Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Συμφέρει

Υπάρχουν ευκαιρίες στο ιστορικό κέντρο

spiti-leftaΚαι όμως στην αγορά υπάρχουν ευκαιρίες και δυνατότητες αρκεί να υπάρχει υπομονή. Σύμφωνα με έρευνα που πραγματοποιήθκε πρόσφατα και η οποία εντοπίστηκε στην αγορά της Αττικής σε αρκετές κατηγορίες ακινήτων οι τιμές που έχουν διαμορφωθεί είναι ιδιαίτερα ελκυστικές καθώς την διετία που πέρασε οι απώλειες των τιμών ξεπέρασε το 20% (σωρευτικά). Απο την άλλη πλευρά , οι παρεμβάσεις που μελετά το υπουργείο Περιβάλλοντος μπορεί να αναδείξουν νέες αγορές οι οποίες σήμερα είναι υποβαθμισμένες και οι οποίες μπορεί σε βάθος τουλάχιστον δεκαετίας να αποφέρουν σημαντικές υπεραξίες.
Για παράδειγμα στην αγορά ακινήτων του ιστορικού κέντρου και των όμορων συνοικιών οι τιμές έχουν καταγράψει σημαντικές απώλειες με κορυφαίες τις περιοχές νότια της Ομόνοιας όπου εκτιμάται ότι το μέσο επίπεδο της τιμής κινείται σε επίπεδα περί το 25%. Ενδιαφέρον εμφανίζουν και οι ισόγειοι χώροι οι τιμές των οποίων κινούνται σε πολύ χαμηλά επίπεδα αλλά και οι ενιαίοι βιοτεχνικοί χώροι οι οποίοι βρίσκονται άνω του τρίου ορόφου των πολυκατοικιών. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών οι παρεμβάσεις που θα ανακοινωθούν άμεσα θα εστιάζονται στην περιοχή αυτή όπου ήδη ,έχουν επενδυθεί σημαντικά κεφάλαια σε παλαιά κυρίως ακίνητα. Η πιό ενδιαφέρουσα ζώνη ειναι αυτή αριστερά και δεξιά της Πειραιώς απο το ύψους της Κολωνού μέχρι και την Ιερά οδό. Στη ζώνη αυτή , καταγράφεται έντονη καλλιτεχνική δραστηριότητα με χώρους που έχουν μετατραπεί σε αίθουσες τέχνης, μικρές θεατρικές σκηνές, γκαλερύ κ.α. ενώ η αναβάθμιση της πλατείας Αυδή αλλά και η αξιοποίηση του εγκαταλελειμένου κτιρίου του ΙΚΑ  αποτελούν ασφαλείς ενδείξεις για μία πιθανή αναβάθμιση. Μεγάλο πρόβλημα είναι ο μεγάλος αριθμός μεταναστών που κατοικεί μόνιμα στην περιοχή και κυρίως οι εμπορικοί χώροι κινεζικών συμφερόντων. Όπως επισήμανε αναλυτής , σε μία προοπτική αναβάθμισης οι μεν εμπορικοί χώροι θα ενσωματωθούν στο γενικότερο πλαίσιο των αλλαγών χρήσης (πχ Σόχο) ενώ οι χώροι κατοικίας είναι σχετικά εύκολο να απελευθερωθούν απο τους ήδη μισθωτές τους αφού τα μισθώματα θα αυξηθούν.

Τα "πράσινα" σπίτια αποδείχθηκαν μη προσοδοφόρα επένδυση

dentroΚάθε χρόνο όλο και περισσότεροι γίνονται υποστηρικτές των "πράσινων" σπιτιών.Επενδύουν χρήματα στοχεύοντας στην εξοικονόμηση ενέργειας δηλαδή σε ένα ενεργειακά αποδοτικό σπίτι που θα βελτιώσει τόσο την ποιότητα ζωής σε αυτό όσο και τα οικονομικά τους λόγω μειωμένων λογαριασμών. Όταν όμως έλθει η ώρα να πουλήσουν το σπίτι θα πάρουν πίσω τα χρήματα που έχουν επενδύσει; Για την ελληνική αγορά κατοικίας είναι μάλλον ένα πολύ πρόωρο ερώτημα.Για την αγορά των ΗΠΑ όμως είναι ένα πρόβλημα που απασχολεί πολλούς ιδιοκτήτες κατοικιών. Σύμφωνα με μελέτες που έχουν γίνει ,οι τιμές των "πράσινων" σπιτιών τις περισσότερες φορές δεν είναι σε όσο υψηλά επίπεδα ώστε να προσφέρουν μία ελκυστική τιμή μεταπώλησης.Μεγαλύτερο όμως είναι το πρόβλημα με τους εκτιμητές των τραπεζών οι οποίοι στις εκτιμήσεις τους δεν λαμβάνουν υπόψη τις "πρασινες" επενδύσεις με αποτέλεσμα οι τιμές αποτίμησης να είναι χαμηλότερες απο αυτές που προσδοκούν οι πωλητές . Και αυτό σημαίνει λιγότερο ποσό δανείου για το υποψήφιο αγοραστή και μεγαλύτερη προκαταβολή.Ακόμα μεγαλύτερο είναι το πρόβλημα σε περιοχές που έχουν πληγεί αποα την κρίση και στις οποίες οι συγκριτικές τιμές που χρησιμοποιούν οι εκτιμητές είναι χαμηλές και αυτό επηρεάζει και την αξιολόγηση των "πράσινων" σπιτιών , αναφέρεται χαρακτηριστικά σε μελέτες που έχουν γίνει.Παρόλα αυτά ελπίζουν ότι όσο αυξάνεται ο αριθμός των  οικολογικών σπιτιών τόσο οι αποτιμήσεις θα γίνονται ρεαλιστικές.

Νησιά με πωλητήριο και η ιστορία του Μανχάταν

worldΜιά και οι γερμανοί έφεραν τη πώληση των νησιών στη  μόδα αυτό που θα πρέπει να πούμε είναι ότι πάντα υπήρχαν ιδιοκτήτες νησιών που θεωρούσαν ιδιαίτερα αποδοτική την πώληση τους και κάποιοι που έκριναν αγορά τους μία που καλή επένδυση. Το παράδειγμα του Νιάρχου και του Ωνάση που απέκτησαν την Σπετσοπούλα και τον Σκορπιό αντίστοιχα έχει γράψει ιστορία. Το σίγουρο είναι ότι αυτή τη στιγμή χιλιάδες μικρά και μεγαλύτερα νησάκια προσφέρονται προς πώληση σε τιμές που ξεκινούν απο 300.000 ευρώ και φθανουν...
Στην αγορά σήμερα είναι προς πώληση μικρά νησιά που βρίσκονται στις τουρκικές ακτές του Αιγαίου και ανήκουν σε  τούρκους ιδιοκτήτες  . Σύμφωνα με πληροφορίες τους τελευταίους μήνες έχει αυξηθεί ο αριθμός των νησιών και των παραλιακών εκτάσεων που βρίσκονται στις τουρκικές ακτές στα οποία έχει μπεί πωλητήριο. Οι ίδιες πληροφορίες έφεραν την περίοδο αυτή να έχουν βγεί προς πώληση τρία μικρά νησιά (80 έως 300 στρέμματα) αλλά και πολλές παραλιακές εκτάσεις. Όσο αφορά στις τιμές αυτές κινούνται στα επίπεδα απο 12 έως 17 εκατ. ευρώ.

Αλλά και στην Ελλάδα δεν είναι λίγες φορές που έχουν προσφερθεί προς πώληση ιδιόκτητα νησιά σε Κορινθιακό, Ιόνιο ακόμα και σε Αιγαίο και Σποράδες . Οι τελευταίες συμφωνίες είχαν γίνει πριν λίγα χρόνια αλλά η κρίση "παγωσε" την αγορά.

Πάντως, για αυτούς που αγαπανε την ιστορία θα πρέπει να πούμε ότι ακόμα και το Μανχάταν ...αγοράστηκε απο κάποιο Ολλανδό που  το Μανχάταν "απέκτησε " απο τους Ινδιάνους στις αρχές του 17ου.Η  κίνηση του φάνηκε διαίτερα επικερδής αφού πλήρωσε 60 φιορίνια και αυτά σε είδος. Ακόμα και αυτά τα λίγα χρήματα όμως αποδείχθηκαν χαμένα αφού το Μανχάταν ανήκε σε άλλη φυλή.Οι Γάλλοι πούλησαν τη Λουιζιάνα στις ΗΠΑ το 1803 έναντι 11,2 εκατομμυρίων δολαρίων εποχής, τα διπλάσια από όσα πήραν οι Ισπανοί, οι οποίοι πούλησαν τη Φλόριντα. Οι Ρώσοι πούλησαν στους Αμερικάνους  την Αλάσκα το 1867  για 7,2 εκατ. δολάρια

Οι πέντε σίγουροι δρόμοι για μία επικερδή συναλλαγή

investment1Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων  αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.
1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον  ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.
2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.
3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.
4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.
5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Νοίκια 8,2 δισ. ευρώ το χρόνο

grafimaΤα νοίκια "σωζουν" τον οικογενειακό προϋπολογισμό καθώς αποτελούν συμπλήρωμα στους μισθούς και στις συντάξεις που εισπράττουν οι έλληνες. Αναλυτικά το 30% των φορολογούμενων εισπράτουν ενοίκια από διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα ή αγροτεμάχιο ή κάποιο άλλο ακίνητο που είναι στην ιδιοκτησία τους ή απο δικαιώματα (επικαρπία κ.α) που έχουν. Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών οι φορογούμενοι που δηλώνουν εισόδημα απο ακίνητη περιουσία ξεπερνούν το 1.600.000 σε σύνολο 5.600.000 που υποβάλλουν φορολογική δήλωση. Το συνολικό εισόδημα απο ενοίκια , σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, ανέρχονται σε  8,2 δισ. ευρώ δηλαδή 5.125 ευρώ κατά μέσο όρο τον χρόνο.
Οι φορολογούμενοι αυτοί , τα δύο επόμενα χρόνια θα δούν το εισόδημα τους απο την συγκεκριμένη πηγή να συρρικνώνεται τουλάχιστον 10% σε πραγματικές τιμές καθώς η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης , οι επαναδιαπραγματεύσεις των μισθωμάτων σε ήδη υφιστάμενα μισθωτικά συμβόλαια αλλά και το εκτιμωμενο "παγωμα" των αυξήσεων των ενοικίων -τουλάχιστον για ορισμένες κατηγορίες ακινήτων- θα περιορίσουν τις καθαρές πραγματικές αποδόσεις που έχουν.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki