Κοντρα στους κανόνες

Τελικά η ελληνική αγορά ακινήτων κινείται με δικούς της κανόνες οι οποίοι είναι ιδιαίτερα δύσκολο να κατανοηθούν από οποιοδήποτε επαγγελματία της αγοράς ακινήτων που δραστηριοποιείται είτε σε χώρα της δυτικής Ευρώπης είτε στις ΗΠΑ. Στις αγορές αυτές ρυθμιστής είναι οι συνθήκες προσφοράς και ζήτησης και συνακόλουθα το ύψος των επιτοκίων, η οριακή ροπή προς επένδυση , οι σχετικές αποδόσεις, η ροή της χρηματοδότησης και γενικότερα τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας. Αυτός είναι ο λόγος που οι τιμές κατακρημνίστηκαν όταν άρχισαν να περνούν στην πραγματική οικονομία τα συμπτώματα της ύφεσης. Είναι μάλιστα τόσο αλληλένδετη η εθνική αγορά ακινήτων με την πορεία της οικονομίας ώστε δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις εκείνες που η μία αγορά έλκει την άλλη. Κλασικό παράδειγμα θα πρέπει να θεωρηθεί η αγορά ακινήτων της Ιαπωνίας όπου η κρίση της αγοράς ακινήτων επηρέασε την πορεία της οικονομίας σε μία πορεία που αν και έχουν περάσει αρκετά χρόνια ακόμα φαίνεται ότι δεν έχει αναστραφεί. Οι αγορές αυτές μάλιστα εμφανίζονται ιδιαίτερα ευαίσθητες στην αλλαγή του θεσμικού πλαισίου. Αντίθετα η ελληνική αγορά ακινήτων ανατρέπει καθημερινά όλους του κανόνες της οικονομίας. Για παράδειγμα όλοι γνωρίζουν ότι όταν η μειώνεται η ζήτηση οι τιμές υποχωρούν παρόλα αυτά όμως μετά από ένα οκτάμηνο αποδεδειγμένης συρρίκνωσης της ζήτησης οι τιμές παραμένουν ακλόνητες . Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι και τους επόμενους μήνες το γενικό επίπεδο των τιμών θα παραμείνει αμετάβλητο. Θέλετε και άλλο παράδειγμα ; Τα πανεπιστημιακά εγχειρίδια πολιτικής οικονομίας γράφουν ότι στην περίπτωση που μία αγορά κινείται σε περιβάλλον υπερβάλλουσας προσφοράς τότε οι παραγωγοί μειώνουν την παραγωγή τους μέχρι να επιτευχθεί το επόμενο επίπεδο ισορροπίας. «Μα αυτό δεν συμβαίνει και τώρα στην αγορά ; » θα απαντήσουν κάποιοι αναλυτές. Αυτό όμως δεν είναι σωστό αφού η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας μετράται με βάση τις επιδόσεις του 2005 και του 2006 , όταν η παραγωγή κατοικιών είχε φτάσει σε επίπεδα ρεκόρ . Στην πραγματικότητα η παράγωγή τόσο του 2008 όσο και του 2009 αντιπροσωπεύει τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς.Όλα αυτά οδηγούν στο συμπέρασμα ότι το αδιάθετο απόθεμα θα εξακολουθήσει να παραμένει υψηλό για μερικά χρόνια ακόμα με ανάλογες επιπτώσεις στις τιμές.