Τι αλλάζει στην εκτός σχεδίου δόμηση

Eξαιρέσεις από τα πρόστιμα των αυθαιρέτων για τα ακίνητα των Tραπεζών, πρόστιμα 300 έως και 2.000 ευρώ για εκπρόθεσμες δηλώσεις στο Κτηματολόγιο, απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμησης για οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά και «παράθυρα» ώστε να συνεχίσει η τακτοποίηση αυθαιρέτων για τα οποία έκλεισε η πόρτα στις 30 Σεπτεμβρίου 2020 περιλαμβάνονται στο πολεοδομικό-χωροταξικό νομοσχέδιο που κατατίθεται στη Βουλή από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Το νομοσχέδιο είχε βγει στη διαβούλευση μέσα στον Αύγουστο, προκαλώντας τεράστιες αντιδράσεις, μεταξύ άλλων, για την κατάργηση των παρεκκλίσεων, των διατάξεων δηλαδή εκείνων που επέτρεπαν να οικοδομούνται υπό προϋποθέσεις οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων σε εκτός σχεδίου περιοχές. Αντιδράσεις προκαλούσαν όμως και οι προϋποθέσεις για τον χαρακτηρισμό δημοτικών οδών, που αποτελούσαν επίσης προϋπόθεση για τη δόμηση. Το αποτέλεσμα ήταν να αποσυρθεί το άρθρο 14 που αφορούσε τις δημοτικές οδούς καθώς δεν υπήρχε περίπτωση να ολοκληρωθεί ο χαρακτηρισμός τους στο χρονικό διάστημα που αφήνεται ως «τελευταία ευκαιρία» για τα οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων. Αναλυτικά:

ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ: Καθορίζεται μεταβατικό διάστημα δύο ετών στη διάρκεια του οποίου όσοι διαθέτουν οικόπεδα εκτός σχεδίου που μπορούσαν να κτίσουν στα 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. και 2 στρέμματα, διατηρούν αυτή τη δυνατότητα. Για την ακρίβεια, θα μπορούν στα δύο αυτά χρόνια να καταθέσουν αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας, η οποία μετά θα ισχύει για ακόμη 4 χρόνια. Μάλιστα, στα δύο πρώτα χρόνια δεν μετρά ο χρόνος που απαιτείται για τις άδειες του δασαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας. Οσοι δεν προλάβουν ή δεν έχουν τα χρήματα για να προχωρήσουν στα παραπάνω θα περιμένουν να βγουν Τοπικά η Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για τις περιοχές ώστε να δουν αν θα μπορούν να κτίσουν.

ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΑ ΣΧΕΔΙΑ: Για τα σχέδια αυτά που καθορίζουν και τις χρήσεις γης, το υπουργείο θέτει τον υπερφιλόδοξο στόχο να καταρτίζονται μέσα σε 2,5 χρόνια αντί για 12-15 έως τώρα. Υπόσχεται προτεραιότητα για Μύκονο και Σαντορίνη και 500 Τοπικά Πολεοδομικά να έχουν ανατεθεί έως το α′ τρίμηνο του 2023 με προϋπολογισμό 200 εκατομμύρια ευρώ. Ετσι, θα έχει καλυφθεί το 32% της χώρας με στόχο να καλυφθεί το 100% έως το 2028. Θεωρεί μάλιστα εξασφαλισμένη τη χρηματοδότηση όλων αυτών από το Ταμείο Ανάκαμψης και την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων.

ΙΔΙΩΤΕΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ: Οπως και στα δημόσια έργα, για τα παραπάνω σχέδια θα αξιοποιηθούν ιδιώτες μηχανικοί που θα αξιολογούν τις μελέτες αντί εκείνων του Δημοσίου. Επίσης θα οριστεί συντονιστής επικεφαλής Τεχνικής Γραμματείας.

ΑΝΩ ΤΩΝ 4 ΣΤΡΕΜΜΑΤΩΝ: Δεν αλλάζει τίποτε σε σχέση με τα ισχύοντα, όπως αναφέραμε και παραπάνω, επειδή «το κράτος δημιούργησε την πεποίθηση στους ιδιοκτήτες από το 2003 ότι μπορούν να χτίζουν υπό συγκεκριμένους όρους και τώρα δεν είναι σε θέση να προχωρήσει στις απαιτούμενες ενέργειες για τους δρόμους, χωρίς τη μεσολάβηση ενός χρονικού διαστήματος». Πάντως ανάλογη πεποίθηση είχε δημιουργήσει και σε εκείνους που αγόραζαν μικρότερα οικόπεδα...

ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΑ: Ενώ κατά μέσον όρο μειώνεται στις εκτός σχεδίου περιοχές κατά 10% ο συντελεστής δόμησης, αυξάνεται αισθητά όταν αφορά οργανωμένη χωροθέτηση για επιχειρηματικά πάρκα, βιομηχανίες, ενώ αποσύρθηκε η αρχικά προβλεπόμενη ωφέλεια για τις Περιοχές Οργανωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ). Ομως, γύρω από τις χωροθετήσεις για επενδύσεις, θα δημιουργούνται Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων Γης (ΠΕΧ) με ειδικούς περιορισμούς «ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων».

ΠΡΑΣΙΝΟ ΤΑΜΕΙΟ: Για κάθε άδεια σε εκτός σχεδίου περιοχή, ένα ποσοστό 5% θα καταβάλλεται στο Πράσινο Ταμείο.

ΠΡΟΣΤΙΜΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ: Ενεργοποιούνται σε περίπτωση εκπρόθεσμης δήλωσης αλλά θα δοθεί χρόνος 6 μηνών μέχρι την υπογραφή της υπουργικής απόφασης. Το πρόστιμο θα εξαρτάται όχι μόνο από την αξία του ακινήτου, αλλά και από τον χρόνο της καθυστέρησης και θα κυμαίνεται από τα 300 ώς τα 2.000 ευρώ. Επίσης, δίνεται παράταση για ένα έτος στις οριστικές εγγραφές στο Κτηματολόγιο για τις 297 περιοχές της χώρας στις οποίες η κτηματογράφηση ξεκίνησε πριν το 2006.

ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ: Εως τις 31/12/2021 θα συνεχίσουν να υποβάλουν αιτήσεις τακτοποίησης ορισμένες περιπτώσεις αυθαιρέτων που υπάγονταν στη «βαριά» κατηγορία 5, για την οποία η εφαρμογή έκλεισε στις 30/9/2020. Για να γίνει αυτό, μεταφέρονται στην κατηγορία 4:

● αυθαίρετοι ανοικτοί εξώστες ή τμήματά τους που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης (ρυμοτομική γραμμή), υπό την προϋπόθεση ότι η προβολή τους δεν ξεπερνά το κρασπεδόρειθρο.

● αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση.

● κατασκευές που έγιναν βάσει νόμιμης οικοδομικής άδειας, όταν έγιναν επί ακινήτου που κατόπιν κατατμήθηκε και υπερβαίνουν την προβλεπόμενη δόμηση και κάλυψη, όπως αυτή υπολογίζεται επί του ακινήτου που διαμορφώθηκε μετά την κατάτμηση. Δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου κατά περισσότερο από 20 εκατοστά.

ΜΕΤΑΦΟΡΑ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ: Ενεργοποιείται η μεταφορά του συντελεστή δόμησης για διατηρητέα, ρυμοτομούμενα ακίνητα και όσα βρίσκονται σε περιοχές ιστορικού-αρχαιολογικού ενδιαφέροντος. Είναι μέτρο σημαντικό καθώς ο συντελεστής θα μπορεί να πωλείται από τον δικαιούχο για να συντηρεί το ακίνητο. Ομως, για να συμβεί αυτό, βέβαια, θα πρέπει να χωροθετηθούν Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή. Το υπουργείο λέει ότι οι ΖΥΣ θα προχωρήσουν όπως και η Ψηφιακή Τράπεζα Γης ,αλλά αυτό μένει να φανεί στην πράξη. Δεν θεωρούνται ωφελούμενοι οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί.

ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ: Παράλληλα με την υπόσχεση για επιτάχυνση των αδειών δόμησης κατηγορίας 1 και 2 και την έκδοση με ευθύνη του μηχανικού, ενεργοποιείται από την αρχή του 2021, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου που θα έχει όλα τα στοιχεία σχετικά με αυτό και θα αποτελεί προϋπόθεση για κάθε πώληση ή μίσθωση. Μάλιστα στις πολυκατοικίες θα εκδίδεται και Η.Τ. για μεμονωμένα διαμερίσματα εφόσον υπάρχει δυσκολία συνεννόησης του συνόλου των ιδιοκτητών.