Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Αγοράζοντας & Πουλώντας

Ακινητα : Έξυπνοι τρόποι για αγορά και πώληση

Η αγορά ακινήτων και κυρίως κατοικίας είναι σίγουρα στην «κατάψυξη». Το «νόμισμα» αυτό έχει δύο όψεις αφού επηρεάζει πολλαπλώς την αγορά καθιστώντας τόσο τους πωλητές όσο και τους αγοραστές πιο ευέλικτους στις διαπραγματεύσεις τόσο ως προς το τίμημα όσο και ως προς τον τρόπο της καταβολής τους. Στην πραγματικότητα αυτό που συμβαίνει αφορά στα νέα ήθη που έχουν μπει και στην αγορά ακινήτων. Το realestatenews.gr αποπειράθηκε να καταγράψει τους «εναλλακτικούς» τρόπους πώλησης που έχει εισάγει η κρίση στην αγορά ακινήτων . Φυσικά ακόμα και σήμερα , αυτό που κυριαρχεί είναι το χρήμα αλλά παρόλα αυτά καλό είναι να γνωρίζετε ότι:

1ον Στην αγορά έχουν αυξηθεί οι περιπτώσεις ανταλλαγών ακινήτων. Δηλαδή δύο ιδιοκτήτες συμφωνούν στην αξία που αντιπροσωπεύουν τα ακίνητα τους και προχωρούν σε ανταλλαγή . Σε περίπτωση που υπάρχει διαφορά στην τιμή τότε αυτό καλύπτεται με κάποια άλλη συμφωνία. Αν νομίζετε ότι αυτό είναι αδιανόητο θα πρέπει να σας πούμε ότι πρόσφατα έγινε ανταλλαγή ενός καταστήματος σε περιφερειακή αγορά με διαμέρισμα στην περιοχή Χαλανδρίου.

2ο Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που είναι διατεθειμένοι να συμφωνήσουν την πώληση μετά από κάποιο προκαθορισμένο διάστημα παρακρατώντας της κυριότητα και στο μεσοδιάστημα ο αγοραστής να εγκατασταθεί στο ακίνητο πληρώνοντας στον ιδιοκτήτη κάθε μήνα ένα ποσό ως ενοίκιο το οποίο αφαιρείται από το τίμημα. Πρόκειται για μία μορφή συμφωνίας με πολλές παραλλαγές αλλά και με αρκετές νομικές και φορολογικές εκκρεμότητες που θα πρέπει να καθοριστούν από ειδικούς καθώς εκτός από την κυριότητα, προκύπτουν θέματα που αφορούν την καταβολή φόρων , τον υπολογισμό τεκμηρίων αλλά και αποζημιώσεων σε περίπτωση που η μία από τις δύο πλευρές αθετήσει την συμφωνία. Σε κάθε περίπτωση είναι ένα τρόπος για να αντιμετωπιστεί τόσο η έλλειψη ρευστού όσο και η δαιδαλώδης φορολογία.

3ο Αν κάνετε μία βόλτα κυρίως στα προάστια αλλά και σε περιοχές εξοχικής κατοικίας θα δείτε ότι ο αριθμός των ημιτελών οικοδομών έχει πολλαπλασιαστεί. Ανάμεσα σε αυτές μπορεί να κρύβονται πραγματικές ευκαιρίες. Για παράδειγμα , οι τιμές τους είναι ελκυστικές σε πολλές περιπτώσεις . Επίσης αν ο πωλητής είναι κατασκευαστής μπορεί να δεχτεί μία προκαταβολή και ο χρόνος εξόφλησης να επομηκυνθεί και μετά την αποπεράτωση. Σίγουρα η πιο απλή περίπτωση είναι η αγορά στην κατάσταση που βρίσκεται και η ολοκλήρωση να είναι υπόθεση αποκλειστικά του αγοραστή ο οποίος γνωρίζει τόσο τις οικονομικές του δυνατότητες . Παρόλα αυτά μία τέτοια διαπραγμάτευση μπορεί να δώσει λύση και στις δύο πλευρές.

Μαθήματα επιβίωσης

Είτε πρόκειται για αγορά είτε για πώληση το κλειδί της επιτυχίας είναι η δίκαιη συμφωνία. Δηλαδή μία συμφωνία που θα αφήνει ικανοποιημένες και τις δύο πλευρές. Διαβάστε παρακάτω πώς να αξιολογήσετε την τιμή για κάθε σπίτι ώστε να μπορείτε να πάρετε μια καλή επενδυτική απόφαση.

• Έρευνα Τιμών

Η τιμή είναι το κλειδί της συμφωνίας. Αυτό σημαίνει ότι δεν θα πρέπει σε καμία περίπτωση να αγοράσετε σε υψηλότερα επίπεδα ή να πουλήσετε χαμηλότερα από τα επίπεδα που επικρατούν στην συγκεκριμένη αγορά. Για να ανακαλύψετε λοιπόν τη δίκαιη τιμή προσπαθήστε να εντοπίστε συμφωνίες πώλησης ομοειδών σπιτιών και τις τιμές που έγιναν οι συναλλαγές. Οι μεσίτες είναι η καλύτερη πηγή για πληροφορίες.

• Ερευνα Περιοχής

Μπορείτε να επισκεφτείτε άλλα σπίτια προς πώληση και να πάρετε μια πραγματική αίσθηση του ανταγωνισμού και των τιμών. Στη συνέχεια μπορείτε να συγκρίνετε και να καταλήξετε σε μία ρεαλιστική τιμή που θα εξυπηρετεί τα συμφέροντα σας.

• Ανταγωνισμός

Στην περιοχή υπάρχουν πολλά σπίτια προς πώληση. Σπιτια που έχουν μείνει στα αζήτητα για μήνες, σπίτια που έχουν βγεί πρόσφατα στην αγορά και σπίτια τα οποία βρίσκονται το προθάλαμο του συμβολαιογραφου. Αν μελετήσετε προσεκτικά τις τρείς κατηγορίες έχετε διαμορφώσει μία αντικειμενική εικόνα για την κατάσταση των τιμών και το απαιτούμενο χρόνο διάθεσης ενός ακινήτου. Ετσι, η προσφορά σας μπορεί να προσαρμοστεί όχι μόνο στις επιθυμίες και στις ανάγκες σας αλλά στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς.

• Εξετάστε τις συνθήκες της αγοράς

Υπάρχει ζήτηση στην περιοχή ή το ενδιαφέρον είναι ανύπαρκτο; Αν έχετε διαμορφώσει μία εικόνα της τοπικής αγοράς μπορείτε να προσαρμοστείτε σε αυτή. Αν υπάρχει ζήτηση τότε τα περιθώρια για παζάρια είναι περιορισμένα . Αντίθετα σε περιβάλλον υπερβάλλουσας προσφοράς τα περιθώρια διαπραγματεύσεων είναι μεγαλύτερα.

• Ποιος και γιατί πουλά.

Αν ο πωλητής είναι ο ιδιοκτήτης καλό είναι να γνωρίζετε την αιτία. Αν ο πωλητής είναι ο κατασκευαστής , τότε έχετε απέναντι σας ένα επαγγελματία ο οποίος γνωρίζει μέχρι που , είναι διατεθειμένος να υποχωρήσει.

•H  προοπτική για την περιοχή

Οι προοπτικές για την γειτονιά έχουν αντίκτυπο στην τιμή. Ενα σημαντικό εμπορικό κέντρο υπό κατασκευή, η επέκταση του μετρό , μια μεγάλη δημόσια εταιρεία που θα εγκατασταθεί στην περιοχή ,ένα νέο σχολείο και ένας νέος δρόμος είναι παράγοντες που μπορεί να επηρεάσουν θετικά τις προσδοκίες. Αντίθετα, λουκέτα στα καταστήματα και εγκληματικότητα είναι σημάδια υποβάθμισης και για αυτό θα πρέπει να ξανασκεφτείτε την επιλογή σας. Επίσης η ανάπτυξη νέων κατοικιών μπορεί να σημαίνει θετικές προσδοκίες ή πλεόνασμα ων κατοικιών, που θα μειώσει την αξία των σπιτιών της περιοχής.

Τα προβλήματα των μεταχειρισμένων

Τώρα που το αγοραστικό ενδιαφέρον στρέφεται σε μεταχειρισμένες κατοικίες έχει αναδειχθεί το πρόβλημα της ποιότητα κατασκευής και της λειτουργικότητας των σπιτιών. Πράγματι , περισσότερο από το 50 % των σπιτιών ηλικίας άνω των πέντε ετών αντιμετωπίζουν κάποιο σοβαρό κατασκευαστικό ή λειτουργικό πρόβλημα. Για το λόγο αυτό αν σκέπτεστε να πουλήσετε το σπίτι ή ακόμα και αν σκέπτεστε να αγοράσετε θα πρέπει ή να αποκαταστήσετε την βλάβη και αυτό προϋποθέτει να την ανακαλύψετε Σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε το realestatenews.gr οι συνηθέστερες βλάβες είναι :

1. Προβληματικά σώματα θέρμανσης

2. Προβλήματα στις εγκαταστάσεις κλιματισμού

3. Ακατάλληλα υλικά πχ αμίαντο

4. Υγρασία

5. Προβλήματα στο ξύλο

6.Προβλήματα στα υδραυλικά

7.Προβλήματα στις αλουμινοκατασκευές

8. Ρωγμές στους τοίχους που οφείλονται στην θεμελίωση

9. Προβλήματα στη διαρύθμιση του σπιτιού

10. Προβλήματα στην ηλεκτρική εγκατάσταση.

Φυσικά τα περισσότερα απο τα προβλήματα μπορούν να επισκευαστούν . Ωστόσο, ανάλογα με το συγκεκριμένο πρόβλημα , το κόστος μπορεί να είναι σημαντικό . Για παράδειγμα ,οι υγρασίες μπορεί να κοστίσουν αρκετές χιλιάδες ευρώ και για το λόγο αυτό οι ζημιές είναι ένα σημείο στο οποίο θα πρέπει να επικεντρώσετε τις διαπραγματεύσεις. Σε περίπτωση που απαιτούνται επισκευές , υπάρχουν αρκετοί τρόποι για να προχωρήσουν οι διαπραγματεύσεις ώστε και οι δύο πλευρές να είναι ικανοποιημένες απο την συμφωνία:

* Οι πωλητής μπορεί να περιορίσει το τίμημα.

* Ο πωλητής να αναλάβει ο ίδιος την αποκατάσταση βάσει προδιαγραφών και συμφωνητικού.

* Ο πωλητής μπορεί να δώσει μια πίστωση χρόνου για το έργο της αποκατάστασης και να συμψηφιστεί με το τελικό κόστος με βάση μία κοινά αποδεκτή πραγματογνωμοσύνη και ένα ιδιωτικό συμφωνητικό .

*Να μη καταβληθεί το σύνολο του ποσού αλλά να προβλέπεται η εξόφληση του τιμήματος όταν ολοκληρωθούν οι επισκευές το κόστος των οποίων να αφαιρεθεί δηλαδή μία μορφή εγγύησης.

Για όλους αυτούς τους λόγους είναι απαραίτητη η πραγματογνωμοσύνη αλλά και η παροχή νομικών υπηρεσιών που θα δώσει την δυνατότητα να συντάξετε μία δίκαιη συμφωνία. Και κάτι τελευταίο. Πρέπει να είναι και οι δύο πλευρές παρούσες στον τεχνικό έλεγχο όχι μόνο για λόγους αξιοπιστίας αλλά και για γνωρίζετε τα περιθώρια που υπάρχουν για επισκευές με το λιγότερο δυνατόν κόστο

Βρείτε την αξία του ακινήτου

Το πιο δημοφιλές σύνθημα στην αγορά ακινήτων ήταν πάντα "θέση, θέση, θέση." Λοιπόν, παιδιά, τώρα υπάρχει ένα νέο σύνθημα, και το όνομά του είναι "τιμή, τιμή, τιμή." Μπορείτε να έχετε το πιο ωραίο σπίτι στη Βουλιαγμένη αλλά αν δεν σας φτάνουν τα λεφτά ή αν η τιμή στην οποία προσφέρεται είναι φουσκωμένη θα το αγοράζατε; Εδώ θα βρείτε μερικές συμβουλές που θα σας κατευθύνουν προς τη σωστή κατεύθυνση για να εκτιμήσετε την αξία του σπιτιού.

Εκτίμηση: Ένας κτηματομεσίτης που γνωρίζει την περιοχή του μπορεί να εκτιμήσει το ακίνητο. Τις πιο πολλές φορές η συγκεκριμένη υπηρεσία δεν χρεώνεται. Τώρα αν το ακίνητο είναι μεγάλης αξίας θα χρειαστείτε την βοήθεια πιστοποιημένων εκτιμητών. Οι μεγάλες εταιρίες ακινήτων προσφέρουν με αμοιβή την συγκεκριμένη υπηρεσία αλλά υπάρχει το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών. Μια εκτίμηση μπορεί να σας δώσει μια ιδέα για την αξία του ακινήτου.

Συγκριτικά στοιχεία: Ποια σπίτια μοιάζουν με το δικό σας στη γειτονιά και προσφέρονται για πώληση; Συγκριτικά στοιχεία μπορεί να βρείτε στη γειτονιά σας ή σε κοντινές γειτονιές. Προϋπόθεση είναι να έχουν ανάλογα χαρακτηριστικά με το δικό σας. Εάν υπάρχει συγκρίσιμο σπίτι που πωλείται για 150,000 ευρώ, τότε δεν υπάρχει λόγος να πληρώσετε τις 180.000 δολάρια που ζητά ο ιδιοκτήτης με τον οποίο διαπραγματεύεστε.

Αγγελίες: Η μελέτη των αγγελιών είναι ένας καλός τρόπος για να αποκτήσετε μία ένδειξη για το επίπεδο των τιμών αλλά μπορεί να πέσετε θύμα παραπληροφόρησης. Για παράδειγμα υπάρχουν αγγελίες με χαμηλές τιμές που στοχεύουν στο να τραβήξουν το ενδιαφέρον των αγοραστών. Στόχος η δημιουργία ενός πολέμου προσφορών. Ένα άλλο ενδεχόμενο και το πιο πιθανό είναι οι υπερτιμημένες αγγελίες. Δηλαδή οι ιδιοκτήτες δημοσιεύουν αγγελίες με «τσιμπημένες τιμές» έχοντας στο πίσω μέρος του μυαλού τους την διαπραγμάτευση που θα γίνει στη συνέχεια. Για όλους αυτούς τους λόγους εντοπίστε όσο το δυνατόν περισσότερες αγγελίες.

Βάσεις δεδομένων: Στην αγορά υπάρχουν βάσεις δεδομένων για τις τιμές αλλά είναι δύσκολο να έχετε πρόσβαση σε αυτές. Παρόλα αυτά στις εφημερίδες και στο διαδίκτυο δημοσιεύονται τιμές ανά περιοχή αλλά η αξία των στοιχείων αυτών είναι περιορισμένη και απλώς μπορεί να σας δώσει μία αίσθηση της αγοράς.

Τα προβλήματα των μεταχειρισμένων

Τώρα που το αγοραστικό ενδιαφέρον στρέφεται σε μεταχειρισμένες κατοικίες έχει αναδειχθεί το πρόβλημα της ποιότητα κατασκευής και της λειτουργικότητας των σπιτιών. Πράγματι , περισσότερο από το 50 % των σπιτιών ηλικίας άνω των πέντε ετών αντιμετωπίζουν κάποιο σοβαρό κατασκευαστικό ή λειτουργικό πρόβλημα. Για το λόγο αυτό αν σκέπτεστε να πουλήσετε το σπίτι ή ακόμα και αν σκέπτεστε να αγοράσετε θα πρέπει ή να αποκαταστήσετε την βλάβη και αυτό προϋποθέτει να την ανακαλύψετε Σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε το realestatenews.gr οι συνηθέστερες βλάβες είναι :

1. Προβληματικά σώματα θέρμανσης

2. Προβλήματα στις εγκαταστάσεις κλιματισμού

3. Ακατάλληλα υλικά πχ αμίαντο

4. Υγρασία

5. Προβλήματα στο ξύλο

6.Προβλήματα στα υδραυλικά

7.Προβλήματα στις αλουμινοκατασκευές

8. Ρωγμές στους τοίχους που οφείλονται στην θεμελίωση

9. Προβλήματα στη διαρύθμιση του σπιτιού

10. Προβλήματα στην ηλεκτρική εγκατάσταση.

Φυσικά τα περισσότερα απο τα προβλήματα μπορούν να επισκευαστούν . Ωστόσο, ανάλογα με το συγκεκριμένο πρόβλημα , το κόστος μπορεί να είναι σημαντικό . Για παράδειγμα ,οι υγρασίες μπορεί να κοστίσουν αρκετές χιλιάδες ευρώ και για το λόγο αυτό οι ζημιές είναι ένα σημείο στο οποίο θα πρέπει να επικεντρώσετε τις διαπραγματεύσεις. Σε περίπτωση που απαιτούνται επισκευές , υπάρχουν αρκετοί τρόποι για να προχωρήσουν οι διαπραγματεύσεις ώστε και οι δύο πλευρές να είναι ικανοποιημένες απο την συμφωνία:

* Οι πωλητής μπορεί να περιορίσει το τίμημα.

* Ο πωλητής να αναλάβει ο ίδιος την αποκατάσταση βάσει προδιαγραφών και συμφωνητικού.

* Ο πωλητής μπορεί να δώσει μια πίστωση χρόνου για το έργο της αποκατάστασης και να συμψηφιστεί με το τελικό κόστος με βάση μία κοινά αποδεκτή πραγματογνωμοσύνη και ένα ιδιωτικό συμφωνητικό .

*Να μη καταβληθεί το σύνολο του ποσού αλλά να προβλέπεται η εξόφληση του τιμήματος όταν ολοκληρωθούν οι επισκευές το κόστος των οποίων να αφαιρεθεί δηλαδή μία μορφή εγγύησης.

Για όλους αυτούς τους λόγους είναι απαραίτητη η πραγματογνωμοσύνη αλλά και η παροχή νομικών υπηρεσιών που θα δώσει την δυνατότητα να συντάξετε μία δίκαιη συμφωνία. Και κάτι τελευταίο. Πρέπει να είναι και οι δύο πλευρές παρούσες στον τεχνικό έλεγχο όχι μόνο για λόγους αξιοπιστίας αλλά και για γνωρίζετε τα περιθώρια που υπάρχουν για επισκευές με το λιγότερο δυνατόν κόστο

  • Ακίνητα Τραπεζών

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki