περιγράφουν τη σύνθεση του πληθυσμού, πχ ηλικία, φυλή, φύλο, εισόδημα και μεταβολή του πληθυσμού σε μία συγκεκριμένη αγορά. Τα δεδομένα αυτά αποτελούν σημαντικό παράγοντα που επηρεάζει την ακίνητη περιουσία καθώς από αυτά συναρτώνται οι τιμές και τα είδη των ακινήτων που έχουν ζήτηση. Οι μεγάλες αλλαγές στα δημογραφικά στοιχεία μπορεί να έχουν μεγάλο αντίκτυπο στις τάσεις της αγορά ακίνητων για αρκετές δεκαετίες.

Επιτόκια

Τα επιτόκια έχουν επίσης σημαντικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων. Μεταβολές των επιτοκίων μπορούν να επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό την ικανότητα του ανθρώπου να αγοράσει μια κατοικία. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι όταν τα επιτόκια πέφτουν, το κόστος για ένα στεγαστικό μειώνεται, γεγονός που δημιουργεί μια υψηλότερη ζήτηση για ακίνητη περιουσία. Αντίθετα, όταν τα επιτόκια αυξάνονται, το κόστος μεγαλώνει , μειώνοντας έτσι τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων.

Η Οικονομία

Ένας άλλος βασικός παράγοντας που επηρεάζει την αξία του ακινήτου είναι η υγεία της οικονομίας. Αυτό εν γένει μετριέται βάσει οικονομικών δεικτών, όπως: το ΑΕΠ , τα στοιχεία για την: απασχόληση, μεταποιητική δραστηριότητας, πληθωρισμό κλπ. Σε γενικές γραμμές, όταν η οικονομία είναι σε ύφεση επηρεάζεται και η αγορά ακινήτων.

Οικονομική Πολιτική

Η νομοθεσία είναι επίσης ένας άλλος παράγοντας που μπορεί να έχει ένα αρκετά μεγάλο αντίκτυπο στη ζήτηση ακινήτων και τις τιμές. Φορολογικές επιβαρύνσεις ή εκπτώσεις και οι επιδοτήσεις είναι μερικοί από τους τρόπους που η κυβέρνηση μπορεί να ενισχύσει ή να αποδυναμώσει τη ζήτηση για ακίνητη περιουσία.

Να αγοράσω τώρα ή αργότερα; Η απάντηση έρχεται από την έκθεση για την νομισματική πολιτική της κεντρικής τράπεζα στην οποία μεταξύ άλλων επισημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών τουλάχιστον για το τρέχον εξάμηνο σύμφωνα με την οποία: -οι υποψήφιοι αγοραστές προεξοφλούν νέα πτώση των τιμών στην διάρκεια του 2011 και για τον λόγο αυτό αναστέλλουν την υλοποίηση των αποφάσεων τους.

-οι τράπεζες θα εξακολουθήσουν να είναι φειδωλές στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων στρατηγική που επηρεάζει ευθέως την ζήτηση.

-η ανεργία και η πτώση του διαθεσίμου εισοδήματος θα συνεχιστεί . Αυτό θα έχει επίπτωση στο ποσοστό των ενυπόθηκων δανείων σε καθυστέρηση και συνακόλουθα στην προσφορά και στις τιμές.

Όλα αυτά τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι το επίπεδο των τιμών τουλάχιστον σε περιοχές που απευθύνονται σε μεσαία και χαμηλά εισοδήματα θα δεχθεί νέες πιέσεις με αποτέλεσμα να συνεχιστεί η πτώση τους. Με δεδομένο ότι οι κατασκευαστές εμφανίζονται απρόθυμοι να ρίξουν τις τιμές τους , η πίεση θα μεταφερθεί κυρίως στα μεταχειρισμένα ακίνητα . Αυτό άλλωστε επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία της εταιρίας PROPINDEX AE , τα οποία εμφανίζουν την στροφή των λιγοστών αγοραστών στα μεταχειρισμένα ακίνητα τα οποία έχουν πιο ελκυστικές τιμές.

Τι σημαίνουν όλα αυτά; Η στιγμή είναι κατάλληλη για να ξεκινήσει κάποιος να αναζητά ακίνητο καθώς η θέση του απέναντι στον πωλητή είναι ισχυρή. Η διαφαινόμενη νέα υποχώρηση των τιμών μπορεί να καθιστά κάποιους υποψήφιους αγοραστές επιφυλακτικούς καθώς θεωρούν ότι σε μερικούς μήνες μπορεί να αγοράσουν το ίδιο ακίνητο σε χαμηλότερη τιμή αλλά δεν λαμβάνουν υπόψη το ενδεχόμενο αύξησης των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια. Αντίθετα , εκείνοι που μπορεί να χρηματοδοτήσουν την αγορά με μετρητά δεν έχουν κανένα απολύτως λόγο να βιαστούν. Το σίγουρο είναι ότι το α΄ εξάμηνο του χρόνου θα είναι το πιο δύσκολο των τελευταίων τριάντα ετών και ότι δεν πρόκειται να υπάρξει η παραμικρή παρέμβαση ενίσχυσης της αγοράς ακινήτων.

Συνοικίες όπως το Θησείο, η Πλάκα , Κεραμεικός αλλά και –προσφάτως- το Μουσείο και τα Εξάρχεια εξακολουθούννα συγκεντρώνουν ένα σημαντικό ποσοστό ζήτησης και για ον λόγο αυτό κρατούν τις τιμές αφού οι απώλειες απο την κρίση είναι αναλογικά μικρές. Σύμφωνα με μεσίτες και στις γειτονιές αυτές η ζήτηση προέρχεται από συγκεκριμένο κοινό το οποίο συνδυάζει υψηλό εισόδημα και ό επίπεδο μόρφωσης . Ο συνδυασμός αυτός αλλά και τα ήδη υφιστάμενα χαρακτηριστικά της αγοράς προσελκύουν και άλλους υποψήφιους αγοραστές οι οποίοι κινούνται με βάση κοινωνικά κριτήρια. «Αυτό που θα πρέπει να κατανοήσουν όσοι κινούνται στην αγορά κατοικίας είναι ότι σε περιόδους κρίσης η αγορά κινείται με βάση συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών και για κατοικίες συγκεκριμένων προδιαγραφών. Άλλωστε η ίδια η έννοια της κρίσης προϋποθέτει ότι από την αγορά απουσιάζει το ευρύ κοινό αγοραστών και για τον λόγο αυτό οι περιοχές που πλήττονται περισσότερο είναι εκείνες οι οποίες απευθύνονται σε αγοραστικό κοινό μεσαίου εισοδήματος. Το φαινόμενο αυτό δεν είναι ελληνικό αλλά διεθνές και έχει καταγραφεί σε όλες τις περιόδους κρίσης που έχει περάσει η παγκόσμια αγορά κατοικίας. Πρόκειται για μία νέα πραγματικότητα με την οποία θα πρέπει να ζήσουμε για αρκετά χρόνια ακόμα» επισήμανε οικονομικός αναλυτής σχολιάζοντας τις εξελίξεις στην αγορά κατοικίας και κατέληξε «τα κέρδη στα επέμενα χρόνια θα προέλθουν από περιοχές που έχουν συγκεκριμένο κοινό ή προσφέρουν προοπτική υψηλού κέρδους.»

Αναχρηματοδότηση είναι μία κίνηση με πολλά «διότι». Άλλοι προχωρούν σε αναχρηματοδότηση για να επωφεληθούν από την μείωση των επιτοκίων, άλλοι για να αντιμετωπίσουν την μείωση του εισοδήματος τους , άλλοι για να αποκτήσουν ρευστότητα και άλλοι επειδή θέλουν να ξοφλήσουν νωρίτερα το στεγαστικό τους. Εμείς προσπαθήσαμε να καταγράψουμε του κυριότερους λόγους για την αναχρηματοδότηση ενός στεγαστικού.

Χαμηλότερες πληρωμές:

Όταν τα επιτόκια μειωθούν, είναι πάντα δελεαστική μία αναχρηματοδότηση. Αυτό όμως μπορεί να αποδειχθεί λάθος κίνηση αν δεν ληφθεί υπόψη το φορολογικό κόστος –κυρίως για όσους έχουν πάρει δάνεια πριν από 6 χρόνια . Λάθος μπορεί να αποδειχθεί η ταυτόχρονη αναπροσαρμογή του επιτοκίου με την επιμήκυνση του χρόνου. Αυτό ισχύει στην περίπτωση που δεν αντιμετωπίζετε προβλήματα ρευστότητας. Ο λόγος είναι ότι τελικά θα πληρώσετε περισσότερα σε τόκους .

Μια ταχύτερη εξόφληση:

Αυτό είναι συχνά ένα αξιόλογο κίνητρο , αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά κάπως υψηλότερες πληρωμές. Αν αντικαταστήστε ένα 30ετες στεγαστικό με ένα 15ετες μπορεί να έχετε οικονομία.

Χαμηλότερο κόστος βραχυπρόθεσμα:

Η κίνηση αυτή είναι κατανοητή αλλά μπορεί να σας βάλει σε περιπέτειες στο μέλλον. Για παράδειγμα αν έχετε ένα σταθερό επιτόκιο και θέλετε να το αλλάξετε με ένα κυμαινόμενου επιτοκίου με χαμηλή δόση την πρώτη τριετία τότε το πιθανότερο είναι ότι αν ανέβουν τα επιτόκια θα βρεθείτε να χρωστάτε πολλαπλάσια. Και το κακό είναι ότι οι τράπεζες δεν ξεχνούν…

Ρευστότητα:

Η απόκτηση ρευστότητας μέσω της αναχρηματοδότησης τουλάχιστον σήμερα είναι ένα δύσκολο εγχείρημα. Οι περισσότεροι βασίζονται στην ρευστοποίηση των κερδών από υπεραξίες. Καλή ως σκέψη αλλά εφαρμόζεται μόνο για ιδιοκτήτες που είχαν αγοράσει πριν το 2005.