Ενοίκια και πληθωρισμός

Ο πληθωρισμός συμβαδίζει με τις τιμές των ενοικίων; Η απάντηση είναι όχι. Οι τιμές των ενοικίων δρούν ανεξάρτητα από τον πληθωρισμό καθώς όπως δείχνει η ιστορική εμπειρία τα ενοίκια μπορεί να αυξάνονται ή να μειώνονται ανεξάρτητα από την μεταβολή του πληθωρισμού. Για παράδειγμα στις αρχές της αρχές της δεκαετίας του 200ο με πληθωρισμό 3% , τα ενοίκια των κατοικιών αυξάνονταν με ετήσιο ρυθμό 4,1% ενώ τα ενοίκια των επαγγελματικών χώρων με ρυθμούς άνω του 15%. Αντίθετα σήμερα μεσούσης της κρίσης και με τον πληθωρισμό να κινείται –τέλος Δεκεμβρίου-στο 5,2% οι τιμές των ενοικίων έχουν κατρακυλίσει. Ακόμα και με βάση τα επίσημα στοιχεία τα ενοίκια των κατοικιών έχουν καταγράψει άνοδο 1,8%. Θέλετε να κάνετε μόνοι σας την σύγκριση; Συγκρίνετε την πορεία του πληθωρισμού με τα στοιχεία που προκύπρουν από έρευνες που έχουν γίνει και αφορούν την εξέλιξη των τιμών των ενοικίων σε κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους.

ΓΡΑΦΕΙΑ

Έκθεση-Southeast Real Estate- αναφέρεται σε αποδυναμωμένη αγορά γραφείων που οδήγησε στην περαιτέρω αδράνεια των επενδυτών, ενώ ταυτόχρονα η κατασκευή πολλών νέων έργων είτε διακόπηκε είτε αναβλήθηκε, έως ότου βελτιωθούν οι οικονομικές συνθήκες. Αντίστοιχα μειωμένη ήταν και η δραστηριότητα στις ενοικιάσεις, που αφορούσε περισσότερο μετακομίσεις σε μικρότερα γραφεία ή δευτερεύουσες -και ως εκ τούτου φθηνότερες- τοποθεσίες, ενώ στην ημερησία διάταξη βρέθηκαν και οι διαπραγματεύσεις για την αναπροσαρμογή των συμβολαίων, με απώτερο στόχο τη μείωση των ενοικίων. Τα μισθώματα γραφειακών χώρων πρώτης κατηγορίας (prime) στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας (CBD) και ειδικότερα κατά μήκος της λεωφ. Βασ. Σοφίας και της οδού Πανεπιστημίου κυμάνθηκαν στο τέλος του 2010 από 18 έως 24 ευρώ ανά τ. μ. σε μηνιαία βάση. Κατά μήκος της λεωφ. Κηφισίας τα μηνιαία ενοίκια κυμάνθηκαν μεταξύ 15 και 19 ευρώ ανά τ. μ., στη λεωφ. Συγγρού από 15 έως 17 ευρώ ανά τ. μ., ενώ περαιτέρω πτωτικές τάσεις αναμένονται κατά τη διάρκεια του 2011», αναφέρει η έκθεση. Όπως εκτιμά η Southeast Real Estate, το 2011 η πορεία των εμπορικών ακινήτων αναμένεται να επιβραδυνθεί ακόμα περισσότερο. Συνολικά την τελευταία τριετία καταγράφηκε πτώση έως και 50% στα ενοίκια των γραφειακών χώρων καθώς οι μισθωτές χώρων γραφείων στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μετακινούνται μόνο αν καταλήξουν σε αδιέξοδο οι συζητήσεις για επαναδιαπραγμάτευση των υφιστάμενων μισθώσεων ενώ νέοι μισθωτές δεν εμφανίζονται στην αγορά.

ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ

Μείωση των ενοικίων έως και 30% και κατάργηση του «αέρα» για τα καταστήματα του κέντρου παρατηρείται το τελευταίο τρίμηνο. Αιτία η πρωτοφανής κρίση που πλήττει το λιανεμπόριο, καθώς εκτιμάται ότι τους τελευταίους 13 μήνες έκλεισαν 65.000 εμπορικά καταστήματα και έχουν χαθεί 100.000 θέσεις εργασίας. Σύμφωνα με τον Εμπορικό Σύλλογο Αθηνών το 25% από αυτά που έχουν κλείσει βρίσκονταν στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της πρωτεύουσας. Τα στοιχεία αφορούν μόνο στα ισόγεια καταστήματα και όχι σε εκείνα που βρίσκονται σε ορόφους. Το 2010, το ύψος των ενοικίων, συγκριτικά με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2009, διολίσθησε από 7% έως 19% στις οδούς Ερμού (Αθήνα), Τσακάλωφ (Κολωνάκι), Κολοκοτρώνη (Κηφισιά), Σωτήρος (Πειραιά) και Μεταξά (Γλυφάδα). Η κατάσταση στις υπόλοιπες, τοπικές αγορές, δείχνει ακόμα χειρότερη. Το ενδιαφέρον χρηστών και επενδυτών, λαμβάνοντας ως βάση τη ζήτηση τόσο τοπικών όσο και πολυεθνικών εταιρειών, προσελκύουν πρωτίστως οι αγορές της Ερμού και του Κολωνακίου και δευτερευόντως οι αγορές της Γλυφάδας (Μεταξά), του Πειραιά (Σωτήρος) και της Κηφισιάς (οδός Κολοκοτρώνη). Το ενδιαφέρον, εντός του 2010, επικεντρώθηκε κυρίως σε επιφάνειες από 80 έως 150 τ.μ. και προέκυψε στο πλαίσιο της εξασφάλισης χαμηλότερων μισθωμάτων και μείωσης των λειτουργικών εξόδων (μετεγκατάστασης). Προήλθε αρχικά από τράπεζες αλλά πολύ περισσότερο από το χώρο της ένδυσης.

ΚΑΤΟΙΚΙΑ

Αντιφατικά στοιχεία για την πορεία των τιμών των ενοικίων. Από την μία πλευρά τα επίσημα στοιχεία που αφορούν στην εξέλιξη των ενοικίων καταγράφουν άνοδο 1,8% ενώ από την άλλη στοιχεία μεσιτικών εταιριών τα εμφανίζουν να έχουν υποχωρήσει έως και 35%. Πρέπει να σημειωθεί ότι άνοδο των τιμών καταγράφουν οι δειγματοληψίες της Στατιστικής Αρχής ενώ εντελώς διαφορετική εικόνα δημοσιοποιεί η εταιρία Δανός Chartered Surve¬yors. Πρέπει να σημειωθεί ότι η έρευνα της εταιρίας ενδεχομένως να μη έχει σταθερό δείγμα (συγκεκριμένα ποιοτικά χαρακτηριστικά κατοικιών) ενώ αντίθετα τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του δείγματος της Στατιστική Αρχής είναι σταθερά και βασίζονται στα αποτελέσματα της έρευνας οικογενειακών προϋπολογισμών. Σε κάθε περίπτωση όμως τα επίσημα στοιχεία εμφανίζουν επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των ενοικίων σε σύγκριση με την περίοδο 2008 κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες. Η εταιρία εμφανίζει τις τιμές των ενοικίων στα ανατολικά και στα δυτικά προάστια της Αττικής να παρουσιάζουν υποχώρηση 15%-20% και τα ενοίκια να κυμαίνονται από 5,5 έως 7,3 ευρώ/τ.μ. στα δυτικά κι από 7 έως 7,5 ευρώ/τ.μ. στα ανατολικά. Στα βόρεια προάστια όπου τα ενοίκια κυμαίνονται από 4 έως 14 ευρώ/τ.μ. η μείωση σε σύγκριση με το 2009 ανέρχεται σε 10%-15%, στα ακριβά νότια προάστια, δηλαδή στις παράλιες περιοχές της Αττικής η πτώση είναι της τάξης του 10% με τα μισθώματα των διαμερισμάτων να κινούνται μεταξύ 7 και 16 ευρώ/τ.μ. Τέλος, 10% υποχωρούν τα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας (9-18 ευρώ/τ.μ.). Στη Θεσσαλονίκη, και συγκεκριμένα στο Πανόραμα, τα νεόδμητα σπίτια ενοικιάζονται από 8 έως 12 ευρώ/τ.μ. με πτώση 30% και ακολουθούν Κορδελιό (4-6 ευρώ/τ.μ.), Εύοσμος (5-8 ευρώ/τ.μ.), Αμπελόκηποι (4-6 ευρώ/τ.μ.), Λ. Νίκης (8-14 ευρώ/τ.μ.) με υποχώρηση 20%. Πάντως, στην περιοχή του Πανοράματος καταγράφεται πτώση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης κατά 35% για τα μεταχειρισμένα σπίτια (2.500-4.000 ευρώ/τ.μ. η τιμή πώλησης και 6-10 ευρώ/τ.μ. η μίσθωση).