Η πτώση στις τιμές των ακινήτων είναι πλέον εφιάλτης για εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους και επιχειρήσεις. Άλλοι, ανησυχούν για την μείωση του πλούτου τους , άλλοι γιατί δεν μπορούν να πουλήσουν, άλλοι –κυρίως επιχειρηματίες- διότι βλέπουν την αξία του δανείου να είναι μεγαλύτερη από την τιμή του ακινήτου που χρηματοδότησαν. Ποιο είναι το κοινό τους γνώρισμα; Σκέπτονται τι άσκημο είναι το γεγονός ότι δεν προσφέρεται ένα ασφάλιστρο κινδύνου για την πτώση των τιμών των ακινήτων ανάλογα με εκείνα των ομολόγων. Η αλήθεια είναι ότι αυτό είναι ένα μεγάλο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές ακινήτων σε ολόκληρο τον κόσμο. Αλλά όλες οι απόπειρες που έχουν γίνει δεν έχουν βρεί την αποδοχή των ιδιοκτητών και των επενδυτών.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα οι παγκόσμιοι ασφαλιστικοί κολοσσοί οι οποίοι δεν έχουν προχωρήσει στη παροχή αυτού του είδους της κάλυψης. Πρόσφατα άρθρα σε επιστημονικά περιοδικά που εκδίδονται στις ΗΠΑ ανέφεραν ότι το κόστος θα ήταν δυσανάλογα μεγάλο σε σχέση με το όφελος τόσο για τις εταιρίες όσο και για τους ασφαλισμένους. Ανέφεραν μάλιστα χαρακτηριστικά ότι σε περίπτωση περαιτέρω πτώσης 10% στις τιμές των σπιτιών αυτό θα είχε ως αποτέλεσμα ζημίες άνω του $ 1 τρις για όσες ασφαλιστικές πρόσφεραν μία τέτοια κάλυψη κινδύνου. Πάντως , κατά καιρούς έχουν γίνει κάποιες απόπειρες .

Στις Συρακούσες, της Νέας Υόρκης μία μη κερδοσκοπική προσφέρει κάλυψη μέχρι και 30 χρόνια με κόστος το 1,5% της προστατευόμενης αξίας. Επίσης η CME Group προσφέρει συμβόλαια μελλοντικής εκπλήρωσης στις τιμές των κατοικιών σε 10 μητροπολιτικές περιοχές, συμπεριλαμβανομένης της Βοστώνης, του Μαϊάμι και το Λας Βέγκας. Όμως , η καθιέρωση ενός συμβολαίου μελλοντικής εκπλήρωσης μπορεί να έχει αρνητικές επιπτώσεις στην μεσοπρόθεσμη πορεία της αγοράς κατοικίας σε επιμέρους αγορές αφού με η μετατροπή του ακινήτου σε χρηματιστηριακού προϊόντος θα άλλαζε σε μία νύκτα τους μηχανισμούς διαμόρφωσης του επιπέδου τιμών αφού θα συνέβαλλε στην αποσύνδεση τους από την προσφορά και την ζήτηση.

Η ύφεση έχει αλλάξει όλα τα δεδομένα στην αγορά κατοικίας καθώς αυξάνεται ο αριθμός εκείνων που αγοράζουν με μετρητά. Αν μάλιστα , κοπούν οι φοροαπαλλαγές που ισχύουν για τους τόκους των στεγαστικών δανείων, το ποσοστό τους  στο σύνολο των μεταβιβάσεων  θα πολλαπλασιαστεί. Μία τέτοια προοπτική, θα καταστήσει εκείνους που μπορούν να κόψουν μία επιταγή και να αγοράσουν ένα ακίνητο ,κυρίαρχους του παιγνιδιού. Ποιος είναι ο παράγοντας εκείνος που επηρεάζει  τις αγορές ακινήτων με μετρητά;

Η αύξηση στην χρήση ρευστού οφείλεται κυρίως στο συνδυασμό:  της πτώσης των τιμών , της πιο περίπλοκης χρηματοδότησης και στις αυστηρότερες προδιαγραφές παροχής δανείου από τις τράπεζες. Σημαντικός παράγων όμως είναι ότι , η οικονομική στενότητα που αντιμετωπίζουν σήμερα πολλοί πωλητές , τους κάνει πιο ευάλωτους στην εικόνα του ρευστού. Παρόλα αυτά το ερώτημα παραμένει : είναι μία καλή ιδέα να αγοράζει  σήμερα κανείς με ρευστό;

Πλεονεκτήματα

1. Ταχύτητα.

Με τη μείωση των τραπεζικών δανείων αλλά και –κυρίως- με την αβεβαιότητα της έγκρισης του δανείου η χρήση μετρητών επιταχύνει όχι μόνο την διαδικασία αλλά και τις διαπραγματεύσεις. Ο πωλητής , γνωρίζοντας ,ότι θα εισπράξει το τίμημα άμεσα είναι διατεθειμένος-τις περισσότερες περιπτώσεις- να υποχωρήσει από τις αρχικές απαιτήσεις του και έτσι να συμφωνήσει σε μία χαμηλότερη τιμή.

2. Δεν πληρώνετε τόκους

Για τους περισσότερους από εμάς, το κόστος εξυπηρέτησης ενός στεγαστικού δανείου είναι ένας βραχνάς . Φανταστείτε το ενδεχόμενο τα χρήματα αυτά να πήγαιναν σε μία άλλα επένδυση με καλύτερη απόδοση .

3. Αίσθημα ασφάλειας

Εάν χάσετε τη δουλειά σας , δεν θα χάσετε και το σπίτι σας. Με 750.000 ανέργους και με την Κυβέρνηση να μιλά για απολύσεις ακόμα και στο δημόσιο , κανείς δεν μπορεί να είναι σίγουρος για την θέση του. Η σιγουριά της στέγης είναι ένα σημαντικό αβαντάζ.

4. Διαθέσιμο Κεφάλαιο Σε οικονομικά δύσκολες στιγμές μπορείτε να ρευστοποιήστε και να αποκτήσετε ένα κεφάλαιο

5. Λιγότερες Ανησυχίες για τις Διακυμάνσεις της αγοράς επιτοκίων.

Ανεβαίνει η ισοτιμία του ελβετικού, η ΕΚΤ ανεβάζει το επιτόκια της , το euribor έφτασε στα ύψη. Αυτές οι έννοιες δεν υπάρχουν για όσους αγοράζουν μετρητοίς.

6.Μικρότερο τελικό κόστος Δεν θα πληρώσετε , λόγω τόκων, δύο φορές το ακίνητο.

Μειονεκτήματα

1. Απώλεια της ρευστότητας. Σε αυτούς τους χαλεπούς καιρούς η ρευστότητα είναι το παν αφού οι ευκαιρίες πολλαπλασιάζονται . Από την άλλη πλευρά , η αίσθηση του ρευστού δίνει ασφάλεια.

2. Η έλλειψη μόχλευσης.

Με απλά λόγια δεν μπορείτε να εκμεταλλευτείτε την ευκαιρία να αξιοποιήσετε τις ευκαιρίες που –σίγουρα-θα προκύψουν με το κόστος δανεισμού. 3

.Εφορία Εκεί υπάρχει μόνο μία λέξη : ΕΦΟΡΙΑ

Τελικά συμφέρει η αγορά με ρευστό; Η απάντηση είναι μόνο αν έχετε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης και έχετε υπολογίσει και παράγοντες όπως το «πόθεν έσχες» και τις άλλες επιβαρύνσεις που συνεπάγεται η αγορά.

Tα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές υποχωρούν με ρυθμό υψηλότερο από 5% το χρόνο. Η οικοδομή έχει καταρρεύσει. Οι τράπεζες έχουν κλείσει τα θησαυροφυλάκια τους. Η οσμή της κατάρρευσης απλώνεται. Ακόμα και αυτοί που έχουν χρήματα περιμένουν να βρουν τις τιμές σε χαμηλότερα επίπεδα για να αγοράσουν. Μήπως κάνουν λάθος; Αυτοί είναι πέντε λόγοι τους οποίους θα πρέπει να σκεφτείτε πριν πάρετε την οριστική σας απόφαση:

Πρώτον, οι τιμές σε πολλές επιμέρους περιοχές είναι πλέον χαμηλές . Έχουν σημειώσει σημαντική διόρθωση από τότε που ξεκίνησε η ύφεση και αυτό καθιστά τα ακίνητα ελκυστικά. Φυσικά, σε άλλες περιοχές οι τιμές δεν έχουν πέσει ακόμα και αυτό καθιστά ιδιαίτερα δύσκολη την προσπάθεια να κλείσετε μία καλή συμφωνία.

Ο δεύτερος λόγος: Το ποσοστό των δανείων σε καθυστέρηση αυξάνεται και οι προβλέψεις είναι ότι αυτή η τάση δεν πρόκειται να ανατραπεί στο ορατό μέλλον. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά ότι πολλοί ιδιοκτήτες είναι διατεθειμένοι να συζητήσουν την τιμή προκειμένου να αντιμετωπίσουν το οικονομικό πρόβλημα που πρέπει να ξεπεράσουν . Θα πρέπει, δηλαδή , να πουλήσουν και αυτό είναι ένα όπλο για τον αγοραστή.

Τρίτον : Η πτώση των τιμών πώλησης σε συνδυασμό με την άνοδο των ενοικίων έχει καταστήσει την ακαθάριστη απόδοση της επένδυσης ιδιαίτερα ελκυστική. Αυτό φυσικά δεν ισχύει για όλες τις περιοχές και για όλα τα σπίτια. Για παράδειγμα, στις ακριβές περιοχές τα ενοίκια έχουν πέσει πολύ περισσότερο από τις τιμές . Το ίδιο ισχύει και για τις κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές που πλήττονται από την εγκληματικότητα. Πάντως , σε γενικές γραμμές στα σπίτια 60-90 τετραγωνικών μέτρων που βρίσκονται σε περιοχές που απευθύνονται στην μεσαία τάξη , οι τιμές των ενοικίων έχουν αυξηθεί συμπαρασύροντας και τις αποδόσεις.

Ο τέταρτος λόγος είναι ότι ακόμα και σήμερα, αν καταφέρει κάποιος να πείσει την τράπεζα να του χορηγήσει στεγαστικό δάνειο ,τότε θα δανειστεί με πολύ χαμηλό επιτόκιο . Το πιθανότερο είναι ότι του χρόνου τέτοια εποχή τα επιτόκια θα είναι σημαντικά υψηλότερα..

Ο πέμπτος λόγος είναι ότι, όσο επώδυνη και αν είναι η κατάρρευση της αγοράς, αυτό δεν σημαίνει ότι θα συνεχίσει η σημερινή κατάσταση στο διηνεκές. Τώρα μάλιστα που τα σύννεφα του πληθωρισμού επιστρέφουν απειλητικά , η ασφάλεια που προσφέρει μία επένδυση σε ακίνητα είναι μοναδική. Σύμφωνα με την εμπειρία του παρελθόντος , οι τιμές των ακινήτων σε περιόδους πληθωρισμού «τρέχουν» με 1-2% υψηλότερο ρυθμό σε σχέση με την μεταβολή του επιπέδου τιμών.

Κανείς δεν γνωρίζει πότε τα ακίνητα θα χτυπήσουν πάτο. Μπορεί να χρειαστούν αρκετά χρόνια. Αλλά πλέον στην αγορά υπάρχουν και καλά και φτηνά σπίτια. Αν ψάξετε , διαπραγματευτείτε και εξασφαλίσετε χρηματοδότηση τότε η αγορά σε βάθος χρόνου μπορεί να αποδειχθεί η καλύτερη επένδυση της ζωής σας.

Τους τελευταίους μήνες όλο και περισσότεροι έλληνες αγοράζουν ακίνητα καταβάλλοντας το τίμημα σε μετρητά. Συμφέρει; ή πρόκειται για οικονομικό παραλογισμό; Εξαρτάται θα σας απαντήσουν οι οικονομολόγοι από το μέγεθος των αποταμιεύσεων και την οικονομική στόχευση του κάθε αγοραστή.

Ποιοι αγοράζουν με μετρητά σήμερα; Αυτοί που έχουν λεφτά , θα απαντήσετε . Σωστή , αλλά όχι πλήρης η απάντηση. Για παράδειγμα, υπάρχουν αγοραστές οι οποίοι είναι αποκλεισμένοι από τον τραπεζικό δανεισμό και η μοναδική τους διέξοδος είναι η χρήση μετρητών. Και δεν μιλάμε μόνο για αυτούς που είναι στις «μαύρες» λίστες του Τειρεσία. Υπάρχουν πολλοί επαγγελματίες που δεν μπορούν να αποδείξουν στις τράπεζες ότι έχουν ένα σταθερό εισόδημα και αυτές με την σειρά τους είτε τους αποκλείουν είτε τους χορηγούν μικρότερο δάνειο σε σχέση με αυτό που ζητούν. Το σίγουρο είναι ότι το εκκαθαριστικό της φορολογικής δήλωσης είναι σήμερα ένα μεγάλος εμπόδιο.

Υπάρχουν και εκείνοι που φοβούνται τον πληθωρισμό και αναζητούν τρόπους να «παρκάρουν» με ασφάλεια» τις αποταμιεύσεις τους. Πρόκειται κυρίως για τους οπαδούς της θεωρίας που λέει «ότι κανείς δεν έχασε από τα ακίνητα». Στην πραγματικότητα , αντιμετωπίζουν το ακίνητο ως μία μακροπρόθεσμη επένδυση , η οποία , θεωρούν ,ότι θα προσφέρει σε βάθος χρόνου υψηλότερες πραγματικές αποδόσεις .

Σε αυτή την κατηγορία εντάσσονται και εκείνοι που ακούν καθημερινά έννοιες όπως «αναδιάρθρωση» , «κούρεμα» , «χρεωκοπία» και προτιμούν την ασφάλεια του «τούβλου» ή ακόμα καλύτερα της γης.

Στην πραγματικότητα πρόκειται για ανθρώπους που μελετούν τα δεδομένα της αγοράς και τα αξιολογούν. Για παράδειγμα , ο φόβος του πληθωρισμού είναι ακόμα πιο εφικτός αν λάβει κανείς υπόψη τις τιμές των εμπορευμάτων στις παγκόσμιες αγορές αλλά και τις κατά καιρούς δηλώσεις του κ. Τρισε. Από την άλλη πλευρά , όλοι ξέρουν ότι η άνοδος του πληθωρισμού σημαίνει ότι τα χρήματα θα αξίζουν λιγότερο κατά το ποσοστό του πληθωρισμού και για αυτό αναζητούν τρόπους για να ασφαλιστούν. Συμπερασματικά λοιπόν

1. Αν πιστεύετε ότι ο πληθωρισμός έρχεται, και θέλετε να «ασφαλίσετε» τις αποταμιεύσεις σας , τα ακίνητα είναι μία καλή διέξοδος.

2. Αν έχετε να πουλήσει ή έχετε βρεθεί ξαφνικά με ρευστότητα-πχ κληρονομιά- τότε το ακίνητο είναι μία καλή τοποθέτηση Και όλα αυτά με την προϋπόθεση ότι θα έχετε στην άκρη τις απαραίτητες αποταμιεύσεις ώστε να υπάρχει η ρευστότητα για οποιαδήποτε ανάγκη.