ΤΡΑΠΕΖΕΣ : Ομπρέλα μόνο για τη λιακάδα

Yπάρχει ένα γνωμικό για τις τράπεζες : «σού δίνουν ομπρέλα στην λιακάδα και στην παίρνουν πίσω στην βροχή». Για πολλούς αναλυτές το γνωμικό αυτό έχει χαρακτήρα αξιώματος .Άλλοι πιστεύουν ότι πρόκειται για μία διαπίστωση η οποία χρήζει καθημερινής εξέτασης για να αποδειχθεί αν ανταποκρίνεται στην αλήθεια ή αν πρόκειται για μία ακόμα… συκοφαντία. Τα πρόσφατα στοιχεία που αφορούν στις συνθήκες δανειοδότησης επιχειρήσεων και καταναλωτών στην ζώνη του ευρώ σίγουρα κάνουν πολλούς να σκεφτούν ότι στο γνωμικό υπάρχει μία σημαντική δόση αλήθειας .Όλοι όμως ομονοούν στο ότι τελικά η ασφαλιστική δικλείδα στην αγορά κατοικίας για το επόμενο χρόνο –τουλάχιστον-βρίσκεται στα «χέρια» των τραπεζών. Σύμφωνα με τα στοιχεία αυτά , το 41% των ευρωπαϊκών πιστωτικών ιδρυμάτων «υιοθέτησε αυστηρότερους όρους δανειοδότησης ενώ ταυτόχρονα τα λεγόμενα περιθώρια κινδύνου (δηλαδή το επιπλέον κόστος που πληρώνουν οι δανειολήπτες λόγω του κινδύνου να μη αποπληρώσουν το δάνειο ) αυξήθηκαν . Με απλά λόγια η έρευνα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας «λέει» ότι οι περισσότερες τράπεζες στην ευρωζώνη δίνουν πλέον δυσκολότερα τα δάνεια και τα χρεώνουν ακριβότερα ανεξάρτητα από το αν αυτός που δανείζεται είναι καλοπληρωτής ή κακοπληρωτής. Με τον τρόπο αυτό οι τράπεζες ελέγχουν άμεσα την ζήτηση και έμμεσα το επίπεδο των τιμών. Οι διαπιστώσεις αυτές ,που καλύπτουν το σύνολο των τραπεζών της ευρωζώνης , κρύβουν μία μεγάλη αλήθεια : η αγορά είναι πλέον πλήρως εξαρτημένη από το πιστωτικό σύστημα το οποίο φαίνεται ότι σκέπτεται πολύ σοβαρά να πάρει πίσω την …ομπρέλα. Πριν από μία δεκαετία η διαπίστωση αυτή θα ακούγονταν πολύ μακρινή για την ελληνική πραγματικότητα καθώς οι χορηγήσεις των στεγαστικών δανείων κάλυπταν ένα πολύ μικρό ποσοστό των συνολικών αγορών ακινήτων . Τότε, ο ρόλος των τραπεζών ήταν σαφώς υποβαθμισμένος σε σχέση με τον σημερινό όπου εκτιμάται ότι καλύπτουν πάνω από το 80% της συνολικής πίττας της αγοράς κατοικίας. Αποκαλυπτικά είναι άλλωστε τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος στα οποία καταγράφεται η εξέλιξη των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων στην διάρκεια της τελευταίας πενταετίας. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι τα πιστωτικά ιδρύματα είναι πλέον και στην Ελλάδα εκείνα τα οποία διαχειρίζονται την δικλείδα ασφαλείας για την πορεία της αγοράς. «Η έννοια της προσφοράς και της ζήτησης δεν είναι θεωρητικό κατασκεύασμα. Αντανακλούν την πραγματικότητα της αγοράς η οποία είναι μετρήσιμη και εξαρτώμενη από μία πλειάδα παραγόντων με κυριότερο εκείνο των συνθηκών και των προϋποθέσεων με τις οποίες οι τράπεζες δανείζουν και διαχειρίζονται το χρήμα που δανείζουν στα νοικοκυριά. Η αυστηροποίηση των κανόνων και των προϋποθέσεων χορήγησης στεγαστικών δανείων, η αύξηση του κόστους του χρήματος, η διαχείριση των δανειοληπτών οι οποίοι αντιμετωπίζουν προβλήματα στην εξυπηρέτηση του δανείου τους , το πλαίσιο των πλειστηριασμών αλλά και οι συνθήκες δανειοδότησης των οικοδομικών επιχειρήσεων είναι παράμετροι οι οποίοι όχι μόνο επηρεάζουν αλλά –και- καθορίζουν σε σημαντικό βαθμό την ζήτηση για κατοικία και το επίπεδο των τιμών. Θα μπορούσε να πει κάποιος ότι ενώ στην δεκαετία του ΄80 το Δημόσιο ήταν εκείνο που έδινε τον τόνο και τον παλμό στην αγορά κατοικίας με την φορολογική πολιτική αλλά και με τη επιδότηση των επιτοκίων για την αγορά κατοικίας τώρα ο ρόλος αυτός έχει περάσει στις τράπεζες.» , τόνιζε χαρακτηριστικά πανεπιστημιακός με μεγάλη πείρα στην στεγαστική πίστη.

Όλες οι ενδείξεις πάντως συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι οι τράπεζες είναι αποφασισμένες να «γυρίσουν σελίδα» στην πολιτική χορήγησης των στεγαστικών τους δανείων . Κεντρικός τους στόχος φαίνεται ότι θα είναι στα επόμενα χρόνια η ποιότητα του χαρτοφυλακίου τους θυσιάζοντας την στρατηγική της «απόκτησης μεριδίου της αγοράς» που είχαν εφαρμόσει με συνέπεια. Φυσικά, μία τέτοια προσέγγιση θα έχει άμεσες επιπτώσεις στην ζήτηση για κατοικία αφού τα δάνεια θα γίνουν –σταδιακά- δυσκολότερα και ακριβότερα.

΄Ηδη, στην αγορά είναι κοινό μυστικό ότι τα περισσότερα τραπεζικά ιδρύματα προσπαθούν να περιορίσουν τον κίνδυνο που αναλαμβάνουν από λιγοστά  στεγαστικά δάνεια που χορηγούν  είτε αποφεύγοντας να χρηματοδοτήσουν το 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου είτε διαμορφώνοντας εκτιμήσεις στις οποίες το ακίνητο εμφανίζεται με μικρότερη εμπορική αξία από την τρέχουσα εμπορική του ώστε από η μεν τράπεζα να εμφανίζεται ότι αναλαμβάνει το 100% του ρίσκου ενώ στην πραγματικότητα να αναλαμβάνει το 80% ή και το 70%. Στην πραγματικότητα , οι τραπεζίτες προσπαθούν να εξασφαλισθούν όχι μόνο απέναντι από τον κίνδυνο του πελάτη αλλά και από τον κίνδυνο της αγοράς καθώς υπάρχουν σαφείς ενδείξεις ότι σε ορισμένες περιοχές οι τιμές έχουν αρχίσει έστω και οριακά να υποχωρούν. «Σε μία ανοδική αγορά , η αξία του ενυπόθηκου ακινήτου ανεβαίνει καλύπτοντας τόσο την τράπεζα όσο και τον δανειολήπτη. Η μεν τράπεζα εμφανίζεται ασφαλής σύμφωνα με τους κανόνες της Βασιλείας ΙΙ ο δε δανειολήπτης μπορεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο του για να δανεισθεί για να εξυπηρετήσει ακόμα και το αρχικό δάνειο του. Τα δύσκολα αρχίζουν όταν η αγορά κινείται πτωτικά και τότε αυτός που «πληρώνει τη νύφη» είναι πρωτίστως ο δανειολήπτης.» τόνιζε χαρακτηριστικά τραπεζίτης ο οποίος για ευνόητους λόγους θέλει να κρατήσει την ανωνυμία του.