Μπορεί μέχρι πριν από λίγα χρόνια, οι Έλληνες πολίτες να έδειχναν έμπρακτα την πατροπαράδοτη αντίληψή τους στο ρητό «να έχουμε ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι μας», σήμερα όμως, πολλοί είναι αυτοί που αδυνατούν να το συντηρήσουν, ενώ όσοι ψάχνουν τρόπο να το…. ξεφορτωθούν, είτε δεν το καταφέρνουν, είτε βγαίνουν σημαντικά ζημιωμένοι. Αυτό λένε φορείς του κλάδου της οικοδομής, των μεσιτών και των κατασκευαστών, μεταφέροντάς μας έτσι την κατάσταση στην οποία βρίσκονται όλες οι εμπλεκόμενες πλευρές. Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης «πάει από το κακό στο χειρότερο και ο πάτος ακόμα δεν είναι ευδιάκριτος», λέει ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων της πόλης. Όπως διευκρίνισε, οι αγοραπωλησίες την τελευταία πενταετία καταγράφουν πτώση άνω του 80%, ενώ ο αριθμός των συμβολαίων, υπολογίζεται ότι φέτος θα μειωθεί κατά 55%, έναντι της αντίστοιχης περσινής χρονιάς. Κι όλα αυτά παρά το γεγονός ότι οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν μειωθεί κατά 30% τουλάχιστον και των καταστημάτων πάνω από 40%.

«Παρά τις σημαντικές μειώσεις στα ακίνητα, όσοι ενδιαφέρονται να προβούν σε αγορά, ζητούν περαιτέρω συμπίεση του κόστους, καθιστώντας την αγοραπωλησία ασύμφορη για τους μεσίτες και τους ιδιοκτήτες», είπε χαρακτηριστικά. Σημειώνοντας ότι η αγορά ακινήτου βρίσκεται σε απαξίωση τα τελευταία χρόνια στη χώρα μαςεπισημαίνει ότι στην κακή ψυχολογία των πολιτών, λόγω οικονομικής συγκυρίας, τους αυξανόμενους φόρους στο ακίνητο και την ανύπαρκτη σχεδόν χρηματοδότηση από τις τράπεζες, προστέθηκε και ο νόμος 40/14, βάσει του οποίου δεν μπορείς να μεταβιβάσεις ακίνητο εάν υπάρχει πολεοδομική παράβαση. «Η εφαρμογή του νόμου αυτού έχει χαλάσει στο παρά πέντε και τις όποιες συμφωνίες πάνε να κλείσουν», μας λέει χαρακτηριστικά. Μεταξύ άλλων τονίζει ότι η κτηματαγορά παρουσιάζει κάμψη σε όλο το πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, κυρίως όμως προς τα Δυτικά, ενώ επεσήμανε ότι το 80% αυτών που πουλούν, έχουν σημαντικό οικονομικό πρόβλημα και γι αυτό προβαίνουν σ' αυτή την ενέργεια. Σε πλήρη αδράνεια βρίσκονται οι περισσότερες οικοδομικές επιχειρήσεις στη Βόρεια Ελλάδα, σε λουκέτο οδηγούνται πολλές από όσες πωλούν υλικά οικοδομών, ενώ η ανεργία στους οικοδόμους καλπάζει ανησυχητικά. Αυτά μας επεσήμανε ο πρόεδρος του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Β. Ελλάδας, υπογραμμίζοντας ότι στο Νομό Θεσσαλονίκης τα αδιάθετα νεόδμητα ακίνητα υπολογίζονται σε 8.000 και στο Βορειοελλαδικό τόξο υπερβαίνουν τις 37.000. Την ίδια στιγμή, όπως αναφέρει, υπολογίζονται σε πάνω από 150.000 όσοι οικοδόμοι έχασαν τη δουλειά τους και σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του, στο επόμενο διάστημα δεν αποκλείεται ο αριθμός τους να διπλασιαστεί, εάν δεν ληφθούν αναπτυξιακά μέτρα για την τόνωση του κλάδου.

Το 1938, δημιουργήθηκε η ομοσπονδιακή υπηρεσία National Mortgage Association of Washington, με στόχο τη διευκόλυνση της απόκτησης ακίνητης περιουσίας από τη μεσαία τάξη και αυτό τον τρόπο την τόνωση του κατασκευαστικού τομέα σε ολόκληρη τη χώρα. Η ιδιωτικοποίηση του οργανισμού, ο οποίος στη συνέχεια μετονομάστηκε σε Fannie Mae, δεν οφειλόταν κατά κύριο λόγο σε ιδεολογικές απόψεις για την οικονομία. Πράγματι, η εισαγωγή του στο χρηματιστήριο αποφασίστηκε από τον Λίντον Τζόνσον το 1968 για να εξασφαλιστούν τα κονδύλια που ήταν αναγκαία για τη χρηματοδότηση του πολέμου στο Βιετνάμ. Δύο χρόνια αργότερα, για να τερματιστεί το μονοπώλιο της Fannie Mae, το Κογκρέσο αποφάσισε τη δημιουργία της Freddie Mac, η οποία εισήχθη με τη σειρά της στο χρηματιστήριο το 1989. Τα δύο αυτά ιδιωτικά ιδρύματα υπήχθησαν σε ένα ιδιαίτερο νομικό καθεστώς ως Government-Sponsored Entities (GES), το οποίο τους επέτρεψε να απολαμβάνουν πιστώσεις εγγυημένες από το κράτος, καθώς και χρηματοδότηση με εξαιρετικά ευνοϊκά επιτόκια.

Η αποστολή των αδελφών Fannie Mae και Freddie Mac συνίστατο στο να προσφέρουν ρευστότητα στην αγορά της στεγαστικής πίστης, είτε εγγυώμενες τα δάνεια, είτε αγοράζοντάς τα από τις άλλες τράπεζες. Ταυτόχρονα, τα αμερικανικά νοικοκυριά ενθαρρύνονταν να δανειστούν, καθώς είχε θεσπιστεί η έκπτωση των τόκων των στεγαστικών δανείων από το φορολογητέο εισόδημα των δανειοληπτών. Η Fannie Mae και η Freddie Mac χρηματοδοτούσαν τις δραστηριότητές τους με την έκδοση τίτλων που ήταν γνωστοί ως Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS). Οι επενδυτές από την πλευρά τους τις προτιμούσαν, δεδομένου ότι η αμερικανική κυβέρνηση τους προσέφερε την -έμμεση- εγγύησή της. Αν και ο κύκλος εργασιών των δύο εταιρειών αυξανόταν κάθε χρόνο με ταχύ ρυθμό, εκτινάχθηκε στα ύψη όσο προχωρούσε η απορύθμιση του χρηματοοικονομικού συστήματος στις ΗΠΑ. Το 1990 και οι δύο μαζί κατείχαν πιστώσεις αξίας 740 δισ. δολαρίων. Το ποσό έφτασε τα 1,25 τρισεκατομμύρια το 1995, ξεπέρασε τα 2 τρισ. το 1999 και τα 4 τρισ. το 2005. Την παραμονή της κρατικοποίησής τους, μάλιστα, το χαρτοφυλάκιό τους ανερχόταν στα 5,4 τρισ. (3,8 τρισ. ευρώ). Δηλαδή έφθανε στο 45% του ενεργητικού των στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ. Εξάλλου, οι δύο εταιρείες στήριζαν το 97% των τίτλων που ήταν δομημένοι πάνω σε ενυπόθηκα δάνεια.

Η ραγδαία αύξηση που περιγράψαμε οφειλόταν τόσο στη φούσκα των ακινήτων της περιόδου 2001-2006, όσο και στην πρόοδο που παρατηρήθηκε στην εξέλιξη των χρηματοοικονομικών τεχνικών των τραπεζών. Χωρίς αμφιβολία, ο αρχιτέκτονας της αλματώδους αύξησης των τιμών των ακινήτων και ένας από τους θερμότερους οπαδούς της υιοθέτησης καινοτομιών στον χρηματοοικονομικό τομέα υπήρξε ο Άλαν Γκρίνσπαν, ο οποίος διηύθυνε επί 19 χρόνια την αμερικανική Ομοσπονδιακή Κεντρική Τράπεζα και τον οποίο οι χρηματοοικονομικοί κύκλοι είχαν ανακηρύξει -σχεδόν ομόφωνα- μεγάλο « μαέστρο ». Οι διαδοχικές δηλώσεις του καθοδηγούσαν την πρακτική που όφειλε να υιοθετήσει η χρηματοοικονομική σφαίρα. Το 2002 εκτιμούσε ότι « καμία πολιτική δεν ήταν σε θέση να ανακόψει τη διόγκωση της χρηματοοικονομικής φούσκας », τη στιγμή ακριβώς που ο ίδιος την τροφοδοτούσε με την πολιτική μείωσης των επιτοκίων την οποία υπαγόρευε και ταυτόχρονα ακολούθησε. Το 2004 δήλωσε ότι « η σοβαρή μείωση των δραστηριοτήτων της κτηματαγοράς στις Ηνωμένες Πολιτείες είναι ελάχιστα πιθανή, λόγω του μεγέθους και της ποικιλομορφίας της ». Το 2005 πρόσθεσε : « Στην περίπτωση που υπάρξει μείωση της τιμής των κατοικιών, δεν θα έχει σοβαρές μακροοικονομικές συνέπειες ». Την ίδια χρονιά, εκτιμούσε ότι « τα ολοένα πολυπλοκότερα χρηματοοικονομικά εργαλεία έχουν συμβάλει στην ανάπτυξη ενός πολύ πιο ευέλικτου, αποτελεσματικότερου και περισσότερο στέρεου χρηματοοικονομικού συστήματος, σε σύγκριση με εκείνο που υπήρχε πριν από 25 χρόνια ».

Το 2006, την παραμονή του σπασίματος της φούσκας των ακινήτων -κι ενώ δεν ήταν πλέον το αφεντικό της Fed- προχώρησε στην εκτίμηση ότι « οι χειρότερες στιγμές της πτώσης της τιμής των ακινήτων αποτελούν πλέον παρελθόν ». Παρόμοιες δηλώσεις είχαν ως αποτέλεσμα να ενθαρρυνθούν οι επενδύσεις σε μετοχές και ομόλογα των Fannie Mae και Freddie Mac, οι οποίες γνώρισαν τότε πρωτοφανή αύξηση του κύκλου εργασιών και των κερδών τους. Ωστόσο, η χρυσή εποχή είχε κηλιδωθεί από πολλά σκάνδαλα και στις δύο τράπεζες. Το 2004, η πρώτη κατηγορήθηκε ότι είχε « εξωραΐσει » τον ισολογισμό της, έτσι ώστε να δικαιολογείται η χορήγηση ακόμα πιο πλουσιοπάροχων μπόνους. Τα τρία κορυφαία στελέχη της αναγκάστηκαν να παραιτηθούν και να πληρώσουν πρόστιμο 100 εκατομμυρίων δολαρίων. Ενώ το 2006, η δεύτερη καταδικάστηκε να πληρώσει πρόστιμο 3,8 εκατομμυρίων δολαρίων εξαιτίας του παράνομου λόμπι που είχε δημιουργήσει για να επιτύχει ευνοϊκή μεταχείριση από τα μέλη του Κογκρέσου, που ήταν επιφορτισμένα με την εποπτεία των δραστηριοτήτων της.

Το υβριδικό καθεστώς των δύο γιγάντων της αγοράς ενυπόθηκων δανείων τους επέτρεπε να επωφελούνται από τη σύγχυση που δημιουργούσε η διπλή τους φύση. Αν και η αποστολή τους είχε κοινωνικό χαρακτήρα (να επιτρέψουν στον μεγαλύτερο δυνατό αριθμό πολιτών να αποκτήσει ακίνητη περιουσία), επεδίωκαν να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη των μετόχων τους, κι ακόμα περισσότερο, τις απολαβές των ηγετικών στελεχών τους. Ενδεικτικά να αναφέρουμε ότι οι ετήσιες αποδοχές καθενός από τους διευθύνοντες συμβούλους της Fannie Mae και της Freddie Mac ανέρχονταν στα 70 εκατομμύρια δολάρια. Επιπλέον, οι δύο εταιρείες είχαν αποκτήσει τεράστια πολιτική επιρροή. Φάνηκαν δε εξαιρετικά γενναιόδωρες απέναντι στα μέλη του Κογκρέσου -και των δύο κομμάτων- τα οποία επαναλάμβαναν αδιάκοπα πόσο επείγον ήταν να χαλαρώσουν οι « αγκυλώσεις » του νομοθετικού πλαισίου. Το αποτέλεσμα ήταν να χαλαρώσουν οι κανόνες της προληπτικής εποπτείας που ίσχυαν θεωρητικά και να επικρατήσει αδιαφάνεια στη σύσκεψη δανείων.

Κατά παράδοξο τρόπο, όταν, τον Αύγουστο του 2007, ξέσπασε η κρίση των subprimes, (στεγαστικά δάνεια υψηλού ρίσκου) όλοι θεωρούσαν εύλογο να υποστηρίζουν ότι η θύελλα δεν θα άγγιζε τη Fannie Mae και τη Freddie Mac. Η αύξηση του κύκλου εργασιών τους συνεχιζόταν και οι « αγορές » δεν έδιναν την παραμικρή σημασία στις ανωμαλίες της λειτουργίας των δυο αυτών τραπεζών. Κι ενώ αυξανόταν σε επικίνδυνο βαθμό ο αριθμός των νοικοκυριών που αδυνατούσαν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους, οι φορείς εποπτείας έκαναν ακόμα περισσότερες παραχωρήσεις στους δύο γίγαντες των ενυπόθηκων δανείων. Στις 19 Μαρτίου του 2008 (τρεις ημέρες μετά τη σωτηρία -την τελευταία στιγμή- της τράπεζας Bear Stearns), το υπουργείο Οικονομικών, με το πρόσχημα της αναχαίτισης της πτώσης των τιμών των ακινήτων και της σταθεροποίησης των αγορών, επέτρεψε στις Fannie Mae και Freddie Mac να μειώσουν κατά ένα τρίτο τα κεφάλαια τα οποία όφειλαν να διαθέτουν για να ανταποκριθούν στις δεσμεύσεις που είχαν αναλάβει. Να επρόκειτο, άραγε, για τύφλωση ή για παραπληροφόρηση ; Σε όσους έβλεπαν σε αυτή την ενέργεια ένα βήμα προς τη διάσωση από το κράτος, ο Τζέιμς Λόκχαρτ, ο διευθυντής του φορέα εποπτείας των δύο χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, απαντούσε : « Δεν τίθεται θέμα διάσωσης, είναι παραλογισμός. Αυτές οι εταιρείες είναι υγιείς και στέρεες και θα εξακολουθήσουν να είναι ».

Τελικά, η συσσώρευση ζημιών διέψευσε τα αισιόδοξα σενάρια των οικονομικών αναλυτών. Τότε, λοιπόν, άρχισαν να εξετάζουν κάθε λεπτομέρεια της λειτουργίας αλλά και των δυσλειτουργιών του συστήματος χορήγησης ενυπόθηκων δανείων. Κι οι « αγορές » αναγκάστηκαν να παραδεχτούν ότι η κατάσταση συνοψιζόταν στα εξής προφανή : η αξία των τίτλων subprimes που κατείχαν η Fannie Mae κι η Freddie μειωνόταν διαρκώς, ο αριθμός των αφερέγγυων δανειοληπτών αυξανόταν, η πτώση των τιμών στην κτηματαγορά συνεχιζόταν και οι φόβοι ότι θα επακολουθήσει οικονομική ύφεση πύκνωναν. Πολιτική παρέμβαση Καθώς ήταν επείγον να βρεθεί μια λύση, η εκτελεστική εξουσία διαπραγματεύτηκε με το Κογκρέσο. Το υπουργείο Οικονομικών εξουσιοδοτήθηκε τότε να πραγματοποιήσει μαζικές αγορές τίτλων που είχαν εκδώσει οι δύο τράπεζες (Fannie Mae και Freddie Mac), να τους χορηγήσει δάνεια και επιπλέον να αποκτήσει, στο όνομα της ομοσπονδιακής κυβέρνησης, συμμετοχή στο κεφάλαιο των εταιρειών. Σε αντάλλαγμα, θα αυξανόταν ο έλεγχος των οργανισμών εποπτείας. Κατά τη διάρκεια δημόσιας ακρόασης, ο ρεπουμπλικάνος γερουσιαστής Τζιμ Μπάνιγκς απευθύνθηκε στον υπουργό Οικονομικών με τα εξής λόγια : « Όταν άνοιξα την εφημερίδα μου χτες, νόμισα πως ξύπνησα στη Γαλλία. Όμως, δεν συνέβαινε κάτι τέτοιο, αντίθετα, απ’ ό,τι φαίνεται, ο σοσιαλισμός επικρατεί τώρα στις Ηνωμένες Πολιτείες ». Στις 30 Ιουλίου, ο νόμος ψηφίστηκε με μεγάλη πλειοψηφία και κυρώθηκε αμέσως από τον πρόεδρο Μπους. Αλλά αποδείχθηκε ανεπαρκής : Μέσα σε δώδεκα μήνες, οι ζημίες που κατέγραψαν η Fannie Mae και η Freddie Mac έφτασαν τα 14 δισ. δολάρια, ενώ η αξία των μετοχών τους υποχώρησε περισσότερο κι από το 90%. Ταυτόχρονα, οι ανάγκες τους για κεφάλαια αυξάνονταν διαρκώς : μεταξύ άλλων, έπρεπε να αποπληρώσουν χρέη 1,6 τρισ. δολαρίων, από τα οποία τα 230 δισ. επρόκειτο να καταστούν ληξιπρόθεσμα στα τέλη Σεπτεμβρίου. Επιπλέον, αντιμετώπιζαν μεγάλο κίνδυνο : οι κεντρικές τράπεζες της Ασίας, της Ευρώπης και της Ρωσίας απειλούσαν να σταματήσουν να αγοράζουν τους τίτλους τους