Η αγορά κατοικίας σήμερα κρύβει πολλούς κινδύνους οι οποίοι, μπορεί να οδηγήσουν σε απαξίωση χιλιάδες ιδιοκτησίες. Ήδη μία γεύση για τις θεαματικές αλλαγές δίνει η κρίση στην αγορά καταστημάτων. Χιλιάδες καταστήματα που απέδιδαν ένα σημαντικό εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους είναι πλέον κενά λόγω κρίσης και εγκληματικότητας. Ανάλογα φαινόμενα σημειώνονται και στην αγορά κατοικίας όπου , δεκάδες χιλιάδες κατοικίες που βρίσκονται στις «προβληματικές» συνοικίες της Αθήνας έχουν απαξιωθεί. Για το λόγο αυτό, κάθε επένδυση που γίνεται πλέον , θα πρέπει να εξετάζεται πολύ προσεκτικά ώστε να μη προκύψουν ανεπιθύμητες καταστάσεις. Ποιοι όμως είναι οι κίνδυνοι και πως μπορεί να αντιμετωπιστούν:

-Εγκληματικότητα: Η δημιουργία θυλάκων εγκληματικότητας στις μεγάλες πόλεις είναι πλέον μία πραγματικότητα την οποία κανείς δεν μπορεί να αγνοήσει. Προκειμένου να γνωρίζει ο υποψήφιος επενδυτής την δυναμική της αγοράς θα πρέπει να κάνει μία προσεκτική έρευνα αγοράς στην περιοχή. Σιδεριές στα παράθυρα, βρώμικοι τοίχοι , ερειπωμένα καταστήματα και πληροφορίες για την εθνολογική σύνθεση του πληθυσμού δίνουν μία αίσθηση της κατάστασης που επικρατεί στην περιοχή. Μία επίσκεψη στο αστυνομικό τμήμα για την συγκέντρωση πληροφοριών παρέχει μία ακόμα πιο ασφαλή εικόνα. Τέλος , και η μελέτη των στατιστικών στοιχείων που παρέχονται από το αρμόδιο υπουργείο μπορεί να δώσει στοιχεία για την διαχρονική εξέλιξη του προφιλ της περιοχής.

-Κατασχέσεις: Μπορεί να μη είναι τόσο έντονο αυτό το φαινόμενο σήμερα αλλά αργά ή γρήγορα θα αρχίσει να εκδηλώνεται. Με το 10% των στεγαστικών δανείων να μη εξυπηρετούνται σύντομα η ελληνική κοινωνία θα «ζήσει» και αυτή καταστάσεις ανάλογες με αυτές των τοπικών αγορών των ΗΠΑ. Τι συνέβη εκεί; Οι περιοχές που επλήγησαν περισσότερο από την κρίση και έχουν υψηλά ποσοστά κατασχέσεων έχουν αναλογικά περισσότερα κενά διαμερίσματα με αποτέλεσμα να υποβαθμίζεται ολόκληρη η τοπική αγορά.

-Πολεοδομικές και χωροταξικές αλλαγές: Σήμερα, ολόκληρος ο χωροταξικός σχεδιασμός των μεγάλων αστικών κέντρων αναθεωρείται (ρυθμιστικό). Από τις αλλαγές αυτές κάποιες περιοχές θα αναβαθμιστούν και κάποιες άλλες θα εγκαταλειφτούν . Επομένως , κάθε πληροφορία , για τις αλλαγές που επέρχονται μπορεί να είναι ιδιαίτερα χρήσιμη για να πάρετε την σωστή απόφαση. Προσπαθείστε να συγκεκντρώσετε πληροφορίες από τον τύπο, τον Δήμο αλλά και από το αρμόδιο υπουργείο.

-Εισοδηματικό και επαγγελματικό προφίλ: Η κρίση δεν πλήττει με την ίδια ένταση και σφοδρότητα όλες τις κοινωνικές και επαγγελματικές ομάδες. Μία περιοχή, που βασίζεται σε κοινό που απασχολείται σε τομείς της οικονομίας που πλήττονται από την κρίση είναι πιο επιρρεπής στην υποβάθμιση. Αυτό άλλωστε γίνεται φανερό και από τη μελέτη των στατιστικών στοιχείων για την εξέλιξη της πορείας των τιμών.

Δεν είναι εκείνοι που υποστηρίζουν ότι οι μεγαλύτεροι «χαμένοι» από την ύφεση της ελληνικής οικονομίας είναι όσοι έχουν επενδύσει τις αποταμιεύσεις τους σε ακίνητα. Το σίγουρο είναι ότι , η διαπίστωση αυτή , απεικονίζει μόνο ένα ποσοστό της πραγματικότητας αφού παρά την πτώση των τιμών και την φορολογική λαίλαπα που υφίσταται η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα το ακίνητο εξακολουθεί να είναι μία επένδυση πολύ πιο ανθεκτική στην κρίση.

Σύμφωνα με στοιχεία , έρευνας η ελληνική αγορά κατοικίας εμφανίζεται πιο ανθεκτική στην κρίση σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές οικονομίες που βρίσκονται στην δίνη της κρίσης. Στο Δουβλίνο για παράδειγμα οι σωρευτικές απώλειες από τότε που ξεκίνησε η κρίση μέχρι σήμερα , η πτώση των τιμών κατοικιών κινείται στα επίπεδα του 52% ενώ σημαντικές απώλειες έχουν και οι αγορές σε Ισπανία και Πορτογαλία όπου έχουν να αντιμετωπίσουν και το τεράστιο πρόβλημα των πλειστηριασμών. Στην ελληνική αγορά , οι τιμές κατοικιών , σύμφωνα με τα στοιχεία που καταγράφουν τις μεταβολές του βρίσκονται στα επίπεδα του 2007. Αυτό σημαίνει, ότι όσοι αγόρασαν πριν την χρονιά αυτή , έχουν ακόμα υπεραξίες από την επένδυση τους.

Ένα άλλο στοιχείο , που καθιστά την κατοικία ανθεκτική στην κρίση είναι και το γεγονός , ότι οι τιμές των ενοικίων εξακολουθούν να αυξάνονται και αυτό σημαίνει ότι η ακαθάριστη απόδοση μίας επένδυσης σε ακίνητο εξακολουθεί να είναι θετική. Σύμφωνα με πρόσφατες αναλύσεις που πραγματοποίησε μεγάλη τράπεζα , η αύξηση της ακαθάριστης απόδοσης σε κατοικία αυξάνεται γιατί ενώ ο ρυθμός μεταβολής των ενοικίων είναι θετικός (μικρότερος σε σύγκριση με τρία χρόνια πριν) , η πτώση των τιμών πώλησης επηρεάζει αυξητικά τις αποδόσεις. Φυσικά , αν συνυπολογιστεί ,η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης η εικόνα αυτή διαφοροποιείται αισθητά αλλά αυτός θεωρείται εξωγενής παράγων.

Σημαντικό επίσης είναι το γεγονός ότι, σε αντίθεση με τις ΗΠΑ και την Ιρλανδία , στην Ελλάδα δεν έχει κυριαρχήσει το φαινόμενο των κατοικιών «υποβρύχιο» . Ποιες κατοικίες χαρακτηρίζονται με αυτό τον τρόπο; Πρόκειται για κατοικίες κυρίως στις ΗΠΑ που έχουν αγοραστεί με δάνειο το ύψος του οποίου υπερβαίνει την τρέχουσα εμπορική αξία τους. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να εγκαταλείπουν συνειδητά το σπίτι στην τράπεζα καθώς εκτιμούν ότι δεν υπάρχει λόγος να διατηρούν ένα ζημιογόνο περιουσιακό στοιχείο. Αποτέλεσμα αυτής της επιλογής είναι να δημιουργούνται γειτονιές «φαντάσματα», που δεν πρόκειται ποτέ να δουν «άσπρη μέρα»

Μπορεί να υπάρξουν έξυπνες επενδύσεις σε περιόδους κρίσης; Η απάντηση είναι σίγουρα καταφατική αλλά υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Η πιο σημαντική από αυτές είναι να υπάρχει ρευστό . Ανάλογα την ρευστότητα που διαθέτει ο κάθε υποψήφιος επενδυτής, μπορεί να βρεί επενδύσεις που θα αποδώσουν στο μέλλον σημαντικές υπεραξίες. Μία άλλη παράμετρος είναι η εφορία και οι «παγίδες» που έχει στήσει. Για ανθρώπους με χαμηλή ρευστότητα, επενδύσεις στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας που έχουν προβλήματα εγκληματικότητας μπορεί να αποδειχθούν στο μέλλον «χρυσές» επιλογές, αλλά θα πρέπει να ισχύσουν δύο προϋποθέσεις:

-να υπάρξουν μέτρα για τον περιορισμό της εγκληματικότητας

-να εφαρμοστούν οι παρεμβάσεις που έχουν ανακοινωθεί με χωροταξικές και φορολογικές αλλαγές.

Το δέλεαρ είναι οι χαμηλές τιμές οι οποίες κινούνται σε επίπεδα χαμηλότερα των 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Αν μάλιστα , το ακίνητο έχει και ορισμένα άλλα χαρακτηριστικά όπως για παράδειγμα θέα, σταθμό μετρό κ.α τότε , η επένδυση καθίσταται πιο ελκυστική. Προσοχή όμως, η επιτυχία ή η αποτυχία της επένδυσης είναι σε άμεση συνάρτηση με την υλοποίηση των μέτρων που ανακοινώθηκαν. Εκεί , θα πρέπει ο υποψήφιος επενδυτής να έχει ακριβή εικόνα για τις περιοχές που εντάσσονται στα μέτρα.

Για ανθρώπους με μεσαία ρευστότητα, οι αγορές της Ανατολικής και Δυτικής Αττικής αλλά και της Δυτικής Θεσσαλονίκης κρύβουν αρκετές ευκαιρίες . Παράλληλα στις συγκεκριμένες αγορές ο κίνδυνος υποβάθμισης δεν είναι-με τα σημερινά δεδομένα- πιθανός. Οι ευκαιρίες είναι σε άμεση συνάρτηση με το υψηλό αδιάθετο απόθεμα αλλά και με τον σημαντικό αριθμό αγορών που έγιναν την τριετία 2005-2008. Πρακτικά, τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι μεγάλα και αυτό προκύπτει και από συγκριτικά στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί με δειγματοληψία και τα οποία αφορούν στην «ψαλίδα» μεταξύ της αρχικά ζητούμενης τιμής και της αντίστοιχης που έκλεισε η συμφωνία.

Σε περιπτώσεις επενδυτών με υψηλή ρευστότητα, οι αγορές των μεγάλων και ακριβών κατοικιών είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρουσες. Ήδη έχουν καταγραφεί σημαντικές μειώσεις τιμών αλλά και αποδόσεων λόγω της υψηλής φορολογικής επιβάρυνσης αλλά και της μείωσης των ενοικίων . Από την άλλη πλευρά, το γεγονός ότι ένας σημαντικός όγκος αγορών έγινε με τραπεζικό δανεισμό στην διάρκεια της περιόδου 2005-2008 ενδεχομένως να αναδείξει ευκαιρίες. Και στην περίπτωση αυτή το ζητούμενο είναι πότε θα ξεκινήσει η ανάκαμψη των τιμών και επομένως η δημιουργία υπεραξιών. Εκτός από τις ευκαιρίες υπάρχουν οι παγίδες που θα πρέπει να αποφύγετε.

Η μεγαλύτερη «παγίδα» είναι κρυμμένη στις περιοχές που δεν είναι ενταγμένες στο σχέδιο , αλλά και στις τουριστικές περιοχές. Το υπουργείο Περιβάλλοντος, μελετά αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση με προφανή στόχο την περικοπή του συντελεστή δόμησης. Από την άλλη πλευρά, οι παρεμβάσεις που αφορούν στην παραθεριστική κατοικία , προβλέπει τόσο την καθιέρωση περιοχών οργανωμένης δόμησης όσο και μείωση των συντελεστών δόμησης σε όμορες περιοχές. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά κανείς δεν γνωρίζει σήμερα τι …αγοράζει.

Παρά το γεγονός ότι τα επιτόκια έχουν αυξηθεί ελαφρώς, εξακολουθούν να βρίσκονται σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Οι τιμές από την άλλη πλευρά εξακολουθούν να υποχωρούν. Ετσι το ερώτημα είναι: αν σήμερα είναι μία καλή στιγμή για να επενδύσει κάποιος σε ακίνητα. Η απάντηση δεν είναι εύκολη αφού υπάρχουν πολλά πράγματα που θα πρέπει να εξετάσετε πέρα από τις καιροσκοπικές πτυχές της αποφάσης.

Εξοδα και κόστος.

Τα έξοδα δεν είναι μόνο το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου ή στο κόστος της ρευστότητας που θα καταβληθεί. Θα πρέπει να συνυπολογίσετε φόρους, συντήρηση και έξοδα επισκευής. Ακόμα και αν το σχέδιο σας είναι η ενοικίαση, θα πρέπει να έχετε επαρκή ταμειακά αποθέματα για να πληρώσετε όλα αυτά τα έξοδα, επειδή το ενοίκιο μπορεί να μην είναι αρκετό για να καλύψει αυτές τις δαπάνες. Τέλος, σκεφτείτε πόσος χρόνοσ μπορεί να χρειαστεί να βάζετε από την τσέπη σας χρήματα για την κάλυψη αυτών των δαπανών.

Κίνδυνος και Απόδοση

Η ανάλυση αυτή βοηθά καθώς δίνει μια ένδειξη του ύψους του κινδύνου που αναλαμβάνετε όταν επενδύετε σε ακίνητη περιουσία. Για να έχετε μία πιο ασφαλή εικόνα μπορείτε να κάνετε τα εξής: Υπολογίστε το συνολικό κόστος (τόκοι , φόροι περιουσίας , τις δαπάνες συντήρησης για σειρά ετών και διάφορα έξοδα της μεταβίβασης). Στο ποσό που θα προκύψει υπολογίστε τόκους για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα πχ 10 χρόνια . Στη συνέχεια , υπολογίστε τα τυχόν καθαρά έσοδα και αφαιρέστε τα από το κόστος αφού τα μετατρέψετε σε αξίες 10ετίας. Το ποσό που απομένει είναι το καθαρό κόστος της επένδυσης. Εχετε λοιπόν μία εικόνα για το πόσο θα πρέπει να αυξηθούν οι τιμές στο διάστημα αυτό ώστε να είναι η απόδοση μεγαλύτερη από τους τόκους που θα είχατε –για το ιδιο διάστημα- από ένα ομόλογο ή μία προθεσμιακή κατάθεση.

Ρευστότητα

Το Real estate δεν είναι εύκολο να πωληθεί. Σε συνθήκες πιστωτικής ασφυξίας , η ακίνητη περιουσία είναι ακόμα πιο δύσκολα ρευστοποιήσιμη . Ακόμα και αν πιστεύετε ότι το μόνο που χρειάζεστε είναι μία ρευστότητα για περίπτωση έκτακτης ανάγκης, το περιοριστικό περιβάλλον δανεισμού θα μπορούσε να σημαίνει ότι θα έχετε δυσκολία να αποκτήσετε πρόσβαση σε μετρητά αν και όταν τα χρειαστείτε.

Συχνά, μια «καλή στιγμή για αγορά " για έναν επενδυτή δεν είναι κατ ανάγκη καλή για κάποιον άλλο. Σίγουρα, οι ευκαιρίες αφθονούν, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι όλοι μπορεί να τις αρπάξουν αφού μία καιροσκοπική απόφαση μπορεί να αποδειχτεί εφιάλτης.