Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 23:18

Εννέα επενδυτικά σχήματα έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον για τα 28 δημόσια ακίνητα που προωθεί για αξιοποίηση το ΤΑΙΠΕΔ μέσω της διαδικασίας πώλησης και επαναμίσθωσης και στόχο έσοδα 200-250 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για την Εθνική Πανγαία AΕΕΑΠ, θυγατρική του ομίλου της Εθνικής, Londoand Regional Properties, όμιλος διεθνών επιχειρήσεων που ελέγχεται από τους αδελφούς Ρίτσαρντ και Ιαν Λιβινγκστόουν, Intercontinental International REIC, που ελέγχεται από την οικογένεια Χαλκιά, Eurobank Properties REIC, θυγατρική του ομίλου Eurobank, EllingtoCredit Opportunities LTD, αμοιβαίο κεφάλαιο με έδρα τις Νήσους Κέιμαν, DolphiCapital REIT Ltd που ελέγχεται από τους επιχειρηματίες Μίλτο Καμπουρίδη και Πιερ Χαραλαμπίδη. Εκτός των προαναφερομένων, υπάρχουν άλλες τρεις εταιρείες ενδιαφερόμενες για τα 28 ακίνητα του Δημοσίου, οι οποίες ωστόσο δεν κατονομάζονται. Πρόκειται για τρία επενδυτικά κεφάλαια (funds) εκ των οποίων δύο είναι αμερικανικής προέλευσης και ένα βρετανικής. Τέλος ξεκίνησε η δεύτερη φάση του διαγωνισμού αξιοποίησης του Αστέρα της Βουλιαγμένης. Τα Δ.Σ. της Εθνικής και του ΤΑΙΠΕΔ ανακοίνωσαν τους διεκδικητές.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 23:18

Οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν την τελευταία τριετία κατά 25%, ενώ από το μέγιστό τους σημείο (Σεπτέμβριος 2008, 102,2 μονάδες) κατά 29,4%. Αρκετοί παράγοντες της αγοράς εκτιμούν πως η πραγματική υποχώρηση των τιμών είναι στην πράξη ακόμη μεγαλύτερη από την προαναφερόμενη. Επιπλέον, κατά τη συγκεκριμένη περίοδο οι ιδιοκτήτες των ακινήτων έχουν υποβληθεί και σε μια σειρά φορολογικών επιβαρύνσεων και δαπανών συντήρησης που σε πολλές περιπτώσεις υπερέβησαν τα όποια έσοδα από ενοίκια ενδεχομένως εισπράχθηκαν (να συνεκτιμηθούν και οι σχετικές επισφάλειες). Κατά την ίδια χρονική περίοδο (τελευταία τριετία) η μετοχή της Eurobank Properties έχει καταγράψει κέρδη 25,7%, ενώ οι μέτοχοί της έχουν εισπράξει μερίσματα τριών ετών (χρήσεις 2009, 2010, 2011). Η μετοχή της Trastor έχει καταγράψει απώλειες 29% κατά την τελευταία τριετία, έχοντας υποχωρήσει από τα 0,96 στα 0,68 ευρώ. Ωστόσο, τα ενδιάμεσα μερίσματα των χρήσεων που έχουν διανεμηθεί υπερκαλύπτουν ελαφρά την προαναφερόμενη απώλεια (πχ τέλη Απριλίου αποκόπηκε το μέρισμα του 0,10 ευρώ για τη χρήση 2012). Όσο για την MIG Real Estate, η υποχώρηση της τιμής κατά περίπου 65% δεν καλύφθηκε από τις εισπράξεις μερισμάτων κατά τη συγκεκριμένη περίοδο (άθροισμα 0,52 ευρώ).

Με άλλα λόγια, κατά την τελευταία τριετία οι μέτοχοι των Ανώνυμων Εταιρειών Διαχείρισης Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) κατάφεραν -σε γενικές γραμμές τουλάχιστον- είτε να διατηρήσουν την περιουσία τους, είτε ακόμη και να «βάλουν κάτι στην άκρη», σε αντίθεση με τους κατόχους μεμονωμένων ακινήτων που κατέγραψαν απώλειες και φυσικά σε αντίθεση με τους κατόχους μετοχών (πτωτική απόδοση Γενικού Δείκτη κατά τη συγκεκριμένη περίοδο άνω το 50%). Μια δεύτερη παρατήρηση είναι ότι όσο μεγαλύτερο ήταν το μέγεθος μιας ΑΕΕΑΠ, τόσο καλύτερη μετοχική πορεία είχε στο ταμπλό του ΧΑ (οικονομίες κλίμακας) και έτσι εξηγείται η εγκριθείσα αύξηση κεφαλαίου με κεφαλαιοποίηση υποχρεώσεων της MIG Real Estate (αγορά δύο νέων ακινήτων, με έκδοση νέων μετοχών), όπως επίσης και οι σχετικές κινήσεις που σχεδιάζονται και από τις λοιπές επιχειρήσεις του κλάδου (πχ Trastor). Κανείς βέβαια δεν μπορεί να προβλέψει με ασφάλεια το πώς θα εξελιχθούν τα πράγματα στο μέλλον, καθώς οι γενικότερες προκλήσεις της ελληνικής οικονομίας, κάθε άλλο παρά αφήνουν ανέπαφες και τις ΑΕΕΑΠ (πχ κρίση στην οικονομία, έκθεση κλάδου στα καταστήματα τραπεζών). Επίσης, κάποιοι μπορούν να υποστηρίξουν πως οι συγκρίσεις αποδόσεων μεταξύ ΑΕΕΑΠ ακινήτων και μετοχών θα μπορούσαν να διαφοροποιηθούν αν άλλαζε η τριετής χρονική περίοδος σύγκρισης που επιλέξαμε παραπάνω. Ωστόσο, με βάση το ιστορικό (track record) της τελευταίας τριετίας και το νέο βελτιωμένο θεσμικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ, θα μπορούσαν να δημιουργηθούν οι κατάλληλες συνθήκες προκειμένου οι μέχρι τώρα υπεραποδόσεις του κλάδου έναντι της αγοράς ακινήτων να συνεχιστούν.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 23:18

Στο στάδιο της ωρίμανσης εισέρχονται πλέον οι ελληνικές εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), καθώς, πλέον, με σύμμαχο και το νέο θεσμικό πλαίσιο, είναι σε θέση να διευρύνουν σημαντικά το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων τους ώστε να περιλαμβάνει πολύ περισσότερα είδη ακινήτων, πέραν των τραπεζικών υποκαταστημάτων, που μέχρι σήμερα καταλάμβαναν τη μερίδα του λέοντος. Αυτό προκύπτει από τη συμμετοχή τόσο της Εθνικής Πανγαία του ομίλου της Εθνικής Τράπεζας όσο και της Eurobank Properties στον διαγωνισμό που προωθεί το ΤΑΙΠΕΔ για την πώληση και επαναμίσθωση 28 κτιρίων του Δημοσίου με παράλληλη δέσμευση του κράτους ότι θα παραμείνει ως μισθωτής για τα επόμενα 20-25 χρόνια, καταβάλλοντας ποσό της τάξεως των 30 εκατ. ευρώ ετησίως, ήτοι περί τα 750 εκατ. ευρώ σε βάθος 25ετίας. Οι ΑΕΕΑΠ που λειτουργούν σήμερα αποτελούν, επί της ουσίας, προϊόν των τραπεζικών ομίλων, που είδαν στις εταιρείες του είδους την ευκαιρία να μειώσουν το φορολογικό κόστος των ακινήτων τους, εκμεταλλευόμενες τις ευνοϊκές φορολογικές ρυθμίσεις που διέπουν τις ΑΕΕΑΠ.

Ετσι, ως επί το πλείστον έχουν τραπεζικά ακίνητα στα χαρτοφυλάκιά τους, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει η απαιτούμενη διασπορά κινδύνου, πρόβλημα που είναι περισσότερο ορατό σήμερα, που οι τραπεζικοί όμιλοι συγχωνεύονται και ακολουθούν πολιτικές μείωσης εξόδων, επομένως οδηγούνται και στο κλείσιμο αρκετών καταστημάτων. Ετσι, οι διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ αναμένεται να ακολουθήσουν σαφώς επιθετικότερες πολιτικές τους επόμενους μήνες, αναφορικά με την προσθήκη περισσότερων ακινήτων, κατά προτίμηση όχι από τραπεζικούς ομίλους. Αρωγός της αυξημένης αυτής κινητικότητας στην αγορά θα είναι και το νέο θεσμικό πλαίσιο, που επιτρέπει στις ΑΕΕΑΠ αφενός μεν να συστήνουν κοινοπραξίες και να συμμετέχουν σε διαγωνισμούς παραχώρησης ακινήτων, όπως ο πρόσφατος του ΤΑΙΠΕΔ, αφετέρου να αναζητούν και άλλα είδη ακινήτων, πέραν των κτιρίων γραφείων και καταστημάτων, που επιτρέπονταν μέχρι πρότινος.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 23:18

Κινήσεις προς δύο κατευθύνσεις επιχειρούν οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) με σκοπό να εκμεταλλευθούν το νέο και ευνοϊκότερο σχέδιο για τον κλάδο. Η πρώτη κατεύθυνση είναι η διεύρυνση του χαρτοφυλακίου των ΑΕΕΑΠ μέσα από την απορρόφηση ακινήτων. Συγκεκριμένα, οι ΑΕΕΑΠ προχωρούν σε αύξηση κεφαλαίου με εισφορά σε είδος, όπου οι ιδιοκτήτες εισφέρουν τα ακίνητά τους και έναντι αυτών λαμβάνουν νέες μετοχές των εισηγμένων. Η αρχή έγινε ήδη από τη MIG Real Estate, η οποία πρόσφατα ενέκρινε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, αποκτώντας δύο ακίνητα σε κεντρικό σημείο της Αθήνας (επί της Βασιλίσσης Σοφίας). Ανάλογες κινήσεις σχεδιάζει και η Trastor. Ενδεικτικά είναι όσα σημείωσε ο αντιπρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Σωτήρης Θεοδωρίδης κατά τη χθεσινή τακτική γενική συνέλευση της εισηγμένης: «Η Trastor βρίσκεται σε διαδικασία εύρεσης καλών ακινήτων, τα οποία θα εισφέρουν στην εισηγμένη μέσα από αύξηση μετοχικού κεφαλαίου. Οι δύο μεγαλύτεροι μέτοχοι της εταιρείας (Pasal Development, Τράπεζα Πειραιώς) επιθυμούν να μεγαλώσει η εταιρεία, έστω και αν αυτό συνεπάγεται τη μείωση των ποσοστών τους στο μετοχικό κεφάλαιο». Κλειδί για την προσέλκυση νέων ακινήτων είναι το ευνοϊκότερο φορολογικό σύστημα που επικρατεί στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ, ενώ οι ΑΕΕΑΠ μέσα από την προσέλκυση νέων ακινήτων: α) Διευρύνουν το χαρτοφυλάκιό τους επιτυγχάνοντας μεγαλύτερη διαφοροποίηση, άρα και μείωση του κινδύνου, β) Εκμεταλλεύονται οικονομίες κλίμακας, μειώνοντας τις λειτουργικές δαπάνες ως ποσοστό του κύκλου εργασιών, γ) Ενισχύουν το χαρτοφυλάκιό τους σε μια περίοδο χαμηλών αποτιμήσεων. Μια δεύτερη αναπτυξιακή κατεύθυνση για τις ΑΕΕΑΠ είναι η συμμετοχή στο πρόγραμμα του Δημοσίου για sale and lease back κρατικών ακινήτων. Για το σχετικό ζήτημα, φαίνεται να έχουν επιδείξει αρχικό ενδιαφέρον -μεταξύ άλλων- τόσο η Eurobank Properties, όσο και η Πανγαία ΑΕΕΑΠ (θυγατρική της Εθνικής Τράπεζας). Κίνητρο για τη διεκδίκηση των συγκεκριμένων ακινήτων είναι το εξασφαλισμένο ενοίκιο για σειρά ετών από το ελληνικό δημόσιο, άρα θεωρητικά ένα περιθώριο κέρδους με πολύ χαμηλό κίνδυνο. Μάλιστα, δεν αποκλείεται το ενδεχόμενο εταιρείες να θελήσουν να μετατραπούν στη συνέχεια σε ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να έχουν και αυτές ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς. Βέβαια, σημείο κλειδί για τέτοιες κινήσεις είναι η ύπαρξη χρηματοδότησης, με τη Eurobank Properties να διαθέτει σημαντικότατο ύψος διαθεσίμων στο ταμείο της.