Νόμιμο κρίθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας, κατά τη δεύτερη συζήτηση, το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για τη μεταφορά σε νέα θέση του ναυτικού οχυρού του Αγίου Στεφάνου στην περιοχή της Κασσιώπης της Κέρκυρας. ΣτΕ: Νόμιμη η μεταφορά του ναυτικού οχυρού στην Κασσιώπη Την πρώτη φορά που κατατέθηκε το σχέδιο διατάγματος στο Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο στην εκπνοή του περασμένου μήνα, κρίθηκε παράνομο, ενώ πρέπει να σημειωθεί ότι η έκταση της Κασσιώπης έχει μεταβιβαστεί στο Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου, το οποίο με τη σειρά του το παραχώρησε για εκμετάλλευση στην εταιρεία NCH Capital. Τον περασμένο μήνα το Ε' Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε παράνομο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για «την τροποποίηση του ναυτικού οχυρού Αγίου Στεφάνου» και το επέστρεψε στο υπουργείο Εθνικής Άμυνας. Για να κριθεί παράνομη το σχέδιο διατάγματος, ελήφθη υπόψιν ότι γνωμοδότησε η Ολομέλεια του Ανώτατου Ναυτικού Συμβουλίου (ΑΝΣ), όπως προβλέπει η νομοθεσία, για τη μετεγκατάσταση του επίμαχου οχυρού. Όμως, όπως σημείωσαν οι σύμβουλοι Επικρατείας, η γνωμοδότηση αυτή εκδόθηκε χωρίς τα μέλη του ΑΝΣ να γνωρίζουν την ακριβή νέα θέση (συντεταγμένες) του οχυρού. Η άγνοια αυτή του ΑΝΣ, επεσήμαναν οι δικαστές του ΣτΕ κατά την πρώτη, πάντα, επεξεργασία του διατάγματος, προκύπτει από το σχετικό πρακτικό της συνεδριάσεως του ΑΝΣ, στο οποίο αναφέρεται ότι «το ΑΝΣ, αφού έλαβε υπόψη σχέδιο μνημονίου συνεργασίας μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και του ΓΕΝ και σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, στα οποία προβλέπεται μόνο η έκταση της νέας θέσεως του ναυτικού οχυρού (7,2 στρέμματα) και το γεγονός ότι η ακριβής νέα θέση (συντεταγμένες) του νέου ναυτικού οχυρού αναμένεται να καθοριστεί από το ΤΑΙΠΕΔ, πριν από τη θεσμοθέτηση του ΠΔ». Παρ' όλα αυτά, προσθέτουν οι σύμβουλοι Επικρατείας, το ΑΝΣ ενέκρινε τη σκοπιμότητα μετεγκατάστασης του οχυρού στη νέα θέση «όπως αυτή θα απεικονισθεί με ακρίβεια σε ακριβές οριζοντογραφικό και υψομετρικό διάγραμμα που θα συνταχθεί με μέριμνα και δαπάνες του ΤΑΙΠΕΔ». Συνεπώς, τόνισαν οι σύμβουλοι της Επικρατείας στην πρώτη γνωμοδότησή τους:

«Κατά τον χρόνο λήψεως της εν λόγω γνωμοδοτήσεως, το ΑΝΣ δεν ήταν σε θέση να κρίνει αν με την εγκατάσταση του ναυτικού οχυρού στη νέα θέση εξασφαλίζεται ισοδύναμο αποτέλεσμα ως προς την εξυπηρέτηση της εθνικής άμυνας και ασφάλειας της χώρας. Περαιτέρω, όπως προκύπτει από το τοπογραφικό διάγραμμα και το από 12.12.2012 "μνημόνιο συνεργασίας", στη νέα θέση του οχυρού τα όρια της απαγορευμένης ζώνης και της επιτηρούμενης ζώνης αυτού σχεδόν συμπίπτουν. Κατόπιν αυτών, το υπουργείο Εθνικής Άμυνας επανακατέθεσε το σχέδιο διατάγματος για νομοπαρασκευαστική επεξεργασία στο ΣτΕ, με νέα γνωμοδότηση του ΑΝΣ». Στη νέα γνωμοδότηση της Ολομέλειας του ΑΝΣ (5.4.2013) αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα εξής:

«1) Η κατάργηση του ναυτικού οχυρού Αγίου Στεφάνου συνοδεύεται από ταυτόχρονο χαρακτηρισμό σε νέα εγγύς θέση νέου ναυτικού οχυρού, όπως αυτή απεικονίζεται επακριβώς στο υπ' αριθμ. σχεδίου Τα-2012/18/6/4 Απριλίου 2013 τοπογραφικό διάγραμμα, κλίμακας 1:500, της διεύθυνσης ΓΕΝ/Γ2,

2) Οι ανάγκες του Πολεμικού Ναυτικού (ΠΝ) σε θέματα εθνικής άμυνας και ασφάλειας καλύπτονται εξίσου αποτελεσματικά από τη νέα θέση του ναυτικού οχυρού και ως εκ τούτου δεν υφίσταται ζήτημα διαφοροποίησης της επιχειρησιακής παρουσίας του ΠΝ στην περιοχή και

3) Η απόκρυψη και διασφάλιση των έργων αμύνης πραγματοποιείται σήμερα με συνδυασμό μέτρων και συγκεκριμένα με μεθόδους φύλαξης που υποστηρίζονται από μέσα σύγχρονης τεχνολογίας (ηλεκτρονικά συστήματα παρακολούθησης και συναγερμού, κατάλληλα περίφραξη, μέσα απόκρυψης), τα οποία ικανοποιούν πλήρως τις απαιτήσεις του ΠΝ. Εν προκειμένω, λαμβανομένων υπόψη των παραμέτρων της συγκεκριμένης περιοχής η θέσπιση επιτηρούμενης ζώνης πλάτους ενός μέτρου κρίνεται επαρκής για την απόκρυψη και διασφάλιση των έργων αμύνης του ναυτικού οχυρού στη νέα θέση».

Έπειτα από όλα αυτά, το Ε' Τμήμα του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου , με την υπ' αριθμ. 94/2013 γνωμοδότησή του, έκρινε νόμιμο το επίμαχο σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος. Σημειώνεται ότι το κόστος των κτιριακών εγκαταστάσεων (190 τ.μ.) του νέου οχυρού, όπως και το κόστος μετεγκατάστασης, θα καταβληθεί εξ' ολοκλήρου από το ΤΑΙΠΕΔ.

Μεγάλες αποδόσεις κοντά στο 10% «βλέπουν» στην ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων και κτιρίων γραφείων πολλά ξένα funds και κυρίως εταιρείες των ΗΠΑ που επενδύουν και διαχειρίζονται μισθωμένα ακίνητα. Αυτός είναι και ο λόγος, όπως εξηγούν τραπεζικοί κύκλοι, για το μεγάλο ενδιαφέρον που εκδηλώθηκε από ξένους «παίκτες» στο διαγωνισμό του ΤΑΙΠΕΔ για τη μίσθωση και επαναμίσθωση των 28 κτιρίων του Δημοσίου, ο οποίος και έληξε την Παρασκευή. Δεν είναι τυχαίο ότι οι τέσσερις από τους εννέα συνολικά υποψήφιους μνηστήρες στο διαγωνισμό του ΤΑΙΠΕΔ είναι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα από τις ΗΠΑ, γνωστές ως Real Estate Investment Trusts (REITs). Η Intercontinental για παράδειγμα, θυγατρική σε επενδύσεις ακινήτων του ομώνυμου ξενοδοχειακού κολοσσού, διακρίνει ευκαιρίες στην ελληνική αγορά real estate, την οποία γνωρίζει πολύ καλά μέσω της μητρικής της η οποία έχει δεκαετίες παρουσία στη χώρα μας. Με έδρα τη Βοστόνη έχει στο χαρτοφυλάκιό της και διαχειρίζεται ακίνητη περιουσία κάθε τύπου, συνολικής αξίας άνω των έξι δισεκατομμυρίων δολαρίων. Όπως λένε τραπεζικοί κύκλοι, για ένα τέτοιο όχημα, το να επενδύσει για μια μικρή αγορά σαν την ελληνική, ένα ποσό της τάξης των 200-300 εκατ. δολαρίων δεν είναι κάτι τόσο σημαντικό. Τέτοια είναι και η περίπτωση της αμερικανικής Oakhill με τοποθετημένα κεφάλαια άνω των 18 δισ. δολαρίων σε συνταξιοδοτικά ταμεία, επενδύσεις υψηλής απόδοσης και ακίνητη περιουσία σε όλα τα μήκη και πλάτη της γης. Τα γραφεία της βρίσκονται στη Νέα Υόρκη, και βασικός της μέτοχος είναι ο αμερικανός πολυδισεκατομμυριούχος Ρόμπερτ Μπάς.

Στο διαγωνισμό του ΤΑΙΠΕΔ η Oakhill κατάθεσε προσφορά από κοινού με την Dolphin Capital του έλληνα επιχειρηματία Μίλτου Καμπουρίδη, η οποία συμμετέχει και στο διαγωνισμό για την πώληση του Αστέρα Βουλιαγμένης. Τόσο η μία όσο και η άλλη, επενδύουν σε ακίνητα, και ανήκουν στην κατηγορία των REITs, εκείνων δηλαδή των εισηγμένων συνήθως εταιρειών οι οποίες επενδύουν και διαχειρίζονται ακίνητα τα οποία παράγουν εισόδημα, διέπονται από ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς και διανέμουν το μεγαλύτερο ποσοστό των κερδών τους στους μετόχους τους. Το ενδιαφέρον των αμερικανών για τα 28 κτίρια του Δημοσίου δεν σταματά εδώ. Στο διαγωνισμό προσφορές κατέθεσαν άλλα δύο αμερικανικά funds, που υπέγραψαν σύμφωνο εμπιστευτικότητας με το ΤΑΙΠΕΔ – σε αυτή τουλάχιστον τη φάση- να μη δημοσιοποιηθούν τα ονόματά τους. Στους σημαντικούς παίκτες που κατέθεσαν προσφορά συγκαταλέγεται και η βρετανική London Regional Properties που διεκδικεί μεταξύ άλλων και το Ελληνικό

Με την κατάθεση προσφορών από 9 επενδυτικά σχήματα, έληξε την Παρασκευή η προθεσμία της Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος για την πώληση και μίσθωση 28 ακινήτων, που ανήκουν στο Δημόσιο. Τα ακίνητα αυτά περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, υπουργεία, εφορίες και υπηρεσίες δημόσιας τάξης. Δυο ελληνικές εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητα (Πανγαία και Eurobank Properties) και επτά ξένοι όμιλοι εκδήλωσαν, σύμφωνα με πληροφορίες, ενδιαφέρον. Υπενθυμίζεται ότι μεταξύ των ακινήτων περιλαμβάνεται το κτίριο της Γενικής Αστυνομικής Διεύθυνσης Αττικής (ΓΑΔΑ), υπουργεία και εφορίες, μέσω του διαγωνισμού που προωθεί το Ταμείο Ιδιωτικοποιήσεων. Μεταξύ των ξένων ομίλων, σύμφωνα με πληροφορίες, περιλαμβάνονται η βρετανική London & Regional Properties που έχει περάσει στην τελική φάση για το Ελληνικό, ο όμιλος Intercontinental και τουλάχιστον δυο ισχυροί αμερικανικοί επενδυτικοί οίκοι. Σύμφωνα με την προκήρυξη, τα 28 κτίρια θα πωληθούν σε δύο πακέτα (14 έκαστο) πιθανώς και σε δύο διαφορετικούς επενδυτές μέσω της μεθόδου «πώληση και επαναμίσθωση» (sale and lease-back). Οι σύμβουλοι του ΤΑΙΠΕΔ θεωρούν σημαντικό ότι οκτώ από τους εννέα ενδιαφερόμενους διεκδικούν και τα δυο πακέτα.

Οι σύμβουλοι αξιοποίησης θα αξιολογήσουν τις υποβληθείσες προτάσεις και θα υποβάλουν την εισήγησή τους προς το Διοικητικό Συμβούλιο του ΤΑΙΠΕΔ, σχετικά με τους υποψηφίους που πληρούν τα κριτήρια συμμετοχής για την επόμενη φάση του διαγωνισμού, η οποία θα ξεκινήσει αμέσως μετά το Πάσχα.

Το 1,2% της τρέχουσας αξίας του ακινήτου πληρώνει σε ετήσια βάση ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος σύμφωνα με το σημερινό φορολογικό καθεστώς (ΕΕΤΗΔΕ, ΦΑΠ, ΤΑΠ και φόρο ενοικίου). Αυτό προκύπτει από έρευνα της εταιρείας εκτιμητών και συμβούλων ακινήτων GLP Values που κατέγραψε τους φόρους που πληρώνει έως τώρα ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος 100 τ.μ με παλαιότητα 15 ετών σε διάφορες περιοχές της Αττικής ( =Εκάλη, Κηφισιά, Περιστέρι, Κυψέλη, Βούλα). Βεβαίως, όπως επισημαίνει η εταιρεία, αυτή την περίοδο βρισκόμαστε σε ένα μεταβατικό καθεστώς που προβλέπει διατήρηση του ΕΕΤΗΔΕ για το 2013 με μια μεσοσταθμική μείωση του τέλους κατά 10%, αλλά και τη θέσπιση του ενιαίου φόρου κατοχής στα ακίνητα από το 2014).

Οπως αναφέρεται στην έρευνα, εάν ο ιδιοκτήτης δεν ιδιοκατοικεί το διαμέρισμά του αλλά το νοικιάζει, η μέση ετήσια απόδοση θα κυμαίνεται μεταξύ 4,2% και 4,5% επί της τρέχουσας αξίας του ακινήτου του. Εάν όμως συνυπολογιστούν οι φόροι, τότε οι καθαρές αποδόσεις για τις προαναφερθείσες περιοχές κυμαίνονται μεταξύ 3% και 3,3%. Αποδόσεις που προσεγγίζουν την καθαρή μέση απόδοση μιας τριμηνιαίας προθεσμιακής κατάθεσης για κεφάλαιο 150.000 ευρώ. Σημαντική είναι η εκτίμηση της GLP Values ότι «οι τρέχουσες τιμές των διαμερισμάτων στις παραπάνω περιοχές έχουν αφομοιώσει την σημαντική υποχώρηση των τιμών τους κατά την τετραετία 2009-2012».