Για τα επόμενα τρίμηνα, αναμένεται περαι- τέρω μικρή διόρθωση των τιμών της αγοράς ακινήτων, ενώ οι συνθήκες που θα διαμορφωθούν εκτιμάται ότι πιθανότατα θα διατηρήσουν περιορισμένο τον κίνδυνο απότομης μεταβολής των τιμών. Προβλέπει η Τράπεζα Ελλάδος για την πορεία της αγοράς ακινήτων την τρέχουσα χρονιά. Επισημαίνεται πάντως ότι η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων συνδέεται πλέον άμεσα με τη βελτίωση των προσδοκιών των νοικοκυριών και των επιχειρή- σεων, τον περιορισμό της αβεβαιότητας, τη χρηματοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό σύστημα, αλλά και τις γενικότερες προοπτικές αντιμετώπισης των προβλημάτων της οικονομίας. Η ύπαρξη σαφών μηνυμάτων προς την κατεύθυνση της αποτελεσματικής αντιμετώπισης των δημοσιονομικών και διαρθρωτικών προβλημάτων της ελληνικής οικονομίας εκτιμάται ότι, εκτός των άλλων, θα συμβάλει και στη γρήγορη αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων.

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η επένδυση στην αγορά ακινήτων έχει το χαρακτήρα του τυχαίου αφού είναι πολύ δύσκολο να καταγραφούν και –κυρίως- να αναλυθούν οι συνθήκες της προσφοράς και της ζήτησης που ισχύουν στην αγορά. Αν και η διαπίστωση αυτή δεν απέχει και πολύ από την πραγματικότητα εντούτοις εμπεριέχει και πολλά στοιχεία υπερβολής. Και αυτό γιατί η σημερινή αγορά ακινήτων προσφέρει πολύ περισσότερα εργαλεία που επιτρέπουν στον υποψήφιο αγοραστή-επενδυτή να περιορίσει το ποσοστό κινδύνου της επένδυσης του. Με άλλα λόγια πριν αποφασίσει την αγορά ή τη πώληση θα πρέπει να κάνει 10 απλές «κινήσεις» ώστε να έχει την καλύτερη δυνατή εικόνα της αγοράς.

1η κίνηση. Ο έλεγχος της ζήτησης είναι το κλειδί της επιτυχίας. Για να διαπιστώσετε αν η ζήτηση για μία συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων είναι ισχυρή δεν φτάνουν μόνο τα στατιστικά στοιχεία τα οποία είναι περιορισμένα. Ο αριθμός των δημοσιευμένων αγγελιών σε συνδυασμό με μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να οδηγήσει σε ασφαλή συμπεράσματα. Ένα πολύ συνηθισμένο τρυκ είναι ο έλεγχος των καινούργιων πολυκατοικιών (1-3 μηνών) για να διαπιστωθεί πόσα διαμερίσματα κατοικούνται.

2η κίνηση . Ο χρόνος διάθεσης –πώλησης ενός ακινήτου. Η πληροφορία αυτή είναι σημαντική τόσο για να διαπιστωθεί η δυναμική της ζήτησης όσο και ο χρόνος ρευστοποίησης της επένδυσης. Σε όλες τις περιοχές οι πωλητές αναρτούν πωλητήρια και ενοικιαστήρια. Ο περιοδικός έλεγχος προσφέρει ενδείξεις για τον απαιτούμενο χρόνο διάθεσης του ακινήτου.

3η κίνηση . Η ποιοτική σύνθεση της ζήτησης. Η παράμετρος αυτή διερευνάται με βάση τόσο τα χαρακτηριστικά των προς διάθεση ακινήτων –μεσαίου ή μεγάλου εμβαδού- όσο και με την κοινωνική και οικονομική κατάσταση των κατοίκων της περιοχής. Προκειμένου να συλλέξετε τα στοιχεία αυτά η επιτόπια έρευνα είναι η ασφαλέστερη μέθοδος.

4η κίνηση. Η μεταβολή του επιπέδου τιμών σε μία περίοδο τριών ετών είναι σαφής ένδειξη για τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Η συγκέντρωση των πληροφοριών αυτών μπορεί να γίνει είτε με επιτόπια έρευνα είτε με την επεξεργασία αγγελιών που αφορούν ομοειδή ακίνητα π.χ. κατοικία, στη ίδια περιοχή με αντίστοιχα στοιχεία εμβαδού.

5η κίνηση. Η εξέλιξη της προσφοράς. Η αύξηση του αριθμού των νεόκτιστων οικοδομών είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την δυναμική της προσφοράς ακινήτων.

6η κίνηση. Η εμπορική δραστηριότητα της περιοχής. Η δραστηριοποίηση στη περιοχή μεγάλων εμπορικών αλυσίδων είναι η πιο σαφής ένδειξη για την δυναμική της περιοχής και τις προοπτικές της όχι μόνο για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα αλλά και για την αγορά κατοικίας.

7η κίνηση . Τα χαρακτηριστικά των κατασκευαστών που δραστηριοποιούνται στην συγκεκριμένη αγορά. Όσο και αν φαίνεται οξύμωρο η «ταυτότητα» του κατασκευαστή είναι η πιο ασφαλής ένδειξη για την «χαρακτήρα» της αγοράς αφού οι κατασκευαστικές εταιρίες έχουν εξειδίκευση στις …περιοχές.

8η κίνηση. Η δραστηριοποίηση τραπεζών στη συγκεκριμένη περιοχή. Οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι η πλέον ασφαλής ένδειξη για τη ζήτηση και την σύνθεση της. Μία επιτόπια έρευνα αγοράς μπορεί να σας παράσχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.

9η κίνηση. Οι προοπτικές της περιοχής. Δηλαδή έργα υποδομών π.χ. δρόμοι , συγκοινωνίες κ.α.

10η κίνηση. Υπομονή….

Εχετε σκεφτεί ότι ένα όνομα μπορεί να σας δώσει κέρδη; Μη απορείτε μιλάμε για την αγορά κατοικίας για την οποία πρόσφατη έρευνα που έγινε στην Μ. Βρετανία έδειξε ότι ένα κτίριο ή μία κατοικία με «όνομα» καθιστά τους δυνητικούς αγοραστές πιο φιλικούς και επομένως έτοιμους να πληρώσουν και «κάτι παραπάνω» για να το αποκτήσουν. Ένας στους 14 αγοραστές είναι πρόθυμος να πληρώσει περισσότερο για το σπίτι με όνομα δείχνει μία έρευνα που ολοκληρώθηκε πριν από μερικές μέρες. Μάλιστα εκτιμήθηκε ότι η αξία του ονόματος μπορεί να ανεβάσει την τιμή έως και 10%. Περίπου το 40% των ερωτηθέντων είπε επίσης ότι οι αντιλήψεις τους για ένα ακίνητο θα μπορούσε να αλλάξει θετικά αν αυτό είχε ένα όνομα και όχι μόνο έναν αριθμό. Η αιτία; Το 20% περίπου θεωρεί ότι το όνομα κουβαλά μία ιστορία ενώ το 19% πιστεύει ότι το όνομα είναι μία ασφαλής ένδειξη για μία καλή γειτονιά Αλλά και στα ονόματα υπάρχουν προτιμήσεις. Για παράδειγμα , στην αγορά κατοικίας η λέξη «κήπος» είναι πιο εμπορική από την λέξη «λεωφόρος».

Δεν είναι λίγοι αυτοί που πριν την ύφεση έλεγαν ότι τα ακίνητα ουσιαστικά αποτελούν «καταφύγιο» αφού σ΄ αυτά συνυπάρχουν τρία χαρακτηριστικά. Το πρώτο είναι οι σχετικά ανταγωνιστικές αποδόσεις που προσφέρουν. Το δεύτερο είναι ότι αποτελούν μια διαχρονική ασφαλή επιλογή αξία πλούτου . Το τρίτο ότι εξασφαλίζουν τις προϋποθέσεις για ένα σταθερά διαχρονικά μοντέλο κατανάλωσης. Δυστυχώς όμως και οι τρείς παραδοχές –για πρώτη φορά στην Ελλάδα-διαψεύστηκαν από την κρίση.

Ας ξεκινήσουμε από το τρίτο χαρακτηριστικό. Στα χρόνια πριν την κρίση το ακίνητο ήταν το μέσο για την διατήρηση του καταναλωτικού μοντέλου και αυτό γιατί η άνοδος των τιμών επέτρεψε σε ευρωπαίους και αμερικάνους να αντλούν ρευστότητα μέσω δανείων. Όταν όμως οι αξίες έπεσαν το μοντέλο ανατράπηκε καθώς η κρίση έδειξε ότι αυτό ισχύει, αλλά υπό προϋποθέσεις: και η πιο σημαντική είναι διατήρηση σταθερής ροής εισοδήματος και από τρίτες πηγές προκειμένου να εξυπηρετηθεί ο δανεισμός .

Η πρώτη επισήμανση, κρύβει και αυτή πολλές «προϋποθέσεις». Για παράδειγμα: η πορεία του πληθωρισμού είναι μία από αυτές. Μία άλλη είναι ο χρόνος αγοράς δηλαδή κάποιος που αγόρασε το 2007 βλέπει σήμερα την επένδυση του να έχει χάσει τουλάχιστον το 10% της αξίας της. Πρακτικά , η επένδυση προσφέρει μακροπρόθεσμες υπεραξίες σε αντίθετη περίπτωση μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλες απώλειες. Δηλαδή η συσσώρευση πλούτου αποκλειστικά μέσω ακινήτων είναι ιδιαίτερα ριψοκίνδυνη αν δεν συνοδεύεται από ταυτόχρονη διερώτηση ρευστότητας. Και αυτό γιατί η ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων σε περιόδους χαμηλής ζήτησης και ύφεσης περιορίζει όχι μόνο τα κέρδη αλλά μπορεί και το κεφάλαιο.

Η δεύτερη επισήμανση που συνδέει το ακίνητο με την εξασφάλιση του πλούτου ήταν το βασικό επιχείρημα εκείνων που υποστήριζαν άκριτα την επένδυση σε real estate. ; Όπως έλεγαν πρόκειται για μία τοποθέτηση χρημάτων σχεδόν συνώνυμη με την σταθερότητα. Η κρίση έδειξε ότι στην Ελλάδα πρόσφερε τα στοιχεία αυτά για περίπου 150 χρόνια πλέον τα δεδομένα έχουν ανατραπεί και η αγορά ακινήτων συμπεριφέρεται όπως όλες οι υπόλοιπες αγορές. Δηλαδή με ανόδους και πτώσεις. Ασφαλής επένδυση είναι μόνο στην περίπτωση που ο επενδυτής έχει «στεγανοποιήσει» την τοποθέτηση του από την υπόλοιπη οικονομία. Δηλαδή δεν έχει τραπεζικό δανεισμό και –το κυριότερο- μπορεί να περάσει διαμέσου της κρίσης χωρίς την ανάγκη άμεσης ρευστοποίησης.